在巴厘岛买别墅，并不会给您在当地居住的权利。购买租赁产权别墅不能获得任何签证，唯一与房产挂钩的居留途径，是 Second Home Visa 的其中一个选项：购买价值至少 1,000,000 USD 的公寓。业主获得长期居留的常见方式，是申请 Second Home Visa，并在印尼国有银行存入至少 130,000 USD；55 岁及以上人士还可以选择存款要求更低、但需通过收入审核的版本。
居留与房产之间的关联也有反方向的一面。如果您购买 Hak Pakai，也就是外国人唯一能以本人名义持有的土地权利，法律要求您持有移民证件，公证人通常也会要求您出示 KITAS 或 KITAP 居留许可。所以对一些买家来说，居留问题要在购房之前解决，而不是之后。
以下条件是印尼移民总局截至 2026 年所执行的标准。每份申请都由移民局决定，本文内容不构成移民建议。
为什么居留许可对业主很重要
根据 PP 18/2021 第 69 条第 1 款，“依法持有移民证件”的外国人可以拥有住宅。土地部的实施细则把签证、护照或居留许可都列为合格证件，所以在纸面上，KITAS 或 KITAP 已不再是前提条件，可以在取得房产之后再办理。但在实际操作中，公证人和土地局通常会要求出示 KITAS 或 KITAP。请计划持有有效的居留许可（KITAS、KITAP 或 Second Home Visa），并在签约前向公证人确认。
居留身份还会影响您能保有这项权利多久。持有人不再符合持有条件时，Hak Pakai 即告终止（第 61 条）；继承房屋的外国继承人也必须持有移民证件。2015 年的规定给不再居留的业主 1 年时间转让房产。不要以为如今仍有同样的宽限期。如果您的居留身份即将变化，请在变化发生之前与公证人沟通。
居留许可对融资也很重要。已登记的 Hak Pakai 在法律上可以抵押给银行，但愿意考虑外国借款人的少数几家印尼银行，都要求借款人持有 KITAS 或 KITAP，并支付 30% 至 50% 的首付。这类贷款很少见，所以无论持有何种签证，大多数外国买家都是全款支付，或采用开发商的分期付款计划。
您的移民身份和税务状况，也值得与顾问一起核查。居民房东的租金收入按 10% 的最终税率纳税；对于没有常设机构的非居民，更稳妥的假设是按总收入的 20% 纳税。您属于哪一边是税务问题，单靠签证回答不了。
以上内容对租赁产权并不以同样方式适用，因为租赁产权是与土地所有人签订的合同，而不是土地权利。我们的产权指南解释了两者的区别。
Second Home Visa（E33）
移民局为签证类别编号 E33 的 Second Home Visa 设定了以下条件：
- 不需要担保人。
- 移民担保，二选一：在申请人本人名下的国有银行账户中存入至少 130,000 USD 或等值金额；或购买价值至少 1,000,000 USD 的公寓单元（rumah susun）。
- 须在 90 天内提交担保证明，且担保须在许可有效期内一直保持。
- 首次居留许可最长 5 年，可以延期，总计不超过 10 年。
- 持有人不得从事与许可不符的工作，也不得销售商品或服务。
如果您打算出租别墅，最后这一条值得对照来看。在巴厘岛，短租是一项需要许可的住宿经营活动，通常通过持证运营商或您自己的 PT PMA 来经营，我们关于合法出租别墅的文章对此有说明。您本人在这项经营中的角色是否符合 Second Home Visa 的条款，是签署任何文件之前应当请教移民顾问的问题。
政府收费（PNBP）5 年以内合计 13,000,000 IDR，概不退还：
| 收费项目 | 金额 |
|---|---|
| 签证 | 500,000 IDR |
| 核验 | 2,000,000 IDR |
| 5 年居留许可（ITAS） | 7,000,000 IDR |
| 再入境许可 | 3,500,000 IDR |
| 合计 | 13,000,000 IDR |
存款：130,000 USD 还是 20 亿 IDR？
存款要求过去定为 20 亿 IDR，现在是 130,000 USD 或等值金额。两者的金额大致相当。由于这项要求已经改过一次形式，转账之前请向移民局确认现行标准。
房产选项：仅限公寓
