住在海外的外国业主会在三个环节遇到泰国税收。房产的租金收入，无论您是否为泰国居民，都要按普通个人所得税税率在泰国纳税。出售房产时，在土地局预扣所得税，另缴特定营业税（Specific Business Tax）或印花税；对非居民而言，预扣的税款通常就是最终税款。遗产税只对从同一人处继承、超过 1 亿 THB 的部分征收。除此之外，每年还有一笔数额不大的土地与建筑物税。
第四个问题只有在您开始每年在泰国停留 180 天或以上时才会出现。从那时起您就是泰国税务居民，而自 2024 年起，您带入泰国的境外收入在汇入时可能需要纳税。以下按 2026 年 10 月的情况逐项说明。本文不构成税务建议，您个人情况的具体数字应由泰国税务顾问提供。
租金收入：无论住在哪里，都在泰国纳税
泰国房产的租金属于在泰国取得的收入。无论业主是否为税务居民，也无论租金在哪里支付，都要在泰国纳税。税基为净收入，适用普通个人所得税累进税率：
- 0%：至 150,000 THB
- 5%：150,001 至 300,000
- 10%：至 500,000
- 15%：至 750,000
- 20%：至 1,000,000
- 25%：至 2,000,000
- 30%：至 5,000,000
- 35%：5,000,000 以上
扣除项
归类为租赁的收入，可以选择按 30% 标准扣除，或按有凭证的实际费用扣除。如果安排属于服务性质，例如提供清洁和洗衣服务、且不把房屋的占有权交给客人，则只能扣除实际费用。“类似酒店的经营”在年应税收入超过 180 万 THB 后，还必须登记缴纳 7% 的增值税（VAT），而单纯的不动产租赁免征增值税。
预扣税与申报
向非居民个人支付租金时，通常适用 15% 的预扣税；泰国公司向居民个人支付租金时，税率为 5%。预扣税可以抵减应纳税额，但不是最终税款。业主需要就租金收入提交年度申报表（PND 90 或 91），截止日期为 3 月 31 日，电子申报为 4 月 8 日；还要提交年中申报表（PND 94），截止日期为 9 月 30 日。办理这些之前，需要先取得泰国税号。
换句话说，租客或泰国公司扣了 15%，并不代表您的纳税义务就此了结。您仍然需要申报；根据您的净收入和申报的扣除项，结果可能是补税，也可能是退税。
每年的土地与建筑物税
1 月 1 日当天的业主须向地方政府缴纳当年的土地与建筑物税。第二套住房和出租单元（外国人持有的度假或出租公寓通常属于这一类）的税率，在官方评估价 5,000 万 THB 以内为 0.02%，之后分档上升，1 亿 THB 以上为 0.1%。举例来算，评估价 500 万 THB 的单元每年约缴 1,000 THB。
以商业方式经营的房产，例如当作酒店经营，可能适用商业税率表，起始税率为 0.3%。登记在黄色户籍册（Tor Ror 13）上的外国人能否申请主要住所豁免，目前尚无定论，请向地方政府咨询。
出售：收益如何征税
泰国对个人出售房产不单独征收资本利得税。收益通过过户当天在土地局计算的预扣所得税来征税，另缴 3.3% 的特定营业税或 0.5% 的印花税。
特定营业税还是印花税
个人在取得房产后五年内出售，须缴纳特定营业税（SBT）。持有满五年后出售，或出售主要住所且卖方名字已登记在户籍册上至少一年的，不缴 SBT，改缴 0.5% 的印花税。五年内转售的，3.3% 按售价与官方评估价两者中较高者计算。
预扣所得税
个人卖方的预扣税这样计算：以评估价为基数，减去按持有年限确定的标准扣除（持有一年扣除 92%，持有八年或以上降至 50%），除以持有年数（最多按十年计），按个人所得税税率计税，再乘回持有年数。总额不得超过售价的 20%。按 2014 年的税率档，一套 1,000 万 THB 的单元视持有期长短，预扣税约为 82,500 至 430,000 THB；这个例子只用来说明计算方法，并非现行数字。
在土地局或税务顾问给出不同答复之前，应假定个人的每一笔出售都要缴纳预扣税，无论持有多久。对非居民个人而言，预扣税通常就是最终税款；居民个人则可以改为申报，按实际收益纳税。
把钱汇出泰国
