Dürfen Ausländer auf Bali Immobilien kaufen? Leasehold, Hak Pakai und PT PMA erklärt für 2026
Ja, aber nicht als Volleigentum. Indonesisches Volleigentum, Hak Milik genannt, ist indonesischen Staatsbürgern vorbehalten, und jeder Verkauf und jede Vereinbarung, die es direkt oder indirekt an einen Ausländer weitergibt, ist kraft Gesetzes nichtig. Legal halten kann ein ausländischer Käufer auf Bali eines von drei Dingen: eine Pacht von Land eines indonesischen Eigentümers, ein befristetes Nutzungsrecht namens Hak Pakai, eingetragen auf den eigenen Namen, oder ein Baurecht (HGB), das über eine indonesische Gesellschaft mit ausländischen Anteilseignern gehalten wird, eine sogenannte PT PMA.
Die meisten Villenkäufe von Ausländern auf Bali sind Leaseholds. Hak Pakai ist der einzige Landtitel, den eine ausländische Privatperson direkt halten kann, und er ist an Bedingungen geknüpft: einen Mindestpreis, eine Obergrenze für die Grundstücksfläche und eine Anforderung an Einwanderungsdokumente. Der Weg über eine Gesellschaft funktioniert, doch er ist ein Geschäftsbetrieb mit Pflichten und kein Halteinstrument für ein Ferienhaus. Von einer vierten Konstruktion, dem Land auf den Namen eines indonesischen Bekannten, raten wir jedem Käufer ab. Sie ist nichtig, und seit Februar 2026 verbietet sie Balis eigene Provinzverordnung.
Im Folgenden gehen wir jede Struktur nach der Rechtslage vom Oktober 2026 durch. Nichts davon ersetzt die Beratung durch einen indonesischen Notar oder Anwalt zu einer konkreten Immobilie.
Warum Ausländern kein Volleigentum offensteht
Nach dem Agrargrundgesetz von 1960 (UUPA) können nur indonesische Staatsbürger Hak Milik halten, und wer zusätzlich eine andere Staatsbürgerschaft besitzt, ebenfalls nicht (Art. 21). Artikel 26(2) geht weiter: Ein Verkauf, eine Schenkung, ein Testament oder jede andere Handlung, die Hak Milik direkt oder indirekt auf einen Ausländer übertragen soll, ist nichtig, und das Land fällt an den Staat. Nominee-Konstruktionen fallen unter diese Regel.
Wenn also ein Inserat auf Bali „Freehold für Ausländer“ verspricht, beschreibt es etwas anderes. Meist ist es eine Nominee-Konstruktion, manchmal eine Gesellschaft mit HGB, manchmal ein Hak Pakai. Keines davon ist Hak Milik auf den Namen eines Ausländers, denn einen legalen Weg dorthin gibt es nicht.
Leasehold: die Struktur, die die meisten ausländischen Käufer nutzen
Eine Pacht (Hak Sewa untuk Bangunan) ist das Recht, fremdes Land gegen Zahlung einer Pacht für Gebäude zu nutzen. Nach UUPA Artikel 44 und 45 kann die Pacht in einer Summe oder in Raten gezahlt werden, vor oder nach der Nutzung, und „in Indonesien ansässige Ausländer“ gehören zu den möglichen Pächtern.
Die Pacht ist ein Vertrag mit dem indonesischen Landeigentümer, der normalerweise als notarielle Urkunde unterzeichnet wird. Übliche Laufzeiten auf Bali betragen 25 bis 30 Jahre, Verlängerungen gibt es nur, wenn der Vertrag sie vorsieht. Die manchmal beworbenen Summen von „bis zu 80 Jahren“ sind zusammengezählte vertragliche Optionen, kein Recht, das Ihnen das Gesetz gibt. Endet die Pacht, fallen Land und Gebäude an den Eigentümer zurück, sofern keine Verlängerung vereinbart wurde.
Zwei Vorschriften des Zivilgesetzbuchs wirken zugunsten des Pächters. Eine Pacht endet nicht mit dem Tod einer der Parteien, die Erben treten also für die restliche Laufzeit ein (Art. 1575), und ein Verkauf des Landes beendet die Pacht nicht, sofern der Pachtvertrag nichts anderes bestimmt (Art. 1576).
