Ser propietario en Tailandia desde el extranjero: impuesto sobre el alquiler, impuesto en la reventa, sucesiones y la norma de 2024 sobre ingresos remitidos
Un propietario extranjero que vive fuera se encuentra con el fisco tailandés en tres momentos. El alquiler que genera la propiedad tributa en Tailandia a los tipos normales del impuesto sobre la renta de las personas físicas, sea o no residente allí. La venta se grava mediante el impuesto sobre la renta que se retiene en la Oficina de Tierras, más el Impuesto Específico sobre Negocios o el impuesto de timbre, y para un no residente esa retención suele ser el impuesto definitivo. El impuesto sobre sucesiones solo se aplica a importes superiores a 100 millones de THB recibidos de una misma persona. A todo esto se suma el pequeño Impuesto anual sobre Terrenos y Edificaciones.
Hay una cuarta cuestión que solo surge si empieza a pasar 180 días o más al año en Tailandia. A partir de ese momento es residente fiscal y, desde 2024, los ingresos extranjeros que entre en el país pueden tributar al llegar. A continuación repasamos cada punto, a octubre de 2026. Nada de esto es asesoramiento fiscal, y las cifras de su caso concreto deben venir de un asesor fiscal tailandés.
Ingresos por alquiler: tributan en Tailandia viva donde viva
El alquiler de una propiedad situada en Tailandia se considera renta obtenida en Tailandia. Tributa allí sea o no residente fiscal el propietario y se pague donde se pague el alquiler. Se grava sobre la renta neta según la escala ordinaria del impuesto sobre la renta de las personas físicas:
- 0% hasta 150,000 THB
- 5% de 150,001 a 300,000
- 10% hasta 500,000
- 15% hasta 750,000
- 20% hasta 1,000,000
- 25% hasta 2,000,000
- 30% hasta 5,000,000
- 35% por encima de 5,000,000
Deducciones
Si la renta se clasifica como arrendamiento, puede deducir un 30% fijo o los gastos reales que pueda justificar. Si en cambio se trata de un servicio, por ejemplo cuando se ofrece limpieza y lavandería y no se entrega la posesión al huésped, solo se pueden deducir los gastos reales. Un «negocio similar a un hotel» también debe darse de alta en el IVA del 7% en cuanto sus ingresos gravables superan 1.8 millones de THB al año, mientras que el simple arrendamiento de inmuebles está exento de IVA.
Retenciones y declaraciones
Cuando el alquiler se paga a una persona física no residente, suele aplicarse una retención del 15%. Cuando una empresa tailandesa paga el alquiler a una persona física residente, el tipo es del 5%. La retención es un crédito a cuenta del impuesto, no un impuesto definitivo. Por los ingresos de alquiler, el propietario presenta una declaración anual (PND 90 o 91), con plazo hasta el 31 de marzo o hasta el 8 de abril si se presenta por vía electrónica, y una declaración semestral (PND 94), con plazo hasta el 30 de septiembre. Antes de todo ello hace falta un número de identificación fiscal tailandés.
Dicho de otro modo, que un inquilino o una empresa tailandesa le descuente el 15% no cierra su expediente. Tiene que presentar la declaración igualmente y, según su renta neta y las deducciones que aplique, el resultado puede salir a pagar o a devolver.
El Impuesto anual sobre Terrenos y Edificaciones
Quien sea propietario el 1 de enero paga el Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones de ese año a la autoridad local. Para segundas residencias y unidades alquiladas, que es donde encaja el típico condominio vacacional o de alquiler en manos extranjeras, el tipo es del 0.02% del valor de tasación oficial hasta 50 millones de THB y sube por tramos hasta el 0.1% por encima de 100 millones de THB. Como cálculo ilustrativo, una unidad tasada en 5 millones de THB paga unos 1,000 THB al año.
Una propiedad explotada comercialmente, por ejemplo como hotel, puede caer en la escala comercial, que empieza en el 0.3%. No está resuelto si un extranjero inscrito en un libro de registro de vivienda amarillo (Tor Ror 13) puede acogerse a la exención por vivienda habitual, así que conviene preguntar a la autoridad local.
