Μπορούν οι ξένοι να αγοράσουν ακίνητο στο Μπαλί; Leasehold, Hak Pakai και PT PMA όπως ισχύουν το 2026
Ναι, αλλά όχι με πλήρη κυριότητα. Η ινδονησιακή πλήρης κυριότητα, που ονομάζεται Hak Milik, προορίζεται για Ινδονήσιους πολίτες, και κάθε πώληση ή ρύθμιση που τη μεταβιβάζει σε αλλοδαπό, άμεσα ή έμμεσα, είναι αυτοδικαίως άκυρη. Αυτό που μπορεί να έχει νόμιμα ένας ξένος αγοραστής στο Μπαλί είναι ένα από τα εξής τρία: μίσθωση γης από Ινδονήσιο ιδιοκτήτη, ένα δικαίωμα χρήσης ορισμένης διάρκειας που ονομάζεται Hak Pakai και εγγράφεται στο όνομά του, ή ένα δικαίωμα δόμησης (HGB) μέσω ινδονησιακής εταιρείας με ξένους μετόχους, γνωστής ως PT PMA.
Οι περισσότερες αγορές βιλών από ξένους στο Μπαλί είναι leasehold. Το Hak Pakai είναι ο μόνος τίτλος γης που μπορεί να έχει απευθείας ένας αλλοδαπός ιδιώτης, και συνοδεύεται από προϋποθέσεις: ελάχιστη τιμή, ανώτατο όριο έκτασης γης και απαίτηση για έγγραφα μετανάστευσης. Η εταιρική διαδρομή λειτουργεί, αλλά είναι επιχείρηση με υποχρεώσεις και όχι όχημα κατοχής για ένα εξοχικό. Μια τέταρτη ρύθμιση, το να γραφτεί η γη στο όνομα ενός Ινδονήσιου φίλου, είναι αυτή από την οποία λέμε σε κάθε αγοραστή να απομακρυνθεί. Είναι άκυρη, και από τον Φεβρουάριο του 2026 την απαγορεύει ο ίδιος ο επαρχιακός κανονισμός του Μπαλί.
Παρακάτω εξετάζουμε κάθε δομή όπως ίσχυε ο νόμος τον Οκτώβριο του 2026. Τίποτα από αυτά δεν αντικαθιστά τη συμβουλή ενός ινδονήσιου συμβολαιογράφου ή δικηγόρου για ένα συγκεκριμένο ακίνητο.
Γιατί η πλήρης κυριότητα δεν είναι διαθέσιμη στους ξένους
Ο Βασικός Αγροτικός Νόμος του 1960 (UUPA) ορίζει ότι μόνο Ινδονήσιοι πολίτες μπορούν να έχουν Hak Milik, και ούτε όποιος έχει και δεύτερη ιθαγένεια μπορεί να το έχει (άρθρο 21). Το άρθρο 26(2) πηγαίνει ακόμη πιο μακριά: μια πώληση, δωρεά, διαθήκη ή οποιαδήποτε άλλη πράξη που αποσκοπεί στη μεταβίβαση Hak Milik σε αλλοδαπό, άμεσα ή έμμεσα, είναι άκυρη και η γη περιέρχεται στο Δημόσιο. Οι ρυθμίσεις με nominee εμπίπτουν σε αυτόν τον κανόνα.
Όταν λοιπόν μια αγγελία υπόσχεται «freehold για ξένους» στο Μπαλί, περιγράφει κάτι άλλο. Συνήθως πρόκειται για δομή με nominee, μερικές φορές για εταιρεία που έχει HGB, μερικές φορές για Hak Pakai. Κανένα από αυτά δεν είναι Hak Milik στο όνομα αλλοδαπού, γιατί δεν υπάρχει νόμιμος δρόμος προς αυτό.
Leasehold: η δομή που χρησιμοποιούν οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές
Η μίσθωση (Hak Sewa untuk Bangunan) είναι το δικαίωμα να χρησιμοποιεί κανείς τη γη άλλου για κτίρια έναντι μισθώματος. Σύμφωνα με τα άρθρα 44 και 45 του UUPA, το μίσθωμα μπορεί να καταβληθεί εφάπαξ ή σε δόσεις, πριν ή μετά τη χρήση, και ανάμεσα στους πιθανούς μισθωτές είναι οι «αλλοδαποί που κατοικούν στην Ινδονησία».