Die Schwäche: Eine Pacht ist kein eingetragener Landtitel wie Hak Pakai oder HGB. Viele ausländische Käufer verlassen sich faktisch auf eine nicht eingetragene Langzeitmiete, und auf eine Bankhypothek für ein Leasehold auf Bali sollten Sie nicht setzen. Ihr Schutz ist der Vertrag, deshalb ist seine Formulierung wichtiger als alles andere beim Kauf. Unser Leitfaden zum Leasehold auf Bali behandelt Laufzeiten, Verlängerungsklauseln und was bei Ablauf geschieht.
Hak Pakai: der einzige Titel auf Ihren eigenen Namen
Die Regierungsverordnung Nr. 18 von 2021 (PP 18/2021) zählt ausländische Privatpersonen zu denen, die Hak Pakai halten können, ein Recht, Land für eine bestimmte Zeit zu nutzen (Art. 49). Es wird mit der Eintragung beim Grundbuchamt wirksam, und der Inhaber erhält ein Zertifikat. Ein Haus mit Grundstück, das als Hak Milik oder HGB gehalten wird, muss in Hak Pakai umgewandelt werden, bevor ein Ausländer es erwerben kann.
Wie lange es gilt, hängt vom Land darunter ab
Die Zahl „80 Jahre“ stammt vom Hak Pakai auf Staatsland: bis zu 30 Jahre, verlängerbar um bis zu 20, danach erneuerbar um bis zu weitere 30. Hak Pakai auf Land mit Hak Pengelolaan (HPL) folgt demselben Muster, mit Zustimmung des HPL-Inhabers.
Der typische Fall auf Bali sieht anders aus. Das meiste Land ist privates Hak Milik, und ein Hak Pakai, das der indonesische Eigentümer darauf einräumt, läuft bis zu 30 Jahre. Es lässt sich nur durch eine neue Bestellungsurkunde erneuern und nur, wenn der Eigentümer zustimmt. Eine automatische Verlängerung um 20 Jahre gibt es bei dieser Variante nicht. Auf Privatland sind nur die ersten 30 Jahre sicher.
Selbst auf Staatsland sind Verlängerung und Erneuerung Verwaltungsentscheidungen, die beantragt und genehmigt werden müssen, und eine Garantie, dass sie gewährt werden, gibt es nicht.
Die Bedingungen
- Ein Grundstück pro Person oder Familie für ein Haus mit Grundstück, mit einer Grundstücksfläche von höchstens 2,000 Quadratmetern, sofern keine ministerielle Genehmigung mehr erlaubt.
- Häuser müssen in die Kategorie „Luxus“ fallen, Apartmenteinheiten in die Kategorie „kommerziell“.
- Mindestpreise für ausländische Käufer, festgelegt durch den Ministerialerlass 1241/SK-HK.02/IX/2022, in Kraft seit dem 12. September 2022. Auf Bali liegt die Untergrenze bei 5 Milliarden IDR für ein Haus mit Grundstück und 2 Milliarden IDR für ein Apartment.
- Der Käufer muss Einwanderungsdokumente besitzen (PP 18/2021 Art. 69(1)).
Bei zwei dieser Punkte ist Vorsicht angebracht. Beim Mindestpreis sollten Sie 5 Milliarden IDR und 2 Milliarden IDR als die Werte für Bali betrachten und die aktuelle Zahl vor einer festen Zusage mit dem Notar bestätigen. Für einen Kauf unter der Untergrenze ist keine Sanktion vorgesehen, doch ein Notar oder das Grundbuchamt kann die Eintragung des Rechts verweigern. Wir würden einen Kauf unter der Untergrenze daher nie planen.
Bei den Einwanderungsdokumenten nennen die Durchführungsbestimmungen Visum, Reisepass oder Aufenthaltstitel als ausreichend. Auf dem Papier ist ein KITAS oder KITAP also keine Voraussetzung mehr. In der Praxis verlangen Notare und Grundbuchämter häufig einen Aufenthaltstitel. Sicher planen Sie, wenn Sie einen besitzen, etwa einen KITAS, einen KITAP oder ein Second Home Visa, und das vor der Unterzeichnung mit dem Notar klären.
