बाली में लीजहोल्ड: लीज़ की अवधि, विस्तार और लीज़ खत्म होने पर क्या होता है

बाली में लीजहोल्ड आपको किसी इंडोनेशियाई मालिक की ज़मीन और उस पर बने विला को तय सालों तक इस्तेमाल करने का अधिकार देता है। आम अवधि 25 से 30 साल होती है, विस्तार तभी जब अनुबंध में लिखा हो, और अवधि खत्म होने पर ज़मीन और इमारतें मालिक को लौट जाती हैं, जब तक कि विस्तार तय न हुआ हो। इंडोनेशियाई कानून लीज़ को मान्यता देता है और किसी भी पक्ष की मृत्यु और ज़मीन की बिक्री से उसकी रक्षा करता है। लेकिन वह इसे पंजीकृत टाइटल में नहीं बदलता।

यही आखिरी बात बाकी सब कुछ तय करती है। Hak Pakai या स्ट्रेटा टाइटल में भूमि कार्यालय के पास आपके अधिकार का रिकॉर्ड होता है। लीज़ में आपका अधिकार अनुबंध है, और इससे ज़्यादा कुछ नहीं, इसलिए आप असल में विस्तार की धारा, उपयोग की धारा और हस्तांतरण की धारा के शब्द खरीद रहे होते हैं। अच्छी तरह लिखी गई 25 साल की लीज़ आपको ढीले ढाले ढंग से लिखी "30 + 30" वाली लीज़ से बेहतर स्थिति में रख सकती है।

बाली में विदेशियों की ज़्यादातर विला खरीद लीजहोल्ड होती है, और यह गाइड बताती है कि अक्टूबर 2026 तक ये कैसे काम करती हैं: कानूनी आधार, अवधि और विस्तार, अंत में क्या होता है, और कर नियमों की वे खामियाँ जिन्हें अभी तक किसी ने सुलझाया नहीं है।

इंडोनेशियाई कानून में लीजहोल्ड क्या है

मूल कृषि कानून (UUPA) इसे Hak Sewa untuk Bangunan कहता है: किराया देकर इमारतों के लिए किसी और की ज़मीन इस्तेमाल करने का अधिकार। अनुच्छेद 44 किराये को एकमुश्त या किस्तों में, उपयोग से पहले या बाद में, चुकाने की इजाज़त देता है। अनुच्छेद 45 पात्र किरायेदारों की सूची देता है, और उनमें "इंडोनेशिया में निवास करने वाले विदेशी" भी हैं।

व्यवहार में लीज़ आपके और इंडोनेशियाई ज़मीन मालिक या मालिकों के बीच एक अनुबंध है। इस पर नोटरी के सामने नोटरी विलेख के रूप में हस्ताक्षर होने चाहिए, क्योंकि इंडोनेशियाई अदालतों में निजी समझौतों का सबूत के तौर पर ज़्यादा वज़न नहीं होता। नोटरी विलेख (akta sewa) बनाता है, लेकिन भूमि कार्यालय में Hak Pakai की तरह कुछ भी पंजीकृत नहीं होता। असल में इंडोनेशिया में कई विदेशी खरीदारों के पास बिना पंजीकरण वाला लंबी अवधि का किराया होता है।

यह Hak Pakai से अलग चीज़ है, जो तय अवधि का उपयोग अधिकार है और जिसे कोई विदेशी व्यक्ति अपने नाम पर रख सकता है। Hak Pakai एक भूमि अधिकार है जो भूमि विलेख अधिकारी (PPAT) के सामने विलेख से बनता है और प्रमाणपत्र के साथ पंजीकृत होता है, और इसके साथ न्यूनतम कीमत और इमिग्रेशन दस्तावेज़ों की शर्तें आती हैं। लीज़ में इनमें से कोई औपचारिकता नहीं है और ऐसा कोई पंजीकरण भी नहीं। हमारा लेख बाली में विदेशी क्या खरीद सकते हैं दोनों को साथ रखकर दिखाता है।

बाली में लीज़ कितने समय की होती है

बाली की लीज़ की कोई कानूनी अवधि नहीं है। इसे दोनों पक्ष तय करते हैं। आम 25 से 30 साल बाज़ार का चलन है, कानून नहीं।

