मालिक के रूप में बाली में रहना: Second Home Visa, KITAS और KITAP

बाली में विला खरीदने से आपको वहाँ रहने का अधिकार नहीं मिल जाता। लीजहोल्ड विला खरीदने पर कोई वीज़ा नहीं मिलता, और प्रॉपर्टी से जुड़ा रेज़िडेंसी का एकमात्र रास्ता Second Home Visa का एक विकल्प है: कम से कम 1,000,000 USD का अपार्टमेंट खरीदना। मालिक आमतौर पर लंबे प्रवास के लिए Second Home Visa लेते हैं, जिसमें किसी इंडोनेशियाई सरकारी बैंक में कम से कम 130,000 USD जमा करने होते हैं, या 55 साल और उससे ज़्यादा उम्र वालों के लिए एक संस्करण है जिसमें डिपॉज़िट कम है और आय की शर्त है।

रेज़िडेंसी और प्रॉपर्टी का रिश्ता उल्टी दिशा में भी चलता है। अगर आप Hak Pakai खरीदते हैं, जो अकेला ऐसा भूमि अधिकार है जिसे कोई विदेशी अपने नाम पर रख सकता है, तो कानून के तहत आपके पास इमिग्रेशन दस्तावेज़ होने चाहिए, और नोटरी आमतौर पर KITAS या KITAP रहने का परमिट देखना चाहते हैं। इसलिए कुछ खरीदारों के लिए रेज़िडेंसी का इंतज़ाम खरीद के बाद नहीं, उससे पहले करना होता है।

नीचे दी गई शर्तें वे हैं जो इंडोनेशिया का इमिग्रेशन महानिदेशालय 2026 में लागू करता है। हर आवेदन पर फ़ैसला इमिग्रेशन विभाग करता है, और इसमें से कुछ भी इमिग्रेशन सलाह नहीं है।

मालिक के लिए रहने का परमिट क्यों मायने रखता है

PP 18/2021 के अनुच्छेद 69(1) के तहत वे विदेशी "जिनके पास कानून के अनुरूप इमिग्रेशन दस्तावेज़ हैं" आवासीय मकान के मालिक हो सकते हैं। भूमि मंत्रालय के कार्यान्वयन नियम वीज़ा, पासपोर्ट या रहने के परमिट को मान्य दस्तावेज़ों में गिनते हैं, इसलिए कागज़ पर KITAS या KITAP अब पूर्व शर्त नहीं है और प्रॉपर्टी लेने के बाद भी जारी हो सकता है। व्यवहार में नोटरी और भूमि कार्यालय आमतौर पर KITAS या KITAP मांगते हैं। एक वैध रहने का परमिट (KITAS, KITAP या Second Home Visa) रखने की योजना बनाएँ, और हस्ताक्षर से पहले नोटरी से पुष्टि कर लें।

रेज़िडेंसी इस पर भी असर डालती है कि अधिकार आपके पास कितने समय तक रहता है। जब धारक इसे रखने की शर्तें पूरी नहीं करता, तो Hak Pakai खत्म हो जाता है (अनुच्छेद 61), और मकान विरासत में पाने वाले विदेशी वारिस के पास भी इमिग्रेशन दस्तावेज़ होने चाहिए। 2015 के नियमों में रहना बंद करने वाले मालिक को प्रॉपर्टी हस्तांतरित करने के लिए एक साल मिलता था। यह मानकर न चलें कि आज भी वही समय सीमा लागू है। अगर आपकी रेज़िडेंसी की स्थिति बदलने वाली है, तो बदलने से पहले नोटरी से बात करें।

वित्त के लिए भी रहने का परमिट मायने रखता है। पंजीकृत Hak Pakai को कानूनी रूप से बैंक के पास गिरवी रखा जा सकता है, लेकिन विदेशी कर्ज़दारों पर विचार करने वाले गिने चुने इंडोनेशियाई बैंक KITAS या KITAP और 30 से 50% डाउन पेमेंट मांगते हैं। ऐसे ऋण दुर्लभ हैं, इसलिए ज़्यादातर विदेशी खरीदार, वीज़ा चाहे जो हो, नकद देते हैं या डेवलपर की किस्त योजना लेते हैं।

अपनी इमिग्रेशन स्थिति और कर स्थिति को किसी सलाहकार के साथ एक साथ जाँचना भी समझदारी है। निवासी मकान मालिकों की किराये की आय पर 10% अंतिम कर लगता है, जबकि बिना स्थायी प्रतिष्ठान वाले अनिवासियों के लिए सकल आय का 20% मानकर चलना ज़्यादा सुरक्षित है। आप इस रेखा के किस तरफ़ हैं, यह कर का सवाल है, और सिर्फ़ वीज़ा से इसका जवाब नहीं मिलता।

लीजहोल्ड पर इनमें से कुछ भी उसी तरह लागू नहीं होता, क्योंकि वह भूमि अधिकार नहीं, ज़मीन मालिक के साथ एक अनुबंध है। हमारी स्वामित्व गाइड यह फ़र्क समझाती है।

