Чи можуть іноземці купити нерухомість на Балі? Leasehold, Hak Pakai і PT PMA у 2026 році
Так, але не на правах freehold. Індонезійська повна власність, Hak Milik, доступна лише громадянам Індонезії, а будь-який продаж чи схема, що прямо або непрямо передає її іноземцю, нікчемні за законом. Іноземний покупець може законно мати на Балі одне з трьох: оренду землі в індонезійського власника, строкове право користування Hak Pakai, зареєстроване на власне ім'я, або право забудови (HGB) через індонезійську компанію з іноземними акціонерами, відому як PT PMA.
Більшість купівель вілл іноземцями на Балі відбувається на умовах leasehold. Hak Pakai є єдиним земельним титулом, який іноземець може мати безпосередньо, і до нього додаються умови: мінімальна ціна, обмеження площі землі та вимога щодо імміграційних документів. Шлях через компанію працює, але це бізнес з обов'язками, а не інструмент для володіння будинком для відпочинку. Від четвертої схеми, оформлення землі на знайомого індонезійця, ми радимо відмовлятися кожному покупцю. Вона нікчемна, а з лютого 2026 року її забороняє власний провінційний регламент Балі.
Нижче ми розбираємо кожну схему відповідно до законодавства станом на жовтень 2026 року. Ніщо з цього не замінює консультації індонезійського нотаріуса чи юриста щодо конкретного об'єкта.
Чому freehold недоступний іноземцям
Основний аграрний закон 1960 року (UUPA) встановлює, що Hak Milik можуть мати лише громадяни Індонезії, а особа, яка має ще й інше громадянство, теж не може ним володіти (ст. 21). Стаття 26(2) іде далі: продаж, дарування, заповіт чи будь-який інший акт, спрямований на пряму або непряму передачу Hak Milik іноземцю, нікчемний, а земля переходить до держави. Під цю норму підпадають і номінальні схеми.
Тож коли оголошення на Балі обіцяє «freehold для іноземців», воно описує щось інше. Зазвичай це номінальна схема, іноді компанія з HGB, іноді Hak Pakai. Жоден із цих варіантів не є Hak Milik на ім'я іноземця, бо законного шляху до цього не існує.
Leasehold: схема, якою користується більшість іноземних покупців
Оренда (Hak Sewa untuk Bangunan) є правом користуватися чужою землею для будівель в обмін на орендну плату. Згідно зі статтями 44 і 45 UUPA орендну плату можна сплатити одноразово або частинами, до чи після користування, а «іноземці, які проживають в Індонезії» належать до тих, хто може бути орендарем.
Оренда є договором з індонезійським власником землі, який зазвичай підписують як нотаріальний акт. Типові строки на Балі становлять від 25 до 30 років, з продовженням лише тоді, коли його передбачає договір. Сумарні «до 80 років», які іноді рекламують, є складеними разом договірними опціями, а не правом, яке дає вам закон. Коли оренда закінчується, земля і будівлі повертаються власнику, якщо продовження не погоджено.
Дві норми Цивільного кодексу працюють на користь орендаря. Оренда не припиняється зі смертю будь-якої зі сторін, тож спадкоємці займають їхнє місце до кінця строку (ст. 1575), а продаж землі не припиняє оренду, якщо договір не передбачає іншого (ст. 1576).
Слабке місце в тому, що оренда не є зареєстрованим земельним титулом, як Hak Pakai чи HGB. Багато іноземних покупців фактично покладаються на незареєстровану довгострокову оренду, і на банківську іпотеку під leasehold на Балі розраховувати не варто. Ваш захист полягає в договорі, тож його складання важить більше, ніж будь-що інше в купівлі. Наш путівник по leasehold на Балі розповідає про строки, пункти про продовження і що відбувається після закінчення оренди.
Hak Pakai: єдиний титул на ваше власне ім'я
Урядова постанова 18 від 2021 року (PP 18/2021) відносить іноземців, фізичних осіб, до тих, хто може мати Hak Pakai, право користування землею на визначений строк (ст. 49). Воно набуває чинності після реєстрації в земельному відомстві, і власник отримує сертифікат. Будинок на власній ділянці, що перебуває в Hak Milik або HGB, треба перевести в Hak Pakai, перш ніж іноземець зможе його придбати.
