Yabancılar Bali'de Mülk Satın Alabilir mi? 2026 İçin Leasehold, Hak Pakai ve PT PMA
Evet, ama tam mülkiyetle değil. Hak Milik olarak adlandırılan Endonezya tam mülkiyeti Endonezya vatandaşlarına ayrılmıştır ve onu doğrudan ya da dolaylı olarak bir yabancıya geçiren her satış veya düzenleme kanunen hükümsüzdür. Yabancı bir alıcının Bali'de yasal olarak sahip olabileceği şey üç seçenekten biridir: Endonezyalı bir sahipten arazi kiralamak, kendi adına tescil edilen ve Hak Pakai adı verilen süreli bir kullanım hakkı ya da PT PMA olarak bilinen, yabancı ortaklı bir Endonezya şirketi üzerinden tutulan inşaat hakkı (HGB).
Bali'de yabancıların villa alımlarının çoğu leasehold'dur. Hak Pakai, yabancı bir bireyin doğrudan sahip olabileceği tek arazi hakkıdır ve şartlarla gelir: asgari fiyat, arazi alanı sınırı ve göçmenlik belgesi şartı. Şirket yolu işler, ancak bir tatil evini tutmak için bir araç değil, yükümlülükleri olan bir ticari işletmedir. Dördüncü bir düzenleme, yani araziyi Endonezyalı bir arkadaşın adına kaydetmek, her alıcıya uzak durmasını söylediğimiz yoldur. Hükümsüzdür ve Şubat 2026'dan bu yana Bali'nin kendi il düzenlemesi tarafından yasaklanmıştır.
Aşağıda her yapıyı Ekim 2026'daki hukuki durumuyla ele alıyoruz. Bunların hiçbiri, belirli bir mülk için Endonezyalı bir noterin ya da avukatın vereceği danışmanlığın yerini tutmaz.
Yabancılar neden tam mülkiyete sahip olamaz
1960 tarihli Temel Tarım Kanunu (UUPA), Hak Milik'e yalnızca Endonezya vatandaşlarının sahip olabileceğini ve başka bir vatandaşlığı da bulunan kişinin de sahip olamayacağını söyler (md. 21). 26(2). madde daha da ileri gider: Hak Milik'i doğrudan ya da dolaylı olarak bir yabancıya devretmeyi amaçlayan satış, bağış, vasiyet veya başka her işlem hükümsüzdür ve arazi Devlete geçer. Nominee düzenlemeleri de bu kurala takılır.
Dolayısıyla Bali'de bir ilan “yabancılara tam mülkiyet” vaat ettiğinde başka bir şeyi anlatıyordur. Genellikle bu bir nominee yapısıdır, bazen HGB tutan bir şirket, bazen bir Hak Pakai. Bunların hiçbiri bir yabancının adına Hak Milik değildir, çünkü buna giden yasal bir yol yoktur.
Leasehold: yabancı alıcıların çoğunun kullandığı yapı
Kira hakkı (Hak Sewa untuk Bangunan), kira karşılığında başkasının arazisini binalar için kullanma hakkıdır. UUPA'nın 44. ve 45. maddelerine göre kira tek seferde ya da taksitle, kullanımdan önce ya da sonra ödenebilir ve “Endonezya'da ikamet eden yabancılar” kiracı olabilecekler arasındadır.
Kira sözleşmesi, Endonezyalı arazi sahibiyle yapılan ve normalde noter senedi olarak imzalanan bir sözleşmedir. Bali'de tipik süreler 25 ile 30 yıl arasıdır ve uzatma ancak sözleşmede öngörülmüşse vardır. Zaman zaman ilan edilen “80 yıla kadar” toplamları, kanunun size tanıdığı bir hak değil, art arda eklenmiş sözleşmesel opsiyonlardır. Kira sona erdiğinde, bir uzatma kararlaştırılmamışsa arazi ve binalar sahibine döner.
