Planowanie przestrzenne na Bali: zielone strefy, plan zagospodarowania i dlaczego to on decyduje, co można zbudować i wynająć
Przeznaczenie terenu to pierwsze pytanie prawne przy każdej działce na Bali i to, które sprawdzilibyśmy przed wszystkim innym. Na gruncie w strefie rolnej lub zielonej nie można legalnie postawić willi. Od lutego 2026 roku prowincjonalne rozporządzenie Bali Perda 4/2026 ogranicza przekształcanie produkcyjnych gruntów rolnych (uprawy żywności, ogrodnictwo i plantacje) na cele komercyjne, a we wrześniu 2025 roku gubernator ogłosił wstrzymanie budowy nowych hoteli, willi i podobnych obiektów na gruntach produkcyjnych i na obszarach zlewni.
Dobra umowa dzierżawy ani czysty certyfikat niczego tu nie zmieniają. Strefa decyduje, czy budynek może powstać, czy można go użytkować i czy wolno go wynajmować gościom. Jeśli odpowiedź brzmi „nie”, cała reszta dokumentów opisuje budynek, który nie powinien istnieć, a Bali takie budynki już wyburzało.
Poniżej omawiamy plany, które wyznaczają strefy, przepisy z 2025 i 2026 roku, kontrolę zgodności KKPR, pozwolenia budowlane oraz kontrole, które przeprowadzilibyśmy przy każdej działce, według stanu na październik 2026 roku.
Plany, które wyznaczają strefy
Prowincjonalny plan zagospodarowania przestrzennego Bali to Perda Provinsi Bali No. 2/2023, czyli RTRWP na lata 2023 do 2043. Pod nim znajdują się szczegółowe plany zagospodarowania (RDTR) dla poszczególnych obszarów. Tam, gdzie cyfrowy RDTR zintegrowano z OSS, ogólnokrajowym internetowym systemem licencji, zgodność może zostać potwierdzona automatycznie. Tam, gdzie tego nie zrobiono, potrzebna jest zamiast tego decyzja zatwierdzająca.
W praktyce kupujący powinien sprawdzić strefę dla konkretnej działki. Kontrola strefy „ITR” to jedna z pierwszych czynności, obok weryfikacji certyfikatu w urzędzie ziemskim. Strefa sąsiedniej działki czy „okolicy” nic nie mówi o Państwa działce. Oświetlona willa obok nie dowodzi, że na Państwa działce też może stanąć willa.
Wielkość działki to osobne ograniczenie dla zagranicznych kupujących korzystających z Hak Pakai. Cudzoziemiec może mieć jedną działkę na osobę lub rodzinę pod dom z gruntem, o powierzchni maksymalnie 2,000 m², chyba że zezwolenie ministra dopuszcza więcej. Duża działka zgodna ze strefą może więc nadal nie spełniać zasad dotyczących własności, dlatego przed negocjacjami trzeba sprawdzić jedno i drugie.
Zielone strefy i produkcyjne grunty rolne: przepisy z 2025 i 2026 roku
Obecne przepisy powstały szybko. We wrześniu 2025 roku, po powodziach, w których zginęło 18 osób, gubernator Wayan Koster ogłosił wstrzymanie budowy nowych hoteli, willi, restauracji i podobnych obiektów komercyjnych na gruntach produkcyjnych i na obszarach zlewni. Stwierdził, że od 2025 roku gruntów produkcyjnych nie można już przekształcać na cele komercyjne, i polecił regentom oraz burmistrzom, by nie wydawali pozwoleń łamiących tę zasadę.
Parlament prowincji uchwalił następnie Perda 4/2026 29 grudnia 2025 roku, a podpisano ją 24 lutego 2026 roku. Jej pełny tytuł obejmuje dwa zagadnienia: kontrolę przekształcania gruntów produkcyjnych i zakaz przenoszenia własności gruntu na podstawioną osobę (nominee). W części dotyczącej gruntów reguluje przekształcanie gruntów produkcyjnych wykorzystywanych pod uprawy żywności, ogrodnictwo i plantacje. Przewidziane w niej sankcje są administracyjne (pisemne ostrzeżenia, zawieszenie, zamknięcie obiektu, cofnięcie lub unieważnienie pozwolenia, rozbiórka, przywrócenie gruntu do stanu pierwotnego i grzywny), a do tego dochodzą sankcje karne z obowiązujących przepisów.