Η μίσθωση είναι σύμβαση με τον Ινδονήσιο ιδιοκτήτη της γης και κανονικά υπογράφεται ως συμβολαιογραφική πράξη. Οι συνηθισμένες διάρκειες στο Μπαλί είναι 25 έως 30 χρόνια, με παράταση μόνο αν την προβλέπει η σύμβαση. Τα σύνολα «έως 80 χρόνια» που διαφημίζονται μερικές φορές είναι συμβατικά δικαιώματα επιλογής που προστίθενται μεταξύ τους, όχι δικαίωμα που σας δίνει ο νόμος. Όταν λήξει η μίσθωση, η γη και τα κτίρια επιστρέφουν στον ιδιοκτήτη, εκτός αν έχει συμφωνηθεί παράταση.
Δύο κανόνες του Αστικού Κώδικα λειτουργούν υπέρ του μισθωτή. Η μίσθωση δεν λήγει με τον θάνατο οποιουδήποτε από τα δύο μέρη, οπότε οι κληρονόμοι υπεισέρχονται σε αυτήν για την υπόλοιπη διάρκεια (άρθρο 1575), και η πώληση της γης δεν λύει τη μίσθωση, εκτός αν το προβλέπει η ίδια η μίσθωση (άρθρο 1576).
Η αδυναμία είναι ότι η μίσθωση δεν είναι εγγεγραμμένος τίτλος γης όπως το Hak Pakai ή το HGB. Πολλοί ξένοι αγοραστές στηρίζονται στην ουσία σε μια μακροχρόνια μίσθωση που δεν είναι εγγεγραμμένη, και δεν πρέπει να υπολογίζετε σε τραπεζικό στεγαστικό δάνειο με εγγύηση ένα leasehold στο Μπαλί. Η προστασία σας είναι η σύμβαση, οπότε η σύνταξή της μετράει περισσότερο από οτιδήποτε άλλο στην αγορά. Ο οδηγός μας για το leasehold στο Μπαλί εξετάζει τις διάρκειες, τους όρους παράτασης και τι γίνεται στη λήξη.
Hak Pakai: ο μόνος τίτλος στο όνομά σας
Ο κυβερνητικός κανονισμός 18 του 2021 (PP 18/2021) περιλαμβάνει τους αλλοδαπούς ιδιώτες σε όσους μπορούν να έχουν Hak Pakai, ένα δικαίωμα χρήσης γης ορισμένης διάρκειας (άρθρο 49). Ισχύει από την εγγραφή του στο κτηματολόγιο, και ο δικαιούχος παίρνει τίτλο. Μια μονοκατοικία με οικόπεδο που ανήκει σε καθεστώς Hak Milik ή HGB πρέπει να μετατραπεί σε Hak Pakai πριν μπορέσει να την αποκτήσει ένας ξένος.
Η διάρκεια εξαρτάται από τη γη από κάτω
Ο αριθμός «80 χρόνια» προέρχεται από το Hak Pakai σε δημόσια γη: έως 30 χρόνια, με παράταση έως 20 και στη συνέχεια ανανέωση για έως 30 ακόμη. Το Hak Pakai σε γη Hak Pengelolaan (HPL) ακολουθεί το ίδιο μοτίβο, με τη συναίνεση του δικαιούχου του HPL.
Η συνηθισμένη περίπτωση στο Μπαλί είναι διαφορετική. Η περισσότερη γη είναι ιδιωτική, με Hak Milik, και ένα Hak Pakai που παραχωρεί πάνω σε αυτήν ο Ινδονήσιος ιδιοκτήτης διαρκεί έως 30 χρόνια. Μπορεί να ανανεωθεί μόνο με νέα πράξη παραχώρησης και μόνο αν συμφωνεί ο ιδιοκτήτης. Σε αυτή την εκδοχή δεν υπάρχει αυτόματη παράταση 20 ετών. Σε ιδιωτική γη, βέβαια είναι μόνο τα πρώτα 30 χρόνια.
Ακόμη και σε δημόσια γη, η παράταση και η ανανέωση είναι διοικητικές αποφάσεις για τις οποίες υποβάλλεται αίτηση και απαιτείται έγκριση, και τίποτα δεν εγγυάται ότι θα δοθούν.
