Acheter sur plan à Bali, étape par étape : le notaire, la vérification du certificat, le zonage, le PBG et le SLF
Acheter sur plan à Bali revient à mener cinq vérifications dans le bon ordre : le certificat foncier au bureau foncier, le zonage de la parcelle, l’autorisation de construire (PBG) avant le début des travaux, un contrat qui lie vos paiements à l’avancement réel, et le certificat de fonction (SLF) avant que quiconque n’utilise le bâtiment. Si ces points sont en ordre, le reste n’est que formalités. S’il en manque un, aucune paperasse ne rattrapera l’erreur.
Le cadre juridique dépend de ce que vous achetez. Si un promoteur vend une maison ou un appartement avec un titre enregistré, les règles indonésiennes sur le logement fixent la forme du compromis de vente (PPJB) et le moment où le promoteur peut le signer. La plupart des ventes de villas sur plan à Bali sont toutefois des baux de longue durée, auxquels ce règlement sur le logement peut ne pas s’appliquer. Le contrat est alors votre seule protection, et il dit ce qui a été négocié, rien de plus.
Voici la séquence telle que nous la mènerions en octobre 2026, avec les intervenants, les documents à demander et les points où les règles vous laissent exposé.
Qui fait quoi : le notaire et le PPAT
Deux officiers publics interviennent dans un achat à Bali, et une même personne peut exercer les deux fonctions. Le notaire (Notaris) établit les actes authentiques, comme le PPJB, les actes de bail (akta sewa) et les actes de société. L’officier chargé des actes fonciers (PPAT, Pejabat Pembuat Akta Tanah) établit les actes qui transfèrent ou créent des droits fonciers enregistrés, comme l’acte de vente (AJB) ou l’acte qui octroie un Hak Pakai sur un terrain privé. Cet acte est ensuite enregistré au bureau foncier, le BPN.
Avant de rédiger l’acte de vente, le PPAT vérifie l’authenticité du certificat auprès du bureau foncier, et il ne peut signer le transfert qu’une fois payés l’impôt sur le revenu du vendeur et le droit d’acquisition de l’acheteur. Un acte d’octroi non enregistré n’est pas opposable aux tiers. Pour un Hak Pakai, c’est l’enregistrement qui fait naître votre droit.
Si le promoteur travaille avec son propre notaire, vous pouvez quand même faire relire chaque projet d’acte par votre avocat avant de signer. Nous le recommandons, quelle que soit la structure que vous achetez.
Étape 1 : la réservation
Une réservation est un contrat entre vous et le vendeur. Aucun modèle légal n’existe : lisez donc ce qu’elle prévoit en matière de remboursement avant de payer. Les dépôts sur les villas sur plan de Bali représentent généralement de 10 à 30 % environ du prix. Ce sont des conditions fixées par les promoteurs, pas des normes réglementées. Demandez que le dépôt soit remboursable si l’autorisation de construire (PBG) n’est pas délivrée, et faites-le écrire dans la réservation elle-même.
Faites attention à la devise. Le règlement PBI 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia impose la roupie pour les transactions en Indonésie et oblige les entreprises à afficher leurs prix en roupies. Les supports marketing de Bali destinés aux étrangers affichent souvent des dollars américains, mais le contrat et les paiements effectués en Indonésie doivent être en roupies, le dollar servant tout au plus d’indication.
Étape 2 : l’audit préalable du terrain
Commencez par le certificat : vérifiez-le (SHM pour un terrain en Hak Milik), ainsi que le propriétaire qui y figure, directement auprès du BPN, évitez d’acheter par un intermédiaire quand la personne inscrite sur le certificat n’est pas présente, et obtenez une attestation du tribunal de district montrant l’absence de litige en cours. Vérifiez ensuite que la taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments (PBB) a été payée, à l’aide de l’avis annuel (SPPT PBB).
À Bali, les terrains sont souvent détenus au sein des familles : vérifiez que tous les consentements familiaux requis ont été obtenus, et demandez à un avocat quelles signatures la loi exige réellement pour la parcelle que vous achetez.