请保存购房时的每一份 FET 表格和银行入账通知，它们证明资金是从境外汇入的。出售时会用到这些文件。
遗产与赠与
泰国《佛历 2558 年遗产税法》自 2016 年起施行。继承人只需就从同一位逝者处继承、超过 1 亿 THB 的部分纳税：超出部分税率为 10%，直系尊亲属和卑亲属为 5%。配偶免税。非居民外国人只就位于泰国境内的财产纳税。
来自父母、子孙或配偶的赠与，每年 2,000 万 THB 以内免税，超出部分征收 5%。个人赠与泰国不动产，在所得税上也视同出售，因此即使没有任何资金往来，也可能产生所得税。
谁可以继承什么
税收只是问题的一半。公寓单元要由外国继承人继承，前提是继承人本人符合资格，而且登记后整栋楼仍在 49% 的外国人配额之内。不符合资格的继承人，或其登记会使整栋楼超出配额的，必须通知主管部门，并在一年内处置该单元。这项指引出自 2013 年，立遗嘱时请找律师确认。
至于别墅租约，最高法院第 11058/2559 号判决认定，定期租约不因承租人死亡而自动终止，可以由继承人承继，尤其是在租金已预付或允许转租的情况下；以承租人终身为期的租约，则在其死亡时终止。起草租约时必须考虑到这一点。
2024 年境外收入汇入规则
这项规则只在您成为泰国税务居民时适用，即一个日历年内在泰国停留 180 天或以上。自 2024 年 1 月 1 日起，根据税务厅 Paw. 161/2566 号和 162/2566 号令，个人自该日起取得的境外收入，只要取得当年是泰国居民，无论在当年还是之后任何一年汇入泰国，都要纳税。2024 年以前取得的收入，如能提供凭证，则不在此列。
2025 年，税务厅公布了一项豁免提案：在取得当年或次年汇入的境外收入可以免税。截至 2026 年 10 月 19 日，该提案尚未成为法律。
持有 Wealthy Global Citizen、Wealthy Pensioner 和 Work-from-Thailand 类别 LTR 签证的人，汇入的境外收入免税。对其他人来说，问题在于购房与这项规则如何衔接。为购买公寓而汇入泰国的资金属于资本转移，本身不算收入。但如果泰国居民买家用 2024 年以来取得的境外收入支付房款，这笔钱在汇入时可能需要纳税。目前没有专门针对购房的规定。如果您每年会在泰国停留 180 天或以上，请在汇出购房款之前咨询税务顾问，不要等到事后。
各项税收一览
| 情形 | 税种 | 税率或起征点 | 非居民业主须知 |
|---|---|---|---|
| 出租房产 | 按净租金征收的个人所得税 | 0% 至 35% 累进 | 30% 标准扣除或实际费用；通常适用 15% 预扣税；申报 PND 90/91 和 PND 94 |
| 1 月 1 日持有房产 | 土地与建筑物税 | 评估价 5,000 万 THB 以内 0.02%（第二套住房） | 如按酒店方式经营，适用商业税率表，起始 0.3% |
| 出售 | 预扣所得税，另加 3.3% SBT 或 0.5% 印花税 | 累进计算，上限为售价的 20% | 预扣税通常为最终税款；5 年内出售须缴 SBT |
| 身故 | 继承人缴纳遗产税 | 超过 1 亿 THB 的部分 10%（直系尊亲属和卑亲属 5%） | 配偶免税；非居民仅就泰国境内财产纳税 |
| 赠与 | 赠与税；视同出售缴纳所得税 | 家庭成员间赠与每年 2,000 万 THB 以内免税，超出部分 5% | 不动产赠与在所得税上视同出售 |
| 成为税务居民 | 汇入境外收入的所得税 | 普通税率 | 针对 2024 年起取得的收入；豁免提案尚未成为法律 |
购房前要核实的事项
- 您是否会出租房产，以及安排属于租赁还是服务：这决定了可扣除的项目，也可能涉及增值税。
- 您能否取得泰国税号，并找到人代为提交年度和年中申报表。
- 计划持有多久：五年内出售通常要缴 3.3% 的 SBT。
- 为每一份 FET 表格和银行通知找个稳妥的存放处。
- 一份处理好公寓外国人配额和继承资格规则的遗嘱，或一份写明可由继承人承继的租约。
- 您预计每年在泰国停留多少天，以及购房资金从何而来。