मार्केटिंग में अक्सर विकल्पों को जोड़ दिया जाता है: "30 + 30", "25 + 25 + 20" या "80 साल तक"। ऐसे जोड़ अनुबंध के विकल्प हैं, कानूनी अधिकार नहीं। सिर्फ़ पहली अवधि पक्की है। उसके बाद का सब कुछ अनुबंध में किया गया एक वादा है, जिसकी कीमत ठीक उतनी है जितनी उसके शब्द उसे देते हैं।

"80 साल" का आंकड़ा राज्य की ज़मीन पर Hak Pakai से भी उधार लिया जाता है, जो 30 + 20 + 30 साल तक जा सकता है। इसका निजी ज़मीन की लीज़ से कोई लेना देना नहीं है, और जो विक्रेता दोनों को मिला देता है, वह आपको अपनी बाकी बिक्री वाली बातों के बारे में भी कुछ बता रहा होता है।

विस्तार: ज़्यादातर जोखिम यहीं है

विस्तार तभी होता है जब वह मूल अनुबंध में लिखा हो। इसमें शुरू से ही कीमत या कीमत का फ़ॉर्मूला तय होना चाहिए, नोटिस की साफ़ अवधि होनी चाहिए, और यह लिखा होना चाहिए कि अवधि खत्म होने पर इमारत का क्या होगा। विस्तार की कीमत कभी "आपसी सहमति" पर न छोड़ें। ऐसा विकल्प जिसकी कीमत ज़मीन मालिक 25 साल बाद अपनी मर्ज़ी से तय कर सके, व्यवहार में बस मोलभाव शुरू करने का अधिकार है।

विस्तार एक नया कानूनी कदम भी है। लीज़ के विस्तार के लिए नया नोटरी विलेख और व्यक्तिगत रूप से हस्ताक्षर ज़रूरी है। इस पर ज़मीन मालिक को, या मूल मालिक की मृत्यु हो चुकी हो तो उसके वारिसों को, हस्ताक्षर करने होंगे। बाली में ज़मीन अक्सर परिवारों के भीतर रहती है, इसलिए शुरुआत में ही पक्का करें कि परिवार की हर ज़रूरी सहमति ली जा चुकी है। किसी प्लॉट पर कानूनन किन किन के हस्ताक्षर चाहिए, यह वकील से पूछने का सवाल है, एजेंट से नहीं।

कई बातें बाद में नहीं, मूल विलेख में ही तय कर लेनी चाहिए:

• विस्तार की कीमत या उसका सटीक फ़ॉर्मूला;
• नोटिस की अवधि, और यह कि उसे चूकने पर विकल्प खत्म हो जाता है या नहीं;
• क्या यह विकल्प आपकी लीज़ के खरीदार और आपके वारिसों को मिलता है;
• ज़मीन मालिक और उसके उत्तराधिकारियों की यह प्रतिबद्धता कि वे नए विलेख पर हस्ताक्षर करेंगे।

जब लीज़ खत्म हो, या उससे पहले कुछ हो जाए

अवधि खत्म होने पर ज़मीन और इमारतें ज़मीन मालिक को लौट जाती हैं, जब तक कि विस्तार तय न हुआ हो। इसमें वह विला भी शामिल है जो आपने बनाया या जिसके लिए आपने भुगतान किया। लीज़ में लिखा जा सकता है कि अंत में इमारत का क्या होगा, और यह एक और कारण है कि अवधि खत्म होने वाली धारा को कीमत जितनी ही ध्यान से पढ़ें।

इंडोनेशियाई नागरिक संहिता के दो नियम अवधि के दौरान किरायेदार की रक्षा करते हैं। अनुच्छेद 1575 कहता है कि पट्टादाता या किरायेदार की मृत्यु पर लीज़ खत्म नहीं होती, इसलिए दोनों तरफ़ के वारिस तय अंत तक उसकी जगह ले लेते हैं। अनुच्छेद 1576 कहता है कि पट्टे पर दी गई संपत्ति बिकने से लीज़ खत्म नहीं होती, जब तक कि लीज़ में ही कुछ और न लिखा हो। जाँच लें कि आपके अनुबंध में ऐसी कोई धारा न हो।

