巴厘岛租赁产权详解：租期、延期，以及租约到期后会怎样

巴厘岛的租赁产权（leasehold）让您在约定的年限内，使用一位印尼所有人的土地以及地上的别墅。常见租期为 25 年至 30 年，只有合同有约定才能延期；租期届满时，除非已约定延期，土地和建筑物都归还所有人。印尼法律承认租赁关系，并保护它不因任何一方死亡或土地出售而终止，但不会把它变成已登记的产权。

最后这一点决定了其他一切。如果是 Hak Pakai 或分层产权，土地局会保存您的权利记录。如果是租赁，您的权利就是合同本身，别无其他，所以延期条款、用途条款和转让条款的措辞，才是您真正买到的东西。一份起草严谨的 25 年租约，可能比一份写得松散的“30 + 30”租约让您处于更有利的位置。

外国人在巴厘岛购买别墅，大多采用租赁产权。本指南介绍截至 2026 年 10 月租赁产权的运作方式：法律依据、租期与延期、到期时的情况，以及税务规则中至今无人厘清的空白。

印尼法律中的租赁产权是什么

《土地基本法》（UUPA）称之为 Hak Sewa untuk Bangunan：通过支付租金，为建造建筑而使用他人土地的权利。第 44 条允许租金一次性支付或分期支付，可在使用之前或之后支付。第 45 条列出了符合条件的承租人，“在印尼有住所的外国人”也在其中。

在实践中，租约是您与一位或多位印尼土地所有人之间的合同。它应当在公证人面前以公证契据形式签署，因为私下签订的协议在印尼法院几乎没有证据效力。公证人制作契据（akta sewa），但它不会像 Hak Pakai 那样在土地局登记。实际上，许多在印尼的外国买家持有的是一份未登记的长期租约。

这与 Hak Pakai 是两回事。Hak Pakai 是外国个人可以以本人名义持有的定期使用权，是一项通过土地契据官员（PPAT）面前签署的契据设立、并登记发证的土地权利，同时附有最低价格和移民证件方面的条件。租约没有这些手续，也没有这种登记。我们关于外国人在巴厘岛可以拥有什么的概述把两者放在一起做了对比。

巴厘岛租约的期限有多长

巴厘岛租约没有法定期限，由双方约定。常见的 25 年至 30 年是市场惯例，而不是法律规定。

营销材料常把各项选择权加在一起：“30 + 30”“25 + 25 + 20”或“最长 80 年”。这样的总数是合同中的选择权，并非法定权利。只有第一个租期是确定的。此后的一切都是合同中的承诺，其价值完全取决于措辞。

“80 年”这个数字还常常是从国有土地上的 Hak Pakai 借来的，后者最长可达 30 + 20 + 30 年。这与私人土地的租赁毫无关系；一个把两者混为一谈的卖家，其余的推销说辞也值得掂量。

延期：大部分风险所在

只有写进原始合同，延期才存在。合同应当在一开始就确定价格或定价公式，设定明确的通知期限，并写明到期时建筑物如何处理。绝不要把延期价格留给“双方协商”。一项价格可由土地所有人在 25 年后随意设定的选择权，实际上只是一项开始谈判的权利。

延期也是一项新的法律行为。租约延期需要一份新的公证契据，并且需要当面签字。土地所有人需要签字；如果原所有人已经去世，则由其继承人签字。巴厘岛的土地常由家族内部持有，所以一开始就要确认所有必需的家族同意都已取得。某块地在法律上需要哪些签名，应当问律师，而不是问中介。

有几点最好在原始契据中就解决，而不是留到以后：

延期价格，或其确切的计算公式；
通知期限，以及错过期限时选择权是否失效；
选择权能否转移给您租约的买家以及您的继承人；
土地所有人及其继任者签署新契据的承诺。

租约到期时，或到期前发生变故时

租期届满时，除非已约定延期，土地和建筑物都归还土地所有人，其中包括您建造或出资建造的别墅。租约可以约定到期时建筑物如何处理，这也是要像看价格一样仔细阅读到期条款的又一个原因。

