Vistos para quem compra imóvel na Tailândia: Thailand Privilege, LTR, DTV e a via do condomínio de 3 milhões de THB
Comprar um apartamento em condomínio ou uma villa na Tailândia não dá, sozinho, direito de residência, residência permanente ou cidadania. O que o imóvel pode fazer é sustentar certos pedidos. Desde outubro de 2025, uma unidade de condomínio pronta, no valor de pelo menos 3 milhões de THB e registrada no seu próprio nome, pode sustentar uma prorrogação de permanência de um ano, renovável, desde que haja uma certificação do Ministério do Turismo e Esportes. No visto Long-Term Resident (LTR), um imóvel tailandês pode contar para o requisito de investimento em duas categorias. O Thailand Privilege e o Destination Thailand Visa não têm relação com imóveis, mas são opções de longa permanência que o comprador pode usar junto com a compra.
Nenhum deles é automático, e as regras de dois mudaram no último ano. A seguir explicamos cada caminho como estava em outubro de 2026, quanto custa e onde a compra se encaixa. Todo pedido deve ser verificado com um advogado de imigração tailandês antes que você conte com ele.
O que a compra de um imóvel dá e o que não dá
Na Tailândia, propriedade e imigração são sistemas separados. Ser dono de uma unidade dá o título de propriedade e o direito de usá-la, mas não dá visto nenhum. No sentido inverso, a associação Thailand Privilege não dá nenhum direito sobre imóveis, e continuam valendo as regras normais para estrangeiros sobre a cota de 49% nos condomínios e sobre terrenos. A ligação entre os dois sistemas é estreita: alguns vistos aceitam um imóvel como prova de investimento, e cada um define suas próprias condições de valor, conclusão da obra e forma de titularidade.
Por isso a ordem das decisões importa. Se um visto faz parte do seu plano, veja qual caminho você usaria, e se o imóvel que está olhando cumpre as condições dele, antes de reservar. Uma unidade na planta, por exemplo, não serve para a via do condomínio até estar pronta e transferida para você.
A via do condomínio de 3 milhões de THB
Desde outubro de 2025, pelas Ordens 237/2568 e 238/2568 do Immigration Bureau, um estrangeiro pode obter uma prorrogação de permanência por investimento cumprindo uma de três condições:
- ser dono de uma unidade de condomínio pronta, no valor de pelo menos 3 milhões de THB, registrada no próprio nome do requerente, com a transferência feita em 1º de outubro de 2020 ou depois;
- ter um arrendamento de longo prazo registrado no valor total de pelo menos 3.06 milhões de THB; ou
- pagar aluguel de 85,000 THB ou mais por mês.
O limite mais baixo depende de uma carta de certificação do Ministério do Turismo e Esportes, tramitada por um operador autorizado de longa permanência, a Thailand Longstay Service Co., Ltd. Sem essa certificação, vale o limite padrão de investimento, de 10 milhões de THB.
A estrutura é uma autorização inicial de permanência de 90 dias, seguida de uma prorrogação de 12 meses na categoria de investimento do Non-Immigrant "B", renovável a cada ano enquanto as condições forem cumpridas. Unidades na planta e em construção não se qualificam.
Trate essa via com cautela. É um esquema novo, que funciona como piloto, e suas regras ainda estão sendo esclarecidas; operadores de turismo de Phuket criticaram o limite baixo. Ela está disponível mediante certificação, e um advogado deve confirmar a prática atual antes que você conte com ela.
O visto Long-Term Resident
O visto LTR, administrado pelo Board of Investment, é um visto de 10 anos: cinco anos, prorrogáveis por mais cinco se você continuar se qualificando. Ele troca a comunicação a cada 90 dias por uma comunicação anual, permite múltiplas reentradas e inclui uma autorização de trabalho digital para quem trabalha na Tailândia. A taxa é de 50,000 THB por pessoa para o visto de 10 anos com múltiplas entradas, quando cobrada na Tailândia.
Há quatro categorias:
- Wealthy Global Citizen: pelo menos 1 milhão de USD em patrimônio e pelo menos 500,000 USD investidos na Tailândia, em títulos do governo tailandês, investimento direto em empresas tailandesas ou imóveis tailandeses, em nome do requerente.
- Wealthy Pensioner: 50 anos ou mais, com renda passiva de pelo menos 80,000 USD por ano, ou de 40,000 a 80,000 USD por ano mais 250,000 USD investidos na Tailândia, imóveis incluídos.
- Work-from-Thailand Professional: renda de pelo menos 80,000 USD por ano, ou de 40,000 a 80,000 USD com mestrado, vinda de um empregador que atenda a critérios de porte.
- Highly-Skilled Professional: renda de pelo menos 80,000 USD, ou de 40,000 a 80,000 USD com mestrado em ciência ou tecnologia, trabalhando num setor prioritário.
Todos os requerentes precisam de seguro saúde de pelo menos 50,000 USD, de previdência social tailandesa ou de 100,000 USD mantidos numa conta bancária por 12 meses. É possível incluir até quatro dependentes, cônjuge e filhos menores de 20 anos.
Para quem compra, o LTR importa porque é o único visto em que a compra de um imóvel tailandês pode contar para o requisito de investimento: na categoria Wealthy Global Citizen e no complemento da Wealthy Pensioner. Ele também traz um benefício fiscal. Os titulares das três primeiras categorias são isentos sobre a renda estrangeira trazida para a Tailândia, pelo Decreto Real nº 743, e os Highly-Skilled Professionals pagam uma alíquota fixa de 17% sobre a renda de emprego tailandesa que se qualifique.
