Quanto costa davvero comprare e possedere una villa a Bali: BPHTB, IVA, notaio, PBB e imposte sugli affitti
In un acquisto a Bali con titolo registrato, come un Hak Pakai o un appartamento in proprietà condominiale, l'acquirente paga l'imposta di acquisto (BPHTB) fino al 5% e l'IVA se il venditore è uno sviluppatore registrato ai fini IVA (un'aliquota effettiva dell'11% per la maggior parte delle nuove abitazioni nel 2026), e in più l'onorario del pubblico ufficiale per gli atti fondiari, che la legge limita all'1% del valore della transazione. Il venditore paga un'imposta definitiva sul reddito del 2.5%. Una volta proprietario, l'imposta annuale su terreni ed edifici (PBB) arriva fino allo 0.5% del valore catastale, e i redditi da locazione hanno una propria imposta, più un'imposta regionale fino al 10% sui servizi ricettivi.
Due avvertenze valgono per tutto. La prima: BPHTB e PBB sono imposte regionali. La legge nazionale fissa i massimali e le franchigie minime, e ogni reggenza (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) stabilisce le proprie cifre, quindi le aliquote che seguono sono valori «fino a». La seconda: a Bali la maggior parte degli acquirenti stranieri sceglie il leasehold, e diverse questioni sul leasehold sono ancora aperte. Le segnaliamo dove si applicano.
Tutto ciò che segue riflette le regole in vigore a metà 2026. È una mappa per il budget, non una consulenza fiscale.
All'acquisto: l'imposta di acquisto a carico dell'acquirente (BPHTB)
La BPHTB è pagata da chi acquisisce l'immobile, fino al 5% del maggiore tra il valore della transazione e il valore catastale stabilito dallo Stato (NJOP), dopo aver dedotto una franchigia esente. In base alla legge del 2022 sulla finanza regionale (UU 1/2022, nota come HKPD), questa franchigia è di almeno 80 milioni di IDR per un acquisto ordinario e di 300 milioni di IDR per una successione o una donazione in famiglia. Le regioni possono fissarla più alta, e si applica al primo acquisto in quella regione.
L'imposta si applica all'acquisizione di Hak Milik, HGB, Hak Pakai, titolo condominiale (HMSRS) e HPL, che avvenga per vendita, donazione, successione o concessione di un nuovo diritto. La locazione (Hak Sewa) non compare in quell'elenco, ma nessuna norma la esclude espressamente dalla BPHTB. Non lo consideri una regola, e diffidi del venditore di un leasehold che lo presenta come tale.
Per dare un'idea dell'ordine di grandezza all'aliquota massima: su una casa con terreno alla soglia minima di Bali per gli acquirenti stranieri, 5 miliardi di IDR, ipotizzando che il valore della transazione superi l'NJOP e che la franchigia sia il minimo nazionale, l'imposta sarebbe il 5% di 4.92 miliardi di IDR, cioè 246 milioni di IDR. È un calcolo sul massimale, non un preventivo. La cifra reale dipende dall'aliquota e dalla franchigia della Sua reggenza.
IVA sulle nuove costruzioni e l'incentivo del 2026
Dal 1 gennaio 2025 l'aliquota IVA nominale in Indonesia è del 12%, ma per tutto ciò che non è un bene di lusso si applica su una base imponibile pari agli 11/12 del prezzo, quindi l'aliquota effettiva è dell'11% (PMK 131/2024). Il 12% pieno vale solo per i beni soggetti all'imposta sulle vendite di beni di lusso, tra cui le abitazioni con un prezzo di 30 miliardi di IDR o più. Case e appartamenti da 30 miliardi di IDR in su sono inoltre soggetti a un'imposta sulle vendite di beni di lusso (PPnBM) del 20%, una soglia in vigore dal 2019. Un'imposta sul reddito separata dell'1% si applica alle abitazioni «molto lussuose» oltre una certa superficie: chieda al Suo consulente se una casa grande vi rientra.
L'IVA è addebitata dai venditori registrati ai fini IVA, cioè in pratica dagli sviluppatori. Una rivendita tra due privati di norma non è soggetta a IVA.