Second Home Visa (E33)

इमिग्रेशन विभाग Second Home Visa, इंडेक्स E33, के लिए ये शर्तें तय करता है:

• किसी प्रायोजक (स्पॉन्सर) की ज़रूरत नहीं है।
• इमिग्रेशन गारंटी, इन दो में से एक: आवेदक के अपने नाम पर किसी सरकारी बैंक खाते में कम से कम 130,000 USD या उसके बराबर राशि; या कम से कम 1,000,000 USD की अपार्टमेंट यूनिट (rumah susun) की खरीद।
• गारंटी का प्रमाण 90 दिनों के भीतर देना होता है, और परमिट की पूरी अवधि तक गारंटी बनाए रखनी होती है।
• पहला रहने का परमिट अधिकतम पाँच साल का होता है और बढ़ाया जा सकता है, कुल मिलाकर दस साल से ज़्यादा नहीं।
• धारक परमिट से मेल न खाने वाला काम नहीं कर सकते और सामान या सेवाएँ नहीं बेच सकते।

आखिरी शर्त को विला किराये पर देने की किसी भी योजना के साथ रखकर पढ़ना चाहिए। बाली में शॉर्ट टर्म किराया लाइसेंस वाला आवास व्यवसाय है, जो आमतौर पर किसी लाइसेंसधारी ऑपरेटर या आपकी अपनी PT PMA के ज़रिए चलता है, जैसा कि हमारा लेख विला को कानूनी तरीके से किराये पर देना समझाता है। उस व्यवसाय में आपकी अपनी भूमिका Second Home Visa की शर्तों में कैसे बैठती है, यह किसी भी चीज़ पर हस्ताक्षर करने से पहले इमिग्रेशन सलाहकार से पूछने का सवाल है।

सरकारी शुल्क (PNBP) अधिकतम पाँच साल के लिए कुल 13,000,000 IDR हैं और वापस नहीं होते:

शुल्क का मद	राशि
वीज़ा	500,000 IDR
सत्यापन	2,000,000 IDR
पाँच साल का रहने का परमिट (ITAS)	7,000,000 IDR
दोबारा प्रवेश का परमिट	3,500,000 IDR
कुल	13,000,000 IDR

डिपॉज़िट: 130,000 USD या 2 बिलियन IDR?

डिपॉज़िट पहले 2 बिलियन IDR तय था और अब 130,000 USD या उसके बराबर है। दोनों राशियाँ लगभग बराबर हैं। पैसा भेजने से पहले इमिग्रेशन विभाग से मौजूदा आंकड़ा जाँच लें, क्योंकि इसका रूप एक बार बदल चुका है।

प्रॉपर्टी वाला विकल्प: सिर्फ़ अपार्टमेंट

प्रॉपर्टी वाला विकल्प 1,000,000 USD या उससे ज़्यादा की अपार्टमेंट यूनिट है। लीजहोल्ड विला किसी भी कीमत पर इसमें नहीं गिना जाता। और क्योंकि विदेशियों का स्ट्रेटा स्वामित्व कुछ आर्थिक क्षेत्रों की इमारतों से बँधा है, इसलिए अपार्टमेंट भी ऐसा होना चाहिए जिसका मालिक कोई विदेशी बन सके, और इसकी लिखित पुष्टि डेवलपर के नोटरी को करनी चाहिए।

परिवार के सदस्य

पति या पत्नी, बच्चे और माता पिता अलग डिपॉज़िट के बिना आश्रितों के रूप में साथ आ सकते हैं। आवेदन करते समय आश्रितों की मौजूदा शर्तें जाँच लें।

55 से ज़्यादा उम्र वालों के लिए Second Home Visa (E33E)

55 साल और उससे ज़्यादा उम्र के आवेदकों के लिए E33E संस्करण में आवेदक के अपने नाम पर किसी सरकारी बैंक में 50,000 USD का डिपॉज़िट, जिसका प्रमाण 90 दिनों में देना होता है, और कम से कम 3,000 USD महीने की आय चाहिए। परमिट पाँच साल का होता है, जिसे कुल दस साल तक बढ़ाया जा सकता है, शुल्क 13,000,000 IDR है, और किसी प्रायोजक की ज़रूरत नहीं।

पेंशन पाने वाले रिटायर्ड खरीदार के लिए यहाँ बताए गए रास्तों में यही सबसे कम पूँजी वाला रास्ता है। यह प्रॉपर्टी की खरीद पर निर्भर नहीं करता, उसके साथ साथ चलता है।

KITAS और KITAP

KITAS (जिसे ITAS भी लिखा जाता है) सीमित अवधि का रहने का परमिट है, जो E33 जैसे E इंडेक्स वीज़ा के साथ जारी होता है। Hak Pakai की खरीद के लिए नोटरी आमतौर पर यही दस्तावेज़ देखना चाहता है।