Thailand Privilege
O Thailand Privilege, antes chamado Thailand Elite, é uma associação paga que vem com um visto de longa permanência. É operado pela Thailand Privilege Card Co., Ltd. e mudou de nome num relançamento em outubro de 2023, quando os pacotes anteriores foram descontinuados. Há cinco níveis, cada um com uma taxa única para todo o período:
- Bronze: 650,000 THB por 5 anos
- Gold: 900,000 THB por 5 anos
- Platinum: 1,500,000 THB por 10 anos
- Diamond: 2,500,000 THB por 15 anos
- Reserve, só por convite: 5,000,000 THB por 20 anos
Uma taxa de inscrição de 50,000 THB é cobrada antecipadamente. Ela é devolvida se o pedido for recusado e abatida da associação se for aprovado. O Bronze ainda era oferecido em outubro de 2026, mas confirme a disponibilidade com o operador antes de contar com ele.
O Thailand Privilege não tem nada a ver com imóveis. Não dá direito de propriedade e não exige que você compre nada. Para um comprador que não se encaixa nas categorias do LTR e não quer depender da nova via do condomínio, é uma opção paga que independe totalmente do imóvel, e um custo separado da compra.
O Destination Thailand Visa
O Destination Thailand Visa (DTV) é um visto de cinco anos com múltiplas entradas que permite estadias de até 180 dias por entrada, prorrogáveis uma vez por entrada por mais 180 dias num escritório de imigração, mediante taxa de 1,900 THB. A taxa do governo é de 10,000 THB.
Ele foi pensado para trabalhadores remotos e freelancers que trabalham para empregadores ou clientes estrangeiros, e para atividades de "soft power", como Muay Thai, culinária tailandesa, tratamento médico e seminários. Cônjuge e filhos menores de 20 anos podem ser dependentes. O requerente precisa comprovar pelo menos 500,000 THB, ou o equivalente, em extratos bancários, normalmente de três meses. O DTV não permite trabalhar para empregadores ou clientes tailandeses e não é uma autorização de trabalho.
A partir de 31 de agosto de 2026, o Ministério das Relações Exteriores mudou os documentos exigidos, entre eles um atestado de antecedentes criminais obrigatório emitido nos seis meses anteriores. Confirme a lista atual no portal oficial de e-Visa antes de fazer o pedido.
Os quatro caminhos comparados
| Caminho | Duração | Principal custo ou limite | O imóvel pode contar? | Pontos de atenção |
|---|---|---|---|---|
| Via do condomínio de 3 milhões de THB | 90 dias, depois prorrogações de 12 meses renovadas a cada ano | Condomínio pronto a partir de 3 milhões de THB, ou arrendamento a partir de 3.06 milhões de THB, ou aluguel a partir de 85,000 THB por mês | Sim, se pronto e no seu nome | Exige certificação do Ministério do Turismo e Esportes; piloto; não é residência |
| Visto LTR | 10 anos (5 + 5) | Taxa de 50,000 THB por pessoa; exigências de renda ou patrimônio conforme a categoria | Sim, em duas categorias | Isenção de imposto sobre renda estrangeira em três categorias |
| Thailand Privilege | 5 a 20 anos, conforme o nível | 650,000 a 5,000,000 THB, mais taxa de inscrição de 50,000 THB | Não | Disponibilidade do Bronze a confirmar |
| DTV | 5 anos, até 180 dias por entrada | Taxa do governo de 10,000 THB; 500,000 THB em recursos | Não | Não permite trabalhar para empregadores ou clientes tailandeses |
Residência fiscal: a regra dos 180 dias e o dinheiro trazido ao país
Uma estadia longa tem um lado fiscal. Você é residente fiscal na Tailândia num ano civil se passar 180 dias ou mais no país nesse ano. Desde 1º de janeiro de 2024, a renda de fonte estrangeira obtida a partir dessa data por quem era residente no ano em que a obteve é tributada quando entra na Tailândia, nesse ano ou em qualquer ano seguinte. A renda obtida antes de 2024 fica de fora se for comprovada.
Em 2025, o Revenue Department anunciou uma proposta de isenção para a renda estrangeira remetida no mesmo ano em que é obtida ou no ano seguinte, mas em 19 de outubro de 2026 ela ainda não era lei. O dinheiro trazido para comprar um condomínio é uma transferência de capital, e não renda em si, mas, se um comprador residente na Tailândia financiar a compra com renda estrangeira obtida desde 2024, esse dinheiro pode ser tributado ao ser remetido. Não existe regra específica para compras de imóveis, então, se você espera passar 180 dias ou mais por ano na Tailândia, busque orientação tributária antes de transferir o dinheiro. Para quem se qualifica, a isenção sobre renda estrangeira do LTR, descrita acima, é relevante aqui.
O que verificar antes de comprar
- Qual caminho você pretende usar e se o imóvel cumpre as condições dele quanto a valor, conclusão da obra e forma de titularidade.
- Na via do condomínio, se a unidade estará pronta e registrada no seu próprio nome, e como se obtém a certificação do Ministério do Turismo e Esportes.
- No LTR, se a sua compra pode contar para o investimento de 500,000 USD ou de 250,000 USD, e quais provas o Board of Investment vai pedir.
- No Thailand Privilege, a lista atual de níveis no site oficial.
- Quantos dias por ano você espera passar na Tailândia e o efeito fiscal de trazer renda estrangeira para o país.
As regras de propriedade estão no nosso guia sobre o que um estrangeiro pode ter, as etapas da compra no nosso guia passo a passo do condomínio e os projetos atuais na nossa página de imóveis na Tailândia.
