在巴厘岛购买和持有别墅的真实成本：BPHTB、增值税、公证费、PBB 与租金税

在巴厘岛购买已登记产权的房产，例如 Hak Pakai 或分层产权公寓，买方须缴纳最高 5% 的购置税（BPHTB）；如果卖方是已登记增值税的开发商，还要缴纳增值税（2026 年大多数新房的实际税率为 11%）；土地契据官员的费用另计，法律规定其上限为交易价值的 1%。卖方缴纳 2.5% 的最终所得税。持有房产之后，每年的土地和建筑税（PBB）最高为评估价值的 0.5%，租金收入要缴纳相应的税，住宿还要缴纳最高 10% 的地方税。

有两点注意事项贯穿全文。第一，BPHTB 和 PBB 是地方税。国家法律规定上限和最低免税额，各县（Badung、Gianyar、Tabanan、登巴萨）自行设定具体标准，所以下文的税率都是“最高”数字。第二，在巴厘岛，大多数外国买家选择租赁产权，而租赁产权方面有好几个问题仍未明确。我们会在相关之处一一指出。

本文内容反映的是截至 2026 年年中的规定。它是一份做预算用的地图，而不是税务建议。

购买时：买方的购置税（BPHTB）

BPHTB 由取得房产的一方缴纳，税基为交易价值与政府评估价值（NJOP）中较高者，扣除免税额后按最高 5% 计征。根据 2022 年的地方财政法（UU 1/2022，简称 HKPD），普通取得的免税额至少为 8,000 万 IDR，家庭内部继承或赠与的免税额为 3 亿 IDR。各地可以设定更高的免税额，且仅适用于在该地区的首次取得。

这项税适用于取得 Hak Milik、HGB、Hak Pakai、分层产权（HMSRS）和 HPL，无论是通过买卖、赠与、继承，还是授予新的权利。租赁（Hak Sewa）不在这份清单上，但也没有任何规定明确将其排除在 BPHTB 之外。不要把这当成一条规则；如果有人向您出售租赁产权时这样说，也要多加提防。

按最高税率举例说明规模：一套有地住宅按巴厘岛外国买家最低价格 50 亿 IDR 计，假设交易价值高于 NJOP、免税额为全国最低标准，则税额为 49.2 亿 IDR 的 5%，即 2.46 亿 IDR。这只是按上限做的算术，并非报价。实际数字取决于您所在县的税率和免税额。

新建房产的增值税，以及 2026 年的优惠政策

自 2025 年 1 月 1 日起，印尼的名义增值税税率为 12%，但除奢侈品外，其他商品均以价格的 11/12 为税基计征，所以实际税率为 11%（PMK 131/2024）。只有须缴纳奢侈品销售税的商品才适用完整的 12%，其中包括价格在 300 亿 IDR 或以上的住宅。价格在 300 亿 IDR 或以上的住宅和公寓还须缴纳 20% 的奢侈品销售税（PPnBM），这一门槛自 2019 年起实行。另有一项 1% 的所得税适用于建筑面积超过一定门槛的“超豪华”住宅，所以请问问您的顾问，大面积住宅是否会被纳入。

增值税由已登记增值税的卖方收取，实际上也就是开发商。两个私人个人之间的转售，通常不涉及增值税。

政府承担增值税的优惠（PPN DTP）

2026 年，根据 PMK 90/2025，对于由开发商首次交付、价格不超过 50 亿 IDR 的全新可入住有地住宅或公寓，政府承担价格中前 20 亿 IDR 部分 100% 的增值税。买卖契据或已全额付款的 PPJB，以及交房，都必须发生在 2026 年 1 月 1 日至 12 月 31 日之间，且每人限享一套。持有印尼税号（NPWP）并符合外国人产权规定的外国公民，在 2025 年版本的规定下就有资格享受，在 PMK 90/2025 下仍然有资格。

在巴厘岛，两者的交集很窄。外国人购买有地住宅的最低价格为 50 亿 IDR，正好等于优惠政策的上限，所以只有价格恰好为这个数字的住宅才符合条件。公寓的最低价格为 20 亿 IDR，可以符合条件。租赁产权别墅不属于带产权住宅的首次交付，所以购买租赁产权时，不要把这项优惠算进预算。财政部长于 2025 年 10 月 14 日宣布，这项优惠将延续至 2027 年底。在实施条例发布之前，请把 2027 年视为已宣布、尚未生效。

公证人与 PPAT 费用

土地契据官员（PPAT）的费用，包括见证人费用，不得超过契据所载交易价值的 1%（PP 24/2016 第 32 条第 1 款），金额较大的区间上限更低，例如 5 亿 IDR 至 10 亿 IDR 之间的部分为 0.75%。证书核查和登记等单项服务另行收费。

