बाली में विला को कानूनी तरीके से किराये पर देना: लाइसेंस, 2025 से 2026 तक के नियम और मालिक के पास क्या होना ज़रूरी है

बाली में विला को शॉर्ट टर्म किराये पर देना एक आवास व्यवसाय है, और हर आवास व्यवसाय को इंडोनेशिया की राष्ट्रीय ऑनलाइन लाइसेंसिंग प्रणाली OSS के ज़रिए लाइसेंस चाहिए: व्यवसाय पहचान संख्या (NIB), जो व्यवसाय वर्गीकरण कोड (KBLI) से जुड़ी होती है। 2026 की कार्रवाई में पर्यटन मंत्रालय ने लिस्टेड प्रॉपर्टी से NIB, KBLI, व्यावसायिक गतिविधि संख्या (NKU) और कर संख्या (NPWP) दिखाने को कहा। 1 अगस्त 2026 तक ऑनलाइन ट्रैवल प्लेटफ़ॉर्म से 259 बिना लाइसेंस वाली लिस्टिंग हटा दी गई थीं, और मंत्रालय का लक्ष्य 1 जून 2027 तक इन प्लेटफ़ॉर्म के साथ स्वचालित सत्यापन लिंक बनाना है।

विदेशी मालिक के पास दो वैध रास्ते हैं: किराये का काम विदेशी शेयरधारकों वाली अपनी इंडोनेशियाई कंपनी (PT PMA) के ज़रिए चलाएँ, जिसके पास आवास व्यवसाय की श्रेणी हो, या किसी लाइसेंसधारी इंडोनेशियाई ऑपरेटर के ज़रिए किराये पर दें। नॉमिनी के ज़रिए चलाए जाने वाले किराये शून्य और गैरकानूनी हैं। Airbnb पर प्रतिबंध नहीं है। सरकार के निशाने पर बिना लाइसेंस वाले ऑपरेटर हैं, प्लेटफ़ॉर्म नहीं।

यह अक्टूबर 2026 की स्थिति है। कुछ बातें अब भी तय नहीं हैं, जैसे कि बाली में विदेशी स्वामित्व वाली कंपनी ठीक ठीक कौन से आवास कोड रख सकती है, और हम नीचे उन्हें अलग से बताते हैं।

कानून विला के किराये को क्या मानता है

लाइसेंसिंग का ढाँचा PP 28/2025 है, यानी जोखिम आधारित व्यवसाय लाइसेंसिंग पर सरकारी विनियम, और इसके साथ पर्यटन मंत्रालय का विनियम (Permenpar) 6/2025। इसके तहत पर्यटकों को विला किराये पर देना प्रॉपर्टी से मिलने वाली निष्क्रिय आय नहीं है। यह एक व्यवसाय है जिसका पंजीकरण और लाइसेंस ज़रूरी है।

कर के मामले में भी यही फ़र्क चलता है: व्यवसाय के रूप में चलाया गया शॉर्ट टर्म विला किराया आवास व्यवसाय की आय है, किराया नहीं, और यह आमतौर पर किसी लाइसेंसधारी ऑपरेटर या PT PMA के ज़रिए कमाई जाती है। यही फ़र्क तय करता है कि आपको कौन से लाइसेंस चाहिए और कौन से कर लागू होते हैं।

एक श्रेणी के बारे में विदेशी मालिक कभी कभी सुनते हैं, जिसे उन्हें अलग रख देना चाहिए। होमस्टे की श्रेणी Pondok Wisata (KBLI 55130) ऐसे आवासीय मकान के लिए है जिसमें उसका मालिक खुद रहता है और उसका एक हिस्सा पर्यटकों को किराये पर देता है, और जो स्थानीय आर्थिक सशक्तिकरण के लिए स्थानीय समुदाय के स्वामित्व में होता है। यह विदेशी मालिकों के लिए कोई ढाँचा नहीं है।

