Legaal een villa verhuren op Bali: vergunningen, de regels van 2025 en 2026 en wat eigenaren moeten hebben
Kortetermijnverhuur van een villa op Bali is een logiesonderneming, en elke logiesonderneming heeft een vergunning nodig via OSS, het landelijke online vergunningssysteem van Indonesië: een bedrijfsidentificatienummer (NIB) gekoppeld aan een code voor de bedrijfsclassificatie (KBLI). Bij de handhavingsronde van 2026 vroeg het ministerie van Toerisme aangeboden accommodaties om een NIB, een KBLI, een nummer voor de bedrijfsactiviteit (NKU) en een fiscaal nummer (NPWP) te tonen. Tegen 1 augustus 2026 waren 259 onvergunde advertenties van online reisplatforms verwijderd, en het ministerie mikt op een automatische verificatiekoppeling met die platforms per 1 juni 2027.
Een buitenlandse eigenaar heeft twee rechtmatige routes: de verhuur laten lopen via een eigen Indonesische vennootschap met buitenlandse aandeelhouders (een PT PMA) die een logiesactiviteit voert, of verhuren via een Indonesische exploitant met vergunning. Verhuur via een nominee is nietig en illegaal. Airbnb is niet verboden. De overheid richt zich op exploitanten zonder vergunning, niet op de platforms.
Dit is de stand van zaken in oktober 2026. Een paar details liggen nog open, onder meer welke logiescodes een vennootschap in buitenlandse handen op Bali precies mag voeren, en die benoemen wij hieronder.
Hoe de wet villaverhuur behandelt
Het vergunningskader bestaat uit PP 28/2025, de overheidsverordening over risicogebaseerde bedrijfsvergunningen, samen met Verordening 6/2025 van het ministerie van Toerisme (Permenpar). Daaronder is het verhuren van een villa aan toeristen geen passief inkomen uit vastgoed, maar een onderneming die geregistreerd en vergund moet zijn.
Hetzelfde onderscheid loopt door in de belastingen: kortetermijnverhuur van villa's die als onderneming wordt gerund, levert inkomsten uit een logiesonderneming op, meestal verdiend via een exploitant met vergunning of een PT PMA, en geen huur. Dat verschil bepaalt welke vergunningen u nodig hebt en welke belastingen van toepassing zijn.
Er is één categorie waar buitenlandse eigenaren soms over horen en die zij beter terzijde kunnen leggen. Pondok Wisata, de homestaycategorie (KBLI 55130), gaat over een woonhuis dat door de eigenaar zelf wordt bewoond, waarvan een deel aan toeristen wordt verhuurd, en dat eigendom is van de lokale gemeenschap ter versterking van de lokale economie. Het is geen constructie voor buitenlandse eigenaren.
De handhavingsronde van 2026 in cijfers
In juni 2026 meldde het ministerie van Toerisme (Kemenpar) dat het bij online reisbureaus meer dan 1,600 accommodatieadvertenties zonder bedrijfsvergunning had gevonden. Het stuurde de lijst op 1 juni 2026 naar de platforms en plande de verwijdering vanaf 1 augustus. Exploitanten hadden tot 31 juli om hun documenten op orde te brengen. De ronde gold voor negen platforms: Airbnb, Trip.com, Expedia, Traveloka, RedDoorz, Agoda, Booking.com, OYO en Tiket.com.
De uitkomst, zoals die op 9 augustus 2026 stond:
| Advertenties op de verwijderlijst (ongeveer 1,367) | Aantal |
|---|---|
| Verwijderd tegen 1 augustus 2026 | 259 |
| Alsnog vergund | 397 |
| Niet meer te vinden op de platforms | 195 |
| Nog in behandeling | 515 |
Deze cijfers zijn landelijk en gelden niet alleen voor Bali. Voor eigenaren is de volgende stap belangrijker. Het ministerie mikt op 1 juni 2027 voor een API-koppeling voor verificatie tussen de overheidssystemen en de negen platforms, zodat accommodatie zonder geldige NIB en KBLI daar helemaal niet meer kan worden aangeboden. Werkt die koppeling zoals gepland, dan kan een eigenaar de vergunning niet langer voor zich uit schuiven.
Airbnb is niet verboden: het doel is vergunning
Toen de gouverneur van Bali het idee van een verbod opperde, liet de landelijke overheid weten dat zij het platform niet zou verbieden, en het ministerie van Toerisme omschreef onvergunde villa's als het doelwit, niet Airbnb zelf. In mei 2026 zei de onderminister van Toerisme dat het doel is dat eigenaren een vergunning krijgen, en niet alleen dat hun advertenties verdwijnen. Hij wees daarbij op een programma om villa's te regulariseren dat sinds 2025 samen met de provinciale overheid van Bali loopt.
De praktische boodschap voor een eigenaar: de deur naar een vergunning staat open, en buiten blijven wordt steeds duurder.
De routes voor een buitenlandse eigenaar
Uw eigen PT PMA
Een PT PMA is een Indonesische vennootschap met buitenlandse aandeelhouders. Zij kan de bedrijfsvergunning houden en, via HGB, een opstalrecht op de grond. Volgens BKPM-verordening 5/2025, uitgevaardigd in oktober 2025, bedraagt het minimaal gestorte kapitaal 2.5 miljard IDR, en het investeringsplan moet per bedrijfsactiviteit met vijfcijferige code per projectlocatie meer dan 10 miljard IDR bedragen. Of de kosten van grond en gebouw meetellen voor die 10 miljard IDR, is nog een open punt. De vennootschap heeft verplichtingen op het gebied van vergunningen, belastingen, rapportage en personeel. Voor één vakantiewoning is dat onpraktisch, maar voor buitenlanders die een verhuurbedrijf runnen, is het de logische route.