租赁契据和 PPJB 的公证费没有固定标准，需要协商，所以在委托公证人之前，请索要一份列明每项服务的书面报价。

卖方的所得税，以及您转售时的情况

根据 PP 34/2016，土地或建筑的卖方按转让总价与政府评估价值中较高者，缴纳 2.5% 的最终所得税（PPh）。只有在这项税和买方的 BPHTB 都已缴纳之后，PPAT 才能签署契据。对买方来说，这是一种保护：一笔规范办理的过户，不可能在卖方未缴税的情况下完成。

日后您出售已登记的产权时，角色就会互换：您缴纳 2.5%，您的买方缴纳 BPHTB，只有卖方是已登记增值税的企业时才涉及增值税。

出售租赁产权的情况则没那么清楚。租约转让如何征税目前尚无定论，包括 PP 34/2016 规定的 2.5% 是否适用。请在购买之前咨询税务顾问，因为答案会影响您日后的退出。

每年的持有成本：PBB

土地和建筑税（PBB-P2）是一项地方税，根据 UU 1/2022，在扣除至少 1,000 万 IDR 的免税 NJOP 后，按评估价值（NJOP）最高 0.5% 计征。每年的税单称为 SPPT PBB；核查过去的税单是否已缴清，是对任何地块做尽职调查的一部分。

在租赁关系中，由谁缴纳 PBB 取决于合同，没有法定规则可以依靠，所以务必在契据中写明。

其他日常开支，例如维护、管理或保险费用，取决于房产本身和运营方。

租金收入的税项

对于居民房东，无论是个人还是企业，根据 PP 34/2017，土地和建筑的租金按租金总额的 10% 缴纳最终税，公司、常设机构和指定的付款方必须代扣代缴。

对于在印尼没有常设机构的非居民个人，别墅租金适用第 26 条，按总额的 20% 预扣，而不是 10% 的最终税率。税收协定一般可以降低第 26 条的预扣税，但协定中的不动产条款对租金仍保留印尼的国内税率。除非您的税务顾问确认另有安排，请按总额的 20% 来规划。

作为经营活动开展的别墅短租属于另一类别：住宿经营收入，通常通过持证运营商或 PT PMA 取得，而不是被动的租金。除所得税外，别墅、民宿、旅馆以及用作酒店的私人住宅所收取的费用，还要缴纳最高 10% 的地方住宿服务税（PBJT），由出租经营者代收。我们关于在巴厘岛合法出租别墅的文章介绍了相关许可。

一张表看清所有成本，以及用什么货币支付

费用	由谁支付	税率（截至 2026 年）	适用对象
BPHTB 购置税	买方	价格与 NJOP 中较高者的最高 5%，扣除至少 8,000 万 IDR	已登记的权利（Hak Pakai、HGB、分层产权）；租赁不在清单上，立场未定
新建房产增值税	买方，由开发商收取	实际 11%；300 亿 IDR 或以上的住宅为 12%	已登记增值税的卖方所做的销售
PPnBM 奢侈品税	在销售时征收	20%	300 亿 IDR 或以上的住宅
PPN DTP 优惠（2026 年）	政府承担增值税	前 20 亿 IDR 部分增值税的 100%	带产权、不超过 50 亿 IDR 的全新可入住住宅
PPAT 费用	书面约定	最高为契据价值的 1%，金额较大的区间更低	买卖契据和权利授予契据
租约或 PPJB 的公证费	书面约定	没有固定标准；协商确定	租赁契据、PPJB
卖方的最终所得税	卖方	价格与 NJOP 中较高者的 2.5%	土地和建筑的转让；租约转让尚无定论
PBB 土地和建筑税	业主，或按租约约定	每年最高为 NJOP 的 0.5%	所有土地和建筑
租金所得税，居民	房东	租金总额 10% 的最终税	土地和建筑的租金
租金所得税，非居民	房东，以预扣方式	总额的 20%（请向顾问确认）	没有常设机构的非居民
PBJT 住宿税	对住宿费用征收，由运营方代收	最高 10%	作为住宿出租的别墅和住宅

以印尼盾支付

印度尼西亚银行的 PBI 17/3/PBI/2015 号条例要求，在印尼境内的现金和非现金交易须使用印尼盾，并要求企业只能以印尼盾报价，国际贸易和外币银行存款等情形除外。对于非现金交易的违规行为，制裁包括按交易价值的 1% 处以罚款，上限为 10 亿 IDR。面向外国买家的巴厘岛别墅常以美元推广，但合同中的价格，以及上述各项税的计税基础，都应当以印尼盾计。从预订到交割期间的汇率波动，是您需要提前规划的风险。