თქვენი შემდეგი ინვესტიცია ბალიზე
საუბრით იწყება.

დიახ, მაგრამ არა სრული საკუთრებით. Hak Milik, ინდონეზიური სრული საკუთრება, მხოლოდ ინდონეზიის მოქალაქეებს ეკუთვნით, და ნებისმიერი შეთანხმება, რომელიც მას უცხოელს პირდაპირ ან ნომინალური მფლობელის გავლით გადასცემს, კანონით ბათილია. უცხოელი ფიზიკური პირი ან იჯარას (Hak Sewa) იღებს ინდონეზიელი მიწის მესაკუთრისგან, რაც ბალიზე ყველაზე გავრცელებული გზაა, ან Hak Pakai-ს, სარგებლობის რეგისტრირებულ უფლებას. ბინის ფლობა შესაძლებელია ბინის საკუთრების (strata title) სახით იმ შენობაში, რომელიც უცხოელის საკუთრების პირობებს აკმაყოფილებს, და ეს კონკრეტული შენობისთვის დეველოპერის ნოტარიუსმა უნდა დაადასტუროს.

იმდენ ხანს, რამდენსაც ხელშეკრულება ამბობს. დარგის გზამკვლევები ბალიზე იჯარის ტიპურ ვადად 25-30 წელს ასახელებენ, ხოლო გაგრძელება მხოლოდ მაშინ არსებობს, თუ ის აქტშია ჩაწერილი, სასურველია ფიქსირებული ფასით ან ფასის ფორმულით. ისეთი ჯამები, როგორიცაა „30 პლუს 30“, ხელშეკრულების ოფციებია და არა კანონით მინიჭებული უფლება. ვადის ამოწურვისას მიწა და შენობა მესაკუთრეს უბრუნდება, თუ გაგრძელება არ იყო შეთანხმებული. ინდონეზიის სამოქალაქო კოდექსით იჯარა ძალაში რჩება რომელიმე მხარის გარდაცვალების შემთხვევაშიც და მიწის გაყიდვისასაც, თუ იჯარის ხელშეკრულება სხვას არ ითვალისწინებს.

Hak Pakai არის მიწით სარგებლობის უფლება განსაზღვრული ვადით და ერთადერთი მიწის უფლება, რომელიც უცხოელ ფიზიკურ პირს საკუთარ სახელზე შეიძლება ჰქონდეს. ციფრი „80 წლამდე“ მხოლოდ სახელმწიფო მიწაზე ვრცელდება: 30 წელი, 20 წლით გაგრძელებისა და 30 წლით განახლების შესაძლებლობით, ყოველ ეტაპზე განაცხადითა და დამტკიცებით, არასოდეს ავტომატურად. ინდონეზიელის საკუთრებაში არსებულ მიწაზე, რაც ბალიზე ჩვეულებრივი შემთხვევაა, ვადა 30 წლამდეა და განახლდება მხოლოდ ახალი აქტით, რომელზეც მესაკუთრე თანხმდება. ბალიზე უცხოელ მყიდველებს მინიმალური ფასებიც ეხებათ: 5 მლრდ IDR სახლისთვის და 2 მლრდ IDR ბინისთვის; მოქმედი ზღვარი ნოტარიუსთან დააზუსტეთ.

რეგისტრირებულ უფლებაზე მყიდველი იხდის BPHTB-ს, შეძენის გადასახადს, 5%-მდე ფასსა და სახელმწიფოს მიერ შეფასებულ ღირებულებას შორის უფრო მაღალიდან, იმ შეღავათის გამოკლებით, რომელსაც თითოეული რეგენსი ადგენს. გამყიდველი იხდის 2,5%-იან საბოლოო საშემოსავლო გადასახადს. დეველოპერისგან ნაყიდ ახალ საცხოვრებელს დღგ ედება, 2025 და 2026 წლებში საცხოვრებლების უმეტესობისთვის ეფექტური 11%-ით. მიწის აქტების ოფიციალური პირის საფასური აქტში მითითებული ღირებულების 1%-ით არის შეზღუდული, ხოლო ყოველწლიური მიწისა და შენობის გადასახადი (PBB) შეფასებული ღირებულების 0,5%-მდეა. რეგენსები საკუთარ განაკვეთებს ადგენენ, ამიტომ ციფრებს თითოეული პროექტისთვის ვაზუსტებთ.

მხოლოდ როგორც ლიცენზირებულმა ბიზნესმა. ყველა განთავსების ბიზნესს სჭირდება ლიცენზია ეროვნული OSS სისტემის მეშვეობით, NIB სწორი KBLI კოდით, და მოქმედებს რეგიონული სასტუმროს გადასახადი 10%-მდე. 2026 წელს ტურიზმის სამინისტრომ ულიცენზიო განცხადებები ცხრა სარეზერვაციო პლატფორმიდან მოახსნევინა, მათ შორის Airbnb-დან და Booking.com-იდან: 2026 წლის 1 აგვისტოსთვის 259 განცხადება იყო მოხსნილი, ხოლო პლატფორმებთან ლიცენზიების ავტომატური შემოწმება 2027 წლის ივნისისთვისაა დაგეგმილი. უცხოელი მესაკუთრისთვის კანონიერი გზებია კომპანია უცხოელი აქციონერებით (PT PMA) ან გაქირავება ლიცენზირებული ინდონეზიელი ოპერატორის მეშვეობით.

თავისთავად არა: იჯარით აღებული ვილის ყიდვისთვის ვიზა არ გაიცემა. Second Home Visa მოითხოვს მინიმუმ US$130,000-ს ინდონეზიის სახელმწიფო ბანკში ან მინიმუმ 1 მლნ აშშ დოლარის ღირებულების ბინის შეძენას და იძლევა ყოფნის ნებართვას 5 წლამდე, 10 წლამდე გაგრძელების შესაძლებლობით, სახელმწიფო მოსაკრებლით 13 მლნ IDR. Golden Visa მიბმულია სახელმწიფო ობლიგაციებში, ბირჟაზე განთავსებულ აქციებში ან დეპოზიტებში ინვესტიციაზე, და მის ოფიციალურ მასალებში უძრავი ქონების გზა არ არის.

იმიტომ, რომ ბალის პროექტები, რომლებიც უცხოელ მყიდველებზეა გათვლილი, ჩვეულებრივ დოლარში იყიდება, ვალუტის შეცვლა კი გვერდის ზედა ნაწილში შეგიძლიათ. თავად ხელშეკრულება რუპიებშია: Bank Indonesia მოითხოვს, რომ ინდონეზიაში გარიგებები რუპიებში დაიდოს, ამიტომ დოლარის თანხა მხოლოდ კონვერტაციაა და არასოდეს ხელშეკრულების ფასი.

მყიდველისთვის არაფერი. ჩვენს საკომისიოს დეველოპერი იხდის, ამიტომ იმავე ფასს იხდით, რასაც პირდაპირ ყიდვისას. გადასახადები, ნოტარიუსის საფასური და ლიცენზიის ხარჯები ცალკეა და ხელმოწერამდე სრულად გაცნობთ. ნებისმიერ იჯარასა თუ უფლებაზე გირჩევთ, რომ თქვენმა დამოუკიდებელმა ნოტარიუსმა ან იურისტმა შეამოწმოს სერტიფიკატი, ზონირება და ნებართვები.