L'incentivo IVA a carico dello Stato (PPN DTP)
Per il 2026, con il PMK 90/2025 lo Stato si fa carico del 100% dell'IVA sui primi 2 miliardi di IDR del prezzo di una casa con terreno o di un appartamento nuovi e pronti da abitare, con un prezzo non superiore a 5 miliardi di IDR e ceduti per la prima volta dallo sviluppatore. L'atto di vendita o un PPJB interamente pagato, e la consegna, devono cadere entrambi tra il 1 gennaio e il 31 dicembre 2026, e l'incentivo è limitato a un'unità per persona. I cittadini stranieri con un codice fiscale indonesiano (NPWP) che rispettano le regole sulla proprietà straniera erano ammessi con la versione 2025 della norma e restano ammessi con il PMK 90/2025.
A Bali la sovrapposizione è limitata. Il prezzo minimo per uno straniero per una casa con terreno è di 5 miliardi di IDR, pari al tetto dell'incentivo, quindi una casa rientra solo esattamente a quel prezzo. Gli appartamenti, con una soglia di 2 miliardi di IDR, possono rientrare. Le ville in leasehold non sono la prima cessione di una casa con titolo, quindi per un leasehold non metta l'incentivo nel budget. Il 14 ottobre 2025 il ministro delle Finanze ha annunciato che l'incentivo sarebbe durato fino alla fine del 2027. Consideri il 2027 come annunciato, non in vigore, finché non sarà emanato il regolamento attuativo.
Onorari del notaio e del PPAT
L'onorario del pubblico ufficiale per gli atti fondiari, testimoni compresi, non può superare l'1% del valore della transazione indicato nell'atto (PP 24/2016, art. 32, comma 1), con tetti più bassi per le fasce più alte, per esempio lo 0.75% per la parte tra 500 milioni e 1 miliardo di IDR. I servizi separati, come le verifiche sul certificato e la registrazione, sono fatturati a parte.
Gli onorari notarili per gli atti di locazione e i PPJB non hanno una tariffa fissa. Si negoziano, quindi prima di dare l'incarico al notaio chieda un preventivo scritto che elenchi ogni servizio.
L'imposta sul reddito del venditore e che cosa succede quando rivende
Chi vende terreni o edifici paga un'imposta definitiva sul reddito (PPh) del 2.5% sul maggiore tra il valore lordo di trasferimento e il valore catastale, in base al PP 34/2016. Il PPAT può firmare l'atto solo dopo il pagamento di questa imposta e della BPHTB dell'acquirente. Come acquirente, questo La tutela: un trasferimento svolto correttamente non può concludersi se il venditore non ha pagato l'imposta.
Quando in seguito sarà Lei a vendere un titolo registrato, i ruoli si invertono: Lei paga il 2.5%, il Suo acquirente paga la BPHTB, e l'IVA si applica solo se il venditore è un'impresa registrata ai fini IVA.
La vendita di un leasehold è meno chiara. Non è stabilito come sia tassata la cessione di una locazione, né se il 2.5% del PP 34/2016 vi si applichi. Chieda a un consulente fiscale prima di comprare, perché la risposta condiziona la Sua uscita dall'investimento.
Il costo annuale del possesso: la PBB
L'imposta su terreni ed edifici (PBB-P2) è un'imposta regionale applicata fino allo 0.5% del valore catastale (NJOP), dopo una quota esente di NJOP di almeno 10 milioni di IDR, in base alla UU 1/2022. L'avviso annuale si chiama SPPT PBB, e verificare che gli avvisi passati siano stati pagati fa parte della due diligence su qualsiasi lotto.
In una locazione, chi paghi la PBB lo decide il contratto, senza una regola di legge a cui rifarsi, quindi si assicuri che l'atto lo indichi.
Gli altri costi di gestione, come manutenzione, amministrazione o assicurazione, dipendono dall'immobile e dall'operatore.
Imposte sui redditi da locazione
Per i locatori residenti, persone fisiche o società, i canoni di terreni ed edifici sono tassati con un'aliquota definitiva del 10% sul canone lordo in base al PP 34/2017, e società, stabili organizzazioni e sostituti d'imposta designati devono applicare la ritenuta.
Per una persona fisica non residente senza stabile organizzazione in Indonesia, i canoni di una villa ricadono nell'articolo 26, che prevede una ritenuta del 20% sul lordo anziché l'aliquota definitiva del 10%. Le convenzioni possono ridurre in generale la ritenuta dell'articolo 26, ma il loro articolo sugli immobili lascia in vigore per i canoni l'aliquota interna indonesiana. Metta in conto il 20% del lordo a meno che il Suo consulente fiscale non confermi diversamente.