किसी विदेशी लीजहोल्डर के वारिसों की स्थिति सीधी और सीमित है। उन्हें सिर्फ़ बची हुई अवधि विरासत में मिलती है, और कोई भी विस्तार अब भी इस पर निर्भर करता है कि अनुबंध में क्या लिखा है। अगर आप चाहते हैं कि विकल्प आपके बाद भी बना रहे, तो इसे विलेख में लिखवाएँ।

लीजहोल्ड की बची हुई अवधि हर साल घटती है। जिस विला के आज 25 साल बचे हैं, एक दशक बाद उसके 15 साल बचेंगे, और जो भी उसे आपसे खरीदेगा, वह वही 15 साल और अनुबंध में दिए गए विस्तार के अधिकार खरीदेगा। हस्ताक्षर से पहले यह हिसाब लगा लें।

अनुबंध की वे धाराएँ जिन पर अड़े रहें

लीज़ का कोई कानूनी मॉडल नहीं है। ये वे धाराएँ हैं जो हमारी नज़र में बाली की किसी ठोस लीज़ में होनी चाहिए।

धारा	किस बात पर ध्यान दें
अवधि और शुरुआत की तारीख	तय तारीख से तय साल। ऑफ-प्लान में जाँचें कि अवधि हस्ताक्षर से शुरू होती है या हैंडओवर से।
किराया	राशि, और यह कि वह पहले एकमुश्त दिया जाता है या किस्तों में (UUPA दोनों की इजाज़त देता है)।
विस्तार का विकल्प	अभी तय की गई कीमत या कीमत का फ़ॉर्मूला, नोटिस की अवधि, और नए विलेख पर हस्ताक्षर करने का ज़मीन मालिक का दायित्व।
अवधि खत्म होने पर इमारत	लीज़ खत्म होने पर विला का क्या होता है।
निर्माण और मरम्मत के अधिकार	आप क्या बना, बदल या गिरा सकते हैं, और किसके परमिट चाहिए।
सबलीज़, असाइनमेंट और बिक्री	क्या आप नई सहमति के बिना किराये पर दे सकते हैं, सबलीज़ कर सकते हैं या लीज़ किसी खरीदार को सौंप सकते हैं।
वारिस	कि लीज़ और विस्तार का विकल्प आपके वारिसों को मिलें।
अनुमत उपयोग	आवासीय उपयोग या व्यावसायिक किराया, जो ज़ोनिंग और किराये के लिए ज़रूरी लाइसेंसों के अनुरूप हो।
सालाना भूमि कर (PBB)	इसे कौन चुकाता है। लीज़ में यह अनुबंध की शर्त है।
विवाद	इंडोनेशियाई कानून, और विवादों का मंच।

अनुमत उपयोग वाली धारा आमतौर पर जितना ध्यान पाती है, उससे ज़्यादा की हक़दार है। व्यावसायिक किराये की इजाज़त देने वाली लीज़ से किराया वैध नहीं हो जाता, अगर ज़मीन खेती के ज़ोन में है या व्यवसाय के पास लाइसेंस नहीं है। फ़रवरी 2026 से बाली का प्रांतीय विनियम Perda 4/2026 उत्पादक कृषि भूमि को व्यावसायिक उपयोग में बदलने पर पाबंदी लगाता है, और राष्ट्रीय पर्यटन मंत्रालय बुकिंग प्लेटफ़ॉर्म से बिना लाइसेंस वाले किराये हटवा रहा है। हमारे लेख बाली में ज़ोनिंग और विला को कानूनी तरीके से किराये पर देना देखें।

कर, वित्त और रीसेल: खुले सवाल

इंडोनेशिया के प्रॉपर्टी कर नियमों में लीजहोल्ड ठीक से फ़िट नहीं बैठते, और कुछ सवाल अभी खुले हैं।

