Le marché immobilier de Bali en 2026 : tourisme, offre et ce que disent les chiffres
Les chiffres solides sur Bali en 2026 concernent presque tous les visiteurs. Bali a reçu 6 948 754 arrivées étrangères directes en 2025, soit 9,72 % de plus qu’en 2024, et l’aéroport Ngurah Rai a accueilli 22,1 millions de passagers de janvier à novembre 2025, dont 63 % de passagers internationaux. Les Australiens formaient de loin le premier groupe.
Ceux sur lesquels le marketing immobilier s’appuie le plus sont les chiffres fragiles : prix des villas, taux d’occupation et rendements locatifs. Aucun indice ne les suit pour les villas de Bali, et les prix affichés dans les annonces sont des prix demandés, pas des données de marché. Pendant ce temps, l’offre se transforme sous l’effet de la réglementation plutôt que des prix : restrictions sur la construction en zone agricole, interdiction de la détention par prête-nom et campagne nationale pour retirer des plateformes de réservation les locations sans licence.
Voici la situation en octobre 2026.
Tourisme : la demande
Le chiffre des arrivées 2025 a été publié le 2 février 2026. En remontant à partir de son taux de croissance, on obtient environ 6,33 millions d’arrivées en 2024 : Bali a donc gagné quelque 615 000 visiteurs étrangers en un an.
Le seul mois de décembre 2025 a apporté 572 668 arrivées étrangères, et les Indonésiens ont effectué 26 615 306 voyages intérieurs vers Bali sur l’ensemble de l’année. Les dix premiers marchés étrangers en 2025 étaient les suivants :
| Pays | Arrivées en 2025 |
|---|---|
| Australie | 1,63 million (23,44 % du total) |
| Inde | environ 569 260 |
| Chine | environ 537 380 |
| Corée du Sud | 346 680 |
| Royaume-Uni | 317 520 |
| France | 279 120 |
| États-Unis | 274 610 |
| Malaisie | environ 251 160 |
| Singapour | 211 330 |
| Japon | 208 620 |
Pour un acheteur, la répartition compte autant que le total. L’Australie fournit près d’un quart des visiteurs étrangers, et les neuf marchés suivants viennent d’Asie, d’Europe et d’Amérique du Nord. Ces chiffres ne disent pas combien de ces visiteurs séjournent dans des villas privées plutôt qu’à l’hôtel, ni ce qu’ils paient.
L’Australie, le Royaume-Uni et les États-Unis ont représenté ensemble environ 2,2 millions d’arrivées en 2025, près d’un tiers du total. C’est un repère utile pour qui se demande qui loue des villas à Bali, mais il s’agit d’un décompte de visiteurs, pas de clients de villas.
L’aéroport
De janvier à novembre 2025, Ngurah Rai a accueilli 22 118 214 passagers, 1 % de plus qu’un an plus tôt : environ 13,47 millions de passagers internationaux et 8,14 millions de passagers intérieurs. De janvier à septembre, l’aéroport avait traité environ 18,23 millions de passagers, en hausse de 1 % là aussi, et le trafic international avait progressé de 9 %, à 11,53 millions. Le trafic total a peu augmenté, et l’international a crû plus vite que l’ensemble.
L’aéroport se trouve à Tuban, juste au nord de Jimbaran. Un aéroport dans le nord de Bali est évoqué depuis des années, mais en octobre 2025 aucun site officiel n’avait été désigné et le projet en était encore au stade des études et du cadre juridique. Aucun chantier de nouvel aéroport n’a commencé.
Le contexte indonésien et 2026 à ce jour
L’Indonésie dans son ensemble a reçu 13,90 millions d’arrivées étrangères en 2024, 15,39 millions en 2025 et 10,58 millions de janvier à août 2026. Les arrivées directes à Bali en 2025 représentaient environ 45 % de ce total national, ce qui explique que les chiffres de l’île fassent bouger ceux du pays.
Pour Bali même, l’année 2025 reste le dernier chiffre complet. Tout taux de croissance 2026 qu’on vous cite pour Bali est donc à prendre avec prudence.
L’offre : ce que la réglementation fait aux nouvelles villas
Les plus grands changements de l’offre à Bali en 2025 et 2026 sont venus de la réglementation.
- Un moratoire du gouvernement central a fermé pour deux ans, à partir d’octobre 2024, les nouvelles demandes pour des hôtels et des villas à Denpasar, Badung, Gianyar, Tabanan et Nusa Penida. En janvier 2025, le gouverneur a estimé qu’il fallait un contrôle plus strict plutôt qu’un moratoire.
- En septembre 2025, après des inondations meurtrières, le gouverneur a annoncé l’arrêt des nouveaux projets commerciaux sur les terres productives et dans les zones de captage d’eau.
- Le Perda 4/2026, signé le 24 février 2026, encadre la conversion des terres agricoles productives et interdit la détention de terrains par prête-nom, avec des sanctions qui atteignent aussi les intermédiaires.
