Zakup off-plan na Bali krok po kroku: notariusz, weryfikacja certyfikatu, przeznaczenie terenu, PBG i SLF
Zakup off-plan na Bali sprowadza się do pięciu kontroli przeprowadzonych we właściwej kolejności: certyfikatu gruntu w urzędzie ziemskim, przeznaczenia działki, pozwolenia na budowę (PBG) przed rozpoczęciem prac, umowy wiążącej płatności z rzeczywistym postępem budowy oraz certyfikatu funkcji obiektu (SLF), zanim ktokolwiek zacznie z budynku korzystać. Jeśli te sprawy są w porządku, reszta to formalności. Jeśli jedną z nich się pominie, żadne formalności tego nie naprawią.
Ramy prawne zależą od tego, co Państwo kupują. Jeśli deweloper sprzedaje dom lub apartament z zarejestrowanym tytułem, indonezyjskie przepisy mieszkaniowe określają, jak ma wyglądać przedwstępna umowa sprzedaży (PPJB) i kiedy deweloper może ją podpisać. Większość sprzedaży willi off-plan na Bali to jednak umowy leasehold, do których te przepisy mogą nie mieć zastosowania. Wtedy jedyną ochroną jest umowa, a zawiera ona to, co wynegocjowano.
Poniżej opisujemy kolejność działań, którą sami stosowalibyśmy w październiku 2026 roku, z udziałem poszczególnych osób, dokumentami, o które warto prosić, i momentami, w których przepisy zostawiają Państwa bez ochrony.
Kto za co odpowiada: notariusz i PPAT
Przy zakupie na Bali występuje dwóch urzędników, a obie funkcje może pełnić jedna osoba. Notariusz (Notaris) sporządza akty urzędowe, takie jak PPJB, akty dzierżawy (akta sewa) i akty spółek. Urzędnik sporządzający akty gruntowe (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) sporządza akty przenoszące lub ustanawiające zarejestrowane prawa do gruntu, takie jak akt sprzedaży (AJB) czy akt ustanowienia Hak Pakai na prywatnym gruncie. Taki akt rejestruje się następnie w urzędzie ziemskim BPN.
Przed sporządzeniem aktu sprzedaży PPAT sprawdza autentyczność certyfikatu w urzędzie ziemskim i może podpisać przeniesienie dopiero po zapłacie podatku dochodowego sprzedającego i podatku od nabycia kupującego. Niezarejestrowany akt ustanowienia prawa nie wiąże osób trzecich. W przypadku Hak Pakai to rejestracja jest momentem, w którym Państwa prawo zaczyna obowiązywać.
Nawet jeśli deweloper współpracuje z własnym notariuszem, każdy projekt dokumentu może przed podpisaniem przejrzeć Państwa własny prawnik. Zalecamy to niezależnie od kupowanej struktury.
Krok 1: rezerwacja
Rezerwacja to umowa między Państwem a sprzedającym. Nie ma dla niej ustawowego wzoru, więc przed zapłatą warto przeczytać, co mówi o zwrotach. Zaliczki przy willach off-plan na Bali wynoszą zwykle od około 10 do 30% ceny. To warunki deweloperów, a nie uregulowane normy. Warto zażądać, by zaliczka podlegała zwrotowi, jeśli pozwolenie na budowę (PBG) nie zostanie wydane, i zapisać to w samej umowie rezerwacyjnej.
Należy zwrócić uwagę na walutę. Rozporządzenie Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 wymaga używania rupii w transakcjach na terenie Indonezji i zobowiązuje firmy do podawania cen w rupiach. Materiały marketingowe z Bali skierowane do cudzoziemców często podają ceny w dolarach amerykańskich, ale umowa i płatności w Indonezji powinny być w rupiach, a dolary co najwyżej orientacyjnie.
Krok 2: badanie due diligence gruntu
Zacząć należy od certyfikatu: zweryfikować go (SHM w przypadku gruntu Hak Milik) i wpisanego właściciela bezpośrednio w BPN, unikać zakupu przez pośrednika, gdy osoba z certyfikatu nie jest obecna, i uzyskać zaświadczenie z sądu rejonowego, że nie toczą się żadne spory. Następnie sprawdzić, czy opłacono roczny podatek od gruntów i budynków (PBB), na podstawie rocznego nakazu płatniczego (SPPT PBB).
Ziemia na Bali często należy do rodzin, dlatego trzeba potwierdzić, że uzyskano wszystkie wymagane zgody członków rodziny, i zapytać prawnika, jakich podpisów prawo faktycznie wymaga przy kupowanej działce.
