Vanuit het buitenland eigenaar van Thais vastgoed: belasting op huur en verkoop, erfenissen en de regel van 2024 voor overgemaakt inkomen
Een buitenlandse eigenaar die in het buitenland woont, krijgt op drie punten met de Thaise belasting te maken. Huur uit het vastgoed is in Thailand belast tegen de gewone tarieven van de inkomstenbelasting voor particulieren, of u daar nu inwoner bent of niet. Een verkoop wordt belast via inkomstenbelasting die bij het Land Office wordt ingehouden, plus Specific Business Tax of zegelrecht, en voor een niet-inwoner is die inhouding normaal gesproken de eindheffing. Erfbelasting geldt alleen voor bedragen boven 100 miljoen THB die van één persoon worden ontvangen. Daarnaast loopt de kleine jaarlijkse Land and Building Tax.
Een vierde kwestie speelt pas als u 180 dagen of meer per jaar in Thailand doorbrengt. Vanaf dat moment bent u fiscaal inwoner, en sinds 2024 kan buitenlands inkomen dat u het land binnenbrengt bij aankomst belast zijn. Hieronder bespreken we deze punten één voor één, met de stand van oktober 2026. Niets hiervan is belastingadvies: de cijfers voor uw eigen situatie horen van een Thaise belastingadviseur te komen.
Huurinkomsten: belast in Thailand, waar u ook woont
Huur uit vastgoed in Thailand geldt als inkomen dat in Thailand is verdiend. Het is daar belast, ongeacht of de eigenaar fiscaal inwoner is en ongeacht waar de huur wordt betaald. De belasting wordt geheven over het netto-inkomen volgens de gewone schijven van de inkomstenbelasting voor particulieren:
- 0% tot 150,000 THB
- 5% van 150,001 tot 300,000
- 10% tot 500,000
- 15% tot 750,000
- 20% tot 1,000,000
- 25% tot 2,000,000
- 30% tot 5,000,000
- 35% boven 5,000,000
Aftrekposten
Bij inkomen dat als huur wordt aangemerkt, trekt u ofwel een forfaitaire aftrek van 30% af, ofwel uw gedocumenteerde werkelijke kosten. Gaat het in plaats daarvan om een dienst, bijvoorbeeld omdat schoonmaak en wasgoed worden verzorgd en de gast het bezit niet overgedragen krijgt, dan zijn alleen de werkelijke kosten aftrekbaar. Een "bedrijf dat vergelijkbaar is met een hotel" moet zich bovendien voor 7% btw registreren zodra de belastbare omzet boven 1.8 miljoen THB per jaar komt, terwijl gewone verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van btw.
Inhouding en aangifte
Wordt huur betaald aan een particulier die geen inwoner is, dan geldt vaak een inhouding van 15%. Betaalt een Thais bedrijf huur aan een particulier die wel inwoner is, dan is het tarief 5%. De inhouding is een voorheffing die u met de belasting verrekent, geen eindheffing. De eigenaar doet jaarlijks aangifte (PND 90 of 91), uiterlijk op 31 maart, of op 8 april bij elektronische aangifte, en voor huurinkomsten daarnaast een halfjaarlijkse aangifte (PND 94), uiterlijk op 30 september. Voor dit alles is eerst een Thais fiscaal nummer nodig.
Als een huurder of een Thais bedrijf 15% inhoudt, is uw dossier dus niet gesloten. U moet nog steeds aangifte doen, en afhankelijk van uw netto-inkomen en de aftrekposten die u opvoert, kan de aangifte een bedrag tonen dat u moet bijbetalen of terugkrijgt.
De jaarlijkse Land and Building Tax
Wie op 1 januari eigenaar is, betaalt voor dat jaar de Land and Building Tax aan de lokale overheid. Voor tweede woningen en verhuurde units, de categorie waarin een typisch vakantie- of huurcondominium van een buitenlander valt, is het tarief 0.02% van de officiële taxatiewaarde tot 50 miljoen THB, en het loopt in stappen op tot 0.1% boven 100 miljoen THB. Ter illustratie: voor een unit met een taxatiewaarde van 5 miljoen THB betaalt u ongeveer 1,000 THB per jaar.
Vastgoed dat commercieel wordt geëxploiteerd, bijvoorbeeld als hotel, kan onder het commerciële tarief vallen, dat begint bij 0.3%. Of een buitenlander die in een geel huisregistratieboekje (Tor Ror 13) staat, de vrijstelling voor de hoofdwoning kan krijgen, is niet uitgemaakt. Vraag het na bij de lokale overheid.
Verkopen: hoe de winst wordt belast
Thailand kent geen aparte vermogenswinstbelasting op de verkoop van vastgoed door een particulier. De winst wordt belast via de inkomstenbelasting die het Land Office op de dag van de overdracht berekent en inhoudt, plus de Specific Business Tax van 3.3% of het zegelrecht van 0.5%.