Vender: cómo tributa la ganancia
Tailandia no tiene un impuesto específico sobre las plusvalías por la venta de un inmueble por parte de una persona física. La ganancia tributa mediante el impuesto sobre la renta retenido que calcula la Oficina de Tierras el día de la transferencia, más el Impuesto Específico sobre Negocios (SBT) del 3.3% o el impuesto de timbre del 0.5%.
Impuesto sobre negocios o impuesto de timbre
El SBT se aplica cuando una persona física vende antes de cumplirse cinco años desde que adquirió la propiedad. No se aplica tras cinco años de tenencia, ni en la venta de una vivienda habitual en cuyo registro domiciliario figure el nombre del vendedor desde hace al menos un año. En esos casos se aplica en su lugar el impuesto de timbre del 0.5%. En una reventa dentro de los cinco años, el 3.3% se calcula sobre el mayor de dos importes: el precio de venta o el valor de tasación oficial.
Impuesto sobre la renta retenido
Para un vendedor persona física, la retención se calcula a partir del valor de tasación, menos una deducción fija que depende de los años de tenencia (92% tras un año, que baja al 50% tras ocho años o más), dividido entre los años de tenencia (hasta diez), gravado a los tipos del impuesto sobre la renta de las personas físicas y multiplicado de nuevo por los años de tenencia. El total no puede superar el 20% del precio de venta. Con los tramos de 2014, una unidad de 10 millones de THB soportaba entre unos 82,500 y 430,000 THB según el periodo de tenencia; el ejemplo muestra el método, no una cifra actual.
Dé por hecho que la retención se aplica a toda venta realizada por una persona física, sea cual sea el tiempo de tenencia, hasta que la Oficina de Tierras o un asesor fiscal le confirmen lo contrario. Para una persona física no residente, la retención suele ser definitiva. Una persona física residente puede, en cambio, presentar declaración y declarar la ganancia real.
Sacar el dinero del país
Guarde todos los formularios FET y los avisos de abono bancario de su compra, los documentos que prueban que el dinero llegó del extranjero. Los necesitará cuando venda.
Sucesiones y donaciones
La Ley del Impuesto sobre Sucesiones de Tailandia, B.E. 2558, se aplica desde 2016. Los herederos solo pagan por el valor recibido de un mismo causante que supere los 100 millones de THB: un 10% sobre el exceso, o un 5% en el caso de ascendientes y descendientes. Los cónyuges están exentos. Los extranjeros no residentes solo tributan por los bienes situados en Tailandia.
Las donaciones de padres, descendientes o del cónyuge están exentas hasta 20 millones de THB al año, con un 5% sobre el exceso. Además, la donación de un inmueble tailandés por una persona física se trata como una venta a efectos del impuesto sobre la renta, de modo que puede surgir este impuesto aunque no cambie de manos ningún dinero.
Quién puede heredar qué
El impuesto es solo la mitad de la cuestión. Una unidad de condominio solo puede pasar a un heredero extranjero si este reúne personalmente los requisitos y la inscripción mantiene el edificio dentro de su cupo extranjero del 49%. El heredero que no cumpla los requisitos, o cuya inscripción haría superar el cupo al edificio, debe notificarlo a las autoridades y desprenderse de la unidad en el plazo de un año. Esa pauta data de 2013, así que confírmela con un abogado cuando redacte su testamento.
En el caso del arrendamiento de una villa, la sentencia n.º 11058/2559 del Tribunal Supremo estableció que un arrendamiento a plazo fijo no termina automáticamente con la muerte del arrendatario y puede pasar a sus herederos, sobre todo si la renta se pagó por adelantado o se permitía el subarriendo; un arrendamiento redactado por la vida del arrendatario termina con su muerte. El contrato tiene que redactarse teniendo esto en cuenta.
