Скільки насправді коштує купити й утримувати віллу на Балі: BPHTB, ПДВ, послуги нотаріуса, PBB і податок на оренду
Під час купівлі на Балі нерухомості із зареєстрованим титулом, наприклад Hak Pakai чи апартаментів strata, покупець сплачує мито на набуття (BPHTB) до 5% і ПДВ, якщо продавець є забудовником, зареєстрованим платником ПДВ (у 2026 році для більшості нових осель ефективна ставка становить 11%), а зверху додається гонорар посадовця із земельних актів, який закон обмежує 1% від вартості угоди. Продавець сплачує остаточний податок на доходи 2.5%. Коли ви вже власник, щорічний податок на землю і будівлі (PBB) становить до 0.5% від оціночної вартості, а дохід від оренди має власний податок плюс регіональний податок на розміщення до 10%.
Два застереження стосуються всього цього. По-перше, BPHTB і PBB є регіональними податками. Національний закон встановлює максимальні ставки та мінімальні неоподатковувані суми, а кожен округ (Badung, Gianyar, Tabanan, Денпасар) встановлює власні цифри, тож ставки нижче є граничними, тобто «до». По-друге, більшість іноземних покупців на Балі беруть leasehold, а щодо leasehold кілька питань досі відкриті. Ми позначаємо їх там, де вони виникають.
Усе тут відображає правила станом на середину 2026 року. Це орієнтир для бюджету, а не податкова консультація.
Під час купівлі: мито на набуття для покупця (BPHTB)
BPHTB сплачує особа, яка набуває нерухомість, за ставкою до 5% від більшої з двох сум, вартості угоди чи оціночної вартості, визначеної державою (NJOP), після вирахування неоподатковуваної суми. Згідно із законом про регіональні фінанси 2022 року (UU 1/2022, відомий як HKPD) ця сума становить щонайменше 80 млн IDR для звичайного набуття і 300 млн IDR для спадщини чи дарування в межах родини. Регіони можуть встановлювати її вищою, і вона застосовується до першого набуття в цьому регіоні.
Мито стягується з набуття Hak Milik, HGB, Hak Pakai, титулу strata (HMSRS) і HPL, чи то через продаж, дарування, спадщину, чи через надання нового права. Оренди (Hak Sewa) в цьому переліку немає, але й прямо з-під BPHTB вона не виведена. Не сприймайте це як правило і остерігайтеся продавця leasehold, який так його подає.
Щоб показати масштаб за максимальною ставкою: для будинку на власній ділянці за мінімальною ціною для іноземних покупців на Балі, 5 млрд IDR, якщо вартість угоди перевищує NJOP, а неоподатковувана сума дорівнює національному мінімуму, мито становитиме 5% від 4.92 млрд IDR, тобто 246 млн IDR. Це арифметика за граничною ставкою, а не розрахунок для вашої угоди. Реальну суму визначають ставка і неоподатковувана сума вашого округу.
ПДВ на нове житло і стимул 2026 року
З 1 січня 2025 року базова ставка ПДВ в Індонезії становить 12%, але для всього, крім предметів розкоші, вона нараховується на базу 11/12 від ціни, тож ефективна ставка становить 11% (PMK 131/2024). Повні 12% застосовуються лише до товарів, що обкладаються податком на продаж предметів розкоші, зокрема до осель вартістю від 30 млрд IDR. Будинки й апартаменти вартістю від 30 млрд IDR також обкладаються податком на продаж предметів розкоші (PPnBM) за ставкою 20%; цей поріг діє з 2019 року. Окремий податок на доходи 1% стосується «дуже розкішних» осель, площа яких перевищує встановлений поріг, тож запитайте консультанта, чи не підпадає під нього великий будинок.
ПДВ нараховують продавці, зареєстровані платниками ПДВ, тобто на практиці забудовники. Перепродаж між двома приватними особами зазвичай ПДВ не обкладається.
Стимул: ПДВ за рахунок держави (PPN DTP)
На 2026 рік PMK 90/2025 передбачає, що держава бере на себе 100% ПДВ з перших 2 млрд IDR ціни нового, готового до заселення будинку на власній ділянці чи апартаментів вартістю не більше 5 млрд IDR, які забудовник передає вперше. Акт купівлі-продажу або повністю оплачений PPJB, а також передача мають припадати на період з 1 січня по 31 грудня 2026 року, а стимул обмежено одним об'єктом на особу. Іноземці з індонезійським податковим номером (NPWP), які відповідають правилам іноземної власності, мали на нього право за версією правила 2025 року і зберігають це право за PMK 90/2025.
