Su próxima inversión en Tailandia
empieza con una conversación.

De una unidad de condominio, sí: en plena propiedad y a su nombre, siempre que quede hueco en la cuota extranjera del edificio, porque los extranjeros pueden poseer como máximo el 49% de la superficie total de las unidades de un proyecto. De un terreno, no. Una persona extranjera no puede ser propietaria de tierra, así que una villa se compra como edificio sobre terreno arrendado, con un arrendamiento inscrito de hasta 30 años.

Con dinero que llega del extranjero. El precio tiene que entrar en Tailandia en divisa y el banco tailandés que lo recibe lo convierte a bahts. Ese banco emite el formulario Foreign Exchange Transaction (FET) que la Land Office pide antes de inscribir la unidad a nombre de un extranjero. Envíe el dinero desde su propia cuenta, con el proyecto y la unidad en el concepto del pago, y guarde cada FET: los volverá a necesitar cuando venda.

No. La ley tailandesa limita el arrendamiento de tierra a 30 años, y el Tribunal Supremo ha resuelto que las opciones de renovación pactadas de antemano para alargarlo más allá de 30 años son nulas, aunque se hayan pagado por adelantado e inscrito. El primer plazo inscrito, de hasta 30 años, es seguro; lo que venga después es una promesa que un tribunal puede negarse a hacer cumplir. El arrendamiento de 99 años que el Gobierno anunció como propuesta en junio de 2024 no ha llegado a ser ley.

En la Land Office, el día de la transmisión: una tasa de transmisión del 2%, que comprador y vendedor suelen repartirse por acuerdo; un impuesto específico sobre actividades empresariales del 3.3% o un impuesto de timbre del 0.5%, que normalmente paga el vendedor; y la retención del impuesto sobre la renta del vendedor. Quién paga qué se fija en el contrato de compraventa, así que le indicamos el reparto de cada promotora. La tasa reducida del 0.01% es solo para compradores tailandeses. Cada año, un condominio vacacional o de alquiler paga un impuesto sobre terrenos y edificios de alrededor del 0.02% de su valor de tasación.

No sin licencia. Según la Hotel Act, las estancias de pago de menos de un mes cuentan como actividad hotelera, y en 2018 un tribunal multó por eso mismo a propietarios de un condominio de Hua Hin. Muchos edificios prohíben además las estancias de menos de 30 días. Los programas de alquiler que ofrecen estancias por noches de forma legal funcionan a través de un edificio o de un operador con licencia hotelera. Los alquileres de un mes o más quedan fuera de la Hotel Act.

Por sí sola, no. El visado Long-Term Resident puede contar una inversión de al menos US$500,000 en inmuebles tailandeses para su categoría Wealthy Global Citizen, que además exige US$1 millón en activos. Desde octubre de 2025, una unidad de condominio terminada de al menos 3 millones de THB, a su nombre, puede respaldar una prórroga de estancia de un año, renovable, con una certificación del Ministerio de Turismo y Deportes; la vía es nueva y sus normas todavía se están asentando. Thailand Privilege es un visado de membresía de pago, desde 650,000 THB, y no tiene nada que ver con la propiedad.

Son mercados distintos. Bangkok es la ciudad de las líneas del BTS, el distrito financiero y la ribera del río, y concentró casi la mitad de todas las transmisiones de condominios a extranjeros en 2025. Phuket es la isla de las playas y los resorts: alrededor del 83% de las viviendas a la venta allí a principios de 2025 eran condominios, y el alquiler de larga duración que se pedía por un condominio de un dormitorio rondaba de media los 22,500 THB al mes en abril de 2025, según el recuento de C9 Hotelworks.

Nada al comprador. Nuestra comisión la paga la promotora, así que usted paga el mismo precio que si comprara directamente. Las tasas de transmisión y los impuestos van aparte y se los detallamos por completo antes de firmar, y le recomendamos su propio abogado tailandés independiente para la verificación del título y el contrato.