태국 부동산 매수자를 위한 비자: Thailand Privilege

태국에서 콘도미니엄이나 빌라를 사는 것만으로는 거주권, 영주권, 시민권이 생기지 않습니다. 부동산이 할 수 있는 일은 특정 신청을 뒷받침하는 것입니다. 2025년 10월부터는 본인 명의로 등기된 300만 THB 이상의 완공 콘도미니엄 세대가 관광체육부 인증을 조건으로 갱신 가능한 1년 체류 연장의 근거가 될 수 있습니다. 장기 거주자(LTR) 비자에서는 두 가지 유형에서 태국 부동산을 투자 요건에 넣을 수 있습니다. Thailand Privilege와 Destination Thailand Visa는 부동산과 관계가 없지만, 매수자가 매입과 함께 이용할 수 있는 장기 체류 수단입니다.

어느 것도 자동으로 주어지지 않으며, 그중 두 가지는 지난 1년 사이 규정이 바뀌었습니다. 아래에서 2026년 10월 기준으로 각 경로의 내용과 비용, 매입과의 관계를 정리합니다. 어떤 신청이든 기대기 전에 태국 출입국 전문 변호사에게 확인해야 합니다.

부동산 매입으로 얻는 것과 얻지 못하는 것

태국에서 소유권과 출입국은 별개의 제도입니다. 세대를 소유하면 소유권 증서와 사용할 권리가 생기지만 비자는 생기지 않습니다. 반대로 Thailand Privilege 회원 자격은 부동산에 대한 어떤 권리도 주지 않으며, 49% 콘도미니엄 쿼터와 토지에 관한 일반적인 외국인 규정도 그대로 적용됩니다. 두 제도를 잇는 고리는 좁습니다. 몇몇 비자 경로가 부동산을 투자 증빙으로 인정하고, 각 경로가 가액, 완공 여부, 보유 방식에 대해 저마다 조건을 둡니다.

그래서 결정의 순서가 중요합니다. 비자가 계획의 일부라면 예약하기 전에 어떤 경로를 이용할지, 보고 있는 부동산이 그 조건을 충족하는지 확인하십시오. 예를 들어 오프플랜 세대는 완공되어 본인에게 소유권이 이전되기 전까지 콘도미니엄 경로의 자격이 없습니다.

300만 THB 콘도미니엄 경로

2025년 10월부터 이민국 명령 237/2568과 238/2568에 따라 외국인은 다음 세 가지 조건 중 하나를 충족하면 투자를 근거로 체류 연장을 받을 수 있습니다.

신청인 본인 명의로 등기되고 2020년 10월 1일 이후에 소유권이 이전된, 300만 THB 이상의 완공 콘도미니엄 세대를 소유하는 경우
총액 306만 THB 이상의 등기된 장기 임차권을 보유하는 경우
월 85,000 THB 이상으로 임차하는 경우

이 낮은 기준선은 공인 장기 체류 대행사인 Thailand Longstay Service Co., Ltd.를 통해 처리되는 관광체육부 인증서가 있어야 적용됩니다. 인증이 없으면 표준 투자 기준인 1,000만 THB가 적용됩니다.

절차는 먼저 90일 체류 허가를 받고, 이어서 Non-Immigrant ‘B’ 투자 유형으로 12개월 연장을 받는 방식이며, 조건을 계속 충족하는 동안 매년 갱신할 수 있습니다. 오프플랜 세대와 공사 중인 세대는 자격이 없습니다.

이 경로는 신중하게 다루십시오. 시범 사업으로 운영되는 새 제도이고 규정도 아직 다듬어지는 중이며, 푸껫의 관광업계는 기준선이 낮다고 비판했습니다. 인증을 조건으로 이용할 수 있으므로, 이 경로를 믿고 계획하기 전에 변호사에게 현재 실무를 확인받아야 합니다.

장기 거주자(LTR) 비자

투자청(Board of Investment)이 운영하는 LTR 비자는 10년 비자로, 5년을 받은 뒤 자격이 유지되면 5년을 더 연장합니다. 90일 보고 대신 연 1회 보고를 하고, 여러 번 재입국할 수 있으며, 태국에서 고용된 사람에게는 디지털 취업 허가가 함께 나옵니다. 비자 수수료는 태국에서 납부하면 10년 복수 입국 비자 기준 1인당 50,000 THB입니다.

유형은 네 가지입니다.

Wealthy Global Citizen: 자산 100만 USD 이상, 그리고 신청인 명의로 태국 국채, 태국 기업 직접 투자 또는 태국 부동산에 500,000 USD 이상 투자.
Wealthy Pensioner: 만 50세 이상으로 연 80,000 USD 이상의 근로 외 소득, 또는 연 40,000~80,000 USD의 근로 외 소득과 부동산을 포함한 태국 내 투자 250,000 USD.
Work-from-Thailand Professional: 규모 기준을 충족하는 고용주로부터 연 80,000 USD 이상의 소득, 또는 석사 학위가 있으면 40,000~80,000 USD.
Highly-Skilled Professional: 육성 대상 산업 종사자로서 80,000 USD 이상의 소득, 또는 과학·기술 분야 석사 학위가 있으면 40,000~80,000 USD.

모든 신청인은 보장액 50,000 USD 이상의 건강보험, 태국 사회보장, 또는 12개월 동안 은행 계좌에 예치한 100,000 USD 중 하나를 갖춰야 합니다. 배우자와 20세 미만 자녀 등 부양가족을 최대 4명까지 포함할 수 있습니다.

