在巴厘岛购买期房，归根结底是按正确顺序完成五项核查：到土地局核查土地证书，核查地块的分区，开工前核查建筑审批（PBG），签订一份把付款与实际进度挂钩的合同，以及在任何人使用建筑之前核查功能合格证（SLF）。这几项做对了，其余只是文书工作。漏掉一项，再多的文书也补救不了。
适用的法律框架取决于您购买的是什么。如果开发商出售的是带已登记产权的住宅或公寓，印尼的住房规定会明确初步买卖协议（PPJB）的订立方式，以及开发商何时可以签署。不过，巴厘岛的期房别墅交易大多是租赁合同，那项住房条例可能并不适用。这时，合同就是您唯一的保护，而合同的内容完全取决于谈判结果。
下面是我们在 2026 年 10 月会采用的操作顺序，包括涉及哪些人、应当索要哪些文件，以及规则在哪些环节让您暴露于风险之中。
各司何职：公证人与 PPAT
巴厘岛的购房交易会涉及两类官员，而同一个人可能兼任这两个职务。公证人（Notaris）制作公证契据，例如 PPJB、租赁契据（akta sewa）和公司契据。土地契据官员（PPAT，Pejabat Pembuat Akta Tanah）制作转让或设立已登记土地权利的契据，例如买卖契据（AJB），或在私人持有的土地上授予 Hak Pakai 的契据。随后，该契据要在土地局（BPN）登记。
在起草买卖契据之前，PPAT 会到土地局核查证书的真实性；只有在卖方的所得税和买方的购置税都已缴纳之后，PPAT 才能签署转让契据。未经登记的权利授予契据对第三方没有约束力。就 Hak Pakai 而言，登记之时就是您的权利生效之时。
即使开发商与自己的公证人合作，您仍然可以请自己的律师在签字之前审阅每一份草稿。无论您购买的是哪种结构，我们都建议这样做。
第 1 步：预订
预订是您与卖方之间的一份合同。法律对它没有规定固定格式，所以付款之前，请看清楚其中关于退款的条款。巴厘岛期房别墅的定金通常约为价格的 10% 至 30%。这些是开发商自定的条件，并非受监管的标准。请要求在 PBG 未能签发时定金可以退还，并在预订文件中把这一点写清楚。
请注意货币。印度尼西亚银行的 PBI 17/3/PBI/2015 号条例要求印尼境内的交易使用印尼盾，并要求企业以印尼盾报价。面向外国人的巴厘岛营销材料常以美元标价，但合同以及在印尼境内的付款都应当以印尼盾计，美元最多只能作为参考。
第 2 步：土地尽职调查
从证书入手：直接到 BPN 核实证书（Hak Milik 土地为 SHM）和登记的所有人；证书上的人本人不在场时，不要通过中间人购买；并取得地方法院出具的无未决纠纷证明。然后，用每年的税单（SPPT PBB）核查年度土地和建筑税（PBB）是否已缴清。
巴厘岛的土地常由家族内部持有，所以要确认所有必需的家族同意都已取得，并请律师说明您所购地块在法律上究竟需要哪些签名。
分区与空间用途符合性（KKPR）
分区决定了这块地上究竟能不能合法建别墅。请核查地块的分区（即“ITR”分区核查）。巴厘岛的省级空间规划是覆盖 2023 年至 2043 年的 Perda 2/2023；自 2026 年 2 月起，Perda 4/2026 限制将生产性农田改作商业用途。位于农业区或绿区的土地不能合法建造别墅。
项目还需要取得空间用途符合性确认（KKPR）。在数字化详细空间规划（RDTR）已接入全国 OSS 许可系统的地方，确认是自动完成的；在其他地方则需要审批。尽管 OSS 处理延误引发了一些传言，但 KKPR 并没有被废除。我们关于巴厘岛土地分区的文章对各类分区有更详细的介绍。
建筑审批（PBG）
根据《创造就业法》和 PP 16/2021，PBG（Persetujuan Bangunan Gedung）取代了原来的 IMB 建筑许可，只有在 PBG 签发之后才能开工。在 PP 16/2021 之前签发的 IMB 在到期前仍然有效。对于期房项目，请索要 PBG 编号，并核对其批准的图纸是否与您购买的内容一致：建筑数量、建筑面积和用途。
这些核查并非走过场。2025 年 9 月，致命洪灾过后，巴厘岛省长宣布在生产性土地和集水区内暂停新建酒店、别墅及类似开发项目。2025 年 7 月，当局开始拆除 Bingin Beach 上 48 座未经许可建在受保护海岸土地上的建筑。
第 3 步：合同
带产权的住宅和公寓：PPJB
