在泰国购买公寓或别墅，本身并不会给您带来居留权、永久居留权或国籍。房产能做的，是为某些申请提供支持。自 2025 年 10 月起，登记在您本人名下、价值至少 300 万 THB 的已竣工公寓单元，可以用来申请为期一年、可续签的居留延期，但须取得旅游与体育部的认证。在长期居留（LTR）签证中，泰国房产可以在两个类别里计入投资要求。Thailand Privilege 和 Destination Thailand Visa 与房产无关，但买家可以在购房的同时借助它们长期居留。
这些途径都不是自动获得的，其中两条的规则在过去一年里有所调整。下面按 2026 年 10 月的情况逐一说明各条途径、费用，以及购房在其中的作用。任何一项申请，在依赖它之前都应先请泰国移民律师核实。
购房能给您什么，不能给您什么
在泰国，产权和移民是两套独立的制度。拥有一个单元，您得到的是房产证和使用权，但得不到签证。反过来，Thailand Privilege 会员资格也不带来任何房产权利，外国人在 49% 公寓配额和土地方面的常规规定依然适用。两套制度之间的联系很有限：少数几种签证途径接受以房产作为投资证明，而每种途径对房产价值、是否竣工以及持有方式都有各自的条件。
所以决策的先后顺序很重要。如果签证是您计划的一部分，请在预订之前确认要走哪条途径，以及看中的房产是否符合其条件。例如，期房单元在竣工并过户到您名下之前，不能用于公寓途径。
300 万 THB 公寓途径
自 2025 年 10 月起，根据移民局第 237/2568 号和第 238/2568 号令，外国人满足以下三项条件之一，即可获得基于投资的居留延期：
- 拥有一套价值至少 300 万 THB 的已竣工公寓单元，登记在申请人本人名下，且过户日期在 2020 年 10 月 1 日或之后；
- 持有总价值至少 306 万 THB 的已登记长期租约；或
- 以每月 85,000 THB 或以上的租金租房。
能否适用较低的门槛，取决于旅游与体育部出具的认证函，须通过授权的长期居留服务商 Thailand Longstay Service Co., Ltd. 办理。没有这份认证，就适用 1,000 万 THB 的标准投资门槛。
具体安排是：先获得 90 天的居留许可，随后在 Non-Immigrant “B” 投资类别下延期 12 个月，只要条件仍然满足，每年可以续签。期房和在建单元不符合条件。
对这条途径要谨慎。这是一项以试点形式推行的新计划，规则仍在逐步明确；普吉岛的旅游业者也批评其门槛过低。能否使用取决于认证，在指望它之前，应请律师确认当前的实际做法。
长期居留签证（LTR）
LTR 签证由投资促进委员会（Board of Investment）管理，有效期 10 年：先签五年，如仍符合条件可再延五年。持有人只需每年报到一次，不必每 90 天报到，可多次入境，在泰国受雇的持有人还可获得数字工作许可。在泰国领取 10 年多次入境签证时，签证费为每人 50,000 THB。
共分四个类别：
- Wealthy Global Citizen：资产至少 100 万 USD，并以申请人名义在泰国投资至少 500,000 USD，投资形式可以是泰国政府债券、对泰国公司的直接投资或泰国房产。
- Wealthy Pensioner：年满 50 岁，被动收入每年至少 80,000 USD；或每年 40,000 至 80,000 USD，另加在泰国投资 250,000 USD（含房产）。
- Work-from-Thailand Professional：年收入至少 80,000 USD，或 40,000 至 80,000 USD 且拥有硕士学位；雇主须符合规模标准。
- Highly-Skilled Professional：收入至少 80,000 USD，或 40,000 至 80,000 USD 且拥有理工科硕士学位；须在目标产业工作。
所有申请人都需要具备保额至少 50,000 USD 的医疗保险、泰国社会保险，或在银行账户中存有 100,000 USD 满 12 个月。最多可附带四名受抚养人，即配偶和未满 20 岁的子女。
LTR 对买家之所以重要，是因为它是唯一一种可以把购买泰国房产计入投资要求的签证，适用于 Wealthy Global Citizen 类别和 Wealthy Pensioner 类别的补充投资。它还附带税收优惠：根据第 743 号皇家法令，前三个类别的持有人汇入泰国的境外收入免税；Highly-Skilled Professional 类别的持有人，其符合条件的泰国受雇收入按 17% 的单一税率纳税。
Thailand Privilege
