De vastgoedmarkt van Bali in 2026: toerisme, aanbod en wat de cijfers zeggen
De harde cijfers over Bali in 2026 gaan bijna allemaal over bezoekers. In 2025 ontving Bali 6,948,754 rechtstreekse buitenlandse aankomsten, 9.72% meer dan in 2024. Luchthaven Ngurah Rai verwerkte 22.1 miljoen passagiers in de periode januari tot en met november 2025, van wie 63% internationaal reisde. Australiërs vormden veruit de grootste groep.
Juist op de zachte cijfers leunt vastgoedmarketing het zwaarst: villaprijzen, bezetting en huurrendementen. Geen enkele index houdt die bij voor villa's op Bali, en advertentieprijzen zijn vraagprijzen, geen marktgegevens. Ondertussen verandert het aanbod niet door de prijs maar door beleid: beperkingen op bouwen op landbouwgrond, een verbod op eigendom via een nominee (stroman) en een landelijke aanpak om onvergunde verhuur van boekingsplatforms te halen.
Zo ziet het beeld eruit in oktober 2026.
Toerisme: de vraagkant
Het aantal aankomsten over 2025 werd op 2 februari 2026 bekendgemaakt. Rekent u terug vanuit het groeipercentage, dan kwam 2024 uit op ongeveer 6.33 miljoen aankomsten. Bali won in één jaar dus zo'n 615,000 buitenlandse bezoekers.
December 2025 bracht alleen al 572,668 buitenlandse aankomsten, en Indonesiërs maakten over het hele jaar 26,615,306 binnenlandse reizen naar Bali. De tien grootste buitenlandse herkomstmarkten in 2025 waren:
| Land | Aankomsten in 2025 |
|---|---|
| Australië | 1.63 miljoen (23.44% van het totaal) |
| India | ongeveer 569,260 |
| China | ongeveer 537,380 |
| Zuid-Korea | 346,680 |
| Verenigd Koninkrijk | 317,520 |
| Frankrijk | 279,120 |
| Verenigde Staten | 274,610 |
| Maleisië | ongeveer 251,160 |
| Singapore | 211,330 |
| Japan | 208,620 |
Voor een koper telt de spreiding even zwaar als het totaal. Australië levert bijna een kwart van de buitenlandse bezoekers, en de negen markten daarna komen uit Azië, Europa en Noord-Amerika. Wat deze cijfers u niet vertellen, is hoeveel van die bezoekers in een privévilla verblijven in plaats van in een hotel, of wat zij betalen.
Australië, het Verenigd Koninkrijk en de Verenigde Staten waren in 2025 samen goed voor ongeveer 2.2 miljoen aankomsten, bijna een derde van het totaal. Dat is nuttige context voor wie nadenkt over wie er op Bali villa's huurt, maar het blijft een telling van bezoekers, niet van villagasten.
De luchthaven
Van januari tot en met november 2025 verwerkte Ngurah Rai 22,118,214 passagiers, 1% meer dan een jaar eerder: ongeveer 13.47 miljoen internationaal en 8.14 miljoen binnenlands. Over januari tot en met september ging het om ongeveer 18.23 miljoen passagiers, ook 1% meer, waarbij het internationale verkeer met 9% steeg tot 11.53 miljoen. Het totale verkeer groeide langzaam, het internationale verkeer harder dan het totaal.
De luchthaven ligt in Tuban, net ten noorden van Jimbaran. Over een luchthaven in het noorden van Bali wordt al jaren gesproken, maar in oktober 2025 was er nog geen officiële locatie aangewezen en zat het project nog in de fase van studies en juridische voorbereiding. Aan een nieuwe luchthaven wordt niet gebouwd.
Indonesië als geheel en 2026 tot nu toe
Heel Indonesië ontving 13.90 miljoen buitenlandse aankomsten in 2024, 15.39 miljoen in 2025 en 10.58 miljoen van januari tot en met augustus 2026. De rechtstreekse aankomsten op Bali kwamen in 2025 uit op ongeveer 45% van dat landelijke totaal. Daarom bewegen de cijfers van het land mee met die van het eiland.
Voor Bali zelf is het volledige jaar 2025 het meest recente complete cijfer. Wees dus voorzichtig met elk groeipercentage voor Bali in 2026 dat u wordt voorgehouden.
Aanbod: wat beleid doet met nieuwe villa's
De grootste veranderingen in het aanbod op Bali in 2025 en 2026 kwamen voort uit regelgeving.
- Een moratorium van de centrale overheid sloot vanaf oktober 2024 voor twee jaar nieuwe aanvragen voor hotels en villa's in Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan en Nusa Penida. In januari 2025 zei de gouverneur dat er strengere controle nodig was in plaats van een moratorium.
- In september 2025 kondigde de gouverneur na dodelijke overstromingen een stop aan op nieuwe commerciële ontwikkeling op productieve grond en in gebieden voor wateropvang.
- Perda 4/2026, ondertekend op 24 februari 2026, regelt de omzetting van productieve landbouwgrond en verbiedt grondbezit via nominees, met sancties die ook tussenpersonen kunnen treffen.