Zonage et conformité de l’usage du sol (KKPR)
Le zonage décide si une villa peut tout simplement exister légalement sur le terrain. Vérifiez la zone de la parcelle (la vérification de zone « ITR »). Le plan d’aménagement provincial de Bali est le Perda 2/2023, qui couvre la période de 2023 à 2043, et depuis février 2026 le Perda 4/2026 restreint la conversion des terres agricoles productives à un usage commercial. Un terrain en zone agricole ou en zone verte ne peut pas légalement accueillir une villa.
Le projet doit aussi obtenir la conformité de l’usage du sol (KKPR). Là où un plan d’aménagement détaillé numérique (RDTR) est intégré au système national de licences OSS, la confirmation est automatique. Ailleurs, une approbation est nécessaire. Malgré des rumeurs nées des retards de traitement dans OSS, le KKPR n’a pas été supprimé. Notre article sur le zonage à Bali présente les zones plus en détail.
L’autorisation de construire (PBG)
Le PBG (Persetujuan Bangunan Gedung) a remplacé l’ancien permis de construire IMB en application de la loi sur la création d’emplois et du PP 16/2021, et la construction ne peut commencer qu’après la délivrance d’un PBG. Les IMB délivrés avant le PP 16/2021 restent valables jusqu’à leur expiration. Pour un projet sur plan, demandez le numéro du PBG et vérifiez que les plans qu’il approuve correspondent à ce que vous achetez : nombre de bâtiments, surface de plancher et usage.
Ces vérifications n’ont rien d’une simple formalité. En septembre 2025, après des inondations meurtrières, le gouverneur de Bali a annoncé l’arrêt des nouveaux hôtels, villas et projets similaires sur les terres productives et dans les zones de captage d’eau. En juillet 2025, les autorités ont commencé à démolir 48 constructions à Bingin Beach, bâties sans permis sur des terrains côtiers protégés.
Étape 3 : le contrat
Maisons et appartements titrés : le PPJB
Pour les ventes de promoteurs couvertes par les lois sur le logement, le règlement ministériel Permen PUPR 11/PRT/M/2019 exige que le PPJB soit un acte notarié, et l’acheteur doit disposer d’au moins sept jours pour examiner le projet. Le promoteur ne peut signer un PPJB qu’une fois qu’il détient le certificat foncier et l’autorisation de construire, que les voiries et le drainage existent et qu’un consultant a certifié l’achèvement d’au moins 20 % de la construction.
Le même règlement fixe des règles de remboursement. Si le promoteur ne respecte pas les dates qu’il a annoncées, l’acheteur peut annuler et obtenir un remboursement intégral dans les 30 jours. Si l’acheteur fait défaut après le PPJB, le promoteur conserve les sommes versées dans la limite de 10 % du prix, ou 10 % lorsque davantage a été versé. Demandez au notaire si des règles plus récentes sur le logement ont modifié ces détails.
Villas en bail : l’acte de bail
La plupart des ventes de villas sur plan à Bali sont des baux de longue durée. Ils doivent être signés sous forme d’actes notariés devant un notaire, car les accords sous seing privé ont une faible valeur probante devant les tribunaux indonésiens. Si le règlement sur le logement ne s’applique pas à votre contrat, vous ne pouvez compter ni sur son délai d’examen de sept jours, ni sur son seuil de 20 % de construction, ni sur ses règles de remboursement. Si vous voulez ces protections, inscrivez-les dans le contrat. Notre guide du bail de longue durée à Bali énumère les clauses à prévoir.
Étape 4 : payer au fil de la construction
Les plans de paiement sont généralement échelonnés : un dépôt, puis des versements liés à des étapes comme la délivrance du permis et les phases de construction, et un solde à l’achèvement ou à la livraison. Certains promoteurs annoncent des échéanciers plus longs, par exemple 36 mensualités. Quel que soit l’échéancier, liez chaque paiement à un avancement des travaux vérifié, assurez-vous que le PBG a été délivré et examinez les antécédents du promoteur.
Concrètement, le contrat doit décrire chaque étape en des termes vérifiables sur le chantier et préciser qui la vérifie. Un paiement dû « à 50 % d’achèvement » sans définition de l’achèvement est un paiement dû quand le promoteur le réclame.
