Pot cumpăra străinii proprietăți în Bali? Leasehold, Hak Pakai și PT PMA, explicate pentru 2026
Da, dar nu în proprietate deplină (freehold). Proprietatea deplină indoneziană, numită Hak Milik, este rezervată cetățenilor indonezieni, iar orice vânzare sau aranjament care o transmite unui străin, direct sau indirect, este nul de drept. Un cumpărător străin poate deține legal în Bali unul dintre următoarele trei lucruri: un leasehold (drept de folosință pe termen lung) asupra terenului unui proprietar indonezian, un drept de uz pe termen fix numit Hak Pakai, înregistrat pe propriul nume, sau un drept de construire (HGB) deținut printr-o companie indoneziană cu acționari străini, cunoscută ca PT PMA.
Majoritatea achizițiilor de vile făcute de străini în Bali sunt leasehold-uri. Hak Pakai este singurul titlu funciar pe care o persoană fizică străină îl poate deține direct și vine cu condiții: un preț minim, o limită a suprafeței de teren și cerința de a avea documente de imigrare. Calea prin companie funcționează, dar este o afacere cu obligații, nu un vehicul de deținere pentru o casă de vacanță. Un al patrulea aranjament, trecerea terenului pe numele unui prieten indonezian, este cel de care le spunem tuturor cumpărătorilor să stea departe. Este nul, iar din februarie 2026 îl interzice chiar regulamentul provincial al Bali.
Mai jos trecem prin fiecare structură așa cum arăta legea în octombrie 2026. Nimic din acest text nu înlocuiește consultanța unui notar sau a unui avocat indonezian pentru o anumită proprietate.
De ce proprietatea deplină nu este accesibilă străinilor
Legea agrară de bază din 1960 (UUPA) prevede că doar cetățenii indonezieni pot deține Hak Milik, iar o persoană care are și o altă cetățenie nu îl poate deține nici ea (art. 21). Articolul 26(2) merge mai departe: o vânzare, donație, testament sau orice alt act menit să transfere Hak Milik unui străin, direct sau indirect, este nul, iar terenul revine statului. Aranjamentele cu nominee intră sub incidența acestei reguli.
Așadar, când un anunț promite „freehold pentru străini” în Bali, descrie de fapt altceva. De obicei este o structură cu nominee, uneori o companie care deține HGB, alteori un Hak Pakai. Niciuna nu este Hak Milik pe numele unui străin, pentru că nu există nicio cale legală către așa ceva.
Leasehold-ul: structura folosită de majoritatea cumpărătorilor străini
Un leasehold (Hak Sewa untuk Bangunan) este dreptul de a folosi terenul altcuiva pentru clădiri în schimbul unei chirii. Conform articolelor 44 și 45 din UUPA, chiria poate fi plătită într-o singură tranșă sau în rate, înainte sau după folosință, iar „străinii cu domiciliul în Indonezia” se numără printre chiriașii eligibili.
Leasehold-ul este un contract cu proprietarul indonezian al terenului, semnat de regulă ca act notarial. Duratele obișnuite în Bali sunt între 25 și 30 de ani, cu prelungiri doar dacă le prevede contractul. Totalurile de „până la 80 de ani” promovate uneori sunt opțiuni contractuale adunate, nu un drept acordat de lege. La încheierea contractului, terenul și clădirile revin proprietarului, cu excepția cazului în care s-a convenit o prelungire.
Două reguli din Codul civil îl avantajează pe chiriaș. Contractul nu încetează la decesul vreuneia dintre părți, așa că moștenitorii îl preiau pentru restul duratei (art. 1575), iar vânzarea terenului nu pune capăt contractului, decât dacă acesta prevede astfel (art. 1576).
Punctul slab este că un leasehold nu este un titlu funciar înregistrat, precum Hak Pakai sau HGB. Mulți cumpărători străini se bazează practic pe o închiriere pe termen lung neînregistrată și nu ar trebui să conteze pe un credit ipotecar bancar garantat cu un leasehold din Bali. Protecția dumneavoastră este contractul, așa că redactarea lui contează mai mult decât orice altceva în achiziție. Ghidul nostru despre leasehold în Bali tratează duratele, clauzele de prelungire și ce se întâmplă la expirare.
Hak Pakai: singurul titlu pe propriul nume
Regulamentul guvernamental 18 din 2021 (PP 18/2021) include persoanele fizice străine printre cei care pot deține Hak Pakai, un drept de a folosi terenul pe termen fix (art. 49). Dreptul produce efecte de la înregistrarea la oficiul funciar, iar titularul primește un certificat. O casă cu teren deținută în regim Hak Milik sau HGB trebuie convertită în Hak Pakai înainte ca un străin să o poată dobândi.
