Lo que cuesta de verdad comprar y tener una villa en Bali: BPHTB, IVA, honorarios notariales, PBB e impuesto sobre el alquiler
En una compra en Bali con título inscrito, como un Hak Pakai o un apartamento en propiedad horizontal, el comprador paga el impuesto de adquisición (BPHTB) de hasta el 5% y el IVA si el vendedor es un desarrollador registrado a efectos del IVA (un 11% efectivo para la mayoría de las viviendas nuevas en 2026), y a eso se suman los honorarios del fedatario de escrituras de terrenos, que la ley limita al 1% del valor de la transacción. El vendedor paga un impuesto final sobre la renta del 2.5%. Una vez que es propietario, el impuesto anual sobre terrenos y edificios (PBB) llega hasta el 0.5% del valor catastral, y los ingresos por alquiler tienen su propio impuesto, además de un impuesto regional de hasta el 10% sobre el alojamiento.
Hay dos salvedades que afectan a todo. Primero, el BPHTB y el PBB son impuestos regionales. La ley nacional fija topes y exenciones mínimas, y cada regencia (Badung, Gianyar, Tabanan, Denpasar) fija sus propias cifras, así que los tipos que siguen son cifras «de hasta». Segundo, la mayoría de los compradores extranjeros en Bali optan por un leasehold, y varias cuestiones del leasehold siguen abiertas. Las señalamos donde corresponde.
Todo lo que sigue refleja las normas a mediados de 2026. Es un mapa para hacer el presupuesto, no asesoramiento fiscal.
En la compra: el impuesto de adquisición del comprador (BPHTB)
El BPHTB lo paga quien adquiere el inmueble, a un tipo de hasta el 5% sobre el mayor entre el valor de la transacción y el valor catastral fijado por el gobierno (NJOP), tras deducir una exención. Según la ley de finanzas regionales de 2022 (UU 1/2022, conocida como HKPD), esa exención es de al menos 80 millones de IDR en una adquisición ordinaria y de 300 millones de IDR en una herencia o donación dentro de la familia. Las regiones pueden fijarla más alta, y se aplica a la primera adquisición en esa región.
El impuesto se aplica a las adquisiciones de Hak Milik, HGB, Hak Pakai, títulos de propiedad horizontal (HMSRS) y HPL, ya sea por compraventa, donación, herencia o concesión de un nuevo derecho. El arrendamiento (Hak Sewa) no figura en esa lista, pero tampoco hay nada que lo excluya expresamente del BPHTB. No lo tome como una regla, y desconfíe de quien le venda un leasehold dándolo por hecho.
Para dar una idea de la escala al tipo máximo: en una casa con terreno al precio mínimo para compradores extranjeros en Bali, 5 mil millones de IDR, suponiendo que el valor de la transacción supera el NJOP y que la exención es el mínimo nacional, el impuesto sería el 5% de 4.92 mil millones de IDR, es decir, 246 millones de IDR. Es una cuenta sobre el tope, no un presupuesto. El tipo y la exención de su regencia deciden la cifra real.
El IVA en la obra nueva y el incentivo de 2026
Desde el 1 de enero de 2025, el tipo general del IVA en Indonesia es del 12%, pero para todo salvo los bienes de lujo se aplica sobre una base imponible de 11/12 del precio, así que el tipo efectivo es del 11% (PMK 131/2024). El 12% completo solo se aplica a los bienes sujetos al impuesto sobre ventas de bienes de lujo, que incluye las viviendas de 30 mil millones de IDR o más. Las casas y apartamentos de 30 mil millones de IDR o más soportan además un impuesto sobre ventas de bienes de lujo del 20% (PPnBM), un umbral vigente desde 2019. Un impuesto sobre la renta aparte del 1% se aplica a las viviendas «muy lujosas» que superan un umbral de superficie construida, así que pregunte a su asesor si una casa grande queda afectada.
El IVA lo cobran los vendedores registrados a efectos del IVA, que en la práctica son los desarrolladores. Una reventa entre dos particulares no suele generar IVA.
El incentivo de IVA asumido por el gobierno (PPN DTP)
Para 2026, la PMK 90/2025 establece que el gobierno asuma el 100% del IVA sobre los primeros 2 mil millones de IDR del precio de una casa con terreno o un apartamento a estrenar, listo para habitar, con un precio no superior a 5 mil millones de IDR y entregado por primera vez por el desarrollador. La escritura de compraventa o un PPJB pagado en su totalidad, y la entrega, deben producirse entre el 1 de enero y el 31 de diciembre de 2026, y el incentivo se limita a una unidad por persona. Los extranjeros con número fiscal indonesio (NPWP) que cumplen las normas de propiedad para extranjeros podían acogerse a la versión de 2025 de la norma y siguen pudiendo hacerlo con la PMK 90/2025.
