Riscurile cu care se confruntă cumpărătorii în Bali: aranjamente prin interpuși, promisiuni de „freehold”, închirieri fără licență și cum le verificați

Cele mai costisitoare greșeli ale cumpărătorilor străini din Bali încep de obicei cu o frază pe care le-a spus-o cineva. „O puteți deține în proprietate deplină (freehold).” „Nominee-ul e sigur, avem un acord separat.” „Sunt 80 de ani.” „O puteți pune pe Airbnb din prima zi.” „Vila vă aduce o viză.” Fiecare dintre aceste afirmații este falsă sau grav incompletă în dreptul indonezian, așa cum arăta el în octombrie 2026, și fiecare poate fi verificată înainte ca banii să plece din cont.

Riscurile se împart în câteva categorii: cine deține legal terenul, cât durează dreptul dumneavoastră, dacă clădirea este legală pe acel teren, dacă poate fi închiriată și ce vă oferă sau nu vă oferă achiziția în afara dreptului imobiliar. Mai jos luăm fiecare afirmație, o comparăm cu legea și vă spunem ce să cereți.

„Freehold pentru străini”

Proprietatea deplină (freehold) în Indonezia se numește Hak Milik și poate fi deținută doar de cetățenii indonezieni. Nici o persoană care are și o altă cetățenie nu o poate deține (UUPA art. 21). Orice vânzare, donație, testament sau alt act menit să transfere Hak Milik unui străin, direct sau indirect, este nul de drept, iar terenul revine statului (art. 26(2)).

Așadar, nu există nicio cale legală prin care o persoană fizică străină să dețină freehold în Bali. Când un anunț destinat străinilor spune „freehold”, descrie de fapt altceva: o structură cu nominee, o companie care deține un drept de construire (HGB) sau un Hak Pakai. Prima întrebare este simplă: pe numele cui va fi certificatul și ce drept va arăta? Ghidul nostru despre proprietate explică structurile care funcționează.

Aranjamentele cu nominee: de ce acordul separat nu vă protejează

Un aranjament cu nominee pune Hak Milik pe numele unei persoane indoneziene, cu un acord separat care spune că străinul este adevăratul proprietar. Indonezia nu recunoaște proprietatea beneficiară (beneficial ownership), așa că aceste acorduri nu sunt executorii și nu trebuie să vă bazați pe ele. Proprietarul indonezian înregistrat este proprietarul legal.

Instanțele au aplicat acest principiu. În cauza 872/Pdt.G/2020, Tribunalul Districtual Denpasar a anulat un acord de împrumut de nume și a validat vânzarea terenului de către partea indoneziană către un terț, iar străinul a rămas fără nimic.

Deținerea acțiunilor unei companii prin nominee eșuează la fel. Articolul 33 din Legea investițiilor 25/2007 anulează orice acord prin care acțiunile unei PT sunt deținute în numele altcuiva, iar autoritatea pentru investiții poate aplica sancțiuni care merg până la retragerea licenței companiei.

Din februarie 2026, riscul nu mai este doar unul civil. Perda 4/2026 din Bali interzice expres transferurile de proprietate funciară prin nominee, iar sancțiunile sale îi vizează și pe cei care acționează ca intermediari sau facilitatori ori care pun la dispoziție mijloacele prin care un străin controlează terenul printr-un nominee. Un agent care organizează un astfel de aranjament este acum și el expus.

„Sunt 80 de ani” și „30 + 30”: care este de fapt durata

„80 de ani” vine de la Hak Pakai pe terenul statului: până la 30 de ani, cu o prelungire de până la 20, apoi o reînnoire pentru încă cel mult 30, fiecare etapă fiind solicitată și aprobată separat. Chiar și așa, nimic nu garantează că prelungirea și reînnoirea vor fi acordate. Majoritatea terenurilor din Bali sunt Hak Milik în proprietate privată, iar un Hak Pakai asupra lor durează până la 30 de ani și poate fi reînnoit doar printr-un act nou, cu acordul proprietarului. Un Hak Pakai încetează și atunci când titularul nu mai îndeplinește condițiile pentru a-l deține.

