आपका अगला निवेश बाली में
एक बातचीत से शुरू होता है।

हाँ, पर फ्रीहोल्ड के रूप में नहीं। Hak Milik, यानी इंडोनेशियाई फ्रीहोल्ड, सिर्फ़ इंडोनेशियाई नागरिकों के लिए है, और जो भी व्यवस्था इसे सीधे या किसी नॉमिनी के ज़रिए विदेशी को सौंपे, वह क़ानूनन शून्य है। विदेशी व्यक्ति या तो किसी इंडोनेशियाई ज़मीन मालिक से लीजहोल्ड (Hak Sewa) लेता है, जो बाली में सबसे आम रास्ता है, या Hak Pakai, यानी उपयोग का पंजीकृत अधिकार। अपार्टमेंट स्ट्राटा टाइटल पर ऐसी इमारत में रखा जा सकता है जो विदेशी स्वामित्व के योग्य हो, और उस इमारत के लिए यह पुष्टि डेवलपर के नोटरी को करनी होती है।

उतना, जितना कॉन्ट्रैक्ट में लिखा हो। उद्योग की गाइड्स बाली में आम लीज़ अवधि 25 से 30 साल बताती हैं, और विस्तार तभी होता है जब वह डीड में लिखा हो, बेहतर हो कि तय क़ीमत या क़ीमत के फ़ॉर्मूले के साथ। "30 प्लस 30" जैसे जोड़ कॉन्ट्रैक्ट के विकल्प हैं, क़ानूनी अधिकार नहीं। अवधि ख़त्म होने पर ज़मीन और इमारत मालिक के पास लौट जाती हैं, जब तक विस्तार तय न हुआ हो। इंडोनेशियाई सिविल कोड के तहत लीज़ किसी भी पक्ष की मृत्यु के बाद बनी रहती है, और ज़मीन बिकने पर भी, जब तक लीज़ में कुछ और न लिखा हो।

Hak Pakai तय अवधि के लिए ज़मीन के उपयोग का अधिकार है, और अकेला भूमि टाइटल जो विदेशी व्यक्ति अपने नाम पर रख सकता है। "80 साल तक" वाला आँकड़ा सिर्फ़ सरकारी ज़मीन पर लागू होता है: 30 साल, जिन्हें 20 साल बढ़ाया और फिर 30 साल के लिए नवीनीकृत किया जा सकता है, और हर क़दम के लिए आवेदन और मंज़ूरी चाहिए, कुछ भी अपने आप नहीं होता। किसी इंडोनेशियाई की ज़मीन पर, जो बाली में आम स्थिति है, अवधि 30 साल तक होती है और नवीनीकरण सिर्फ़ ऐसी नई डीड से होता है जिस पर मालिक राज़ी हो। बाली में विदेशी ख़रीदारों के लिए न्यूनतम क़ीमतें भी हैं: घर के लिए IDR 5 अरब और अपार्टमेंट के लिए IDR 2 अरब; मौजूदा आँकड़े की पुष्टि नोटरी से कर लें।

पंजीकृत टाइटल पर ख़रीदार BPHTB देता है, यानी क़ीमत और सरकारी आकलित मूल्य में से जो ज़्यादा हो उस पर 5% तक का अधिग्रहण शुल्क, जिसमें से हर रीजेंसी की तय छूट घटाई जाती है। विक्रेता 2.5% का अंतिम आयकर देता है। डेवलपर से ख़रीदे गए नए घर पर VAT लगता है, जो 2025 और 2026 में ज़्यादातर घरों के लिए प्रभावी रूप से 11% है। भूमि डीड अधिकारी की फ़ीस डीड में लिखे मूल्य के 1% तक सीमित है, और सालाना भूमि और भवन कर (PBB) आकलित मूल्य का 0.5% तक होता है। रीजेंसियाँ अपनी दरें ख़ुद तय करती हैं, इसलिए हम हर प्रोजेक्ट के आँकड़ों की पुष्टि करते हैं।

सिर्फ़ लाइसेंस वाले कारोबार के रूप में। हर आवास कारोबार को राष्ट्रीय OSS सिस्टम के ज़रिए लाइसेंस चाहिए, यानी सही KBLI कोड वाला NIB, और उस पर 10% तक का क्षेत्रीय होटल टैक्स लगता है। 2026 में पर्यटन मंत्रालय ने बिना लाइसेंस वाली लिस्टिंग नौ बुकिंग प्लेटफ़ॉर्म से हटवाईं, जिनमें Airbnb और Booking.com भी हैं; 1 अगस्त 2026 तक 259 लिस्टिंग हट चुकी थीं, और प्लेटफ़ॉर्म्स के साथ लाइसेंस की स्वचालित जाँच का लक्ष्य जून 2027 है। विदेशी मालिक के लिए क़ानूनी रास्ते दो हैं: विदेशी शेयरधारकों वाली कंपनी (PT PMA), या किसी लाइसेंसधारी इंडोनेशियाई ऑपरेटर के ज़रिए किराए पर देना।

अपने आप नहीं: लीजहोल्ड विला ख़रीदने पर कोई वीज़ा नहीं मिलता। Second Home Visa के लिए किसी सरकारी इंडोनेशियाई बैंक में कम से कम US$130,000 रखने होते हैं, या कम से कम US$1 मिलियन का अपार्टमेंट ख़रीदना होता है। इससे 5 साल तक का स्टे परमिट मिलता है, जिसे 10 साल तक बढ़ाया जा सकता है, और सरकारी फ़ीस IDR 13 मिलियन है। Golden Visa सरकारी बॉन्ड, सूचीबद्ध शेयरों या जमा में निवेश से जुड़ा है, और इसकी आधिकारिक सामग्री में प्रॉपर्टी का कोई रास्ता नहीं है।

क्योंकि विदेशी ख़रीदारों के लिए बने बाली प्रोजेक्ट आम तौर पर डॉलर में बेचे जाते हैं, और आप पेज के ऊपर मुद्रा बदल सकते हैं। कॉन्ट्रैक्ट ख़ुद रुपिया में होता है: Bank Indonesia के नियम के अनुसार इंडोनेशिया में लेन-देन रुपिया में होना चाहिए, इसलिए डॉलर वाला आँकड़ा सिर्फ़ रूपांतरण है, कॉन्ट्रैक्ट की क़ीमत कभी नहीं।

ख़रीदार से कुछ नहीं। हमारा कमीशन डेवलपर देता है, इसलिए आप उतनी ही क़ीमत चुकाते हैं जितनी सीधे ख़रीदने पर। टैक्स, नोटरी फ़ीस और लाइसेंस के ख़र्च अलग हैं, और दस्तख़त से पहले हम इन्हें पूरा लिखकर देते हैं। किसी भी लीज़ या टाइटल पर हमारी सलाह है कि आपका अपना स्वतंत्र नोटरी या वकील प्रमाणपत्र, ज़ोनिंग और परमिट जाँचे।