En Bali el margen es estrecho. El precio mínimo de una casa con terreno para un extranjero es de 5 mil millones de IDR, igual que el tope del incentivo, así que una casa solo cumple los requisitos exactamente a ese precio. Los apartamentos, con un mínimo de 2 mil millones de IDR, sí pueden cumplirlos. Las villas en leasehold no son la primera entrega de una casa con título, así que no cuente con el incentivo para un leasehold. El ministro de Finanzas anunció el 14 de octubre de 2025 que el incentivo se prolongaría hasta finales de 2027. Considere lo de 2027 como anunciado, no vigente, hasta que se publique el reglamento de desarrollo.
Honorarios del notario y del PPAT
Los honorarios del fedatario de escrituras de terrenos, testigos incluidos, no pueden superar el 1% del valor de la transacción que figura en la escritura (PP 24/2016, art. 32(1)), con topes más bajos para los tramos superiores, por ejemplo el 0.75% para la parte comprendida entre 500 millones y mil millones de IDR. Los servicios aparte, como la verificación del certificado y la inscripción, se facturan por separado.
Los honorarios notariales de las escrituras de arrendamiento y de los PPJB no tienen un baremo fijo. Se negocian, así que pida un presupuesto por escrito que detalle cada servicio antes de encargar el trabajo al notario.
El impuesto sobre la renta del vendedor y qué ocurre cuando usted revende
El vendedor de terrenos o edificios paga un impuesto final sobre la renta (PPh) del 2.5% sobre el mayor entre el valor bruto de la transmisión y el valor catastral del gobierno, según el PP 34/2016. El PPAT solo puede firmar la escritura cuando se han pagado este impuesto y el BPHTB del comprador. Como comprador, esto le protege: una transmisión bien hecha no puede cerrarse con el impuesto del vendedor sin pagar.
Cuando más adelante venda un título inscrito, los papeles se invierten: usted paga el 2.5%, su comprador paga el BPHTB y el IVA solo se aplica si el vendedor es una empresa registrada a efectos del IVA.
Vender un leasehold es menos claro. Cómo tributa la cesión de un arrendamiento no está resuelto, ni siquiera si se le aplica el 2.5% del PP 34/2016. Consulte a un asesor fiscal antes de comprar, porque la respuesta condiciona su salida.
El coste anual de ser propietario: el PBB
El impuesto sobre terrenos y edificios (PBB-P2) es un impuesto regional que se cobra a un tipo de hasta el 0.5% del valor catastral (NJOP), tras un NJOP exento de al menos 10 millones de IDR, según la UU 1/2022. El recibo anual se llama SPPT PBB, y comprobar que se han pagado los recibos anteriores forma parte de la diligencia debida sobre cualquier parcela.
En un arrendamiento, quién paga el PBB depende del contrato, sin una norma legal a la que recurrir, así que asegúrese de que la escritura lo diga.
Los demás costes corrientes, como el mantenimiento, la gestión o el seguro, dependen del inmueble y del operador.
Impuesto sobre los ingresos por alquiler
Para los arrendadores residentes, personas físicas o sociedades, el alquiler de terrenos y edificios tributa a un tipo final del 10% sobre el alquiler bruto según el PP 34/2017, y las sociedades, los establecimientos permanentes y los pagadores designados deben retenerlo.
Para una persona física no residente sin establecimiento permanente en Indonesia, el alquiler de una villa entra en el artículo 26, que retiene el 20% del bruto en lugar del tipo final del 10%. Los convenios pueden reducir la retención del artículo 26 en general, pero su artículo sobre bienes inmuebles mantiene para el alquiler el tipo nacional de Indonesia. Cuente con el 20% del bruto salvo que su asesor fiscal le confirme otra cosa.
El alquiler de corta duración de villas gestionado como actividad empresarial es otra categoría: ingresos de una actividad de alojamiento, que normalmente se obtienen a través de un operador con licencia o de una PT PMA, no rentas pasivas. Además del impuesto sobre la renta, se aplica un impuesto regional sobre servicios de alojamiento (PBJT) de hasta el 10% a los pagos por villas, alojamientos familiares, casas de huéspedes y viviendas privadas usadas como hoteles, y lo recaudan los operadores del alquiler. Nuestro artículo sobre cómo alquilar una villa en Bali legalmente trata las licencias.