Władze prowincji uzasadniają tę politykę bezpieczeństwem żywnościowym, ochroną krajobrazu kulturowego i zapobieganiem praktykom nominee. Ten ostatni cel to drugie zagadnienie rozporządzenia. Perda 4/2026 zakazuje przenoszenia własności gruntu na podstawioną osobę („pinjam nama”), a jej sankcje obejmują też każdego, kto działa jako pośrednik lub ułatwia cudzoziemcowi kontrolę nad gruntem przez nominee albo dostarcza mu do tego środków. Działka, której dokumenty opierają się na nominee, jest więc na gruncie tego samego rozporządzenia zagrożona na dwóch frontach: przeznaczenia terenu i własności.
Jeśli rozważają Państwo willę zbudowaną na dawnym polu ryżowym, warto zapytać prawnika, jak Perda 4/2026 traktuje istniejące budynki na tej działce i jakie grożą grzywny, zanim zaufają Państwo czyimkolwiek zapewnieniom.
Przepisy te najmocniej uderzają tam, gdzie wille stykają się z polami. Canggu było kiedyś otoczone polami ryżowymi. Ubud otaczają gospodarstwa, pola ryżowe i uprawy agroleśne. Tabanan jest w dużej mierze rolnicze, a jego tarasy ryżowe Jatiluwih należą do krajobrazu kulturowego subak wpisanego na listę UNESCO w 2012 roku. Każdą z tych okolic omawiamy w naszym przewodniku po okolicach.
Co stało się z moratorium
Mowa o balijskim „moratorium” na nowe wille sięga 2024 roku. We wrześniu 2024 roku rząd centralny planował moratorium na nowe hotele, wille i lokale rozrywkowe na południu Bali, choć jego zakres i czas trwania nie były wtedy jeszcze znane. Zostało ono następnie określone w dekrecie ministra koordynującego (163/2024), który na dwa lata od października 2024 roku zamknął w OSS przyjmowanie nowych wniosków dotyczących hoteli, willi, restauracji, barów i beach clubów w Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan i Nusa Penida.
W styczniu 2025 roku ponownie wybrany gubernator powiedział: „Moratorium nie jest potrzebne. Potrzebna jest ściślejsza kontrola”. Wrześniowe wstrzymanie zabudowy gruntów produkcyjnych z 2025 roku i Perda 4/2026 to dotychczasowa postać tej ściślejszej kontroli. Dla kupującego liczą się konkretne ograniczenia dotyczące gruntów produkcyjnych i obszarów zlewni. Dwuletni okres dekretu z 2024 roku upływa w październiku 2026 roku.
KKPR: kontrola zgodności z planem zagospodarowania
KKPR to potwierdzenie, że planowana działalność jest zgodna z planem zagospodarowania przestrzennego. Zgodnie z PP 28/2025 występuje w dwóch formach. Tam, gdzie cyfrowy RDTR jest zintegrowany z OSS, potwierdzenie (KKKPR) jest automatyczne. W pozostałych miejscach potrzebna jest decyzja zatwierdzająca (PKKPR).
KKPR nie zostało zniesione. Plotki, że tak się stało, wzięły się z opóźnień w obsłudze wniosków w OSS po wejściu PP 28/2025. Przy projekcie off-plan warto zapytać dewelopera, która forma ma zastosowanie, i poprosić o sam dokument.
Od strefy do budynku: PBG i SLF
Strefa dopuszczająca willę to początek, a nie koniec. Budowę można zacząć dopiero po wydaniu pozwolenia na budowę, czyli PBG (Persetujuan Bangunan Gedung). PBG zastąpiło dawne IMB na mocy ustawy o tworzeniu miejsc pracy i PP 16/2021, a pozwolenia IMB wydane przed PP 16/2021 zachowują ważność do czasu wygaśnięcia.
Zanim budynek zacznie być użytkowany, potrzebuje certyfikatu funkcji obiektu, czyli SLF (Sertifikat Laik Fungsi), wydawanego przez władze regionalne. SLF jest ważny 20 lat dla domów wolnostojących i szeregowych oraz pięć lat dla pozostałych budynków. Odnowienie wymaga kontroli technicznej, a sankcje sięgają aż do rozbiórki. Przy gotowej willi trzeba sprawdzić, czy oba dokumenty istnieją i czy zgadzają się z tym, co faktycznie stoi na gruncie.