Οι προϋποθέσεις
- Ένα οικόπεδο ανά άτομο ή οικογένεια για μονοκατοικία, με μέγιστη έκταση γης 2.000 τετραγωνικά μέτρα, εκτός αν υπουργική άδεια επιτρέπει περισσότερα.
- Οι μονοκατοικίες πρέπει να ανήκουν στην κατηγορία «πολυτελείας» και τα διαμερίσματα στην κατηγορία «εμπορικών».
- Ελάχιστες τιμές για ξένους αγοραστές, που ορίζονται με την υπουργική απόφαση 1241/SK-HK.02/IX/2022, σε ισχύ από τις 12 Σεπτεμβρίου 2022. Στο Μπαλί το κατώτατο όριο είναι 5 δισ. IDR για μονοκατοικία με οικόπεδο και 2 δισ. IDR για διαμέρισμα.
- Ο αγοραστής πρέπει να έχει έγγραφα μετανάστευσης (PP 18/2021, άρθρο 69(1)).
Δύο από αυτές χρειάζονται προσοχή. Για το κατώτατο όριο τιμής, θεωρήστε τα 5 δισ. IDR και τα 2 δισ. IDR ως τα ποσά για το Μπαλί και επιβεβαιώστε το τρέχον ποσό με τον συμβολαιογράφο πριν δεσμευτείτε. Δεν προβλέπεται κύρωση για αγορά κάτω από το όριο, όμως ένας συμβολαιογράφος ή το κτηματολόγιο μπορεί να αρνηθεί να εγγράψει το δικαίωμα, γι' αυτό δεν θα σχεδιάζαμε ποτέ αγορά κάτω από αυτό.
Για τα έγγραφα μετανάστευσης, οι εκτελεστικοί κανόνες αναφέρουν ως αποδεκτά τη βίζα, το διαβατήριο ή την άδεια διαμονής, άρα στα χαρτιά η KITAS ή η KITAP δεν είναι πλέον προϋπόθεση. Στην πράξη, οι συμβολαιογράφοι και τα κτηματολόγια ζητούν συνήθως άδεια διαμονής. Το ασφαλές σχέδιο είναι να έχετε μία, όπως KITAS, KITAP ή Second Home Visa, και να επιβεβαιώσετε με τον συμβολαιογράφο πριν υπογράψετε.
Ένα Hak Pakai λήγει επίσης όταν ο δικαιούχος πάψει να πληροί τις προϋποθέσεις για να το έχει (άρθρο 61). Με τους κανόνες του 2015, ένας ιδιοκτήτης που έπαυε να διαμένει είχε έναν χρόνο για να μεταβιβάσει το ακίνητο. Μη θεωρείτε δεδομένο ότι το ίδιο περιθώριο ισχύει σήμερα. Αν αλλάξουν οι συνθήκες σας, το δικαίωμα πρέπει να περάσει σε πρόσωπο που πληροί τις προϋποθέσεις, και ο συμβολαιογράφος είναι αυτός που θα σας πει πώς και μέχρι πότε.
Διαμερίσματα: οριζόντια ιδιοκτησία και το ζήτημα της ζώνης
Ένας ξένος μπορεί να έχει στην κυριότητά του μονάδα διαμερίσματος με τίτλο οριζόντιας ιδιοκτησίας (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) σε κτίριο πάνω σε γη με Hak Pakai ή HGB. Σας ανήκει η μονάδα, όχι η γη κάτω από το κτίριο, και όταν αυτό το δικαίωμα στη γη λήξει οριστικά, λήγει μαζί του και ο τίτλος οριζόντιας ιδιοκτησίας.
Η παγίδα είναι το εύρος. Ο νόμος για τη δημιουργία θέσεων εργασίας και ο PP 18/2021 συνδέουν την ιδιοκτησία ξένων σε οριζόντια ιδιοκτησία με κτίρια σε Ειδικές Οικονομικές Ζώνες, ζώνες ελεύθερου εμπορίου, βιομηχανικές περιοχές και «άλλες οικονομικές ζώνες», μια φράση που μπορεί να ερμηνευτεί στενά ή ευρέως. Πριν δώσετε προκαταβολή για διαμέρισμα στο Μπαλί, ζητήστε από τον συμβολαιογράφο του developer να επιβεβαιώσει γραπτώς ότι το κτίριο επιτρέπει ιδιοκτησία ξένων σε οριζόντια ιδιοκτησία.