印尼《民法典》有两条规定在租期内保护承租人。第 1575 条规定，租赁不因出租人或承租人死亡而终止，双方的继承人都将承继租约，直至约定的期满之日。第 1576 条规定，出售租赁物不会使租赁终止，除非租约本身另有约定。请检查您的合同中没有这样的条款。

对于外国承租人的继承人，情况简单而有限：他们只继承剩余的租期，任何延期仍然取决于合同的约定。如果您希望选择权在您身后依然有效，就把这一点写进契据。

租赁产权的剩余期限每年都在缩短。一座今天还剩 25 年的别墅，10 年后只剩 15 年，任何从您手中购买它的人，买到的就是这 15 年，再加上合同赋予的延期权利。签约之前，先把这笔账算清楚。

应当坚持写入的合同条款

法律没有规定标准租约范本。以下是我们认为一份稳妥的巴厘岛租约应当涵盖的条款。

条款	关注要点
租期与起始日期	从固定日期起算的固定年数。如果是期房，要核查租期是从签约开始还是从交房开始。
租金	金额，以及是预付还是分期支付（UUPA 两者都允许）。
延期选择权	现在就确定的价格或定价公式、通知期限，以及土地所有人签署新契据的义务。
到期时的建筑物	租约结束时别墅如何处理。
建造和翻修的权利	您可以建造、改建或拆除什么，以及需要谁的许可。
转租、转让与出售	您能否在无需重新取得同意的情况下出租、转租，或将租约转让给买家。
继承人	租约和延期选择权可以转移给您的继承人。
许可用途	住宅用途或商业出租，须与分区以及出租所需的许可相一致。
年度土地税（PBB）	由谁缴纳。在租赁关系中，这属于合同条款。
争议	适用印尼法律，以及解决争议的机构。

许可用途条款值得比通常更多的关注。如果土地被划为农业用地，或出租经营没有许可，即使租约允许商业出租，出租也不会因此合法。自 2026 年 2 月起，巴厘岛省级条例 Perda 4/2026 限制将生产性农田改作商业用途，国家旅游部也一直在把无证出租房源从预订平台上下架。请参阅我们关于巴厘岛土地分区和合法出租别墅的文章。

税务、融资与转售：尚未解决的问题

租赁产权在印尼的房产税制中处境尴尬，有些问题至今仍未解决。

购置税（BPHTB）。这项税适用于取得 Hak Milik、HGB、Hak Pakai、分层产权和 HPL。租赁不在这份清单上，但也没有任何规定明确将其排除，所以不要把这当成定论。
出售您的租约。租约转让如何征税尚无定论，包括 2.5% 的转让税是否适用。在为转售定价之前，请咨询税务顾问。
增值税优惠。2026 年由政府承担增值税的优惠，覆盖由开发商交付、价格不超过 50 亿 IDR 的带产权全新住宅和公寓中前 20 亿 IDR 部分的增值税。租赁产权别墅不符合这一描述，所以不要指望它。
公证费。PPAT 费用 1% 的上限适用于土地契据官员制作的契据。租赁契据的公证费没有固定标准，需要协商。
按揭贷款。已登记的 Hak Pakai 可以抵押。不要指望银行以巴厘岛的租赁产权为抵押放贷；请按全款或开发商的分期付款计划来规划。

我们关于在巴厘岛购买和持有别墅的成本的文章，介绍了已经明确的各项税率，包括租金所得税。

租赁产权不是代持交易

巴厘岛的房源向外国买家宣称“永久产权（freehold）”时，往往描述的是代持结构，而在法律上，代持恰恰是租赁的反面。租赁是 UUPA 赋予外国人的权利。代持交易是为外国人的利益把 Hak Milik 登记在印尼人名下，根据同一部法律第 26 条第 2 款，这种安排无效；自 2026 年 2 月起，它在巴厘岛被明令禁止，制裁范围延伸至中间人和协助者。如果文件中包含任何关于谁是土地“真正所有人”的补充协议，您面对的就不是一份单纯的租约。我们关于买家在巴厘岛会遇到的风险的文章介绍了如何区分两者。