Durata depinde de terenul de dedesubt
Cifra de „80 de ani” vine de la Hak Pakai pe terenul statului: până la 30 de ani, cu o prelungire de până la 20, apoi o reînnoire pentru încă cel mult 30. Hak Pakai pe teren Hak Pengelolaan (HPL) urmează același model, cu acordul titularului HPL.
Cazul obișnuit în Bali este diferit. Majoritatea terenurilor sunt Hak Milik în proprietate privată, iar un Hak Pakai acordat asupra lor de proprietarul indonezian durează până la 30 de ani. Poate fi reînnoit doar printr-un nou act de acordare și numai dacă proprietarul este de acord. Această variantă nu are o prelungire automată de 20 de ani. Pe teren privat, doar primii 30 de ani sunt siguri.
Chiar și pe terenul statului, prelungirea și reînnoirea sunt decizii administrative care trebuie solicitate și aprobate, iar nimic nu garantează că vor fi acordate.
Condițiile asociate
- Un singur teren per persoană sau familie pentru o casă cu teren, cu o suprafață maximă de 2,000 de metri pătrați, cu excepția cazului în care o autorizație ministerială permite mai mult.
- Casele trebuie să fie din categoria „de lux”, iar apartamentele din categoria „comercială”.
- Prețuri minime pentru cumpărătorii străini, stabilite prin Decizia ministerială 1241/SK-HK.02/IX/2022, în vigoare din 12 septembrie 2022. În Bali, pragul este de 5 miliarde IDR pentru o casă cu teren și 2 miliarde IDR pentru un apartament.
- Cumpărătorul trebuie să dețină documente de imigrare (PP 18/2021, art. 69(1)).
Două dintre ele cer o precizare. În privința pragului de preț, considerați 5 miliarde IDR și 2 miliarde IDR cifrele pentru Bali și confirmați valoarea actuală cu notarul înainte să vă angajați. Nu este prevăzută nicio sancțiune pentru cumpărarea sub prag, dar un notar sau oficiul funciar poate refuza înregistrarea dreptului, așa că nu am planifica niciodată o achiziție sub acest nivel.
În privința documentelor de imigrare, normele de aplicare enumeră viza, pașaportul sau permisul de ședere ca documente acceptate, deci pe hârtie un KITAS sau KITAP nu mai este o condiție prealabilă. În practică, notarii și oficiile funciare cer de regulă un permis de ședere. Varianta sigură este să dețineți unul, cum ar fi un KITAS, un KITAP sau o Second Home Visa, și să confirmați cu notarul înainte de semnare.
Un Hak Pakai încetează și atunci când titularul nu mai îndeplinește condițiile pentru a-l deține (art. 61). Conform regulilor din 2015, un proprietar care nu mai locuia în țară avea un an pentru a transfera proprietatea. Nu presupuneți că același termen se aplică astăzi. Dacă situația dumneavoastră se schimbă, dreptul trebuie să treacă la o persoană eligibilă, iar notarul este cel care vă poate spune cum și până când.
Apartamentele: titlul strata și chestiunea zonei
Un străin poate deține un apartament cu titlu strata (Hak Milik atas Satuan Rumah Susun, HMSRS) într-o clădire aflată pe teren Hak Pakai sau HGB. Dețineți unitatea, nu terenul de sub clădire, iar când dreptul asupra acelui teren expiră definitiv, titlul strata expiră odată cu el.
Problema este domeniul de aplicare. Legea creării de locuri de muncă (Job Creation Law) și PP 18/2021 leagă proprietatea străină strata de clădirile din zone economice speciale, zone de liber schimb, parcuri industriale și „alte zone economice”, o formulare care poate fi interpretată restrâns sau larg. Înainte să plătiți un avans pentru un apartament în Bali, cereți notarului dezvoltatorului să confirme în scris că clădirea se califică pentru proprietatea străină strata.
HGB printr-o PT PMA: calea prin companie
Hak Guna Bangunan, dreptul de construire, poate fi deținut doar de cetățeni indonezieni și de persoane juridice indoneziene. O persoană fizică străină nu îl poate deține, dar o PT PMA poate. Pe terenul statului sau pe teren HPL, HGB durează până la 30 + 20 + 30 de ani. Pe teren Hak Milik, durează până la 30 de ani și poate fi reînnoit doar printr-un act nou. Terenul revine proprietarului la expirarea dreptului.
Regulamentul BKPM 5 din 2025, emis la începutul lui octombrie 2025, a redus capitalul minim vărsat pentru o PT PMA de la 10 miliarde IDR la 2.5 miliarde IDR. Planul de investiții trebuie totuși să depășească 10 miliarde IDR pentru fiecare linie de activitate cu cod de cinci cifre (KBLI) și pentru fiecare locație de proiect, iar capitalul vărsat trebuie să rămână în contul companiei timp de 12 luni, cu excepția achizițiilor de active, a construcției și a operațiunilor. Dacă terenul și construcția se iau în calcul pentru pragul de 10 miliarde IDR este încă o chestiune deschisă, așa că discutați-o cu propriul avocat.