La contractele de leasehold, „30 + 30” sau „până la 80 de ani” sunt opțiuni contractuale adunate, nu un drept legal. O prelungire există doar dacă este prevăzută în contract, ideal cu un preț fix sau cu o formulă de calcul a prețului, iar la expirare terenul și clădirile revin proprietarului. Vestea bună este că un contract de închiriere supraviețuiește decesului oricăreia dintre părți și vânzării terenului, dacă nu prevede altceva (Codul civil, art. 1575 și 1576). Ghidul nostru despre leasehold prezintă clauzele care fac o prelungire reală.

Teren, zonare și autorizații

„Pe orice teren se poate construi o vilă”

Zonarea decide. Pe un teren dintr-o zonă agricolă sau verde nu se poate construi legal o vilă. În septembrie 2025, guvernatorul a anunțat oprirea noilor construcții comerciale pe terenurile productive și în zonele de captare a apei, iar Perda 4/2026 restricționează conversia terenurilor agricole la uz comercial. Clădirile fără autorizații pot fi demolate: din 21 iulie 2025, autoritățile au început demolarea a 48 de construcții de pe plaja Bingin ridicate fără autorizații pe terenuri de coastă protejate sau ale statului.

„Dezvoltatorul are autorizații, deci totul e în regulă”

Sub cuvântul „autorizații” se află mai multe documente diferite, iar fiecare răspunde unei alte întrebări. Verificați autorizația de construire (PBG) înainte de construcție, certificatul de funcționare (SLF) înainte de utilizare, conformitatea cu planul de utilizare a teritoriului (KKPR) și certificatul de teren la oficiul funciar (BPN). Pentru teren, obțineți și o adeverință de la tribunalul districtual și evitați tranzacțiile printr-un intermediar atunci când persoana înscrisă pe certificat nu este prezentă.

Terenurile de familie

În Bali, terenurile sunt adesea deținute de familii, așa că asigurați-vă că s-au obținut toate acordurile necesare din partea familiei, verificați dacă există litigii succesorale și cereți unui avocat să precizeze ce semnături sunt obligatorii din punct de vedere legal.

Livrarea off-plan

Pentru vânzările dezvoltatorilor acoperite de legile locuinței, un PPJB poate fi semnat doar după finalizarea a cel puțin 20% din construcție, iar cumpărătorul are drept legal la rambursare dacă dezvoltatorul ratează termenele comunicate. La vilele off-plan în regim leasehold, adică cea mai mare parte a pieței din Bali, protecția dumneavoastră se reduce la ce scrie în contract. Ghidul nostru off-plan prezintă etapele de plată pe care trebuie să insistați.

Închirieri fără licență și promisiuni de randament

„O puteți pune pe Airbnb din prima zi” ignoră faptul că închirierea pe termen scurt este o activitate care necesită licență. Are nevoie de un număr de identificare a afacerii (NIB) și de un cod de clasificare (KBLI) obținute prin sistemul OSS, iar plățile oaspeților sunt supuse unei taxe regionale de cazare de până la 10%. În 2026, ministerul turismului a transmis platformelor o listă de anunțuri fără licență, iar până la 1 august 2026 au fost eliminate 259 de anunțuri de pe nouă agenții de turism online. O conexiune API între sistemele guvernamentale și aceste platforme este programată pentru 1 iunie 2027, ca cazările fără licență să nu mai poată fi promovate deloc. Airbnb în sine nu este interzis.

Alte două afirmații înrudite trebuie corectate. Categoria homestay, Pondok Wisata, este prin definiție locuită de proprietar și deținută de comunitatea locală, deci nu este o cale pentru un proprietar străin. Iar chiria nu se impozitează cu 10% pentru toată lumea: cota finală de 10% se aplică proprietarilor rezidenți, în timp ce nerezidenții ar trebui să calculeze cu o reținere la sursă de 20%.

Apoi sunt randamentele. Unele materiale de marketing promit randamente fixe între 10% și 15%. Niciun organism oficial și niciun indice nu urmăresc gradul de ocupare sau randamentele vilelor din Bali, așa că un randament proiectat este estimarea vânzătorului. Tratați-l ca atare și niciodată ca pe o promisiune pe care o puteți cere în instanță. Ghidul nostru despre regulile de închiriere arată de ce are nevoie o închiriere legală.