Przeznaczenie terenu i zgodność z planem zagospodarowania (KKPR)
Przeznaczenie terenu decyduje o tym, czy willa może w ogóle legalnie stać na danym gruncie. Należy sprawdzić strefę działki (kontrola strefy „ITR”). Prowincjonalny plan zagospodarowania przestrzennego Bali to Perda 2/2023 na lata 2023 do 2043, a od lutego 2026 roku Perda 4/2026 ogranicza przekształcanie produkcyjnych gruntów rolnych na cele komercyjne. Na gruncie w strefie rolnej lub zielonej nie można legalnie postawić willi.
Projekt potrzebuje też potwierdzenia zgodności z planem zagospodarowania (KKPR). Tam, gdzie cyfrowy szczegółowy plan zagospodarowania (RDTR) jest zintegrowany z ogólnokrajowym systemem licencji OSS, potwierdzenie jest automatyczne. W pozostałych miejscach potrzebna jest decyzja zatwierdzająca. Mimo plotek wywołanych opóźnieniami w OSS KKPR nie zostało zniesione. Strefy omawia szerzej nasz artykuł o planowaniu przestrzennym na Bali.
Pozwolenie na budowę (PBG)
PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) zastąpiło dawne pozwolenie na budowę IMB na mocy ustawy o tworzeniu miejsc pracy i PP 16/2021, a budowę można zacząć dopiero po wydaniu PBG. Pozwolenia IMB wydane przed PP 16/2021 zachowują ważność do czasu wygaśnięcia. Przy projekcie off-plan warto poprosić o numer PBG i sprawdzić, czy zatwierdzone w nim rysunki odpowiadają temu, co Państwo kupują: liczbie budynków, powierzchni i sposobowi użytkowania.
Te kontrole nie są formalnością. We wrześniu 2025 roku, po śmiertelnych powodziach, gubernator Bali ogłosił wstrzymanie budowy nowych hoteli, willi i podobnych obiektów na gruntach produkcyjnych i na obszarach zlewni. W lipcu 2025 roku władze zaczęły wyburzać 48 obiektów na plaży Bingin, postawionych bez pozwoleń na chronionym terenie przybrzeżnym.
Krok 3: umowa
Domy i apartamenty z tytułem: PPJB
Przy sprzedaży deweloperskiej objętej ustawami mieszkaniowymi rozporządzenie ministra Permen PUPR 11/PRT/M/2019 wymaga, by PPJB miała formę aktu notarialnego, a kupujący musi dostać co najmniej siedem dni na zapoznanie się z projektem. Deweloper może podpisać PPJB dopiero wtedy, gdy ma certyfikat gruntu i pozwolenie na budowę, istnieją drogi i odwodnienie, a konsultant potwierdził ukończenie co najmniej 20% budowy.
To samo rozporządzenie określa zasady zwrotów. Jeśli deweloper nie dotrzyma ujawnionych terminów, kupujący może odstąpić od umowy i w ciągu 30 dni otrzymać pełny zwrot. Jeśli to kupujący nie wywiąże się z umowy po podpisaniu PPJB, deweloper zatrzymuje wpłaty do wysokości 10% ceny, a jeśli wpłacono więcej, 10%. Warto zapytać notariusza, czy późniejsze przepisy mieszkaniowe zmieniły te szczegóły.
Wille w leasehold: akt dzierżawy
Większość sprzedaży willi off-plan na Bali to umowy leasehold. Powinny być podpisywane w formie aktu notarialnego przed notariuszem, bo umowy prywatne są w indonezyjskich sądach słabym dowodem. Jeśli przepisy mieszkaniowe nie obejmują Państwa umowy, nie można liczyć na siedmiodniowy termin na zapoznanie się z projektem, próg 20% budowy ani zasady zwrotów. Kto chce mieć tę ochronę, musi wpisać ją do umowy. Klauzule, które warto uwzględnić, wymienia nasz przewodnik po leasehold na Bali.
Krok 4: płatności w miarę postępu budowy
Plany płatności są zwykle etapowe: zaliczka, potem raty powiązane z etapami, takimi jak wydanie pozwolenia i kolejne fazy budowy, oraz reszta przy ukończeniu lub przekazaniu. Niektórzy deweloperzy reklamują dłuższe harmonogramy, na przykład 36 rat miesięcznych. Niezależnie od harmonogramu każdą płatność warto powiązać ze zweryfikowanym postępem budowy, potwierdzić wydanie PBG i sprawdzić dotychczasowe realizacje dewelopera.
W praktyce oznacza to, że umowa powinna określać każdy etap tak, by dało się go zweryfikować na miejscu, i wskazywać, kto go weryfikuje. Płatność należna „przy 50% ukończenia” bez definicji ukończenia to płatność należna wtedy, gdy deweloper o nią poprosi.