• अधिग्रहण शुल्क (BPHTB)। यह शुल्क Hak Milik, HGB, Hak Pakai, स्ट्रेटा टाइटल और HPL के अधिग्रहण पर लगता है। लीज़ इस सूची में नहीं है, लेकिन कोई प्रावधान इसे साफ़ तौर पर बाहर भी नहीं करता, इसलिए इसे तय मामला न मानें।
• अपनी लीज़ बेचना। लीज़ के असाइनमेंट पर कर कैसे लगता है, यह तय नहीं है, और यह भी नहीं कि 2.5% हस्तांतरण कर उस पर लागू होता है या नहीं। रीसेल की कीमत तय करने से पहले यह सवाल किसी कर सलाहकार के पास ले जाएँ।
• VAT प्रोत्साहन। 2026 का सरकार द्वारा वहन किया जाने वाला VAT प्रोत्साहन डेवलपर द्वारा सौंपे जाने वाले, 5 बिलियन IDR तक की कीमत वाले, टाइटल वाले बिल्कुल नए मकानों और अपार्टमेंटों के पहले 2 बिलियन IDR पर VAT को कवर करता है। लीजहोल्ड विला इस विवरण में नहीं आता, इसलिए इस पर भरोसा न करें।
• नोटरी शुल्क। PPAT शुल्क की 1% सीमा भूमि विलेख अधिकारियों के विलेखों पर लागू होती है। लीज़ विलेखों पर नोटरी शुल्क का कोई तय पैमाना नहीं है और ये मोलभाव से तय होते हैं।
• गृह ऋण। पंजीकृत Hak Pakai को गिरवी रखा जा सकता है। बाली की लीजहोल्ड पर किसी बैंक से ऋण की उम्मीद न रखें; नकद भुगतान या डेवलपर की किस्त योजना को ही आधार मानकर चलें।

जो दरें तय हैं, किराये की आय पर कर समेत, वे हमारे लेख बाली में विला खरीदने और रखने का खर्च में हैं।

लीजहोल्ड नॉमिनी सौदा नहीं है

जब बाली की कोई लिस्टिंग विदेशी खरीदार से "फ्रीहोल्ड" कहती है, तो वह अक्सर किसी नॉमिनी ढाँचे की बात कर रही होती है, और कानूनी रूप से वह लीज़ का उल्टा है। लीज़ एक ऐसा अधिकार है जो UUPA विदेशियों को देता है। नॉमिनी सौदे में Hak Milik किसी विदेशी के फ़ायदे के लिए किसी इंडोनेशियाई व्यक्ति के नाम पर रखा जाता है, जो उसी कानून के अनुच्छेद 26(2) के तहत शून्य है, और फ़रवरी 2026 से बाली में यह साफ़ तौर पर प्रतिबंधित है, जिसके दंड बिचौलियों और सहायकों तक पहुँचते हैं। अगर कागज़ों में कोई अलग समझौता है कि ज़मीन का "असली मालिक" कौन है, तो आपके सामने साधारण लीज़ नहीं है। इन दोनों में फ़र्क कैसे करें, यह हमारा लेख बाली में खरीदारों के सामने आने वाले जोखिम बताता है।

लीज़ पर हस्ताक्षर से पहले क्या जाँचें

• ज़मीन के प्रमाणपत्र और उसमें दर्ज मालिक की पुष्टि सीधे भूमि कार्यालय (BPN) में करें, और जब प्रमाणपत्र वाला व्यक्ति खुद मौजूद न हो तो किसी बिचौलिये के ज़रिए सौदा न करें।
• किसी वकील से पूछें कि परिवार के किन सदस्यों के हस्ताक्षर कानूनन ज़रूरी हैं, और वे सभी लें।
• नोटरी विलेख के रूप में हस्ताक्षर करें, कभी निजी समझौते के रूप में नहीं।
• सिर्फ़ पहली अवधि को पक्का मानें। विस्तार के हर अधिकार को ऐसे पढ़ें जैसे आपको उसे मालिक के वारिसों के खिलाफ़ लागू कराना पड़ेगा।
• विस्तार की कीमत या फ़ॉर्मूला, नोटिस की अवधि और इमारत का भविष्य मूल विलेख में ही तय करें।
• ज़ोनिंग जाँचें, और बने हुए विला के लिए भवन स्वीकृति (PBG या पुराना IMB) और उपयोग योग्यता प्रमाणपत्र (SLF)।
• खरीदने से पहले रीसेल पर कर सलाह लें, क्योंकि उसका जवाब आपके बाहर निकलने पर असर डालता है।

ऑफ-प्लान खरीद के कदमों के लिए बाली में ऑफ-प्लान खरीद, कदम दर कदम देखें। आप हमारी बाली लिस्टिंग में लीजहोल्ड विला देख सकते हैं, और हमारा इंडोनेशिया पेज बताता है कि हम यहाँ खरीदारों के साथ कैसे काम करते हैं।