对于受住房法律管辖的开发商销售，部长条例 Permen PUPR 11/PRT/M/2019 要求 PPJB 必须是公证契据，并且买方必须有至少 7 天时间审阅草稿。开发商只有在持有土地证书和建筑审批、道路和排水设施已经建成、且顾问证明工程完成至少 20% 之后，才能签署 PPJB。
同一条例还规定了退款规则。如果开发商未能按其公布的日期交付，买方可以解约，并在 30 天内获得全额退款。如果买方在签署 PPJB 后违约，开发商可保留不超过价格 10% 的已付款项；已付款项超过这一比例的，保留 10%。请问问公证人，后来的住房规定是否修改了这些细节。
租赁产权别墅：租赁契据
巴厘岛的期房别墅交易大多是租赁合同。这类合同应当在公证人面前以公证契据形式签署，因为私下签订的协议在印尼法院的证据效力很弱。如果住房条例不适用于您的合同，您就不能依赖其中的 7 天审阅期、20% 的施工门槛或退款规则。如果您需要这些保护，就把它们写进合同。我们的巴厘岛租赁产权指南列出了应当涵盖的条款。
第 4 步：随工程进度付款
付款计划通常分阶段进行：先付定金，然后按节点分期付款，例如许可签发和各个施工阶段，竣工或交房时支付尾款。有些开发商宣传更长的付款周期，例如 36 期月付。无论采用哪种付款计划，都要把每一笔付款与经过核实的施工进度挂钩，确认 PBG 已经签发，并了解开发商过往的项目记录。
在实践中，这意味着合同应当以可在现场核实的方式定义每一个节点，并写明由谁来核实。一笔“完工 50% 时”应付、却没有定义何为完工的款项，实际上就是开发商什么时候要、您就什么时候付。
当地融资在这方面很可能帮不上忙。已登记的 Hak Pakai 可以抵押，但不要指望以巴厘岛的租赁产权向银行申请按揭贷款，当地向外国人放贷的情况也很少见。大多数外国买家都是全款支付，或采用开发商的付款计划。
第 5 步：竣工、交房与 SLF
建成的建筑需要取得功能合格证，即由地方政府签发、确认建筑在投入使用前适合使用的 SLF（Sertifikat Laik Fungsi）。根据 PP 16/2021，独栋住宅和联排住宅的 SLF 有效期为 20 年，其他建筑为 5 年。续期需要技术检查，没有 SLF 的建筑最重可被拆除。接受交房之前，请索要 SLF，并核对它与您接收的建筑是否相符。
对于已登记的产权，竣工还意味着缴税和签署契据。卖方就转让缴纳 2.5% 的最终所得税，买方缴纳最高 5% 的购置税（BPHTB）。PPAT 只有在两者都已缴纳后，才会签署买卖契据或权利授予契据，然后到土地局登记，证书随即以您的名义签发。我们关于巴厘岛房产税费的文章列出了完整清单。
对于租赁产权，如果合同有此约定，交房就是租期的起点。请核实您的租期从哪一天开始计算。
各阶段的文件
| 阶段 | 文件 | 核查内容 |
|---|---|---|
| 预订之前 | 土地证书（例如 SHM） | 已在土地局（BPN）核实；登记的所有人本人到场并签字 |
| 预订之前 | 地方法院无纠纷证明 | 土地没有未决纠纷 |
| 预订之前 | SPPT PBB（年度土地税单） | 年度土地和建筑税已缴清 |
| 预订之前 | 分区核查与 KKPR | 分区允许计划中的用途；KKPR 已确认或已获批 |
| 开工之前 | PBG（或仍然有效的旧 IMB） | 已签发，且与您购买的项目相符 |
| 合同 | 由公证人制作的 PPJB 或租赁契据 | 公证形式、可核实的节点、退款条款 |
| 使用之前 | 地方政府签发的 SLF | 针对您接收的建筑签发 |
| 仅限带产权的销售 | 在 PPAT 面前签署的 AJB 或权利授予契据，随后取得证书 | 税费已缴；权利已登记在您名下 |
支付定金之前要核查什么
- 您购买的是哪一种权利：租赁、Hak Pakai、分层产权还是其他。对于巴厘岛的 Hak Pakai，外国买家的最低价格为住宅 50 亿 IDR、公寓 20 亿 IDR，具体数字应向公证人确认。
- 土地证书和所有人已在 BPN 核实，所有必需的签名已由律师逐一确认。
- 地块的分区，以及它是否属于受 2025 年和 2026 年限制措施约束的生产性农田。
- PBG，以及 PBG 未能签发时定金是否可以退还。
- 以印尼盾计、与可核实节点挂钩的付款计划。
- 如果是带产权的销售，住房法律的保护是否适用。如果是租赁，您是否已把同等的保护写进合同。
- 交房之前的 SLF。
各种法律结构见外国人在巴厘岛可以拥有什么，常见陷阱见买家在巴厘岛会遇到的风险。我们合作的期房项目都列在巴厘岛房源中，我们的印度尼西亚页面介绍了我们的工作方式。