Lokalne finansowanie raczej tu nie pomoże. Zarejestrowane Hak Pakai można obciążyć hipoteką, ale na kredyt hipoteczny pod leasehold na Bali nie należy liczyć, a lokalne kredyty dla cudzoziemców są rzadkie. Większość zagranicznych kupujących płaci gotówką albo korzysta z planu dewelopera.
Krok 5: ukończenie, przekazanie i SLF
Gotowy budynek potrzebuje certyfikatu funkcji obiektu, czyli SLF (Sertifikat Laik Fungsi), wydawanego przez władze regionalne, który przed rozpoczęciem użytkowania potwierdza, że budynek nadaje się do użytku. Zgodnie z PP 16/2021 jest ważny 20 lat dla domów wolnostojących i szeregowych oraz pięć lat dla pozostałych budynków. Odnowienie wymaga kontroli technicznej, a budynkom bez certyfikatu grożą sankcje aż do rozbiórki. Przed przyjęciem przekazania warto poprosić o SLF i sprawdzić, czy odpowiada budynkowi, który Państwo odbierają.
Przy zarejestrowanym tytule ukończenie oznacza także podatki i akt. Sprzedający płaci od przeniesienia zryczałtowany podatek dochodowy 2.5%, a kupujący podatek od nabycia (BPHTB) w wysokości do 5%. PPAT podpisuje akt sprzedaży lub akt ustanowienia prawa dopiero po zapłacie obu, a potem rejestruje go w urzędzie ziemskim i certyfikat zostaje wystawiony na Państwa nazwisko. Pełną listę zawiera nasz artykuł o podatkach i kosztach nieruchomości na Bali.
Przy leasehold przekazanie oznacza początek okresu dzierżawy, jeśli tak stanowi umowa. Warto sprawdzić, od jakiej daty liczą się Państwa lata.
Dokumenty na każdym etapie
| Etap | Dokument | Co sprawdzić |
|---|---|---|
| Przed rezerwacją | Certyfikat gruntu (np. SHM) | Zweryfikowany w urzędzie ziemskim (BPN); wpisany właściciel obecny i podpisujący |
| Przed rezerwacją | Zaświadczenie z sądu rejonowego | Brak toczących się sporów o grunt |
| Przed rezerwacją | SPPT PBB (roczny nakaz podatku gruntowego) | Opłacony roczny podatek od gruntów i budynków |
| Przed rezerwacją | Kontrola strefy i KKPR | Strefa dopuszcza planowany sposób użytkowania; KKPR potwierdzone lub zatwierdzone |
| Przed budową | PBG (lub ważne starsze IMB) | Wydane i zgodne z kupowanym projektem |
| Umowa | PPJB lub akt dzierżawy sporządzony przez notariusza | Forma notarialna, weryfikowalne etapy, warunki zwrotu |
| Przed użytkowaniem | SLF od władz regionalnych | Wydany dla odbieranego budynku |
| Tylko sprzedaż z tytułem | AJB lub akt ustanowienia prawa przed PPAT, potem certyfikat | Podatki zapłacone; prawo zarejestrowane na Państwa nazwisko |
Co sprawdzić przed wpłatą zaliczki
- Jakie prawo Państwo kupują: dzierżawę, Hak Pakai, tytuł do lokalu (strata) czy coś innego. Przy Hak Pakai na Bali próg dla zagranicznych kupujących wynosi 5 mld IDR za dom i 2 mld IDR za apartament, a kwotę należy potwierdzić u notariusza.
- Certyfikat gruntu i właściciela, zweryfikowanych w BPN, oraz wszystkie wymagane podpisy wskazane przez prawnika.
- Strefę działki i to, czy jest produkcyjnym gruntem rolnym objętym ograniczeniami z 2025 i 2026 roku.
- PBG oraz to, czy zaliczka podlega zwrotowi, jeśli pozwolenie nie zostanie wydane.
- Harmonogram płatności w rupiach, powiązany z etapami, które da się zweryfikować.
- Przy sprzedaży z tytułem: czy obowiązuje ochrona z ustaw mieszkaniowych. Przy dzierżawie: czy wpisali Państwo jej odpowiedniki do umowy.
- SLF przed przekazaniem.
Same struktury wyjaśnia artykuł o tym, co cudzoziemcy mogą posiadać na Bali, a typowe pułapki tekst o ryzykach, na które kupujący trafiają na Bali. Projekty off-plan, z którymi współpracujemy, znajdą Państwo w naszych ofertach na Bali, a na stronie o Indonezji wyjaśniamy, jak pracujemy.