房产选项是价值 1,000,000 USD 或以上的公寓单元。租赁产权别墅无论价格多高都不符合条件。而且，由于外国人的分层产权与特定经济区内的建筑挂钩，这套公寓本身必须是外国人可以拥有的，这一点应由开发商的公证人书面确认。
家庭成员
配偶、子女和父母可以作为家属随同申请，无需另行存款。申请时请核查家属的现行条件。
55 岁以上人士的 Second Home Visa（E33E）
对于 55 岁及以上的申请人，E33E 版本要求在本人名下的国有银行存入 50,000 USD 并在 90 天内提交证明，月收入至少 3,000 USD。许可期限为 5 年，可延期至总计 10 年，费用为 13,000,000 IDR，无需担保人。
对于有养老金的退休买家，这是本文所列途径中资金要求最低的一条。它与购房并行，而不是以购房为条件。
KITAS 与 KITAP
KITAS（也写作 ITAS）是随 E33 等 E 类签证签发的有限期居留许可。购买 Hak Pakai 时，公证人通常希望看到的就是这份证件。
KITAP（ITAP）是永久居留许可。E33 持有人在 3 年后可以申请，但在据此做规划之前，请先向移民局确认。
Golden Visa（黄金签证）：针对投资，而非房产
印度尼西亚的 Golden Visa（黄金签证）于 2024 年 7 月 25 日推出，与以下投资金额挂钩：
- 不设立公司的个人投资者（E28C）：投资印尼政府债券、上市股票或储蓄和存款，5 年期为 350,000 USD，10 年期为 700,000 USD。
- 设立公司的个人投资者（E28B）：5 年期为 250 万 USD，10 年期为 500 万 USD。
- 企业投资者（适用于董事和监事）：2,500 万 USD 或 5,000 万 USD。
购买房产不属于 Golden Visa 的任何一条途径，即使中介告诉您可以。截至 2026 年 5 月 18 日，全国共签发 1,274 份 Golden Visa，投资额约 52.1 万亿 IDR，其中大部分来自企业投资者；持有人在印尼不需要担保人。
各条途径对比
| 途径 | 要求 | 期限 | 房产是否算数？ |
|---|---|---|---|
| Second Home Visa（E33） | 在国有银行存入 130,000 USD，或购买 1,000,000 USD 或以上的公寓 | 最长 5 年，总计最长 10 年 | 仅限公寓 |
| Second Home Visa，55 岁以上（E33E） | 存款 50,000 USD，月收入 3,000 USD | 5 年，总计最长 10 年 | 不算 |
| Golden Visa，个人（E28C） | 350,000 USD 或 700,000 USD，投资债券、上市股票或存款 | 5 年或 10 年 | 不算 |
| Golden Visa，设立公司（E28B） | 250 万 USD 或 500 万 USD | 5 年或 10 年 | 不算 |
| 购买租赁产权别墅 | 移民法中没有任何规定 | 无 | 不会因此获得签证 |
一个小问题：游客税
外国游客每人每次入境须一次性缴纳 150,000 IDR 的游客税，自 2024 年 2 月 14 日起实施，通过官方 Love Bali 系统在线缴纳。持有 KITAS 或 KITAP 等居留许可的人可以豁免。截至 2026 年 10 月，尚未通过任何上调方案。
购房前要核查什么
- 您将持有哪种签证，以及是否会在购房之前取得。如果购买 Hak Pakai，请问公证人接受哪些移民证件。
- 如果您打算使用 Second Home Visa 的房产选项，要确认该房产是价值至少 1,000,000 USD 的公寓，并且该建筑符合外国人分层产权的条件。
- 申请当天 E33 或 E33E 的现行存款要求。
- 如果您的居留身份发生变化，您的 Hak Pakai 会怎样，以及您的继承人需要具备什么条件才能继承。
- 不要听信任何人（无论是中介还是开发商）说买别墅附带签证。买别墅并不附带签证。
这些规定背后的法律结构见外国人在巴厘岛可以拥有什么，常见误区见买家在巴厘岛会遇到的风险。您可以在我们的巴厘岛房源中浏览公寓和别墅，我们的印度尼西亚页面介绍了我们的工作方式。