HGB μέσω PT PMA: η εταιρική διαδρομή
Το Hak Guna Bangunan, το δικαίωμα δόμησης, μπορούν να το έχουν μόνο Ινδονήσιοι πολίτες και ινδονησιακά νομικά πρόσωπα. Ένας αλλοδαπός ιδιώτης δεν μπορεί να το έχει, μια PT PMA όμως μπορεί. Σε δημόσια γη ή γη HPL, το HGB διαρκεί έως 30 + 20 + 30 χρόνια. Σε γη με Hak Milik διαρκεί έως 30 χρόνια και ανανεώνεται μόνο με νέα πράξη. Η γη επιστρέφει όταν λήξει το δικαίωμα.
Ο κανονισμός BKPM 5 του 2025, που εκδόθηκε στις αρχές Οκτωβρίου 2025, μείωσε το ελάχιστο καταβεβλημένο κεφάλαιο μιας PT PMA από 10 δισ. IDR σε 2,5 δισ. IDR. Το επενδυτικό σχέδιο πρέπει ακόμη να υπερβαίνει τα 10 δισ. IDR ανά πενταψήφιο κωδικό δραστηριότητας (KBLI) και ανά τοποθεσία έργου, και το καταβεβλημένο κεφάλαιο πρέπει να μείνει στον λογαριασμό της εταιρείας για 12 μήνες, εκτός από αγορές περιουσιακών στοιχείων, κατασκευή και λειτουργία. Το αν τα κόστη γης και κτιρίου μετρούν για τα 10 δισ. IDR είναι ακόμη ανοιχτό ζήτημα, οπότε θέστε το στον δικό σας νομικό σύμβουλο.
Η PT PMA είναι επιχείρηση σε λειτουργία, με υποχρεώσεις αδειοδότησης, φορολογίας, αναφορών και προσωπικού, κάτι που την κάνει ανέφικτη για ένα μεμονωμένο εξοχικό. Είναι η διαδρομή για ξένους που θέλουν να λειτουργήσουν επιχείρηση ενοικίασης, και αυτό συνδέεται με τους κανόνες αδειοδότησης στο άρθρο μας για τη νόμιμη ενοικίαση βίλας στο Μπαλί.
Συμφωνίες nominee: άκυρες και πλέον απαγορευμένες στο Μπαλί
Μια ρύθμιση nominee γράφει το Hak Milik στο όνομα ενός Ινδονήσιου, με ένα ιδιωτικό συμφωνητικό που λέει ότι ο πραγματικός ιδιοκτήτης είναι ο ξένος. Η Ινδονησία δεν αναγνωρίζει την πραγματική δικαιούχο κυριότητα (beneficial ownership), οπότε τέτοια συμφωνητικά δεν μπορούν να εκτελεστούν. Σε μια υπόθεση του Πρωτοδικείου του Denpasar (872/Pdt.G/2020), το δικαστήριο ακύρωσε τη συμφωνία δανεισμού ονόματος και έκρινε έγκυρη την πώληση της γης από τον Ινδονήσιο σε τρίτο, αφήνοντας τον ξένο χωρίς τίποτα. Σε αυτό ακριβώς το αποτέλεσμα οδηγεί ο νόμος.
Η ίδια λογική ισχύει για τις μετοχές εταιρειών. Το άρθρο 33 του νόμου 25/2007 για τις επενδύσεις ακυρώνει κάθε συμφωνία με την οποία μετοχές PT κατέχονται για λογαριασμό άλλου, και η BKPM μπορεί να επιβάλει κυρώσεις που φτάνουν μέχρι την ανάκληση της άδειας της εταιρείας. Από τον Φεβρουάριο του 2026, ο επαρχιακός κανονισμός Perda 4/2026 του Μπαλί απαγορεύει ρητά τις μεταβιβάσεις γης μέσω nominee και αφορά και τους μεσάζοντες και τους διευκολυντές. Το άρθρο μας για τους κινδύνους που συναντούν οι αγοραστές στο Μπαλί εξετάζει πώς πωλούνται αυτές οι συμφωνίες.