Todos los costes en una tabla, y la moneda en que se pagan
| Coste | Quién paga | Tipo (en 2026) | A qué se aplica |
|---|---|---|---|
| Impuesto de adquisición BPHTB | Comprador | Hasta el 5% del mayor entre el precio y el NJOP, menos al menos 80 millones de IDR | Derechos inscritos (Hak Pakai, HGB, propiedad horizontal); los arrendamientos no figuran en la lista, situación sin resolver |
| IVA en la obra nueva | Comprador, lo cobra el desarrollador | 11% efectivo; 12% para viviendas de 30 mil millones de IDR o más | Ventas de vendedores registrados a efectos del IVA |
| Impuesto de lujo PPnBM | Se cobra en la venta | 20% | Viviendas de 30 mil millones de IDR o más |
| Incentivo PPN DTP (2026) | El gobierno asume el IVA | 100% del IVA sobre los primeros 2 mil millones de IDR | Viviendas nuevas y listas de hasta 5 mil millones de IDR con título |
| Honorarios del PPAT | Acuérdelo por escrito | Hasta el 1% del valor de la escritura, menos en los tramos superiores | Escrituras de compraventa y de donación |
| Honorarios notariales de un arrendamiento o PPJB | Acuérdelo por escrito | Sin baremo fijo; se negocian | Escrituras de arrendamiento, PPJB |
| Impuesto final sobre la renta del vendedor | Vendedor | 2.5% del mayor entre el precio y el NJOP | Transmisiones de terrenos y edificios; cesiones de arrendamientos sin resolver |
| Impuesto sobre terrenos y edificios PBB | Propietario, o según el arrendamiento | Hasta el 0.5% anual del NJOP | Todos los terrenos y edificios |
| Impuesto sobre el alquiler, residente | Arrendador | 10% final sobre el alquiler bruto | Alquiler de terrenos y edificios |
| Impuesto sobre el alquiler, no residente | Arrendador, mediante retención | 20% del bruto (confírmelo con un asesor) | No residentes sin establecimiento permanente |
| Impuesto de alojamiento PBJT | Se cobra sobre los pagos por alojamiento, lo recauda el operador | Hasta el 10% | Villas y viviendas alquiladas como alojamiento |
Pagar en rupias
El reglamento PBI 17/3/PBI/2015 de Bank Indonesia exige la rupia para las transacciones en efectivo y no en efectivo en Indonesia, y obliga a las empresas a expresar sus precios solo en rupias, con excepciones como el comercio internacional y los depósitos bancarios en moneda extranjera. En los incumplimientos en operaciones no realizadas en efectivo, las sanciones incluyen una multa del 1% del valor de la transacción, con un máximo de mil millones de IDR. Las villas de Bali dirigidas a compradores extranjeros se comercializan a menudo en dólares estadounidenses, pero el precio de su contrato, y la base sobre la que se calculan los impuestos anteriores, deben estar en rupias. Las variaciones del tipo de cambio entre la reserva y la finalización son un riesgo suyo que debe prever.
Qué comprobar antes de hacer el presupuesto
- Qué derecho está comprando, porque el BPHTB, el incentivo del IVA y el tope del 1% del PPAT van ligados a los títulos inscritos, y la situación del leasehold en varios de ellos está sin resolver.
- El tipo y la exención del BPHTB de la regencia, y el NJOP de la parcela, a través del notario.
- Si el desarrollador está registrado a efectos del IVA, si el precio incluye el IVA y si la unidad cumple de verdad los requisitos del incentivo de 2026.
- Un presupuesto escrito de honorarios del notario o del PPAT que detalle cada servicio.
- Quién paga el PBB según su arrendamiento, y el justificante de que los recibos anteriores del PBB están pagados.
- Su residencia a efectos fiscales, y la opinión de un asesor sobre la cuestión del 10% o el 20% antes de contar con ningún ingreso por alquiler.
- Cómo tributaría una futura venta de su arrendamiento.
Para las estructuras que hay detrás de estos impuestos, lea qué pueden poseer los extranjeros en Bali, y para las lagunas fiscales propias de los arrendamientos, consulte nuestra guía del leasehold. Puede consultar nuestros inmuebles en Bali, y nuestra página de Indonesia explica cómo trabajamos.