KITAP (ITAP) स्थायी रहने का परमिट है। E33 धारक तीन साल बाद इसके लिए आवेदन कर सकते हैं, लेकिन इसके भरोसे योजना बनाने से पहले इमिग्रेशन विभाग से पुष्टि कर लें।

गोल्डन वीज़ा: निवेश, प्रॉपर्टी नहीं

25 जुलाई 2024 को शुरू हुआ इंडोनेशिया का गोल्डन वीज़ा निवेश की इन राशियों से जुड़ा है:

• कंपनी न बनाने वाला व्यक्तिगत निवेशक (E28C): पाँच साल के लिए 350,000 USD या दस साल के लिए 700,000 USD, जो इंडोनेशियाई सरकारी बॉन्ड, सूचीबद्ध शेयरों या बचत और जमा में लगाए जाएँ।
• कंपनी बनाने वाला व्यक्तिगत निवेशक (E28B): पाँच साल के लिए 2.5 मिलियन USD या दस साल के लिए 5 मिलियन USD।
• कॉर्पोरेट निवेशक, निदेशकों और कमिश्नरों के लिए: 25 मिलियन USD या 50 मिलियन USD।

प्रॉपर्टी खरीदना गोल्डन वीज़ा के रास्तों में शामिल नहीं है, चाहे कोई एजेंट कुछ भी कहे। 18 मई 2026 तक देश भर में 1,274 गोल्डन वीज़ा जारी हुए थे और लगभग 52.1 ट्रिलियन IDR का निवेश हुआ था, जिसका बड़ा हिस्सा कॉर्पोरेट निवेशकों का था, और धारकों को इंडोनेशिया में किसी प्रायोजक की ज़रूरत नहीं होती।

सभी रास्ते एक साथ

रास्ता	क्या चाहिए	अवधि	क्या प्रॉपर्टी गिनी जाती है?
Second Home Visa (E33)	सरकारी बैंक में 130,000 USD, या 1,000,000 USD या उससे ज़्यादा का अपार्टमेंट	अधिकतम 5 साल, कुल अधिकतम 10	सिर्फ़ अपार्टमेंट
Second Home Visa, 55+ (E33E)	50,000 USD डिपॉज़िट और 3,000 USD महीने की आय	5 साल, कुल अधिकतम 10	नहीं
गोल्डन वीज़ा, व्यक्तिगत (E28C)	बॉन्ड, सूचीबद्ध शेयरों या जमा में 350,000 USD या 700,000 USD	5 या 10 साल	नहीं
गोल्डन वीज़ा, कंपनी के साथ (E28B)	2.5 मिलियन USD या 5 मिलियन USD	5 या 10 साल	नहीं
लीजहोल्ड विला खरीदना	इमिग्रेशन कानून में कुछ नहीं	कोई नहीं	इसके लिए कोई वीज़ा नहीं मिलता

एक छोटी बात: पर्यटक शुल्क

विदेशी पर्यटक हर यात्रा पर प्रति व्यक्ति 150,000 IDR का एकमुश्त शुल्क देते हैं, जो 14 फ़रवरी 2024 से लागू है और आधिकारिक Love Bali प्रणाली के ज़रिए ऑनलाइन चुकाया जाता है। KITAS या KITAP जैसे रेज़िडेंस परमिट रखने वालों को छूट है। अक्टूबर 2026 तक इसमें कोई बढ़ोतरी तय नहीं हुई है।

खरीदने से पहले क्या जाँचें

• आप कौन सा वीज़ा रखेंगे, और क्या वह खरीद से पहले आपके पास होगा। Hak Pakai के लिए नोटरी से पूछें कि वे कौन से इमिग्रेशन दस्तावेज़ स्वीकार करेंगे।
• अगर आप Second Home Visa का प्रॉपर्टी वाला विकल्प इस्तेमाल करना चाहते हैं, तो यह कि प्रॉपर्टी कम से कम 1,000,000 USD का अपार्टमेंट है और इमारत विदेशी स्ट्रेटा स्वामित्व के योग्य है।
• जिस दिन आप आवेदन करें, उस दिन E33 या E33E का मौजूदा डिपॉज़िट।
• अगर आपकी रेज़िडेंसी की स्थिति बदलती है तो आपके Hak Pakai का क्या होगा, और आपके वारिसों को इसे विरासत में पाने के लिए क्या चाहिए होगा।
• यह कि कोई भी, एजेंट हो या डेवलपर, आपसे यह न कहे कि विला खरीदने पर वीज़ा मिलता है। नहीं मिलता।

इन नियमों के पीछे के ढाँचे बाली में विदेशी क्या खरीद सकते हैं में हैं, और आम भ्रम बाली में खरीदारों के सामने आने वाले जोखिम में। आप हमारी बाली लिस्टिंग में अपार्टमेंट और विला देख सकते हैं, और हमारा इंडोनेशिया पेज बताता है कि हम कैसे काम करते हैं।