La norma de 2024 sobre ingresos extranjeros remitidos
Esto solo le afecta si pasa a ser residente fiscal en Tailandia, lo que ocurre cuando permanece en el país 180 días o más en un año natural. Desde el 1 de enero de 2024, en virtud de las Órdenes del Departamento de Ingresos Paw. 161/2566 y 162/2566, los ingresos de fuente extranjera obtenidos a partir de esa fecha por una persona que era residente en el año en que los obtuvo tributan cuando entran en Tailandia, ese año o cualquier año posterior. Los ingresos obtenidos antes de 2024 quedan excluidos si puede documentarlos.
En 2025 el Departamento de Ingresos anunció una propuesta de exención para los ingresos extranjeros remitidos en el año en que se obtienen o en el siguiente. A 19 de octubre de 2026 no es ley.
Los titulares del visado LTR en las categorías Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner y Work-from-Thailand están exentos por los ingresos extranjeros remitidos. Para todos los demás, la cuestión es cómo encaja una compra inmobiliaria con la norma. El dinero que se trae a Tailandia para comprar un condominio es una transferencia de capital, no un ingreso en sí. Pero si un comprador residente en Tailandia financia la compra con ingresos extranjeros obtenidos desde 2024, ese dinero puede tributar al remitirse. No existe una norma específica para las compras de inmuebles. Si va a pasar 180 días o más al año en Tailandia, pida asesoramiento fiscal antes de enviar el dinero de la compra, no después.
Los impuestos de un vistazo
| Hecho | Impuesto | Tipo o umbral | Notas para un propietario no residente |
|---|---|---|---|
| Alquilar la propiedad | Impuesto sobre la renta de las personas físicas sobre el alquiler neto | Progresivo del 0% al 35% | Deducción fija del 30% o gastos reales; suele aplicarse una retención del 15%; presentar PND 90/91 y PND 94 |
| Ser propietario el 1 de enero | Impuesto sobre Terrenos y Edificaciones | 0.02% del valor de tasación hasta 50 millones de THB (segundas residencias) | Escala comercial desde el 0.3% si se explota como un hotel |
| Vender | Impuesto sobre la renta retenido, más SBT del 3.3% o impuesto de timbre del 0.5% | Método progresivo, con un tope del 20% del precio | La retención suele ser definitiva; SBT si se vende antes de 5 años |
| Fallecer | Impuesto sobre sucesiones a cargo de los herederos | 10% (5% para ascendientes y descendientes) por encima de 100 millones de THB | Cónyuges exentos; para los no residentes, solo los bienes situados en Tailandia |
| Donar | Impuesto sobre donaciones; impuesto sobre la renta como si se vendiera | Donaciones familiares exentas hasta 20 millones de THB al año, 5% por encima | La donación de un inmueble se trata como una venta a efectos del impuesto sobre la renta |
| Pasar a ser residente | Impuesto sobre los ingresos extranjeros remitidos | Tipos ordinarios | Ingresos obtenidos desde 2024; la propuesta de exención no es ley |
Qué comprobar antes de comprar
- Si va a alquilar la propiedad, y si la fórmula es un arrendamiento o un servicio, lo que determina sus deducciones y posiblemente el IVA.
- Que puede obtener un número de identificación fiscal tailandés y contar con alguien que presente las declaraciones anual y semestral.
- Cuánto tiempo piensa conservarla: una venta antes de cinco años suele conllevar el SBT del 3.3%.
- Un lugar seguro para cada formulario FET y cada aviso bancario.
- Un testamento que tenga en cuenta las normas sobre el cupo extranjero y los requisitos para un condominio, o un arrendamiento redactado para pasar a los herederos.
- Cuántos días al año prevé pasar en Tailandia y de dónde procede el dinero de la compra.
Los costes de la compra están en nuestra guía de impuestos y gastos inmobiliarios en Tailandia, las normas de alquiler en nuestra guía sobre la Ley de Hoteles y el visado LTR en nuestra guía de visados. Los proyectos figuran en nuestra página de propiedades en Tailandia.