2026 की कार्रवाई, आंकड़ों में

जून 2026 में पर्यटन मंत्रालय (Kemenpar) ने कहा कि उसने ऑनलाइन ट्रैवल एजेंटों पर बिना व्यावसायिक परमिट वाली 1,600 से ज़्यादा आवास लिस्टिंग की पहचान की है। उसने 1 जून 2026 को यह सूची प्लेटफ़ॉर्म को भेजी और 1 अगस्त से लिस्टिंग हटाने की योजना बनाई। ऑपरेटरों के पास अपने दस्तावेज़ पूरे करने के लिए 31 जुलाई तक का समय था। इस कार्रवाई में नौ प्लेटफ़ॉर्म शामिल थे: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO और Tiket.com।

9 अगस्त 2026 तक का नतीजा:

डीलिस्टिंग सूची की लिस्टिंग (लगभग 1,367)	संख्या
1 अगस्त 2026 तक हटाई गईं	259
परमिट मिल गया	397
प्लेटफ़ॉर्म पर अब नहीं मिलीं	195
प्रक्रिया अभी जारी	515

ये आंकड़े राष्ट्रीय हैं, सिर्फ़ बाली के नहीं। मालिकों के लिए अगला कदम ज़्यादा मायने रखता है। मंत्रालय ने सरकारी प्रणालियों और इन नौ प्लेटफ़ॉर्म के बीच API सत्यापन लिंक के लिए 1 जून 2027 का लक्ष्य रखा है, ताकि वैध NIB और KBLI के बिना कोई भी आवास उन पर बिल्कुल न बेचा जा सके। अगर यह लिंक योजना के मुताबिक काम करता है, तो मालिक लाइसेंस को और टाल नहीं पाएँगे।

Airbnb पर प्रतिबंध नहीं: मकसद लाइसेंस दिलाना है

जब बाली के गवर्नर ने प्रतिबंध का विचार रखा, तो राष्ट्रीय सरकार ने कहा कि वह इस प्लेटफ़ॉर्म पर प्रतिबंध नहीं लगाएगी, और पर्यटन मंत्रालय ने बताया कि उसके निशाने पर Airbnb नहीं, बिना लाइसेंस वाले विला हैं। मई 2026 में उप पर्यटन मंत्री ने कहा कि मकसद मालिकों को सिर्फ़ डीलिस्ट करना नहीं, लाइसेंस दिलाना है, और उन्होंने 2025 से बाली की प्रांतीय सरकार के साथ चल रहे विला नियमितीकरण कार्यक्रम का ज़िक्र किया।

मालिक के लिए व्यावहारिक संदेश यह है कि लाइसेंस का दरवाज़ा खुला है, और उसके बाहर रहने की कीमत बढ़ती जा रही है।

विदेशी मालिक के लिए खुले रास्ते

आपकी अपनी PT PMA

PT PMA विदेशी शेयरधारकों वाली इंडोनेशियाई कंपनी है। यह व्यवसाय लाइसेंस रख सकती है, और HGB के ज़रिए ज़मीन पर निर्माण का अधिकार भी। अक्टूबर 2025 में जारी BKPM विनियम 5/2025 के तहत न्यूनतम चुकता पूँजी 2.5 बिलियन IDR है, और निवेश योजना हर परियोजना स्थल पर हर पाँच अंकों वाली व्यवसाय श्रेणी के लिए 10 बिलियन IDR से ज़्यादा होनी चाहिए। ज़मीन और इमारत की लागत उन 10 बिलियन IDR में गिनी जाती है या नहीं, यह अभी तय नहीं है। कंपनी पर लाइसेंस, कर, रिपोर्टिंग और कर्मचारियों से जुड़ी ज़िम्मेदारियाँ होती हैं, इसलिए छुट्टियों के एक घर के लिए यह व्यावहारिक नहीं है, लेकिन किराये का व्यवसाय चलाने वाले विदेशियों के लिए यही स्वाभाविक रास्ता है।