Aan de verhuurkant stelde het ministerie van Toerisme in juni 2026 landelijk meer dan 1,600 onvergunde accommodatieadvertenties vast bij online reisbureaus. Van de ongeveer 1,367 advertenties op de definitieve verwijderlijst was de stand op 1 augustus 2026 als volgt: 259 verwijderd, 397 alsnog vergund, 195 niet meer te vinden en 515 nog in behandeling. Voor 1 juni 2027 staat een API-koppeling voor verificatie met negen platforms gepland.
De overheid heeft verklaard dat zij Airbnb niet verbiedt. Volgens de onderminister van Toerisme is het doel dat eigenaren een vergunning krijgen, en niet alleen dat hun advertenties verdwijnen. Daarvoor loopt sinds 2025 samen met de provinciale overheid van Bali een programma om villa's te regulariseren. Voor de markt wijst dat op een huurvoorraad die geleidelijk in het vergunningsstelsel wordt opgenomen, niet op een voorraad die wordt gesloten.
Alles bij elkaar is de richting duidelijk: bouwen op landbouwgrond wordt moeilijker, op nomineeconstructies staan nieuwe sancties en onvergunde verhuur wordt ofwel het vergunningsstelsel in geduwd, ofwel van de platforms gehaald. Onze artikelen over zonering en over verhuurregels lopen elk punt na.
Prijzen, bezetting en rendementen: wat ontbreekt
Voor villa's op Bali bestaat geen officiële prijsindex en geen officiële reeks voor bezetting of rendement. De cijfers die rondgaan, komen van ontwikkelaars en makelaars en zijn geen marktgegevens. Bezettingsgraden van hotels zeggen iets over hotels, niet over privévilla's.
Twee cijfers bestaan wel, en die worden vaak verkeerd gelezen. De minimumprijzen voor buitenlandse kopers van vastgoed met een eigendomstitel op Bali, 5 miljard IDR voor een woning met grond en 2 miljard IDR voor een appartement, zijn wettelijke ondergrenzen die bij ministerieel besluit zijn vastgesteld, geen marktprijzen. En de Golden Visa-cijfers (1,274 landelijk afgegeven visa en ongeveer 52.1 biljoen IDR aan investeringen per 18 mei 2026, grotendeels van zakelijke investeerders) meten het gebruik van het investeringsvisum in heel Indonesië, niet de vraag naar vastgoed op Bali.
Prijzen worden aan buitenlandse kopers meestal in Amerikaanse dollars getoond, hoewel Bank Indonesia voorschrijft dat prijzen in Indonesië in roepia worden vermeld. Wie dollarprijzen door de tijd vergelijkt, vergelijkt bovendien ook de wisselkoers. Nog een reden om voorzichtig te zijn met elk cijfer over "prijsgroei" dat u te zien krijgt.
Noemt een brochure een rendement voor Bali, vraag dan waar dat cijfer vandaan komt. Is het antwoord de eigen prognose van de ontwikkelaar, behandel het dan ook als zodanig.
Infrastructuur: wat er gebouwd is en wat alleen op papier bestaat
Bali heeft één tolweg in gebruik: de Bali Mandara-tolweg van 12.7 km, grotendeels over zee, die sinds 23 september 2013 de luchthaven, Nusa Dua en Benoa met elkaar verbindt.
De rest zijn plannen. De tolweg van Gilimanuk naar Mengwi door West-Bali is niet aangelegd. Nadat de eerdere investeerder niet aan de financiële eisen voldeed, herstructureerde de overheid het project in 2026 tot een publiek-private samenwerking met een korter tolgedeelte. Het doel is een aanbesteding voor investeerders eind 2026 en ingebruikname in 2031. Voor een stedelijk spoorproject werd in september 2024 de eerste spade de grond in gestoken, maar het plan liep vast op twijfels bij investeerders en op de haalbaarheid. In januari 2026 zocht het regionale bedrijf dat ermee belast is nog altijd een investeerder. Op Bali is geen stedelijk spoor in aanbouw.
Eén recent project ging wel open: de speciale economische zone Sanur, voor gezondheid en toerisme, en het Bali International Hospital werden op 25 juni 2025 ingehuldigd. Onze gebiedsgids legt uit wat dat voor Sanur betekent.
Zo leest u de cijfers die u krijgt voorgelegd
- Vraag bij elk cijfer wie het heeft opgesteld. Bezoekers- en luchthaventellingen zijn officieel; cijfers over prijzen, bezetting en rendement komen meestal van de verkoper zelf.
- Verwacht dat elke bewering over beleid de regelgeving noemt waarop zij steunt.
- Zie de ondergrenzen van 5 miljard en 2 miljard IDR niet aan voor marktprijzen.
- Reken niet op vervoersprojecten die nog niet in aanbouw zijn.
- Weeg de richting van het beleid mee. De regels voor het aanbod zijn in 2025 en 2026 aangescherpt, en de handhaving van vergunningen kent een mijlpaal in 2027.
- Zie de toeristenheffing voor wat die is, een kleine kostenpost voor gasten: buitenlandse toeristen betalen 150,000 IDR per bezoek sinds 14 februari 2024, en in oktober 2026 was er nog geen verhoging aangenomen.
De juridische kant van een aankoop leest u in wat buitenlanders op Bali mogen bezitten, en de bekende valkuilen in de risico's waar kopers op Bali tegenaan lopen. U kunt ons aanbod op Bali bekijken, en op onze pagina over Indonesië leest u hoe wij werken.