매수자에게 LTR이 중요한 이유는 태국 부동산 매입을 투자 요건에 넣을 수 있는 유일한 비자이기 때문입니다. Wealthy Global Citizen 유형과 Wealthy Pensioner의 추가 투자 요건이 그렇습니다. 세제 혜택도 있습니다. 앞의 세 유형 소지자는 칙령 제743호에 따라 태국으로 들여오는 해외 소득이 면제되고, Highly-Skilled Professional은 요건을 갖춘 태국 근로소득에 17% 단일 세율을 적용받습니다.

Thailand Privilege

Thailand Privilege(이전 명칭 Thailand Elite)는 장기 체류 비자가 딸린 유료 회원제입니다. Thailand Privilege Card Co., Ltd.가 운영하며, 2023년 10월 재출범 때 이름이 바뀌었고 이전 패키지는 폐지되었습니다. 등급은 다섯 가지이며, 모두 전체 기간에 대해 한 번만 내는 요금입니다.

Bronze: 5년 650,000 THB
Gold: 5년 900,000 THB
Platinum: 10년 1,500,000 THB
Diamond: 15년 2,500,000 THB
Reserve(초청 전용): 20년 5,000,000 THB

신청비 50,000 THB는 먼저 냅니다. 신청이 거절되면 환불되고, 승인되면 회원비에 충당됩니다. Bronze는 2026년 10월에도 판매 중이었지만, 계획에 넣기 전에 운영사에 판매 여부를 확인하십시오.

Thailand Privilege는 부동산과 아무 관계가 없습니다. 소유권을 주지도 않고, 무엇을 사라고 요구하지도 않습니다. LTR 유형에 맞지 않고 새 콘도미니엄 경로에 기대고 싶지 않은 매수자에게는 부동산과 전혀 상관없는 유료 선택지이며, 매입과는 별도의 비용입니다.

Destination Thailand Visa

Destination Thailand Visa(DTV)는 5년 복수 입국 비자로, 입국할 때마다 최대 180일 체류할 수 있고 입국당 한 번 출입국관리사무소에서 수수료 1,900 THB를 내고 180일을 더 연장할 수 있습니다. 정부 수수료는 10,000 THB입니다.

해외 고용주나 고객을 위해 일하는 원격 근무자와 프리랜서, 그리고 무에타이, 태국 요리, 의료, 세미나 같은 ‘소프트 파워’ 활동을 위한 비자입니다. 배우자와 20세 미만 자녀는 부양가족이 될 수 있습니다. 신청인은 보통 3개월 치 은행 거래 내역으로 500,000 THB 이상 또는 그에 상응하는 금액을 증명해야 합니다. DTV로는 태국 고용주나 태국 고객을 위해 일할 수 없으며, 취업 허가도 아닙니다.

2026년 8월 31일부터 외교부는 제출 서류를 바꿨고, 여기에는 최근 6개월 이내에 발급된 범죄경력증명서가 필수로 들어갑니다. 신청 전에 공식 e-Visa 포털에서 현재 목록을 확인하십시오.

네 가지 경로 비교

경로	기간	주요 비용 또는 기준	부동산 인정 여부	유의 사항
300만 THB 콘도 경로	90일 후 12개월 연장, 매년 갱신	300만 THB 이상 완공 콘도, 306만 THB 이상 임차권, 또는 월 85,000 THB 이상 임차	예, 완공되고 본인 명의인 경우	관광체육부 인증 필요. 시범 사업. 거주권 아님
LTR 비자	10년(5 + 5)	비자 수수료 1인당 50,000 THB. 유형별 소득 또는 자산 요건	예, 두 유형에서	세 유형에서 해외 소득 면세
Thailand Privilege	등급별 5~20년	650,000~5,000,000 THB, 신청비 50,000 THB 별도	아니요	Bronze 판매 여부 확인 필요
DTV	5년, 입국당 최대 180일	정부 수수료 10,000 THB. 자금 500,000 THB	아니요	태국 고용주나 고객을 위한 근무 불가

조세 거주: 180일 규칙과 들여오는 돈

장기 체류에는 세금 문제가 따릅니다. 한 해(1월부터 12월까지) 동안 태국에 180일 이상 머무르면 그해의 태국 조세 거주자가 됩니다. 2024년 1월 1일부터, 그날 이후 발생한 해외 원천 소득은 소득이 발생한 해에 거주자였던 사람이 태국으로 들여올 때 과세되며, 같은 해든 그 이후든 마찬가지입니다. 2024년 이전에 발생한 소득은 증빙하면 제외됩니다.

발생한 해 또는 그다음 해에 송금하는 해외 소득을 면제하는 방안을 국세청이 2025년에 발표했지만, 2026년 10월 19일에도 여전히 법이 아니었습니다. 콘도미니엄을 사려고 들여오는 돈은 그 자체로 소득이 아니라 자본 이전이지만, 태국 거주자인 매수자가 2024년 이후 발생한 해외 소득으로 매입 자금을 마련하면 그 돈은 송금할 때 과세될 수 있습니다. 부동산 매입에만 적용되는 규정은 없으므로, 1년에 180일 이상 태국에서 지낼 예정이라면 돈을 보내기 전에 세무 자문을 받으십시오. 자격이 되는 사람이라면 앞에서 설명한 LTR의 해외 소득 면제가 여기에 해당합니다.