Welke KBLI-codes voor logies op Bali openstaan voor een PT PMA, staat nog niet vast. Vraag daarom een schriftelijk advies van een Indonesische advocaat over de precieze code voordat u de vennootschap opricht.
Een Indonesische exploitant met vergunning
De andere route is verhuren via een exploitant met een eigen vergunning. Uw contract met de exploitant, en uw huurcontract als de villa leasehold is, moeten die constructie dan toestaan. Bekijk zelf de NIB, KBLI en het fiscale nummer van de exploitant, want dat zijn de documenten die het ministerie van aangeboden accommodaties vraagt.
Wat niet werkt
Verhuur op naam van een Indonesische kennis, op grond die een nominee voor u houdt, rust op overeenkomsten die nietig zijn. Het Indonesische recht verklaart overeenkomsten nietig waarbij aandelen in een PT voor rekening van een ander worden gehouden, met sancties tot en met intrekking van de vergunning, en sinds februari 2026 verbiedt de Perda 4/2026 van Bali nomineeconstructies voor grond en bestraft zij wie zulke constructies faciliteert.
Belasting op huurinkomsten
Voor verhuurders die inwoner zijn, wordt huur uit grond en gebouwen onder PP 34/2017 belast tegen een finaal tarief van 10% over het brutobedrag. Voor een niet-ingezeten particulier zonder vaste inrichting valt villahuur onder artikel 26, tegen 20% over het brutobedrag, en belastingverdragen laten dat binnenlandse tarief staan. Reken op 20%, tenzij uw adviseur iets anders bevestigt.
Op de betalingen van gasten voor villa's, homestays, pensions en woningen die als hotel worden gebruikt, rust bovendien de regionale belasting op logiesdiensten (PBJT) van maximaal 10% onder UU 1/2022, en verhuurexploitanten innen die. Een onderneming met vergunning heeft daarnaast eigen verplichtingen voor vennootschapsbelasting en rapportage. Ons artikel over belastingen en kosten van vastgoed op Bali zet deze op een rij, samen met de andere tarieven.
Zonering, vergunningen en het gebouw
Een vergunning voor de onderneming lost geen probleem met de grond of het gebouw op. Het toegestane gebruik in uw huurcontract moet aansluiten bij de zonering en bij de vergunningen. Op grond in een landbouw- of groene zone mag geen villa staan. Voor de bouw is vooraf een bouwvergunning (PBG) nodig, en voordat een gebouw in gebruik wordt genomen een certificaat van functie (SLF), met sancties tot en met sloop voor gebouwen zonder SLF.
Sloop is op Bali geen theoretische sanctie. Vanaf 21 juli 2025 begonnen de autoriteiten van Bali en Badung met de sloop van 48 bouwwerken bij Bingin Beach in Pecatu, waaronder villa's, homestays en restaurants, die zonder vergunning op beschermde kustgrond of staatsgrond aan de kust waren gebouwd. Een bedrijfsvergunning beschermt geen gebouw dat er nooit had mogen komen.
Ook nieuw aanbod staat onder politieke druk. In 2024 werd een moratorium van de centrale overheid op nieuwe hotels en villa's in het zuiden van Bali gepland, waarvan de reikwijdte toen onduidelijk was. In januari 2025 zei de gouverneur dat er strengere controle nodig was in plaats van een moratorium. In september 2025, na overstromingen waarbij 18 mensen omkwamen, kondigde hij een stop aan op nieuwe commerciële ontwikkeling op productieve grond en in gebieden voor wateropvang. Onze gids over zonering legt uit hoe u een perceel controleert.
Uw huurcontract moet het toestaan
Is de villa leasehold, dan komt het recht om haar te verhuren uit het huurcontract. Het recht op onderverhuur en op overdracht, en het toegestane gebruik (wonen of commerciële verhuur), horen bij de clausules die een huurcontract op Bali moet regelen. Zwijgt het contract erover, of staat het alleen bewoning toe, dan loopt u risico tegenover de grondeigenaar en tegenover de toezichthouder. Onze gids over leasehold noemt de clausules.
Wat u controleert voordat u op huurinkomsten rekent
Een villa die rechtmatig wordt verhuurd, hoort een papieren spoor te hebben dat u vóór de aankoop kunt inzien en dat u daarna moet bijhouden:
- het grondcertificaat of de notariële huurakte, met een toegestaan gebruik dat commerciële verhuur dekt;
- de bouwvergunning (PBG, of een oudere IMB die nog geldig is) en het certificaat van functie (SLF);
- de NIB en KBLI van degene die de verhuur runt, plus de NKU en NPWP waar het ministerie in 2026 om vroeg;
- bewijs dat de jaarlijkse grond- en gebouwenbelasting (PBB) is betaald.
Daarna de controles rond die documenten:
- Wie de NIB en de KBLI gaat houden: uw PT PMA of een exploitant met vergunning. Vraag de NIB, KBLI, NKU en NPWP van de exploitant in te zien.
- Een schriftelijk advies van een advocaat over welke KBLI-code van toepassing is en of die op Bali openstaat voor buitenlands kapitaal.
- De zone van het perceel, de PBG en de SLF.
- Uw huurcontract: toegestaan gebruik, recht op onderverhuur en overdracht.
- Uw fiscale positie, inclusief de vraag of voor u 10% of 20% geldt, en wie de PBJT int.
- Elke prognose die u wordt voorgelegd. Geen index houdt de bezetting of rendementen van villa's op Bali bij, dus zie een geprognosticeerd rendement als de schatting van de verkoper en niets meer.
Voor de volledige lijst van risico's, zie de risico's waar kopers op Bali tegenaan lopen. U kunt ons aanbod op Bali bekijken, en op onze pagina over Indonesië leest u hoe wij werken.
