Cât costă de fapt cumpărarea și deținerea unei vile în Bali: BPHTB, TVA, onorariile notarului, PBB și impozitul pe chirie
La o achiziție în Bali cu titlu înregistrat, cum ar fi un Hak Pakai sau un apartament în regim strata, cumpărătorul plătește taxa de achiziție (BPHTB) de până la 5% și TVA dacă vânzătorul este un dezvoltator înregistrat în scopuri de TVA (o cotă efectivă de 11% pentru majoritatea locuințelor noi în 2026), iar onorariul oficialului care întocmește actul funciar, plafonat prin lege la 1% din valoarea tranzacției, se adaugă. Vânzătorul plătește un impozit final pe venit de 2.5%. Odată ce dețineți proprietatea, impozitul anual pe teren și clădiri (PBB) ajunge la cel mult 0.5% din valoarea evaluată, iar veniturile din chirie au propriul impozit, plus o taxă regională de până la 10% pe cazare.
Două rezerve se aplică peste tot. Prima: BPHTB și PBB sunt taxe regionale. Legea națională stabilește plafoane și deduceri minime, iar fiecare regență (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) își fixează propriile cifre, așa că cotele de mai jos sunt valori „de până la”. A doua: majoritatea cumpărătorilor străini din Bali aleg un leasehold, iar mai multe întrebări legate de leasehold sunt încă deschise. Le semnalăm acolo unde se aplică.
Tot ce urmează reflectă regulile de la jumătatea lui 2026. Este o hartă pentru buget, nu consultanță fiscală.
La cumpărare: taxa de achiziție a cumpărătorului (BPHTB)
BPHTB este plătită de cel care dobândește proprietatea, cu o cotă de până la 5% din valoarea mai mare dintre valoarea tranzacției și valoarea evaluată de guvern (NJOP), după scăderea unei deduceri neimpozabile. Conform legii finanțelor regionale din 2022 (UU 1/2022, cunoscută ca HKPD), această deducere este de cel puțin 80 de milioane IDR pentru o achiziție obișnuită și 300 de milioane IDR pentru o moștenire sau o donație în cadrul familiei. Regiunile o pot stabili mai sus, iar ea se aplică primei achiziții din regiunea respectivă.
Taxa se aplică achizițiilor de Hak Milik, HGB, Hak Pakai, titlu strata (HMSRS) și HPL, fie prin vânzare, donație, moștenire sau acordarea unui drept nou. Închirierea (Hak Sewa) nu figurează pe această listă, dar nici nu este scoasă expres de sub incidența BPHTB. Nu tratați acest lucru ca pe o regulă și fiți precauți cu oricine vă vinde un leasehold tratându-l astfel.
Pentru a arăta ordinul de mărime la cota maximă: la o casă cu teren la pragul minim pentru străini din Bali, de 5 miliarde IDR, presupunând că valoarea tranzacției depășește NJOP și că deducerea este minimul național, taxa ar fi de 5% din 4.92 miliarde IDR, adică 246 de milioane IDR. Este un calcul pe plafon, nu o ofertă. Cota și deducerea din regența dumneavoastră decid cifra reală.
TVA la construcțiile noi și stimulentul din 2026
Din 1 ianuarie 2025, cota standard de TVA a Indoneziei este de 12%, dar pentru tot ce nu este bun de lux se aplică la o bază de impozitare de 11/12 din preț, deci cota efectivă este de 11% (PMK 131/2024). Cota integrală de 12% se aplică doar bunurilor supuse taxei pe vânzarea bunurilor de lux, printre care și locuințele cu prețul de 30 de miliarde IDR sau mai mult. Casele și apartamentele de 30 de miliarde IDR sau peste suportă și o taxă de 20% pe vânzarea bunurilor de lux (PPnBM), prag în vigoare din 2019. Un impozit separat pe venit de 1% se aplică locuințelor „foarte luxoase” care depășesc un prag de suprafață, așa că întrebați-vă consultantul dacă o casă mare intră sub incidența lui.
TVA este percepută de vânzătorii înregistrați în scopuri de TVA, adică, în practică, de dezvoltatori. O revânzare între două persoane fizice nu generează de regulă TVA.
Stimulentul TVA suportat de guvern (PPN DTP)
Pentru 2026, PMK 90/2025 prevede că guvernul suportă 100% din TVA pentru primele 2 miliarde IDR din prețul unei case cu teren sau al unui apartament complet nou, gata de locuit, cu prețul de cel mult 5 miliarde IDR, livrat pentru prima dată de dezvoltator. Actul de vânzare sau un PPJB plătit integral, precum și predarea, trebuie să aibă loc între 1 ianuarie și 31 decembrie 2026, iar stimulentul este limitat la o unitate per persoană. Cetățenii străini cu cod fiscal indonezian (NPWP) care respectă regulile privind proprietatea străină erau eligibili în versiunea din 2025 a regulii și rămân eligibili în temeiul PMK 90/2025.
