Ter imóvel na Tailândia morando no exterior: imposto sobre aluguel, revenda, herança e a regra de remessas de 2024
O proprietário estrangeiro que mora fora encontra o imposto tailandês em três pontos. O aluguel recebido pelo imóvel é tributado na Tailândia pelas alíquotas normais do imposto de renda de pessoa física, seja ele residente ou não. A venda é tributada pelo imposto de renda retido na fonte no Land Office (o registro de terras), mais o Specific Business Tax ou o imposto do selo, e para um não residente essa retenção costuma ser o imposto definitivo. O imposto sobre herança só incide sobre valores acima de 100 milhões de THB recebidos de uma mesma pessoa. Ao lado de tudo isso corre o pequeno imposto anual sobre terrenos e edificações (Land and Building Tax).
Uma quarta questão só aparece se você começar a passar 180 dias ou mais por ano na Tailândia. A partir daí você é residente fiscal e, desde 2024, a renda estrangeira que você traz para o país pode ser tributada quando chega. A seguir tratamos de cada ponto, na situação de outubro de 2026. Nada disto é consultoria tributária, e os números do seu caso devem vir de um consultor tributário tailandês.
Renda de aluguel: tributada na Tailândia onde quer que você more
O aluguel de um imóvel na Tailândia conta como renda obtida na Tailândia. É tributado lá, seja o proprietário residente fiscal ou não, e em qualquer lugar onde o aluguel seja pago. O imposto incide sobre a renda líquida, pela tabela comum do imposto de renda de pessoa física:
- 0% até 150,000 THB
- 5% de 150,001 a 300,000
- 10% até 500,000
- 15% até 750,000
- 20% até 1,000,000
- 25% até 2,000,000
- 30% até 5,000,000
- 35% acima de 5,000,000
Deduções
Para a renda classificada como locação, você pode deduzir um desconto padrão de 30% ou as despesas reais comprovadas. Se o arranjo for, em vez disso, uma prestação de serviço, por exemplo quando há limpeza e lavanderia e a posse não é entregue ao hóspede, só as despesas reais são dedutíveis. Um "negócio semelhante a um hotel" também precisa se registrar no IVA de 7% quando sua receita tributável passa de 1.8 milhão de THB por ano, enquanto a simples locação de imóvel é isenta de IVA.
Retenção e declarações
Quando o aluguel é pago a uma pessoa física não residente, muitas vezes se aplica retenção de 15%. Quando uma empresa tailandesa paga aluguel a uma pessoa física residente, a alíquota é de 5%. A retenção é um crédito contra o imposto, não o imposto definitivo. O proprietário entrega uma declaração anual (PND 90 ou 91), com prazo em 31 de março, ou 8 de abril se enviada eletronicamente, e uma declaração semestral (PND 94), com prazo em 30 de setembro, para a renda de aluguel. Antes de tudo isso é preciso ter um número de identificação fiscal tailandês.
Ou seja, o fato de um inquilino ou uma empresa tailandesa reter 15% não encerra a sua situação. Você ainda precisa declarar e, dependendo da sua renda líquida e das deduções que pedir, a declaração pode apontar imposto a pagar ou a restituir.
O imposto anual sobre terrenos e edificações
Quem é dono do imóvel em 1º de janeiro paga à autoridade local o Land and Building Tax daquele ano. Para segundas residências e unidades alugadas, categoria em que se encaixa o típico condomínio de férias ou de aluguel de um estrangeiro, a alíquota é de 0.02% do valor oficial de avaliação até 50 milhões de THB, subindo em faixas até 0.1% acima de 100 milhões de THB. Como conta ilustrativa, uma unidade avaliada em 5 milhões de THB paga cerca de 1,000 THB por ano.
Um imóvel explorado comercialmente, por exemplo como hotel, pode cair na tabela comercial, que começa em 0.3%. Não está definido se um estrangeiro inscrito numa caderneta amarela de residência (Tor Ror 13) pode pedir a isenção de residência principal, então pergunte à autoridade local.
Venda: como o ganho é tributado
A Tailândia não tem um imposto separado sobre ganho de capital na venda de imóvel por pessoa física. O ganho é tributado pelo imposto de renda retido na fonte, calculado no Land Office no dia da transferência, mais o Specific Business Tax de 3.3% ou o imposto do selo de 0.5%.
Imposto sobre negócios ou imposto do selo
O SBT se aplica quando uma pessoa física vende em até cinco anos depois de adquirir o imóvel. Não se aplica após cinco anos de propriedade, nem na venda da residência principal quando o nome do vendedor consta do registro domiciliar (house registration) há pelo menos um ano. Nesses casos vale o imposto do selo de 0.5%. Numa revenda dentro de cinco anos, os 3.3% incidem sobre o maior valor entre o preço de venda e o valor oficial de avaliação.
Imposto de renda retido na fonte
Para um vendedor pessoa física, a retenção é calculada a partir do valor de avaliação: aplica-se uma dedução padrão que depende dos anos de posse (92% após um ano, caindo para 50% após oito anos ou mais), divide-se o resultado pelos anos de posse (até dez), tributa-se pelas alíquotas do imposto de renda de pessoa física e multiplica-se de volta pelos anos de posse. O total não pode passar de 20% do preço de venda. Pelas faixas de 2014, uma unidade de 10 milhões de THB gerava algo entre 82,500 e 430,000 THB, conforme o tempo de posse; isso ilustra o método, não é um valor atual.
Considere que a retenção se aplica a toda venda feita por pessoa física, por mais tempo que o imóvel tenha sido mantido, até que o Land Office ou um consultor tributário confirme o contrário. Para uma pessoa física não residente, a retenção costuma ser definitiva. Já uma pessoa física residente pode, em vez disso, declarar o ganho efetivo.