बाली में PT PMA के लिए कौन से आवास KBLI कोड खुले हैं, यह तय नहीं है, इसलिए कंपनी बनाने से पहले किसी इंडोनेशियाई वकील से सटीक कोड पर लिखित राय ले लें।

लाइसेंसधारी इंडोनेशियाई ऑपरेटर

दूसरा रास्ता ऐसे ऑपरेटर के ज़रिए किराये पर देना है जिसके पास अपना लाइसेंस हो। यहाँ ऑपरेटर के साथ आपका अनुबंध, और अगर विला लीजहोल्ड है तो आपकी लीज़, इस व्यवस्था की इजाज़त देने चाहिए, और ऑपरेटर का NIB, KBLI और कर संख्या आपको खुद देखनी चाहिए, क्योंकि मंत्रालय लिस्टेड प्रॉपर्टी से यही दस्तावेज़ मांगता है।

क्या काम नहीं करता

किसी इंडोनेशियाई दोस्त के नाम पर चलने वाला किराया, उस ज़मीन पर जो किसी नॉमिनी ने आपके लिए रखी है, ऐसे समझौतों पर टिका होता है जो शून्य हैं। इंडोनेशियाई कानून किसी और की ओर से PT के शेयर रखने के समझौतों को शून्य करता है, और इसके दंड लाइसेंस रद्द होने तक जाते हैं, और फ़रवरी 2026 से बाली का Perda 4/2026 नॉमिनी के ज़रिए ज़मीन की व्यवस्थाओं पर प्रतिबंध लगाता है और उनमें मदद करने वालों को दंडित करता है।

किराये की आय पर कर

निवासी मकान मालिकों के लिए PP 34/2017 के तहत ज़मीन और इमारतों के किराये पर सकल राशि का 10% अंतिम कर लगता है। बिना स्थायी प्रतिष्ठान वाले अनिवासी व्यक्ति का विला किराया अनुच्छेद 26 के तहत आता है, जिसमें सकल राशि का 20% कर है, और कर संधियाँ इस घरेलू दर को नहीं बदलतीं। जब तक आपका सलाहकार कुछ और पक्का न करे, 20% मानकर चलें।

विला, होमस्टे, गेस्ट हाउस और होटल की तरह इस्तेमाल होने वाले घरों के लिए मेहमानों के भुगतान पर UU 1/2022 के तहत आवास सेवाओं पर 10% तक का क्षेत्रीय कर (PBJT) भी लगता है, और किराये के ऑपरेटर इसे वसूलते हैं। लाइसेंस वाले व्यवसाय पर अपने कॉर्पोरेट कर और रिपोर्टिंग की ज़िम्मेदारियाँ भी होती हैं। हमारा लेख बाली में प्रॉपर्टी के कर और खर्च इन्हें बाकी दरों के साथ बताता है।

ज़ोनिंग, परमिट और इमारत

व्यवसाय का लाइसेंस ज़मीन या इमारत की किसी समस्या को ठीक नहीं करता। आपकी लीज़ में लिखा अनुमत उपयोग ज़ोनिंग और लाइसेंसों के अनुरूप होना चाहिए। कृषि या ग्रीन ज़ोन की ज़मीन पर वैध रूप से विला नहीं बन सकता। निर्माण शुरू होने से पहले भवन स्वीकृति (PBG) चाहिए, और उपयोग से पहले इमारत को उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र (SLF) चाहिए, और इसके बिना वाली इमारतों पर दंड इमारत गिराने तक जा सकते हैं।

बाली में इमारत गिराना कागज़ी दंड नहीं है। 21 जुलाई 2025 से बाली और Badung के अधिकारियों ने Pecatu में Bingin Beach पर 48 ढाँचे गिराने शुरू किए, जिनमें विला, होमस्टे और रेस्टोरेंट थे, जो संरक्षित या सरकारी तटीय ज़मीन पर बिना परमिट बनाए गए थे। जो इमारत बननी ही नहीं चाहिए थी, उसे व्यवसाय लाइसेंस नहीं बचाता।