L'affitto breve di una villa gestito come attività d'impresa è una categoria diversa: redditi da attività ricettiva, di norma percepiti tramite un operatore autorizzato o una PT PMA, non canoni passivi. Oltre all'imposta sul reddito, sui pagamenti per ville, homestay, guest house e abitazioni private usate come hotel si applica un'imposta regionale sui servizi ricettivi (PBJT) fino al 10%, riscossa dagli operatori dell'affitto. Il nostro articolo su affittare una villa a Bali in regola tratta le licenze.
Tutti i costi in una tabella, e la valuta in cui si pagano
| Costo | Chi paga | Aliquota (nel 2026) | Si applica a |
|---|---|---|---|
| Imposta di acquisto BPHTB | Acquirente | Fino al 5% del maggiore tra prezzo e NJOP, meno almeno 80 milioni di IDR | Diritti registrati (Hak Pakai, HGB, condominio); locazioni non in elenco, posizione non definita |
| IVA su una nuova costruzione | Acquirente, addebitata dallo sviluppatore | 11% effettivo; 12% per abitazioni da 30 miliardi di IDR o più | Vendite da parte di venditori registrati ai fini IVA |
| Imposta sul lusso PPnBM | Applicata sulla vendita | 20% | Abitazioni da 30 miliardi di IDR o più |
| Incentivo PPN DTP (2026) | Lo Stato si fa carico dell'IVA | 100% dell'IVA sui primi 2 miliardi di IDR | Abitazioni nuove e pronte fino a 5 miliardi di IDR con titolo |
| Onorario del PPAT | Da concordare per iscritto | Fino all'1% del valore dell'atto, meno sulle fasce più alte | Atti di vendita e di donazione |
| Onorario notarile per locazione o PPJB | Da concordare per iscritto | Nessuna tariffa fissa; negoziato | Atti di locazione, PPJB |
| Imposta definitiva sul reddito del venditore | Venditore | 2.5% del maggiore tra prezzo e NJOP | Trasferimenti di terreni ed edifici; cessioni di locazioni non definite |
| Imposta su terreni ed edifici PBB | Proprietario, o secondo la locazione | Fino allo 0.5% annuo dell'NJOP | Tutti i terreni e gli edifici |
| Imposta sui redditi da locazione, residenti | Locatore | 10% definitivo sul canone lordo | Locazione di terreni ed edifici |
| Imposta sui redditi da locazione, non residenti | Locatore, tramite ritenuta | 20% del lordo (da confermare con un consulente) | Non residenti senza stabile organizzazione |
| Imposta ricettiva PBJT | Applicata sui pagamenti per l'alloggio, riscossa dall'operatore | Fino al 10% | Ville e abitazioni affittate come strutture ricettive |
Pagare in rupie
Il regolamento di Bank Indonesia PBI 17/3/PBI/2015 impone la rupia per le transazioni in contanti e non in contanti in Indonesia e obbliga le imprese a indicare i prezzi solo in rupie, con eccezioni come il commercio internazionale e i depositi bancari in valuta estera. Per le violazioni nei pagamenti non in contanti, le sanzioni comprendono una multa dell'1% del valore della transazione, fino a un massimo di 1 miliardo di IDR. Le ville di Bali rivolte agli acquirenti stranieri vengono spesso proposte in dollari statunitensi, ma il prezzo nel Suo contratto, e la base su cui si calcolano le imposte indicate sopra, dovrebbero essere in rupie. Le oscillazioni del cambio tra prenotazione e completamento sono un rischio che deve mettere in conto Lei.
Che cosa verificare prima di fare il budget
- Quale diritto sta acquistando, perché la BPHTB, l'incentivo IVA e il tetto dell'1% per il PPAT riguardano i titoli registrati, e per molti di questi punti la posizione del leasehold non è definita.
- Aliquota e franchigia BPHTB della reggenza e NJOP del lotto, da chiedere al notaio.
- Se lo sviluppatore è registrato ai fini IVA, se il prezzo include l'IVA e se l'unità rientra davvero nell'incentivo del 2026.
- Un preventivo scritto del notaio o del PPAT che elenchi ogni servizio.
- Chi paga la PBB secondo la Sua locazione, e la prova che gli avvisi PBB passati sono stati pagati.
- La Sua residenza ai fini fiscali, e il parere di un consulente sulla questione 10% o 20% prima di contare su qualsiasi reddito da locazione.
- Come sarebbe tassata una futura vendita della Sua locazione.
Per le strutture alla base di queste imposte, legga che cosa possono possedere gli stranieri a Bali, e per le lacune fiscali specifiche delle locazioni veda la nostra guida al leasehold. Può consultare i nostri immobili a Bali, e la nostra pagina sull'Indonesia spiega come lavoriamo.