Como tirar o dinheiro do país
Guarde todos os formulários FET e avisos de crédito bancário da sua compra, os documentos que provam que o dinheiro veio do exterior. Você vai precisar deles na hora de vender.
Herança e doações
A Inheritance Tax Act B.E. 2558, a lei tailandesa do imposto sobre herança, vale desde 2016. Os herdeiros só pagam sobre o valor recebido de um mesmo falecido acima de 100 milhões de THB: 10% sobre o excedente, ou 5% para ascendentes e descendentes. Cônjuges são isentos. Estrangeiros não residentes só são tributados sobre bens situados na Tailândia.
Doações de pais, descendentes ou cônjuge são isentas até 20 milhões de THB por ano, com 5% sobre o excedente. A doação de um imóvel tailandês por pessoa física também é tratada como venda para fins de imposto de renda, de modo que pode haver imposto de renda mesmo sem nenhum dinheiro mudar de mãos.
Quem pode herdar o quê
O imposto é só metade da questão. Uma unidade de condomínio só pode passar a um herdeiro estrangeiro se ele for pessoalmente elegível e se o registro mantiver o prédio dentro da sua cota estrangeira de 49%. Um herdeiro que não se qualifique, ou cujo registro faria o prédio ultrapassar a cota, precisa notificar as autoridades e se desfazer da unidade em até um ano. Essa orientação é de 2013, então confirme com um advogado ao redigir o testamento.
No caso do arrendamento de uma villa, a Decisão da Suprema Corte nº 11058/2559 entendeu que um arrendamento por prazo determinado não termina automaticamente com a morte do arrendatário e pode passar aos herdeiros, sobretudo quando o aluguel foi pago antecipadamente ou a sublocação era permitida; já um arrendamento redigido pela vida do arrendatário termina com a morte. O contrato precisa ser redigido com isso em mente.
A regra de 2024 sobre renda estrangeira remetida
Isto só vale se você se tornar residente fiscal na Tailândia, o que acontece quando passa 180 dias ou mais no país num ano civil. Desde 1º de janeiro de 2024, pelas Ordens do Revenue Department Paw. 161/2566 e 162/2566, a renda de fonte estrangeira obtida a partir dessa data por quem era residente no ano em que a obteve é tributada quando entra na Tailândia, nesse ano ou em qualquer ano seguinte. A renda obtida antes de 2024 fica de fora se você puder comprová-la.
Em 2025, o Revenue Department anunciou uma proposta de isenção para a renda estrangeira remetida no mesmo ano em que é obtida ou no ano seguinte. Em 19 de outubro de 2026, ela ainda não é lei.
Os titulares de visto LTR nas categorias Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner e Work-from-Thailand são isentos sobre a renda estrangeira remetida. Para todos os demais, a questão é como uma compra de imóvel se relaciona com a regra. O dinheiro trazido para a Tailândia para comprar um condomínio é uma transferência de capital, não renda em si. Mas, se um comprador residente na Tailândia financiar a compra com renda estrangeira obtida desde 2024, esse dinheiro pode ser tributado ao ser remetido. Não existe regra específica para compras de imóveis. Se você vai passar 180 dias ou mais por ano na Tailândia, busque orientação tributária antes de enviar o dinheiro da compra, e não depois.
Os impostos em resumo
| Evento | Imposto | Alíquota ou limite | Observações para o proprietário não residente |
|---|---|---|---|
| Alugar o imóvel | Imposto de renda de pessoa física sobre o aluguel líquido | 0% a 35%, progressivo | Dedução padrão de 30% ou despesas reais; muitas vezes há retenção de 15%; entregar PND 90/91 e PND 94 |
| Ser dono em 1º de janeiro | Land and Building Tax | 0.02% do valor de avaliação até 50 milhões de THB (segundas residências) | Tabela comercial a partir de 0.3% se operado como hotel |
| Vender | Imposto de renda retido na fonte, mais SBT de 3.3% ou imposto do selo de 0.5% | Método progressivo, limitado a 20% do preço | Retenção normalmente definitiva; SBT se vendido em até 5 anos |
| Falecer | Imposto sobre herança pago pelos herdeiros | 10% (5% para ascendentes e descendentes) acima de 100 milhões de THB | Cônjuges isentos; para não residentes, só bens situados na Tailândia |
| Doar | Imposto sobre doação; imposto de renda como se fosse venda | Doações em família isentas até 20 milhões de THB por ano, 5% acima disso | A doação de imóvel é tratada como venda para o imposto de renda |
| Tornar-se residente | Imposto sobre renda estrangeira remetida | Alíquotas comuns | Renda obtida a partir de 2024; a proposta de isenção não é lei |
O que verificar antes de comprar
- Se você vai alugar o imóvel e se o arranjo é locação ou prestação de serviço, o que define suas deduções e talvez o IVA.
- Se você consegue obter um número de identificação fiscal tailandês e alguém que entregue as declarações anual e semestral.
- Por quanto tempo pretende manter o imóvel: uma venda em até cinco anos normalmente gera SBT de 3.3%.
- Um lugar seguro para cada formulário FET e aviso bancário.
- Um testamento que trate das regras de cota estrangeira e de elegibilidade para um condomínio, ou um arrendamento redigido para passar aos herdeiros.
- Quantos dias por ano você pretende passar na Tailândia e de onde vem o dinheiro da compra.
Os custos na compra estão no nosso guia de impostos e taxas sobre imóveis na Tailândia, as regras de aluguel no nosso guia sobre a Hotel Act e o visto LTR no nosso guia de vistos. Os projetos estão na nossa página de imóveis na Tailândia.