नई आपूर्ति पर राजनीतिक दबाव भी है। 2024 में दक्षिण बाली में नए होटलों और विलाओं पर केंद्र सरकार की रोक (मोरेटोरियम) की योजना बनी थी, और उस समय उसका दायरा साफ़ नहीं था। जनवरी 2025 में गवर्नर ने कहा कि रोक के बजाय ज़्यादा सख़्त नियंत्रण की ज़रूरत है। सितंबर 2025 में 18 लोगों की जान लेने वाली बाढ़ के बाद उन्होंने उत्पादक ज़मीन और जल ग्रहण क्षेत्रों में नए व्यावसायिक निर्माण पर रोक की घोषणा की। प्लॉट की जाँच कैसे करें, यह हमारी ज़ोनिंग गाइड समझाती है।

आपकी लीज़ में इसकी इजाज़त होनी चाहिए

अगर विला लीजहोल्ड है, तो उसे किराये पर देने का अधिकार लीज़ से आता है। सबलीज़ और असाइनमेंट के अधिकार, और अनुमत उपयोग (आवासीय या व्यावसायिक किराया), उन धाराओं में हैं जो बाली की हर लीज़ में होनी चाहिए। जो लीज़ इस पर चुप है, या सिर्फ़ आवासीय उपयोग की इजाज़त देती है, वह आपको नियामक के साथ साथ ज़मीन मालिक के सामने भी कमज़ोर छोड़ती है। हमारी लीजहोल्ड गाइड इन धाराओं की सूची देती है।

किराये की आय पर भरोसा करने से पहले क्या जाँचें

कानूनी तरीके से किराये पर दिए जा रहे विला के कागज़ ऐसे होने चाहिए जिन्हें आप खरीदने से पहले देख सकें, और जिन्हें बाद में आपको अद्यतन रखना होगा:

• ज़मीन का प्रमाणपत्र या नोटरी का लीज़ विलेख, जिसमें अनुमत उपयोग व्यावसायिक किराये को कवर करता हो;
• भवन स्वीकृति (PBG, या अब भी वैध पुराना IMB) और उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र (SLF);
• किराया चलाने वाले का NIB और KBLI, और साथ में वह NKU और NPWP जो मंत्रालय ने 2026 में मांगे;
• इस बात का प्रमाण कि ज़मीन और इमारत का सालाना कर (PBB) चुकाया जा चुका है।

फिर वे जाँचें जो इन दस्तावेज़ों से जुड़ी हैं:

• NIB और KBLI किसके पास होंगे: आपकी PT PMA के पास या किसी लाइसेंसधारी ऑपरेटर के पास। ऑपरेटर का NIB, KBLI, NKU और NPWP देखने को मांगें।
• वकील की लिखित राय कि कौन सा KBLI कोड लागू होता है और क्या बाली में वह विदेशी पूँजी के लिए खुला है।
• प्लॉट का ज़ोन, PBG और SLF।
• आपकी लीज़: अनुमत उपयोग, सबलीज़ और असाइनमेंट के अधिकार।
• आपकी कर स्थिति, जिसमें यह भी कि आप पर 10% लागू होता है या 20%, और PBJT कौन वसूलता है।
• आपको दिखाया गया कोई भी अनुमान। कोई सूचकांक बाली के विलाओं की ऑक्यूपेंसी या रिटर्न ट्रैक नहीं करता, इसलिए अनुमानित रिटर्न को विक्रेता का अंदाज़ा मानें, इससे ज़्यादा कुछ नहीं।

जोखिमों की पूरी सूची के लिए बाली में खरीदारों के सामने आने वाले जोखिम देखें। आप हमारी बाली लिस्टिंग देख सकते हैं, और हमारा इंडोनेशिया पेज बताता है कि हम कैसे काम करते हैं।