Medeni Kanun'daki iki kural kiracının lehine işler. Kira sözleşmesi taraflardan biri öldüğünde sona ermez, mirasçılar kalan süre için sözleşmeye girer (md. 1575); arazinin satılması da sözleşmede aksi yazmıyorsa kirayı sona erdirmez (md. 1576).
Zayıf nokta, kira hakkının Hak Pakai ya da HGB gibi tescilli bir arazi hakkı olmamasıdır. Birçok yabancı alıcı fiilen tescilsiz uzun süreli bir kiralamaya güveniyor ve bir Bali leasehold'u karşılığında banka kredisine güvenmemelisiniz. Korumanız sözleşmedir, bu yüzden alımda her şeyden çok onun nasıl yazıldığı önemlidir. Süreleri, uzatma maddelerini ve süre dolduğunda ne olduğunu Bali leasehold rehberimiz ele alıyor.
Hak Pakai: kendi adınıza tek hak
2021 tarihli 18 sayılı Hükümet Yönetmeliği (PP 18/2021), yabancı bireyleri, araziyi belirli bir süre kullanma hakkı olan Hak Pakai'ye sahip olabilecekler arasında sayar (md. 49). Hak, tapu dairesine tescil edildiğinde hüküm doğurur ve hak sahibine bir sertifika verilir. Hak Milik ya da HGB kapsamındaki müstakil bir evin, bir yabancı onu edinmeden önce Hak Pakai'ye dönüştürülmesi gerekir.
Ne kadar süreceği altındaki araziye bağlı
“80 yıl” rakamı Devlet arazisi üzerindeki Hak Pakai'den geliyor: en fazla 30 yıl, en fazla 20 yıl uzatma, ardından en fazla 30 yıl daha yenileme. Hak Pengelolaan (HPL) arazisi üzerindeki Hak Pakai de HPL sahibinin onayıyla aynı modeli izler.
Bali'deki yaygın durum farklı. Arazilerin çoğu özel mülkiyetteki Hak Milik'tir ve Endonezyalı sahibin bunun üzerinde tanıdığı bir Hak Pakai en fazla 30 yıl sürer. Yalnızca yeni bir hak tesis senediyle ve ancak sahibi kabul ederse yenilenebilir. Bu türde otomatik 20 yıllık uzatma yoktur. Özel arazide yalnızca ilk 30 yıl kesindir.
Devlet arazisinde bile uzatma ve yenileme, başvurulması ve onaylanması gereken idari kararlardır ve verileceklerinin garantisi yoktur.
Bağlı şartlar
- Müstakil ev için kişi ya da aile başına bir parsel; bakanlık izni daha fazlasına imkân tanımadıkça en fazla 2.000 metrekare arazi alanı.
- Evler “lüks” kategoride, daire üniteleri “ticari” kategoride olmalı.
- 12 Eylül 2022'den bu yana yürürlükte olan 1241/SK-HK.02/IX/2022 sayılı Bakanlık Kararı ile belirlenen, yabancı alıcılar için asgari fiyatlar. Bali'de alt sınır müstakil ev için 5 milyar IDR, daire için 2 milyar IDR.
- Alıcının göçmenlik belgelerine sahip olması gerekir (PP 18/2021 md. 69(1)).
Bunlardan ikisi için bir uyarı gerekiyor. Asgari fiyatta 5 milyar IDR ve 2 milyar IDR'yi Bali rakamları olarak kabul edin ve taahhütte bulunmadan önce güncel rakamı noterle teyit edin. Alt sınırın altında satın almak için belirlenmiş bir yaptırım yok, ancak noter ya da tapu dairesi hakkı tescil etmeyi reddedebilir; bu yüzden biz hiçbir zaman alt sınırın altında bir alım planlamayız.
Göçmenlik belgelerinde uygulama kuralları vize, pasaport ya da oturma iznini yeterli belge olarak sayıyor; yani kâğıt üzerinde KITAS ya da KITAP artık bir ön şart değil. Uygulamada ise noterler ve tapu daireleri genellikle oturma izni istiyor. Güvenli plan, KITAS, KITAP ya da Second Home Visa gibi bir izne sahip olmak ve imzadan önce noterle teyit etmektir.
