Închirierea legală a unei vile în Bali: licențe, regulile din 2025 și 2026 și ce trebuie să aibă proprietarii
Închirierea pe termen scurt a unei vile în Bali este o activitate de cazare, iar orice activitate de cazare are nevoie de o licență obținută prin sistemul național de licențiere online al Indoneziei, OSS: un număr de identificare a afacerii (NIB) legat de un cod de clasificare a activității (KBLI). În runda de control din 2026, ministerul turismului a cerut proprietăților listate să prezinte un NIB, un KBLI, un număr de activitate economică (NKU) și un cod fiscal (NPWP). Până la 1 august 2026, 259 de anunțuri fără licență fuseseră eliminate de pe platformele de turism online, iar ministerul urmărește o conexiune de verificare automată cu aceste platforme până la 1 iunie 2027.
Un proprietar străin are două căi legale: să administreze închirierea prin propria companie indoneziană cu acționari străini (o PT PMA), care deține o linie de activitate de cazare, sau să închirieze printr-un operator indonezian licențiat. Închirierile derulate printr-un nominee sunt nule și ilegale. Airbnb nu este interzis. Ținta guvernului sunt operatorii fără licență, nu platformele.
Aceasta este situația în octombrie 2026. Câteva detalii sunt încă deschise, inclusiv ce coduri de cazare poate deține exact o companie cu capital străin în Bali, și le semnalăm mai jos.
Cum tratează legea închirierea unei vile
Cadrul de licențiere este PP 28/2025, regulamentul guvernamental privind licențierea afacerilor pe bază de risc, împreună cu Regulamentul Ministerului Turismului (Permenpar) 6/2025. În acest cadru, închirierea unei vile către turiști nu este un venit pasiv din proprietate. Este o afacere care trebuie înregistrată și licențiată.
Aceeași distincție apare și pe partea fiscală: închirierea pe termen scurt a vilelor, derulată ca afacere, produce venituri din activitatea de cazare, obținute de regulă printr-un operator licențiat sau printr-o PT PMA, și nu chirie. Această diferență decide de ce licențe aveți nevoie și ce impozite se aplică.
Există o categorie despre care proprietarii străini aud uneori și pe care ar trebui să o lase deoparte. Pondok Wisata, categoria homestay (KBLI 55130), acoperă o casă de locuit ocupată de proprietarul ei, din care o parte este închiriată turiștilor, deținută de comunitatea locală pentru dezvoltarea economică locală. Nu este o structură pentru proprietarii străini.
Runda de control din 2026, în cifre
În iunie 2026, ministerul turismului (Kemenpar) a anunțat că identificase peste 1,600 de anunțuri de cazare fără autorizații de funcționare pe agențiile de turism online. A trimis lista platformelor pe 1 iunie 2026 și a planificat eliminarea anunțurilor începând cu 1 august. Operatorii au avut termen până la 31 iulie pentru a-și completa documentele. Runda a vizat nouă platforme: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO și Tiket.com.
Rezultatul, la 9 august 2026:
| Anunțuri de pe lista de eliminare (aproximativ 1,367) | Număr |
|---|---|
| Eliminate până la 1 august 2026 | 259 |
| Au obținut autorizații | 397 |
| Nu mai apar pe platforme | 195 |
| Încă în curs | 515 |
Aceste cifre sunt naționale, nu doar pentru Bali. Pentru proprietari, pasul următor contează mai mult. Ministerul vizează 1 iunie 2027 pentru o conexiune de verificare prin API între sistemele guvernamentale și cele nouă platforme, astfel încât nicio cazare fără NIB și KBLI valabile să nu mai poată fi promovată pe ele. Dacă această conexiune funcționează conform planului, proprietarul nu mai poate amâna licențierea.
Airbnb nu este interzis: scopul este licențierea
Când guvernatorul Bali a lansat ideea unei interdicții, guvernul național a declarat că nu va interzice platforma, iar ministerul turismului a precizat că ținta sa sunt vilele fără licență, nu Airbnb în sine. În mai 2026, viceministrul turismului a spus că scopul este ca proprietarii să fie licențiați, nu doar eliminați de pe platforme, și a amintit de programul de regularizare a vilelor derulat din 2025 împreună cu guvernul provinciei Bali.
Mesajul practic pentru un proprietar este că ușa către licențiere este deschisă, iar costul rămânerii în afara ei crește.
Căile deschise unui proprietar străin
Propria PT PMA
O PT PMA este o companie indoneziană cu acționari străini. Poate deține licența de funcționare și, prin HGB, un drept de construire pe teren. Conform Regulamentului BKPM 5/2025, emis în octombrie 2025, capitalul minim vărsat este de 2.5 miliarde IDR, iar planul de investiții trebuie să depășească 10 miliarde IDR pentru fiecare linie de activitate cu cod de cinci cifre și pentru fiecare locație de proiect. Dacă terenul și construcția se iau în calcul pentru pragul de 10 miliarde IDR este încă o chestiune deschisă. Compania are obligații de licențiere, fiscale, de raportare și de personal, ceea ce o face nepractică pentru o singură casă de vacanță, dar o cale firească pentru străinii care administrează afaceri de închiriere.
Nu este stabilit ce coduri KBLI de cazare sunt deschise unei PT PMA în Bali, așa că obțineți o opinie scrisă de la un avocat indonezian privind codul exact înainte să înființați compania.