Le financement local ne vous aidera probablement pas. Un Hak Pakai enregistré peut être hypothéqué, mais ne comptez pas sur un crédit immobilier bancaire adossé à un bail à Bali, et les prêts locaux aux étrangers sont rares. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant ou passent par le plan du promoteur.
Étape 5 : achèvement, livraison et SLF
Un bâtiment achevé doit obtenir un certificat de fonction, le SLF (Sertifikat Laik Fungsi), délivré par l’administration régionale pour confirmer qu’il est apte à l’usage avant toute utilisation. Selon le PP 16/2021, il est valable 20 ans pour les maisons individuelles et les maisons en bande, et cinq ans pour les autres bâtiments. Son renouvellement exige une inspection technique, et les bâtiments qui en sont dépourvus s’exposent à des sanctions allant jusqu’à la démolition. Demandez le SLF avant d’accepter la livraison, et vérifiez qu’il correspond au bâtiment que vous recevez.
Pour un titre enregistré, l’achèvement passe aussi par les impôts et l’acte. Le vendeur paie un impôt libératoire sur le revenu de 2,5 % sur la cession, et l’acheteur paie le droit d’acquisition (BPHTB), jusqu’à 5 %. Le PPAT ne signe l’acte de vente ou l’acte d’octroi qu’une fois les deux payés, puis l’enregistre au bureau foncier, et le certificat est établi à votre nom. Notre article sur les taxes et frais immobiliers à Bali en donne la liste complète.
Pour un bail, la livraison marque le début de la durée du bail si le contrat le prévoit. Vérifiez la date à partir de laquelle vos années courent.
Les documents à chaque étape
| Étape | Document | Ce qu’il faut vérifier |
|---|---|---|
| Avant de réserver | Certificat foncier (par exemple SHM) | Vérifié au bureau foncier (BPN) ; le propriétaire inscrit présent et signataire |
| Avant de réserver | Attestation du tribunal de district | Aucun litige en cours sur le terrain |
| Avant de réserver | SPPT PBB (avis annuel de taxe foncière) | Taxe annuelle sur les terrains et les bâtiments payée |
| Avant de réserver | Vérification de zone et KKPR | La zone autorise l’usage prévu ; KKPR confirmé ou approuvé |
| Avant la construction | PBG (ou un ancien IMB valable) | Délivré, et conforme au projet que vous achetez |
| Contrat | PPJB ou acte de bail, établi par un notaire | Forme notariée, étapes vérifiables, conditions de remboursement |
| Avant l’usage | SLF, délivré par l’administration régionale | Délivré pour le bâtiment que vous recevez |
| Vente avec titre uniquement | AJB ou acte d’octroi devant le PPAT, puis le certificat | Impôts payés ; droit enregistré à votre nom |
Ce qu’il faut vérifier avant de verser un dépôt
- Quel droit vous achetez : un bail, un Hak Pakai, un titre de copropriété ou autre chose. Pour un Hak Pakai à Bali, le plancher imposé aux acheteurs étrangers est de 5 milliards IDR pour une maison et de 2 milliards IDR pour un appartement, et le chiffre doit être confirmé par le notaire.
- Le certificat foncier et le propriétaire, vérifiés auprès du BPN, et chaque signature requise identifiée par un avocat.
- La zone de la parcelle, et s’il s’agit d’une terre agricole productive visée par les restrictions de 2025 et 2026.
- Le PBG, et si le dépôt est remboursable en cas de non-délivrance.
- Un échéancier de paiement lié à des étapes vérifiables, en roupies.
- Pour une vente avec titre, si les protections du droit du logement s’appliquent. Pour un bail, si vous avez inscrit des protections équivalentes dans le contrat.
- Le SLF avant la livraison.
Les structures elles-mêmes sont expliquées dans ce que les étrangers peuvent posséder à Bali, et les pièges courants dans les risques que rencontrent les acheteurs à Bali. Les projets sur plan avec lesquels nous travaillons figurent parmi nos biens à Bali, et notre page Indonésie explique notre façon de travailler.