Ein Hak Pakai endet außerdem, wenn der Inhaber die Voraussetzungen dafür nicht mehr erfüllt (Art. 61). Nach den Regeln von 2015 hatte ein Eigentümer, der nicht mehr im Land wohnte, ein Jahr Zeit, die Immobilie zu übertragen. Gehen Sie nicht davon aus, dass diese Frist heute noch gilt. Ändern sich Ihre Umstände, muss das Recht auf eine berechtigte Person übergehen, und wie und bis wann, sagt Ihnen der Notar.
Apartments: Strata-Titel und die Frage der Zone
Ein Ausländer kann eine Apartmenteinheit mit einem Strata-Titel (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) in einem Gebäude auf Hak-Pakai- oder HGB-Land besitzen. Ihnen gehört die Einheit, nicht das Land unter dem Gebäude, und wenn dieses Landrecht schließlich ausläuft, läuft der Strata-Titel mit ihm aus.
Der Haken ist der Anwendungsbereich. Das Gesetz zur Schaffung von Arbeitsplätzen (Job Creation Law) und PP 18/2021 binden ausländisches Wohnungseigentum (Strata) an Gebäude in Sonderwirtschaftszonen, Freihandelszonen, Industriegebieten und „anderen Wirtschaftszonen“, eine Formulierung, die sich eng oder weit lesen lässt. Bevor Sie eine Anzahlung für ein Apartment auf Bali leisten, lassen Sie sich vom Notar des Bauträgers schriftlich bestätigen, dass das Gebäude für ausländisches Wohnungseigentum zugelassen ist.
HGB über eine PT PMA: der Weg über eine Gesellschaft
Hak Guna Bangunan, das Baurecht, können nur indonesische Staatsbürger und indonesische juristische Personen halten. Eine ausländische Privatperson kann es nicht, eine PT PMA dagegen schon. Auf Staats- oder HPL-Land läuft HGB bis zu 30 + 20 + 30 Jahre. Auf Hak-Milik-Land sind es bis zu 30 Jahre, erneuerbar nur durch eine neue Urkunde. Läuft das Recht aus, fällt das Land zurück.
Die BKPM-Verordnung Nr. 5 von 2025, erlassen Anfang Oktober 2025, senkte das eingezahlte Mindestkapital einer PT PMA von 10 Milliarden IDR auf 2.5 Milliarden IDR. Der Investitionsplan muss weiterhin mehr als 10 Milliarden IDR je fünfstelligem Geschäftszweig (KBLI) und Projektstandort betragen, und das eingezahlte Kapital muss 12 Monate auf dem Konto der Gesellschaft bleiben, außer für den Kauf von Vermögenswerten, Bau und Betrieb. Ob Kosten für Land und Gebäude auf die 10 Milliarden IDR angerechnet werden, ist noch offen. Klären Sie diese Frage mit Ihrem eigenen Anwalt.
Eine PT PMA ist ein operatives Unternehmen mit Pflichten bei Lizenzierung, Steuern, Berichterstattung und Personal. Für ein einzelnes Ferienhaus ist das unpraktisch. Es ist der Weg für Ausländer, die ein Vermietungsgeschäft betreiben wollen, und damit hängt er mit den Lizenzregeln zusammen, die unser Artikel zur legalen Vermietung einer Villa auf Bali erklärt.
Nominee-Deals: nichtig und auf Bali jetzt verboten
Bei einer Nominee-Konstruktion wird Hak Milik auf den Namen einer indonesischen Person eingetragen, und eine Nebenvereinbarung erklärt den Ausländer zum eigentlichen Eigentümer. Indonesien erkennt wirtschaftliches Eigentum (Beneficial Ownership) nicht an, solche Vereinbarungen sind daher nicht durchsetzbar. In einem Verfahren vor dem Bezirksgericht Denpasar (872/Pdt.G/2020) erklärte das Gericht die Namensleihvereinbarung für nichtig und bestätigte den Verkauf des Landes durch die indonesische Partei an einen Dritten. Der Ausländer ging leer aus. Genau auf dieses Ergebnis läuft das Gesetz hinaus.