Thailand Privilege 的前身是 Thailand Elite，是一种附带长期居留签证的付费会员。它由 Thailand Privilege Card Co., Ltd. 运营，2023 年 10 月重新推出时更名，此前的套餐同时停售。会员共分五个级别，每级都是一次性支付整个会籍期的费用：
- Bronze：650,000 THB，5 年
- Gold：900,000 THB，5 年
- Platinum：1,500,000 THB，10 年
- Diamond：2,500,000 THB，15 年
- Reserve（仅限受邀）：5,000,000 THB，20 年
申请时须先支付 50,000 THB 申请费：申请被拒则退还，获批则抵扣会员费。截至 2026 年 10 月，Bronze 级别仍在销售，但在把它纳入计划之前，请先向运营方确认是否仍可申请。
Thailand Privilege 与房产毫无关系：它不赋予任何产权，也不要求您购买任何东西。如果买家不符合 LTR 的任何类别，又不想依赖新的公寓途径，这是一个完全不依赖房产的付费选择，费用独立于购房款之外。
Destination Thailand Visa
Destination Thailand Visa（DTV）是一种五年多次入境签证，每次入境最长可停留 180 天；每次入境可在移民局办理一次延期，再停留 180 天，费用为 1,900 THB。签证的政府规费为 10,000 THB。
它面向为境外雇主或客户工作的远程工作者和自由职业者，也面向泰拳、泰餐烹饪、医疗和研讨会等“软实力”活动。配偶和未满 20 岁的子女可以作为受抚养人。申请人须用银行对账单证明有至少 500,000 THB 或等值资金，通常要求三个月的对账单。DTV 不允许为泰国雇主或泰国客户工作，也不是工作许可。
自 2026 年 8 月 31 日起，外交部调整了所需的证明文件，其中包括必须提交一份六个月内开具的无犯罪记录证明。申请前请在官方 e-Visa 门户网站上确认最新清单。
四条途径对比
| 途径 | 期限 | 主要费用或门槛 | 房产能否计入？ | 注意事项 |
|---|---|---|---|---|
| 300 万 THB 公寓途径 | 先 90 天，之后每年续签 12 个月延期 | 价值 300 万 THB 以上的已竣工公寓，或 306 万 THB 以上的租约，或每月 85,000 THB 以上的租金 | 可以，须已竣工且在您名下 | 须取得旅游与体育部认证；试点阶段；不等于居留身份 |
| LTR 签证 | 10 年（5 + 5） | 签证费每人 50,000 THB；按类别考核收入或资产 | 可以，限两个类别 | 三个类别享有境外收入免税 |
| Thailand Privilege | 按级别 5 至 20 年 | 650,000 至 5,000,000 THB，另加 50,000 THB 申请费 | 不能 | Bronze 是否仍可申请有待确认 |
| DTV | 5 年，每次入境最长 180 天 | 政府规费 10,000 THB；资金 500,000 THB | 不能 | 不得为泰国雇主或客户工作 |
税务居民身份：180 天规则与汇入资金
长期居留也涉及税务。一个日历年内在泰国停留 180 天或以上，您在该年即为泰国税务居民。自 2024 年 1 月 1 日起，个人自该日起取得的境外收入，只要取得当年是泰国居民，无论在当年还是之后任何一年汇入泰国，都要纳税。2024 年以前取得的收入，如有凭证，则不在此列。
2025 年，税务厅公布了一项豁免提案，对在取得当年或次年汇入的境外收入免税，但截至 2026 年 10 月 19 日仍未成为法律。为购买公寓汇入的资金属于资本转移，本身不算收入；但如果泰国居民买家用 2024 年以来取得的境外收入购房，这笔钱在汇入时可能需要纳税。目前没有专门针对购房的规定，所以如果您预计每年在泰国停留 180 天或以上，请在转账之前咨询税务顾问。对符合条件的人来说，上文提到的 LTR 境外收入免税与此直接相关。
购房前要核实的事项
- 您打算走哪条途径，以及房产在价值、竣工和持有方式上是否符合其条件。
- 如走公寓途径，确认单元将会竣工并登记在您本人名下，并了解如何取得旅游与体育部的认证。
- 如申请 LTR，确认您的购房能否计入 500,000 USD 或 250,000 USD 的投资要求，以及投资促进委员会需要哪些证明。
- 如选择 Thailand Privilege，在官方网站查看最新的级别列表。
- 您预计每年在泰国停留多少天，以及汇入境外收入会带来哪些税务影响。