Строк дії залежить від землі під ним
Цифра «80 років» походить від Hak Pakai на державній землі: до 30 років, з продовженням ще до 20, а потім з поновленням ще до 30. Hak Pakai на землі Hak Pengelolaan (HPL) підпорядковується тій самій схемі за згодою власника HPL.
Типовий випадок на Балі інший. Більшість землі є приватною Hak Milik, і Hak Pakai, наданий на ній індонезійським власником, діє до 30 років. Поновити його можна лише новим актом надання права і лише за згоди власника. Автоматичного продовження на 20 років у цьому варіанті немає. На приватній землі гарантовані лише перші 30 років.
Навіть на державній землі продовження й поновлення є адміністративними рішеннями, по які треба звертатися і які мають бути схвалені, і гарантії, що їх нададуть, немає.
Умови, що до нього додаються
- Одна ділянка під будинок на особу чи родину, площею не більше 2,000 квадратних метрів, якщо міністерський дозвіл не передбачає більшої.
- Будинки мають належати до категорії «люкс», а апартаменти до категорії «комерційні».
- Мінімальні ціни для іноземних покупців, встановлені міністерським указом 1241/SK-HK.02/IX/2022, що діє з 12 вересня 2022 року. На Балі мінімум становить 5 млрд IDR за будинок на власній ділянці та 2 млрд IDR за апартаменти.
- Покупець мусить мати імміграційні документи (PP 18/2021, ст. 69(1)).
Щодо двох із цих умов варто бути обережними. Щодо мінімальної ціни: вважайте 5 млрд IDR і 2 млрд IDR цифрами для Балі і перш ніж брати на себе зобов'язання, уточніть актуальну суму в нотаріуса. Санкції за купівлю нижче мінімуму не встановлено, але нотаріус чи земельне відомство можуть відмовитися реєструвати право, тож ми ніколи не планували б купівлю нижче цього порогу.
Щодо імміграційних документів: підзаконні правила відносять до відповідних документів візу, паспорт або дозвіл на перебування, тож формально KITAS чи KITAP більше не є передумовою. На практиці нотаріуси та земельні відомства зазвичай просять дозвіл на перебування. Безпечніше мати такий дозвіл, наприклад KITAS, KITAP або Second Home Visa, і перед підписанням уточнити все в нотаріуса.
Hak Pakai також припиняється, коли власник перестає відповідати вимогам для володіння ним (ст. 61). За правилами 2015 року власник, який перестав проживати в країні, мав один рік на передачу нерухомості. Не розраховуйте, що такий самий строк діє і сьогодні. Якщо ваші обставини зміняться, право має перейти до особи, яка відповідає вимогам, і саме нотаріус підкаже, як і до якого строку це зробити.
Апартаменти: титул strata і питання зони
Іноземець може володіти апартаментами на основі титулу strata (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) у будівлі на землі Hak Pakai або HGB. Ви володієте приміщенням, а не землею під будівлею, і коли право на цю землю остаточно спливає, разом із ним спливає і титул strata.
Підступ у сфері застосування. Закон про створення робочих місць і PP 18/2021 прив'язують іноземну власність strata до будівель у спеціальних економічних зонах, зонах вільної торгівлі, індустріальних парках та «інших економічних зонах», а це формулювання можна тлумачити і вузько, і широко. Перш ніж вносити депозит за апартаменти на Балі, попросіть нотаріуса забудовника письмово підтвердити, що будівля відповідає вимогам для іноземної власності strata.
HGB через PT PMA: шлях через компанію
Hak Guna Bangunan, право забудови, можуть мати лише громадяни Індонезії та індонезійські юридичні особи. Іноземець, фізична особа, мати його не може, а PT PMA може. На державній землі чи землі HPL HGB діє до 30 + 20 + 30 років. На землі Hak Milik строк становить до 30 років із поновленням лише новим актом. Після закінчення строку права земля повертається власнику.
Регламент BKPM 5 від 2025 року, виданий на початку жовтня 2025 року, знизив мінімальний сплачений капітал PT PMA з 10 млрд IDR до 2.5 млрд IDR. Інвестиційний план, як і раніше, має перевищувати 10 млрд IDR на кожен п'ятизначний напрям діяльності (KBLI) на кожній локації проєкту, а сплачений капітал має залишатися на рахунку компанії 12 місяців, за винятком купівлі активів, будівництва та операційної діяльності. Чи зараховуються витрати на землю і будівлю до 10 млрд IDR, досі не з'ясовано, тож обговоріть це питання з власним юристом.