На Балі ці умови перетинаються вузько. Мінімальна ціна будинку на власній ділянці для іноземця становить 5 млрд IDR, тобто дорівнює граничній ціні для стимулу, тож будинок підпадає під нього лише за ціною рівно 5 млрд IDR. Апартаменти з мінімальною ціною 2 млрд IDR можуть під нього підпадати. Вілли на правах leasehold не є першою передачею будинку з титулом, тож не закладайте стимул у бюджет для leasehold. Міністр фінансів 14 жовтня 2025 року оголосив, що стимул діятиме до кінця 2027 року. Поки не видано підзаконного акта, вважайте 2027 рік оголошеним, а не чинним.
Гонорари нотаріуса і PPAT
Гонорар посадовця із земельних актів разом зі свідками не може перевищувати 1% від вартості угоди, зазначеної в акті (PP 24/2016, ст. 32(1)), а для більших частин суми діють нижчі граничні ставки, наприклад 0.75% для частини від 500 млн IDR до 1 млрд IDR. Окремі послуги, як-от перевірка сертифіката і реєстрація, оплачуються додатково.
Для гонорарів нотаріуса за акти оренди та PPJB фіксованої шкали немає. Їх узгоджують, тож перш ніж доручати роботу нотаріусу, попросіть письмовий кошторис із переліком усіх послуг.
Податок на доходи продавця і що відбувається під час перепродажу
Продавець землі чи будівель сплачує остаточний податок на доходи (PPh) 2.5% від більшої з двох сум, валової вартості передачі чи оціночної вартості, визначеної державою, згідно з PP 34/2016. PPAT може підписати акт лише після сплати цього податку і BPHTB покупця. Для вас як покупця це захист: правильно проведена передача не може завершитися, якщо податок продавця не сплачено.
Коли ви згодом продаватимете зареєстрований титул, ролі поміняються: ви сплатите 2.5%, ваш покупець сплатить BPHTB, а ПДВ застосовується, лише якщо продавець є бізнесом, зареєстрованим платником ПДВ.
З продажем leasehold усе менш зрозуміло. Як оподатковується переуступка оренди, не визначено, зокрема, чи застосовуються до неї взагалі 2.5% за PP 34/2016. Запитайте податкового консультанта ще до купівлі, бо від відповіді залежить ваш вихід з інвестиції.
Щорічні витрати власника: PBB
Податок на землю і будівлі (PBB-P2) є регіональним податком за ставкою до 0.5% від оціночної вартості (NJOP) після вирахування неоподатковуваної NJOP щонайменше 10 млн IDR згідно з UU 1/2022. Щорічне податкове повідомлення називається SPPT PBB, і перевірка того, що попередні рахунки сплачено, входить до перевірки будь-якої ділянки.
За договором оренди питання, хто сплачує PBB, вирішує сам договір, і законодавчого правила на цей випадок немає, тож переконайтеся, що це прописано в акті.
Інші поточні витрати, як-от обслуговування, управління чи страхування, залежать від об'єкта й оператора.
Податок на дохід від оренди
Для орендодавців-резидентів, фізичних осіб чи компаній, орендна плата за землю і будівлі оподатковується за остаточною ставкою 10% від валової орендної плати згідно з PP 34/2017, а компанії, постійні представництва та призначені платники зобов'язані цей податок утримувати.
Для фізичної особи нерезидента без постійного представництва в Індонезії орендна плата за віллу підпадає під статтю 26, яка передбачає утримання 20% від валової суми замість остаточної ставки 10%. Угоди про уникнення подвійного оподаткування загалом можуть знижувати утримання за статтею 26, але їхня стаття про нерухоме майно залишає для орендної плати внутрішню ставку Індонезії. Закладайте 20% від валової суми, якщо ваш податковий консультант не підтвердить інше.