Côté location, le ministère du Tourisme a recensé en juin 2026 plus de 1 600 annonces d’hébergements sans licence sur les agences de voyage en ligne, à l’échelle nationale. Sur les quelque 1 367 annonces de la liste définitive de retrait, 259 avaient été supprimées au 1er août 2026, 397 avaient obtenu un permis, 195 étaient introuvables et 515 étaient encore en cours de traitement. Une liaison de vérification par API avec neuf plateformes est prévue pour le 1er juin 2027.
Le gouvernement a affirmé qu’il n’interdisait pas Airbnb, et le vice-ministre du Tourisme a présenté l’objectif comme la mise en conformité des propriétaires plutôt que leur simple retrait des plateformes, grâce à un programme de régularisation des villas mené avec la province de Bali depuis 2025. Pour le marché, cela annonce un parc locatif peu à peu intégré au système de licences, et non un parc que l’on ferme.
Dans l’ensemble, la direction est nette : construire sur des terres agricoles devient plus difficile, les montages par prête-nom exposent à de nouvelles sanctions, et les locations sans licence sont poussées soit vers la licence, soit hors des plateformes. Nos articles sur le zonage et sur les règles de location reprennent chacun de ces points.
Prix, occupation et rendements : ce qui manque
Les villas de Bali n’ont ni indice officiel des prix, ni série officielle d’occupation ou de rendement. Les chiffres qui circulent viennent des promoteurs et des agences, et ce ne sont pas des données de marché. Les taux d’occupation hôteliers décrivent les hôtels, pas les villas privées.
Deux chiffres existent bel et bien, et ils sont souvent mal compris. Les prix minimaux imposés aux acheteurs étrangers d’un bien titré à Bali, 5 milliards IDR pour une maison individuelle et 2 milliards IDR pour un appartement, sont des planchers légaux fixés par arrêté ministériel, pas des prix de marché. Quant aux chiffres du Golden Visa, 1 274 visas délivrés à l’échelle nationale et environ 52 100 milliards IDR investis au 18 mai 2026, surtout par des entreprises, ils mesurent le recours au visa d’investissement dans toute l’Indonésie, pas la demande immobilière à Bali.
Les prix eux-mêmes sont généralement présentés aux acheteurs étrangers en dollars américains, alors que Bank Indonesia exige que les prix en Indonésie soient exprimés en roupies. Une comparaison de prix en dollars dans le temps intègre aussi le taux de change, raison de plus pour se méfier de tout chiffre de « hausse des prix » qu’on vous présente.
Quand une brochure vous annonce un rendement à Bali, demandez donc d’où il vient. Si c’est une projection du promoteur lui-même, prenez-le pour ce qu’il est.
Infrastructures : ce qui existe et ce qui reste sur le papier
Bali compte une seule autoroute à péage en service : la Bali Mandara, longue de 12,7 km et en grande partie construite au-dessus de la mer, qui relie l’aéroport, Nusa Dua et Benoa depuis le 23 septembre 2013.
Le reste n’existe qu’en projet. L’autoroute à péage Gilimanuk-Mengwi, prévue à travers l’ouest de Bali, n’a pas été construite. En 2026, le gouvernement la restructurait en partenariat public-privé avec une section à péage plus courte, en visant un appel d’offres auprès des investisseurs fin 2026 et une mise en service en 2031, après que l’investisseur précédent n’a pas satisfait aux exigences financières. Un projet de rail urbain a connu sa cérémonie de première pierre en septembre 2024, mais il s’est enlisé face aux réserves des investisseurs et aux doutes sur sa faisabilité, et en janvier 2026 la société régionale qui en était chargée cherchait toujours un investisseur. Aucun rail urbain n’est en construction à Bali.
Un projet récent a bien vu le jour : la Zone économique spéciale de Sanur, dédiée à la santé et au tourisme, et le Bali International Hospital ont été inaugurés le 25 juin 2025. Notre guide des quartiers explique ce que cela change pour Sanur.
Comment lire les chiffres qu’on vous présente
- Demandez qui a produit chaque chiffre qu’on vous montre. Les comptages de visiteurs et de passagers aériens sont officiels ; les chiffres de prix, d’occupation et de rendement viennent le plus souvent du vendeur.
- Attendez de toute affirmation sur la réglementation qu’elle cite le texte sur lequel elle repose.
- Ne confondez pas les planchers de 5 milliards et de 2 milliards IDR avec des prix de marché.
- Relativisez les projets de transport qui ne sont pas en construction.
- Tenez compte de l’orientation réglementaire. Les règles sur l’offre se sont durcies en 2025 et 2026, et le contrôle des licences a une échéance en 2027.
- Prenez la taxe touristique pour ce qu’elle est, un petit coût pour les voyageurs : les touristes étrangers paient 150 000 IDR par visite depuis le 14 février 2024, et aucune hausse n’avait été adoptée en octobre 2026.
Le volet juridique d’un achat est traité dans ce que les étrangers peuvent posséder à Bali, et les pièges courants dans les risques que rencontrent les acheteurs à Bali. Vous pouvez parcourir nos biens à Bali, et notre page Indonésie explique notre façon de travailler.