În Bali, suprapunerea este îngustă. Prețul minim pentru o casă cu teren cumpărată de un străin este de 5 miliarde IDR, egal cu plafonul stimulentului, așa că o casă se califică doar exact la acest preț. Apartamentele, cu un prag de 2 miliarde IDR, se pot califica. Vilele în leasehold nu sunt prima livrare a unei case cu titlu, așa că nu includeți stimulentul în bugetul unui leasehold. Ministrul finanțelor a anunțat pe 14 octombrie 2025 că stimulentul va continua până la sfârșitul lui 2027. Tratați anul 2027 ca anunțat, nu ca în vigoare, până la emiterea regulamentului de aplicare.
Onorariile notarului și ale PPAT
Onorariul oficialului care întocmește actul funciar, inclusiv martorii, nu poate depăși 1% din valoarea tranzacției menționată în act (PP 24/2016, art. 32(1)), cu plafoane mai mici pentru tranșele mai mari, de exemplu 0.75% pentru partea dintre 500 de milioane IDR și 1 miliard IDR. Serviciile separate, precum verificarea certificatelor și înregistrarea, se facturează suplimentar.
Onorariile notariale pentru actele de leasehold și pentru PPJB nu au o grilă fixă. Se negociază, așa că cereți o ofertă scrisă care enumeră fiecare serviciu înainte să angajați notarul.
Impozitul pe venit al vânzătorului și ce se întâmplă la revânzare
Vânzătorul de teren sau clădiri plătește un impozit final pe venit (PPh) de 2.5% din valoarea mai mare dintre valoarea brută a transferului și valoarea evaluată de guvern, în temeiul PP 34/2016. PPAT poate semna actul doar după plata acestui impozit și a BPHTB datorate de cumpărător. Pentru dumneavoastră, ca cumpărător, aceasta este o protecție: un transfer derulat corect nu se poate încheia cu impozitul vânzătorului neplătit.
Când veți vinde ulterior un titlu înregistrat, rolurile se inversează: plătiți dumneavoastră cei 2.5%, cumpărătorul plătește BPHTB, iar TVA se aplică doar dacă vânzătorul este o firmă înregistrată în scopuri de TVA.
Vânzarea unui leasehold este mai puțin clară. Modul de impozitare a cesiunii unui contract de leasehold nu este stabilit, inclusiv dacă cei 2.5% din PP 34/2016 i se aplică măcar. Întrebați un consultant fiscal înainte să cumpărați, pentru că răspunsul vă influențează ieșirea din investiție.
Costul anual al deținerii: PBB
Impozitul pe teren și clădiri (PBB-P2) este o taxă regională de până la 0.5% din valoarea evaluată (NJOP), după o valoare NJOP neimpozabilă de cel puțin 10 milioane IDR, în temeiul UU 1/2022. Decizia anuală de impunere se numește SPPT PBB, iar verificarea faptului că deciziile anterioare au fost plătite face parte din due diligence-ul pentru orice teren.
La un contract de leasehold, cine plătește PBB este o chestiune contractuală, fără o regulă legală la care să puteți apela, așa că asigurați-vă că actul o precizează.
Alte costuri curente, precum întreținerea, administrarea sau asigurarea, depind de proprietate și de operator.
Impozitul pe veniturile din chirie
Pentru proprietarii rezidenți, persoane fizice sau juridice, chiria din terenuri și clădiri este impozitată cu o cotă finală de 10% aplicată la chiria brută, în temeiul PP 34/2017, iar companiile, sediile permanente și plătitorii desemnați trebuie să o rețină la sursă.
Pentru o persoană fizică nerezidentă fără sediu permanent în Indonezia, chiria vilei intră sub incidența articolului 26, care reține 20% din suma brută, nu cota finală de 10%. Tratatele pot reduce în general reținerea conform articolului 26, dar articolul lor privind proprietățile imobiliare lasă în vigoare cota internă a Indoneziei pentru chirii. Calculați cu 20% din suma brută, cu excepția cazului în care consultantul fiscal confirmă altceva.