Короткострокова оренда вілли, яка ведеться як бізнес, належить до іншої категорії: це дохід від бізнесу у сфері розміщення, який зазвичай отримують через ліцензованого оператора або PT PMA, а не пасивна орендна плата. Окрім податку на доходи, до платежів за вілли, homestay, гостьові будинки і приватне житло, що використовується як готель, застосовується регіональний податок на послуги з розміщення (PBJT) до 10%, і збирають його оператори оренди. Наша стаття про законне здавання вілли в оренду на Балі розповідає про ліцензії.
Усі витрати в одній таблиці і валюта, в якій їх сплачують
| Витрата | Хто сплачує | Ставка (станом на 2026 рік) | До чого застосовується |
|---|---|---|---|
| Мито на набуття BPHTB | Покупець | До 5% від більшої із сум, ціни чи NJOP, мінус щонайменше 80 млн IDR | Зареєстровані права (Hak Pakai, HGB, strata); оренди в переліку немає, позицію не визначено |
| ПДВ на нове житло | Покупець, нараховує забудовник | Ефективно 11%; 12% для осель від 30 млрд IDR | Продажі продавцями, зареєстрованими платниками ПДВ |
| Податок на розкіш PPnBM | Нараховується під час продажу | 20% | Оселі від 30 млрд IDR |
| Стимул PPN DTP (2026) | ПДВ бере на себе держава | 100% ПДВ з перших 2 млрд IDR | Нові готові оселі з титулом до 5 млрд IDR |
| Гонорар PPAT | Узгодьте письмово | До 1% від вартості в акті, нижче для більших частин суми | Акти купівлі-продажу та дарування |
| Гонорар нотаріуса за оренду чи PPJB | Узгодьте письмово | Фіксованої шкали немає; за домовленістю | Акти оренди, PPJB |
| Остаточний податок на доходи продавця | Продавець | 2.5% від більшої із сум, ціни чи NJOP | Передача землі й будівель; щодо переуступки оренди не визначено |
| Податок на землю і будівлі PBB | Власник або згідно з договором оренди | До 0.5% NJOP на рік | Уся земля і будівлі |
| Податок на дохід від оренди, резидент | Орендодавець | 10% остаточно від валової орендної плати | Оренда землі й будівель |
| Податок на дохід від оренди, нерезидент | Орендодавець, шляхом утримання | 20% від валової суми (уточніть у консультанта) | Нерезиденти без постійного представництва |
| Податок на розміщення PBJT | Нараховується на платежі за розміщення, збирає оператор | До 10% | Вілли та житло, що здаються для розміщення |
Оплата в рупіях
Регламент Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 вимагає використовувати рупію в готівкових і безготівкових операціях в Індонезії і зобов'язує бізнес вказувати ціни лише в рупіях, з винятками на кшталт міжнародної торгівлі та банківських депозитів в іноземній валюті. За безготівкові порушення передбачено, зокрема, штраф 1% від вартості операції, але не більше 1 млрд IDR. Вілли на Балі для іноземних покупців часто рекламують у доларах США, але ціна у вашому договорі, а також база, з якої розраховуються наведені вище податки, мають бути в рупіях. Коливання курсу між бронюванням і завершенням угоди є вашим ризиком, і його треба закласти в план.
Що перевірити, перш ніж складати бюджет
- Яке право ви купуєте, бо BPHTB, стимул із ПДВ і граничний гонорар PPAT 1% прив'язані до зареєстрованих титулів, а щодо leasehold низка цих питань не визначена.
- Ставка BPHTB і неоподатковувана сума у вашому окрузі, а також NJOP ділянки: дізнайтеся їх у нотаріуса.
- Чи зареєстрований забудовник платником ПДВ, чи включено ПДВ у ціну і чи справді об'єкт підпадає під стимул 2026 року.
- Письмовий кошторис гонорару від нотаріуса чи PPAT з переліком усіх послуг.
- Хто сплачує PBB за вашим договором оренди, і підтвердження того, що попередні рахунки PBB сплачено.
- Ваш податковий статус резидента та думка консультанта щодо ставки 10% чи 20%, перш ніж ви почнете рахувати дохід від оренди.
- Як оподатковуватиметься майбутній продаж вашої оренди.
Про схеми, що стоять за цими податками, читайте в статті що можуть мати у власності іноземці на Балі, а про податкові прогалини, характерні саме для оренди, у нашому путівнику по leasehold. Ви можете переглянути наші об'єкти на Балі, а на нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо.