Οι δομές δίπλα δίπλα
| Δομή | Ποιος την έχει | Διάρκεια | Εγγεγραμμένος τίτλος | Κύριος περιορισμός |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Εσείς, με σύμβαση με τον Ινδονήσιο ιδιοκτήτη | Όπως συμφωνηθεί, συνήθως 25 έως 30 χρόνια | Όχι | Παράταση μόνο αν είναι γραμμένη στη σύμβαση |
| Hak Pakai σε ιδιωτική γη (Hak Milik) | Εσείς, στο όνομά σας | Έως 30 χρόνια | Ναι | Η ανανέωση απαιτεί νέα πράξη με τη συναίνεση του ιδιοκτήτη |
| Hak Pakai σε δημόσια γη ή γη HPL | Εσείς, στο όνομά σας | Έως 30 + 20 + 30 χρόνια | Ναι | Για κάθε βήμα υποβάλλεται αίτηση και απαιτείται έγκριση |
| Οριζόντια ιδιοκτησία (HMSRS) | Εσείς, στο όνομά σας | Ακολουθεί το δικαίωμα στη γη του κτιρίου | Ναι | Το κτίριο πρέπει να επιτρέπει ιδιοκτησία ξένων |
| HGB μέσω PT PMA | Η ινδονησιακή εταιρεία σας | Έως 30 + 20 + 30 χρόνια σε δημόσια γη, έως 30 σε γη με Hak Milik | Ναι | Εταιρικές υποχρεώσεις και κανόνες κεφαλαίου |
| Nominee | Ένας Ινδονήσιος, κατά τον νόμο | Καμία για εσάς | Στο δικό του όνομα | Άκυρη και απαγορευμένη |
Η εγγραφή μετράει και στη χρηματοδότηση. Ένα εγγεγραμμένο Hak Pakai μπορεί να δοθεί ως εξασφάλιση σε δανειστή μέσω υποθήκης Hak Tanggungan, όμως οι λίγες τράπεζες που εξετάζουν ξένους δανειολήπτες απαιτούν KITAS ή KITAP. Οι περισσότεροι ξένοι αγοραστές στο Μπαλί πληρώνουν μετρητοίς ή χρησιμοποιούν το πρόγραμμα δόσεων ενός developer.
Τι να ελέγξετε πριν επιλέξετε δομή
- Ζητήστε από τον πωλητή να σας πει γραπτώς ποιο δικαίωμα αγοράζετε: μίσθωση, Hak Pakai, τίτλο οριζόντιας ιδιοκτησίας ή μετοχές εταιρείας. Αν η απάντηση είναι «freehold», ρωτήστε ποιανού το όνομα θα γράφει ο τίτλος.
- Για μίσθωση, διαβάστε τη διάρκεια, τον όρο παράτασης και την τιμή του, και τι γίνεται με το κτίριο στη λήξη. Η σύμβαση είναι ο τίτλος σας.
- Για Hak Pakai, μάθετε ποια γη βρίσκεται από κάτω. Σε ιδιωτική γη, υπολογίστε σε 30 βέβαια χρόνια.
- Επιβεβαιώστε την τρέχουσα ελάχιστη τιμή και τα έγγραφα μετανάστευσης που θα ζητήσει ο συμβολαιογράφος πριν δώσετε προκαταβολή.
- Για διαμέρισμα, ζητήστε γραπτή επιβεβαίωση ότι το κτίριο επιτρέπει ιδιοκτησία ξένων σε οριζόντια ιδιοκτησία.
- Για εταιρεία, ζητήστε από νομικό σύμβουλο να υπολογίσει το κεφάλαιο, τις άδειες και τους φόρους πριν δεσμευτείτε, και ελέγξτε τη χωροταξία της γης σε σχέση με την επιχείρηση που σκοπεύετε να λειτουργήσετε.
Η σελίδα μας για την Ινδονησία εξηγεί πώς δουλεύουμε σε αυτή την αγορά, και μπορείτε να δείτε τις τρέχουσες αγγελίες. Για τα κόστη που προστίθενται στην τιμή, δείτε το άρθρο πόσο κοστίζει πραγματικά η αγορά και η κατοχή βίλας στο Μπαλί.