Închirierea pe termen scurt a vilelor derulată ca afacere este o categorie diferită: venit din activitatea de cazare, obținut de regulă printr-un operator licențiat sau printr-o PT PMA, nu chirie pasivă. Pe lângă impozitul pe venit, plățile pentru vile, homestay-uri, pensiuni și locuințe private folosite ca hoteluri sunt supuse unei taxe regionale pe serviciile de cazare (PBJT) de până la 10%, pe care o colectează operatorii de închiriere. Articolul nostru despre închirierea legală a unei vile în Bali tratează licențele.
Toate costurile într-un singur tabel și moneda în care le plătiți
| Cost | Cine plătește | Cota (în 2026) | Se aplică la |
|---|---|---|---|
| Taxa de achiziție BPHTB | Cumpărătorul | Până la 5% din valoarea mai mare dintre preț și NJOP, minus cel puțin 80 de milioane IDR | Drepturi înregistrate (Hak Pakai, HGB, strata); leasehold-urile nu figurează pe listă, situație nelămurită |
| TVA la o construcție nouă | Cumpărătorul, percepută de dezvoltator | Efectiv 11%; 12% pentru locuințele de 30 de miliarde IDR sau mai mult | Vânzările făcute de vânzători înregistrați în scopuri de TVA |
| Taxa de lux PPnBM | Percepută la vânzare | 20% | Locuințele de 30 de miliarde IDR sau mai mult |
| Stimulentul PPN DTP (2026) | Guvernul suportă TVA | 100% din TVA pentru primele 2 miliarde IDR | Locuințe noi, gata de locuit, de până la 5 miliarde IDR, cu titlu |
| Onorariul PPAT | Stabiliți-l în scris | Până la 1% din valoarea actului, mai puțin pe tranșele mai mari | Acte de vânzare și acte de donație |
| Onorariul notarial pentru leasehold sau PPJB | Stabiliți-l în scris | Fără grilă fixă; negociat | Acte de leasehold, PPJB |
| Impozitul final pe venit al vânzătorului | Vânzătorul | 2.5% din valoarea mai mare dintre preț și NJOP | Transferuri de teren și clădiri; cesiunile de leasehold, nelămurite |
| Impozitul pe teren și clădiri PBB | Proprietarul sau conform contractului de leasehold | Până la 0.5% pe an din NJOP | Toate terenurile și clădirile |
| Impozit pe chirie, rezident | Proprietarul | 10% final din chiria brută | Închirierea de terenuri și clădiri |
| Impozit pe chirie, nerezident | Proprietarul, prin reținere la sursă | 20% din suma brută (confirmați cu un consultant) | Nerezidenți fără sediu permanent |
| Taxa de cazare PBJT | Percepută la plățile pentru cazare, colectată de operator | Până la 10% | Vile și locuințe închiriate pentru cazare |
Plata în rupii
Regulamentul Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 impune folosirea rupiei pentru tranzacțiile cu numerar și fără numerar din Indonezia și obligă firmele să afișeze prețurile doar în rupii, cu excepții precum comerțul internațional și depozitele bancare în valută. Pentru încălcările în tranzacțiile fără numerar, sancțiunile includ o amendă de 1% din valoarea tranzacției, plafonată la 1 miliard IDR. Vilele din Bali destinate cumpărătorilor străini sunt adesea promovate în dolari americani, dar prețul din contract și baza de calcul a taxelor de mai sus ar trebui să fie în rupii. Fluctuațiile cursului de schimb între rezervare și finalizare sunt un risc pe care trebuie să îl luați în calcul.
Ce verificați înainte să faceți bugetul
- Ce drept cumpărați, pentru că BPHTB, stimulentul TVA și plafonul de 1% al PPAT se aplică titlurilor înregistrate, iar situația leasehold-ului este nelămurită pentru mai multe dintre ele.
- Cota și deducerea BPHTB din regență, precum și NJOP al terenului, de la notar.
- Dacă dezvoltatorul este înregistrat în scopuri de TVA, dacă prețul include TVA și dacă unitatea se califică realmente pentru stimulentul din 2026.
- O ofertă scrisă de onorariu de la notar sau PPAT, cu fiecare serviciu enumerat.
- Cine plătește PBB conform contractului de leasehold și dovada că deciziile PBB anterioare sunt plătite.
- Statutul dumneavoastră de rezidență fiscală și opinia unui consultant asupra întrebării 10% sau 20%, înainte să contați pe vreun venit din chirie.
- Cum ar fi impozitată o viitoare vânzare a contractului de leasehold.
Pentru structurile din spatele acestor taxe, citiți ce pot deține străinii în Bali, iar pentru golurile fiscale specifice leasehold-ului, consultați ghidul nostru despre leasehold. Puteți răsfoi ofertele noastre din Bali, iar pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm.