PT PMA є операційним бізнесом з обов'язками щодо ліцензування, податків, звітності та персоналу, тому для одного будинку для відпочинку вона непрактична. Це шлях для іноземців, які хочуть вести орендний бізнес, і він пов'язаний із правилами ліцензування, описаними в нашій статті про законне здавання вілли в оренду на Балі.
Номінальні угоди: нікчемні, а тепер і заборонені на Балі
Номінальна схема оформлює Hak Milik на індонезійця, а додаткова угода засвідчує, що справжній власник іноземець. Індонезія не визнає бенефіціарної власності, тож виконання таких угод не можна вимагати через суд. В одній справі районного суду Денпасара (872/Pdt.G/2020) суд визнав недійсною угоду про «позичене ім'я» і підтвердив продаж землі індонезійською стороною третій особі, а іноземець залишився ні з чим. Саме до такого результату веде закон.
Та сама логіка діє щодо акцій компаній. Стаття 33 Закону про інвестиції 25/2007 визнає нікчемною будь-яку угоду, за якою акції PT утримуються від імені іншої особи, а BKPM може застосувати санкції аж до відкликання ліцензії компанії. З лютого 2026 року провінційний регламент Балі Perda 4/2026 прямо забороняє номінальні схеми передачі землі і поширюється також на посередників і тих, хто сприяє таким схемам. Наша стаття про ризики, з якими стикаються покупці на Балі показує, як продають такі угоди.
Схеми поруч
| Схема | Хто володіє | Строк | Зареєстрований титул | Головне обмеження |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Ви, за договором з індонезійським власником | За домовленістю; типово від 25 до 30 років | Ні | Продовження лише тоді, коли його прописано в договорі |
| Hak Pakai на приватній землі (Hak Milik) | Ви, на власне ім'я | До 30 років | Так | Для поновлення потрібен новий акт за згодою власника |
| Hak Pakai на державній землі чи землі HPL | Ви, на власне ім'я | До 30 + 20 + 30 років | Так | На кожен крок треба подати заяву й отримати схвалення |
| Титул strata (HMSRS) | Ви, на власне ім'я | Залежить від права на землю під будівлею | Так | Будівля має відповідати вимогам для іноземної власності |
| HGB через PT PMA | Ваша індонезійська компанія | До 30 + 20 + 30 років на державній землі; до 30 на землі Hak Milik | Так | Обов'язки компанії та вимоги до капіталу |
| Номінальна схема | Юридично індонезієць | Для вас жодного | На його ім'я | Нікчемна і заборонена |
Реєстрація важлива і для фінансування. Зареєстрований Hak Pakai можна передати кредитору в заставу через іпотеку Hak Tanggungan, але ті нечисленні банки, які готові розглядати іноземних позичальників, вимагають KITAS або KITAP. Більшість іноземних покупців на Балі платять готівкою або користуються розстрочкою забудовника.
Що перевірити, перш ніж обрати схему
- Письмово запитайте продавця, яке право ви купуєте: оренду, Hak Pakai, титул strata чи акції компанії. Якщо відповідь «freehold», запитайте, чиє ім'я буде в сертифікаті.
- Щодо оренди, прочитайте строк, пункт про продовження та його ціну, а також що станеться з будівлею після закінчення строку. Договір і є вашим титулом.
- Щодо Hak Pakai, з'ясуйте, яка земля під ним. На приватній землі розраховуйте на 30 гарантованих років.
- Перш ніж вносити депозит, уточніть актуальну мінімальну ціну та імміграційні документи, яких вимагатиме нотаріус.
- Щодо апартаментів, отримайте письмове підтвердження, що будівля відповідає вимогам для іноземної власності strata.
- Щодо компанії, попросіть юриста змоделювати капітал, ліцензії та податки, перш ніж брати на себе зобов'язання, і перевірте, чи відповідає зонування землі бізнесу, який ви плануєте вести.
На нашій сторінці про Індонезію пояснено, як ми працюємо на цьому ринку, а ще ви можете переглянути актуальні об'єкти. Про витрати, що додаються до ціни, читайте в статті скільки насправді коштує купити й утримувати віллу на Балі.