Hak sahibi Hak Pakai'yi elinde tutmanın şartlarını artık karşılamıyorsa hak da sona erer (md. 61). 2015 kurallarına göre orada yaşamayı bırakan bir mülk sahibinin mülkü devretmek için bir yılı vardı. Bugün de aynı sürenin geçerli olduğunu varsaymayın. Koşullarınız değişirse hakkın uygun bir kişiye geçmesi gerekir; bunun nasıl ve ne zamana kadar yapılacağını size noter söyler.
Daireler: kat mülkiyeti ve bölge sorusu
Bir yabancı, Hak Pakai ya da HGB arazisi üzerindeki bir binada kat mülkiyetiyle (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) bir daireye sahip olabilir. Binanın altındaki araziye değil, üniteye sahip olursunuz ve o arazi hakkının süresi nihayet dolduğunda kat mülkiyeti de onunla birlikte sona erer.
İşin püf noktası kapsam. İstihdam Yaratma Kanunu ve PP 18/2021, yabancıların kat mülkiyetini Özel Ekonomik Bölgeler, serbest ticaret bölgeleri, sanayi bölgeleri ve dar ya da geniş yorumlanabilen bir ifade olan “diğer ekonomik bölgeler”deki binalara bağlıyor. Bali'de bir daire için kapora ödemeden önce geliştiricinin noterinden binanın yabancı kat mülkiyetine uygun olduğunu yazılı olarak teyit etmesini isteyin.
PT PMA üzerinden HGB: şirket yolu
İnşaat hakkı Hak Guna Bangunan'a yalnızca Endonezya vatandaşları ve Endonezya tüzel kişileri sahip olabilir. Yabancı bir birey sahip olamaz, ama bir PT PMA olabilir. Devlet ya da HPL arazisinde HGB en fazla 30 + 20 + 30 yıl sürer. Hak Milik arazisinde en fazla 30 yıldır ve yalnızca yeni bir senetle yenilenebilir. Hakkın süresi dolduğunda arazi sahibine döner.
Ekim 2025'in başında yayımlanan 2025 tarihli 5 sayılı BKPM Yönetmeliği, bir PT PMA için asgari ödenmiş sermayeyi 10 milyar IDR'den 2,5 milyar IDR'ye indirdi. Yatırım planı yine de proje lokasyonu başına beş haneli her faaliyet kolu (KBLI) için 10 milyar IDR'yi aşmalı ve ödenmiş sermaye, varlık alımları, inşaat ve işletme giderleri dışında 12 ay boyunca şirket hesabında kalmalı. Arazi ve bina maliyetlerinin 10 milyar IDR'ye sayılıp sayılmadığı hâlâ açık bir konu, bu yüzden bu soruyu kendi hukuk danışmanınıza götürün.
PT PMA lisans, vergi, raporlama ve personel yükümlülükleri olan faal bir işletmedir; bu da onu tek bir tatil evi için pratik olmaktan çıkarır. Kiralama işi yürütmek isteyen yabancıların yoludur ve bu da Bali'de bir villayı yasal olarak kiraya vermek üzerine yazımızdaki lisans kurallarına bağlanır.
Nominee anlaşmaları: hükümsüz ve artık Bali'de yasak
Nominee düzenlemesi Hak Milik'i bir Endonezyalının adına kaydeder, yan sözleşmede ise gerçek sahibin yabancı olduğu yazar. Endonezya intifa sahipliğini (beneficial ownership) tanımaz, bu yüzden bu tür sözleşmeler icra edilemez. Denpasar Bölge Mahkemesi'nin bir davasında (872/Pdt.G/2020) mahkeme isim ödünç alma sözleşmesini hükümsüz saydı ve Endonezyalı tarafın araziyi üçüncü bir kişiye satmasını geçerli kabul etti; yabancı elinde hiçbir şey olmadan kaldı. Kanunun işaret ettiği sonuç da budur.