Un operator indonezian licențiat
Cealaltă cale este să închiriați printr-un operator care are propria licență. În acest caz, contractul cu operatorul și, dacă vila este în leasehold, contractul de leasehold trebuie să permită acest aranjament, iar NIB, KBLI și codul fiscal ale operatorului trebuie să le vedeți personal, fiindcă sunt documentele pe care ministerul le cere proprietăților listate.
Ce nu funcționează
O închiriere derulată pe numele unui prieten indonezian, pe un teren deținut pentru dumneavoastră de un nominee, se sprijină pe acorduri nule. Legea indoneziană anulează acordurile de deținere a acțiunilor unei PT în numele altcuiva, cu sancțiuni care merg până la retragerea licenței, iar din februarie 2026 Perda 4/2026 din Bali interzice aranjamentele funciare cu nominee și îi sancționează pe cei care le facilitează.
Impozitele pe veniturile din chirie
Pentru proprietarii rezidenți, chiria din terenuri și clădiri este impozitată cu o cotă finală de 10% aplicată la suma brută, în temeiul PP 34/2017. Pentru o persoană fizică nerezidentă fără sediu permanent, chiria vilei intră sub incidența articolului 26, cu 20% din venitul brut, iar tratatele fiscale lasă în vigoare această cotă internă. Calculați cu 20%, cu excepția cazului în care consultantul dumneavoastră confirmă altceva.
Plățile oaspeților pentru vile, homestay-uri, pensiuni și locuințe folosite ca hoteluri sunt supuse și taxei regionale pe serviciile de cazare (PBJT), de până la 10%, în temeiul UU 1/2022, iar operatorii de închiriere o colectează. O afacere licențiată are, în plus, propriile obligații privind impozitul pe profit și raportarea. Articolul nostru despre taxele și costurile proprietăților din Bali le prezintă alături de celelalte cote.
Zonare, autorizații și clădirea
O licență pentru afacere nu rezolvă o problemă a terenului sau a clădirii. Utilizarea permisă prin contractul de leasehold trebuie să fie în acord cu zonarea și cu licențele. Pe un teren dintr-o zonă agricolă sau verde nu se poate construi legal o vilă. Construcția are nevoie de o autorizație de construire (PBG) înainte de începere, iar o clădire are nevoie de un certificat de funcționare (SLF) înainte de utilizare, cu sancțiuni care merg până la demolare pentru clădirile care nu îl au.
Demolarea nu este o sancțiune teoretică în Bali. Din 21 iulie 2025, autoritățile din Bali și Badung au început demolarea a 48 de construcții de pe plaja Bingin din Pecatu, printre care vile, homestay-uri și restaurante, ridicate fără autorizații pe terenuri de coastă protejate sau ale statului. O licență de afaceri nu protejează o clădire care nu ar fi trebuit construită.
Oferta nouă se află și sub presiune politică. În 2024 a fost planificat un moratoriu al guvernului central pe noile hoteluri și vile din sudul insulei, cu un domeniu de aplicare neclar la acea vreme. În ianuarie 2025, guvernatorul a declarat că este nevoie mai degrabă de un control mai strict decât de un moratoriu. În septembrie 2025, după inundații soldate cu 18 morți, a anunțat oprirea noilor dezvoltări comerciale pe terenurile productive și în zonele de captare a apei. Ghidul nostru despre zonare explică cum verificați un teren.
Contractul de leasehold trebuie să o permită
Dacă vila este în leasehold, dreptul de a o închiria vine din contract. Dreptul de subînchiriere și cel de cesiune, precum și utilizarea permisă (rezidențială sau închiriere comercială), se numără printre clauzele pe care ar trebui să le cuprindă un contract de leasehold în Bali. Un contract care nu spune nimic sau care permite doar utilizarea rezidențială vă expune atât față de proprietarul terenului, cât și față de autorități. Ghidul nostru despre leasehold enumeră clauzele.
Ce verificați înainte să contați pe veniturile din chirie
O vilă închiriată legal ar trebui să aibă un set de documente pe care să îl puteți vedea înainte de cumpărare și pe care va trebui să îl mențineți la zi după aceea:
- certificatul de teren sau actul notarial de leasehold, cu o utilizare permisă care include închirierea comercială;
- autorizația de construire (PBG sau un IMB mai vechi încă valabil) și certificatul de funcționare (SLF);
- NIB și KBLI ale celui care administrează închirierea, plus NKU și NPWP cerute de minister în 2026;
- dovada plății impozitului anual pe teren și clădiri (PBB).
Apoi verificările din jurul acestor documente:
- Cine va deține NIB și KBLI: PT PMA a dumneavoastră sau un operator licențiat. Cereți să vedeți NIB, KBLI, NKU și NPWP ale operatorului.
- O opinie scrisă de la un avocat privind codul KBLI aplicabil și dacă acesta este deschis capitalului străin în Bali.
- Zona terenului, PBG și SLF.
- Contractul de leasehold: utilizarea permisă, drepturile de subînchiriere și de cesiune.
- Situația dumneavoastră fiscală, inclusiv dacă vi se aplică 10% sau 20%, și cine colectează PBJT.
- Orice proiecție care vi se prezintă. Niciun indice nu urmărește gradul de ocupare sau randamentele vilelor din Bali, așa că tratați un randament proiectat drept estimarea vânzătorului și nimic mai mult.
Lista completă a riscurilor se găsește în riscurile cu care se confruntă cumpărătorii în Bali. Puteți răsfoi ofertele noastre din Bali, iar pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm.