Dieselbe Logik gilt für Gesellschaftsanteile. Artikel 33 des Investitionsgesetzes 25/2007 erklärt jede Vereinbarung für nichtig, nach der PT-Anteile für jemand anderen gehalten werden, und die BKPM kann Sanktionen bis zum Entzug der Lizenz der Gesellschaft verhängen. Seit Februar 2026 verbietet Balis Provinzverordnung Perda 4/2026 ausdrücklich Landübertragungen über Nominees und erfasst auch Vermittler und Helfer. Unser Artikel Die Risiken für Käufer auf Bali zeigt, wie solche Deals verkauft werden.
Die Strukturen im Vergleich
| Struktur | Wer sie hält | Laufzeit | Eingetragener Titel | Wichtigste Grenze |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Sie, per Vertrag mit dem indonesischen Eigentümer | Wie vereinbart, üblich sind 25 bis 30 Jahre | Nein | Verlängerung nur, wenn sie im Vertrag steht |
| Hak Pakai auf Privatland (Hak Milik) | Sie, auf eigenen Namen | Bis zu 30 Jahre | Ja | Erneuerung braucht eine neue Urkunde mit Zustimmung des Eigentümers |
| Hak Pakai auf Staats- oder HPL-Land | Sie, auf eigenen Namen | Bis zu 30 + 20 + 30 Jahre | Ja | Jeder Schritt muss beantragt und genehmigt werden |
| Strata-Titel (HMSRS) | Sie, auf eigenen Namen | Folgt dem Landrecht des Gebäudes | Ja | Das Gebäude muss für ausländisches Eigentum zugelassen sein |
| HGB über eine PT PMA | Ihre indonesische Gesellschaft | Bis zu 30 + 20 + 30 Jahre auf Staatsland, bis zu 30 auf Hak-Milik-Land | Ja | Pflichten der Gesellschaft und Kapitalregeln |
| Nominee | Rechtlich eine indonesische Person | Für Sie keine | Auf deren Namen | Nichtig und verboten |
Die Eintragung spielt auch für die Finanzierung eine Rolle. Ein eingetragenes Hak Pakai kann über eine Hypothek (Hak Tanggungan) an einen Kreditgeber verpfändet werden, doch die wenigen Banken, die ausländische Kreditnehmer überhaupt in Betracht ziehen, verlangen einen KITAS oder KITAP. Die meisten ausländischen Käufer auf Bali zahlen bar oder nutzen den Ratenplan eines Bauträgers.
Was Sie prüfen sollten, bevor Sie eine Struktur wählen
- Fragen Sie den Verkäufer schriftlich, welches Recht Sie kaufen: eine Pacht, ein Hak Pakai, einen Strata-Titel oder Anteile an einer Gesellschaft. Lautet die Antwort „Freehold“, fragen Sie, wessen Name auf dem Zertifikat stehen wird.
- Lesen Sie bei einer Pacht die Laufzeit, die Verlängerungsklausel und ihren Preis und was bei Ablauf mit dem Gebäude geschieht. Der Vertrag ist Ihr Titel.
- Finden Sie bei einem Hak Pakai heraus, welches Land darunter liegt. Auf Privatland planen Sie mit 30 sicheren Jahren.
- Klären Sie den aktuellen Mindestpreis und die Einwanderungsdokumente, die der Notar verlangen wird, bevor Sie eine Anzahlung leisten.
- Lassen Sie sich bei einem Apartment schriftlich bestätigen, dass das Gebäude für ausländisches Wohnungseigentum (Strata) zugelassen ist.
- Lassen Sie bei einer Gesellschaft Kapital, Lizenzen und Steuern von einem Anwalt durchrechnen, bevor Sie sich festlegen, und prüfen Sie die Zonierung des Landes im Hinblick auf das Geschäft, das Sie betreiben wollen.
Unsere Indonesien-Seite erklärt, wie wir in diesem Markt arbeiten, und Sie können die aktuellen Angebote durchsuchen. Die Kosten, die zum Preis hinzukommen, finden Sie in Was eine Villa auf Bali in Kauf und Besitz wirklich kostet.