O PT PMA este o afacere operațională cu obligații de licențiere, fiscale, de raportare și de personal, ceea ce o face nepractică pentru o singură casă de vacanță. Este calea pentru străinii care vor să administreze o afacere de închiriere, iar aici intră în joc regulile de licențiere din articolul nostru despre închirierea legală a unei vile în Bali.
Aranjamentele cu nominee: nule și acum interzise în Bali
Un aranjament cu nominee pune Hak Milik pe numele unei persoane indoneziene, cu un acord separat care spune că străinul este adevăratul proprietar. Indonezia nu recunoaște proprietatea beneficiară (beneficial ownership), așa că asemenea acorduri nu sunt executorii. Într-o cauză a Tribunalului Districtual Denpasar (872/Pdt.G/2020), instanța a anulat acordul de împrumut de nume și a validat vânzarea terenului de către partea indoneziană către un terț, iar străinul a rămas fără nimic. Acesta este rezultatul spre care trimite legea.
Aceeași logică se aplică acțiunilor unei companii. Articolul 33 din Legea investițiilor 25/2007 anulează orice acord prin care acțiunile unei PT sunt deținute în numele altcuiva, iar BKPM poate aplica sancțiuni care merg până la retragerea licenței companiei. Din februarie 2026, regulamentul provincial Perda 4/2026 interzice expres în Bali transferurile de terenuri prin nominee și îi vizează și pe intermediari și facilitatori. Articolul nostru despre riscurile cu care se confruntă cumpărătorii în Bali arată cum sunt vândute aceste aranjamente.
Structurile, una lângă alta
| Structura | Cine o deține | Durata | Titlu înregistrat | Limita principală |
|---|---|---|---|---|
| Leasehold (Hak Sewa) | Dumneavoastră, prin contract cu proprietarul indonezian | Cum s-a convenit; de obicei între 25 și 30 de ani | Nu | Prelungire doar dacă este scrisă în contract |
| Hak Pakai pe teren privat (Hak Milik) | Dumneavoastră, pe propriul nume | Până la 30 de ani | Da | Reînnoirea necesită un act nou, cu acordul proprietarului |
| Hak Pakai pe terenul statului sau pe teren HPL | Dumneavoastră, pe propriul nume | Până la 30 + 20 + 30 de ani | Da | Fiecare etapă trebuie solicitată și aprobată |
| Titlu strata (HMSRS) | Dumneavoastră, pe propriul nume | Urmează dreptul funciar al clădirii | Da | Clădirea trebuie să se califice pentru proprietatea străină |
| HGB printr-o PT PMA | Compania dumneavoastră indoneziană | Până la 30 + 20 + 30 de ani pe terenul statului; până la 30 pe teren Hak Milik | Da | Obligațiile companiei și regulile privind capitalul |
| Nominee | Legal, o persoană indoneziană | Niciuna pentru dumneavoastră | Pe numele acesteia | Nul și interzis |
Înregistrarea contează și pentru finanțare. Un Hak Pakai înregistrat poate fi ipotecat în favoarea unui creditor printr-o ipotecă Hak Tanggungan, însă puținele bănci dispuse să ia în calcul împrumutați străini cer un KITAS sau KITAP. Majoritatea cumpărătorilor străini din Bali plătesc cash sau folosesc planul de plată în rate al dezvoltatorului.
Ce verificați înainte să alegeți o structură
- Cereți vânzătorului să precizeze în scris ce drept cumpărați: un leasehold, un Hak Pakai, un titlu strata sau acțiuni într-o companie. Dacă răspunsul este „freehold”, întrebați pe numele cui va fi certificatul.
- La un leasehold, citiți durata, clauza de prelungire și prețul ei și ce se întâmplă cu clădirea la expirare. Contractul este titlul dumneavoastră.
- La un Hak Pakai, aflați ce teren se află dedesubt. Pe teren privat, calculați cu 30 de ani siguri.
- Confirmați prețul minim actual și documentele de imigrare pe care le va cere notarul înainte să plătiți un avans.
- La un apartament, obțineți confirmarea scrisă că clădirea se califică pentru proprietatea străină strata.
- La o companie, cereți avocatului să modeleze capitalul, licențele și impozitele înainte să vă angajați și verificați zonarea terenului în raport cu afacerea pe care intenționați să o derulați.
Pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm pe această piață, iar ofertele actuale vă stau la dispoziție pentru consultare. Pentru costurile care se adaugă la preț, citiți cât costă de fapt cumpărarea și deținerea unei vile în Bali.