Aynı mantık şirket hisseleri için de geçerli. 25/2007 sayılı Yatırım Kanunu'nun 33. maddesi, PT hisselerinin başkası adına tutulduğu her sözleşmeyi hükümsüz sayar ve BKPM şirketin lisansının iptaline kadar varan yaptırımlar uygulayabilir. Şubat 2026'dan bu yana Bali'nin il düzenlemesi Perda 4/2026 nominee yoluyla arazi devirlerini açıkça yasaklıyor ve aracılarla kolaylaştırıcıları da kapsıyor. Bu anlaşmaların nasıl satıldığını Bali'de alıcıların karşılaştığı riskler yazımız inceliyor.
Yapılar yan yana
| Yapı | Kimin elinde | Süre | Tescilli hak | Başlıca sınır |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Sizde, Endonezyalı sahiple yapılan sözleşmeyle | Kararlaştırıldığı gibi; tipik olarak 25 ile 30 yıl | Hayır | Uzatma ancak sözleşmeye yazılmışsa |
| Özel (Hak Milik) arazide Hak Pakai | Sizde, kendi adınıza | En fazla 30 yıl | Evet | Yenileme, sahibinin kabul ettiği yeni bir senet gerektirir |
| Devlet ya da HPL arazisinde Hak Pakai | Sizde, kendi adınıza | En fazla 30 + 20 + 30 yıl | Evet | Her adım için başvuru ve onay gerekir |
| Kat mülkiyeti (HMSRS) | Sizde, kendi adınıza | Binanın arazi hakkına bağlı | Evet | Bina yabancı mülkiyetine uygun olmalı |
| PT PMA üzerinden HGB | Endonezya şirketinizde | Devlet arazisinde en fazla 30 + 20 + 30 yıl; Hak Milik arazisinde en fazla 30 yıl | Evet | Şirket yükümlülükleri ve sermaye kuralları |
| Nominee | Hukuken bir Endonezyalıda | Sizin için yok | Onun adına | Hükümsüz ve yasak |
Tescil finansman açısından da önemli. Tescilli bir Hak Pakai, Hak Tanggungan ipoteğiyle bir kredi verene teminat gösterilebilir, ancak yabancı borçluları değerlendirmeye istekli az sayıdaki banka KITAS ya da KITAP istiyor. Bali'deki yabancı alıcıların çoğu peşin ödüyor ya da geliştiricinin taksit planını kullanıyor.
Bir yapı seçmeden önce kontrol edilecekler
- Satıcıya hangi hakkı satın aldığınızı yazılı olarak sorun: kira hakkı, Hak Pakai, kat mülkiyeti ya da bir şirketin hisseleri. Yanıt “freehold” ise sertifikada kimin adının yazacağını sorun.
- Kira hakkında süreyi, uzatma maddesini ve fiyatını, süre sonunda binaya ne olacağını okuyun. Sözleşme sizin tapunuzdur.
- Hak Pakai'de altındaki arazinin ne olduğunu öğrenin. Özel arazide kesin olan 30 yıl üzerinden plan yapın.
- Kapora ödemeden önce güncel asgari fiyatı ve noterin isteyeceği göçmenlik belgelerini teyit edin.
- Bir daire için binanın yabancı kat mülkiyetine uygun olduğunun yazılı teyidini alın.
- Bir şirket için, taahhütte bulunmadan önce sermayeyi, lisansları ve vergiyi bir hukuk danışmanına modelletin ve arazinin imar durumunu yürütmeyi planladığınız işle karşılaştırın.
Endonezya sayfamız bu piyasada nasıl çalıştığımızı anlatıyor; güncel ilanlara da göz atabilirsiniz. Fiyatın üzerine eklenen maliyetler için Bali'de bir villayı satın almanın ve elde tutmanın gerçek maliyeti yazımıza bakın.