W przypadku domów i apartamentów off-plan sprzedawanych w ramach ustaw mieszkaniowych ta kolejność jest wpisana w samą sprzedaż: deweloper może podpisać przedwstępną umowę sprzedaży (PPJB) dopiero wtedy, gdy ma certyfikat gruntu i pozwolenie na budowę, a co najmniej 20% budowy jest ukończone. Większość willi off-plan na Bali sprzedaje się na podstawie umów leasehold, do których te przepisy mogą nie mieć zastosowania, więc w ich przypadku o dokumenty trzeba poprosić samodzielnie.
Do rozbiórek naprawdę dochodzi. Od 21 lipca 2025 roku władze Bali i Badung zaczęły wyburzać 48 obiektów na plaży Bingin w Pecatu, w tym wille, homestaye i restauracje, postawionych bez pozwoleń na chronionym lub państwowym terenie przybrzeżnym.
Przeznaczenie terenu a wynajem: dozwolony sposób użytkowania
Przeznaczenie terenu ma znaczenie także przy wynajmie. Dozwolony w umowie dzierżawy sposób użytkowania, mieszkalny lub komercyjny wynajem, powinien być zgodny z przeznaczeniem terenu i z licencjami. Najem krótkoterminowy to licencjonowana działalność noclegowa, która wymaga numeru identyfikacyjnego działalności (NIB) i kodu klasyfikacji (KBLI) w OSS, a w 2026 roku ministerstwo turystyki zaczęło usuwać nielicencjonowane oferty z platform rezerwacyjnych. Licencja na działalność nie sprawia, że willa staje się legalna na gruncie, którego strefa jej nie dopuszcza, dlatego kwestię strefy trzeba rozstrzygnąć przed planowaniem wynajmu. Stronę licencyjną omawia nasz artykuł o legalnym wynajmie willi.
Dokumenty, które odpowiadają na pytanie o przeznaczenie terenu
| Kontrola | Co mówi | Kiedy ją uzyskać |
|---|---|---|
| Kontrola strefy (ITR) dla działki | Strefa według RTRWP i ewentualnego planu szczegółowego | Przed jakąkolwiek zaliczką |
| Status gruntu produkcyjnego | Czy obowiązuje Perda 4/2026 i wstrzymanie z 2025 roku | Przed jakąkolwiek zaliczką |
| KKPR (KKKPR lub PKKPR) | Że planowana działalność jest zgodna z planem zagospodarowania | Przed budową |
| PBG lub ważne starsze IMB | Że ten budynek został zatwierdzony | Przed budową; przy gotowej willi przed zakupem |
| SLF | Że budynek ma certyfikat przydatności do swojej funkcji | Przed użytkowaniem lub przekazaniem |
| Dzierżawa: dozwolony sposób użytkowania | Czy właściciel gruntu zgadza się na komercyjny wynajem | Przy zawarciu umowy |
Co sprawdzić przed zapłatą za działkę lub willę
- Zlecić kontrolę strefy dla samej działki przez prawnika lub notariusza, a nie przez sprzedającego.
- Zapytać wprost, czy grunt jest produkcyjnym gruntem rolnym lub leży na obszarze zlewni. Uprawy żywności, ogrodnictwo i plantacje to kategorie wymienione w Perda 4/2026.
- Przy istniejącej willi na dawnym gruncie rolnym uzyskać opinię prawnika o tym, jak nowe przepisy traktują istniejące budynki.
- Przy działkach nadmorskich i na klifach potwierdzić, że żadna część gruntu nie jest terenem chronionym ani państwowym.
- Uzyskać KKPR, PBG i SLF i sprawdzić, czy odpowiadają projektowi lub budynkowi.
- Upewnić się, że dozwolony w umowie dzierżawy sposób użytkowania obejmuje to, co Państwo planują, i że strefa również na to pozwala.
Struktury prawne wyjaśnia artykuł o tym, co cudzoziemcy mogą posiadać na Bali, a kolejne etapy zakupu tekst o zakupie off-plan na Bali krok po kroku. Nasze oferty na Bali i strona o Indonezji pokazują, jak pracujemy na tym rynku.