Afirmații despre viză, prețul minim și monedă

„Vila vă aduce rezidență” este fals. Nu există viză pentru cumpărarea unei vile în leasehold. Second Home Visa cere 130,000 USD depuși într-o bancă de stat sau cumpărarea unui apartament de cel puțin 1,000,000 USD, iar Golden Visa nu are o variantă prin proprietate. Consultați ghidul nostru despre vize.

„Străinii pot cumpăra orice, la orice preț” este la fel de greșit pentru proprietățile cu titlu. În Bali, pragurile pentru cumpărătorii străini sunt de 5 miliarde IDR pentru o casă cu teren și 2 miliarde IDR pentru un apartament, cu un singur teren per persoană sau familie și maximum 2,000 de metri pătrați de teren. Confirmați cifra actuală cu notarul înainte să vă angajați.

Iar „preț în USD, plată în USD” se lovește de regula Bank Indonesia. PBI 17/3/PBI/2015 impune rupia pentru tranzacțiile din Indonezia și exprimarea prețurilor în rupii, cu amenzi administrative pentru încălcările în tranzacțiile fără numerar. Cifrele în dolari din marketing trebuie citite doar ca orientative.

Afirmațiile și faptele

Ce vi se poate spune	Faptele
„Străinii pot cumpăra freehold.”	Fals. Hak Milik este rezervat cetățenilor indonezieni; transferurile către străini sunt nule.
„Nominee-ul e sigur cu un acord separat.”	Acordurile cu nominee sunt nule și neexecutorii, iar în Bali sunt interzise din februarie 2026.
„Hak Pakai înseamnă 80 de ani.”	Doar pe terenul statului sau pe teren HPL, etapă cu etapă și sub rezerva aprobării. Pe teren privat, până la 30 de ani.
„Contractul este 30 + 30.”	Doar primul termen este sigur; prelungirile există doar așa cum sunt scrise în contract.
„Pe orice teren se poate construi o vilă.”	Zonarea decide; conversia terenurilor agricole este restricționată; clădirile neautorizate au fost demolate.
„O puteți pune pe Airbnb din prima zi.”	Închirierea este o activitate care necesită licență; anunțurile fără licență sunt eliminate de pe platforme.
„Randamente fixe între 10% și 15%.”	Niciun indice nu urmărește randamentele sau gradul de ocupare al vilelor din Bali; un randament proiectat este estimarea vânzătorului.
„Chiria se impozitează cu 10% pentru toată lumea.”	10% pentru rezidenți; pentru nerezidenți calculați cu 20%.
„Vila vă aduce o viză.”	Nu. Singura cale prin proprietate este un apartament de cel puțin 1,000,000 USD, prin Second Home Visa.
„Plătiți în dolari.”	Tranzacțiile din Indonezia trebuie făcute în rupii.

Cum verificați, în ordine

1. Întrebați ce drept cumpărați și pe numele cui va fi certificatul sau actul.
2. Verificați certificatul și proprietarul la BPN, obțineți o adeverință de la tribunalul districtual și cereți unui avocat să identifice fiecare semnătură necesară.
3. Refuzați orice structură care depinde de un nominee sau de un acord separat privind „proprietatea reală”.
4. Citiți durata așa cum o stabilesc legea și contractul: întâi anii siguri, apoi opțiunile.
5. Verificați zona, KKPR, PBG și, pentru o clădire finalizată, SLF.
6. Dacă intenționați să închiriați, aflați cine va deține NIB și KBLI și cereți consultanță fiscală pentru cota care vi se aplică.
7. Ignorați promisiunile de randament și verificați orice afirmație despre vize la serviciul de imigrare.
8. Încheiați contractul și plătiți în rupii, pe etape pe care le puteți verifica.

Costurile care însoțesc o achiziție sunt prezentate în ghidul nostru despre taxe și costuri, iar regulile de zonare în zonarea în Bali. Puteți consulta ofertele noastre din Bali, iar pagina noastră despre Indonezia explică modul în care lucrăm.