Specific Business Tax of zegelrecht
SBT geldt als een particulier binnen vijf jaar na de verwerving verkoopt. Ze geldt niet na vijf jaar eigendom, en ook niet bij de verkoop van een hoofdverblijf waarbij de naam van de verkoper ten minste een jaar in de huisregistratie staat. In die gevallen betaalt u in plaats daarvan het zegelrecht van 0.5%. Bij doorverkoop binnen vijf jaar wordt de 3.3% berekend over de verkoopprijs of de officiële taxatiewaarde, afhankelijk van welke hoger is.
Ingehouden inkomstenbelasting
Voor een particuliere verkoper wordt de inhouding als volgt berekend: de taxatiewaarde, verminderd met een forfaitaire aftrek die afhangt van het aantal jaren bezit (92% na een jaar, aflopend tot 50% na acht jaar of meer), wordt gedeeld door het aantal jaren bezit (maximaal tien), belast tegen de tarieven van de inkomstenbelasting voor particulieren en weer vermenigvuldigd met het aantal jaren bezit. Het totaal mag niet hoger zijn dan 20% van de verkoopprijs. Volgens de schijven van 2014 kwam een unit van 10 miljoen THB, afhankelijk van de bezitsduur, uit op ruwweg 82,500 tot 430,000 THB. Dat laat de methode zien en is geen actueel bedrag.
Ga ervan uit dat de inhouding geldt voor elke verkoop door een particulier, hoe lang het vastgoed ook in bezit was, totdat het Land Office of een belastingadviseur iets anders bevestigt. Voor een particulier die geen inwoner is, is de inhouding normaal gesproken de eindheffing. Een particulier die wel inwoner is, kan in plaats daarvan aangifte doen van de werkelijke winst.
Het geld weer naar buiten brengen
Bewaar elk FET-formulier en elk bijschrijvingsbewijs van de bank uit de tijd van uw aankoop: dat zijn de documenten die aantonen dat het geld uit het buitenland binnenkwam. U hebt ze nodig als u verkoopt.
Erfenissen en schenkingen
De Thaise Inheritance Tax Act B.E. 2558 geldt sinds 2016. Erfgenamen betalen alleen over de waarde die zij van één overledene ontvangen boven 100 miljoen THB: 10% over het meerdere, of 5% voor bloedverwanten in opgaande en neergaande lijn. Echtgenoten zijn vrijgesteld. Buitenlanders die geen inwoner zijn, worden alleen belast over vastgoed dat in Thailand ligt.
Schenkingen van ouders, afstammelingen of een echtgenoot zijn vrijgesteld tot 20 miljoen THB per jaar, met 5% over het meerdere. Een schenking van Thais onroerend goed door een particulier wordt voor de inkomstenbelasting bovendien als verkoop behandeld, dus er kan inkomstenbelasting ontstaan, ook als er geen geld van eigenaar wisselt.
Wie wat mag erven
Belasting is maar de helft van de vraag. Een condominium-unit kan alleen naar een buitenlandse erfgenaam gaan als die erfgenaam zelf in aanmerking komt en het gebouw door de registratie binnen zijn buitenlandse quotum van 49% blijft. Een erfgenaam die niet in aanmerking komt, of wiens registratie het gebouw boven het quotum zou brengen, moet de autoriteiten inlichten en de unit binnen een jaar van de hand doen. Die richtlijn stamt uit 2013, dus laat dit door een advocaat bevestigen wanneer u een testament opstelt.
Voor de huur van een villa oordeelde het Thaise Hooggerechtshof in uitspraak nr. 11058/2559 dat een huurovereenkomst voor bepaalde tijd niet automatisch eindigt bij het overlijden van de huurder en op de erfgenamen kan overgaan, vooral als de huur vooruitbetaald was of onderverhuur was toegestaan; een huurovereenkomst die voor de duur van het leven van de huurder is opgesteld, eindigt bij overlijden. Het contract moet hier bij het opstellen rekening mee houden.
De regel van 2024 voor overgemaakt buitenlands inkomen
Deze regel geldt alleen als u fiscaal inwoner van Thailand wordt, en dat bent u zodra u 180 dagen of meer in een kalenderjaar in Thailand verblijft. Sinds 1 januari 2024 is, op grond van de instructies Paw. 161/2566 en 162/2566 van het Revenue Department, buitenlands inkomen dat vanaf die datum is verdiend door iemand die in het jaar van verdienen inwoner was, belast op het moment dat het naar Thailand wordt gebracht, in dat jaar of in een later jaar. Inkomen dat vóór 2024 is verdiend, valt erbuiten als u dat kunt aantonen.
Het Revenue Department kondigde in 2025 een voorgestelde vrijstelling aan voor buitenlands inkomen dat wordt overgemaakt in het jaar waarin het is verdiend of in het jaar daarna. Op 19 oktober 2026 is die vrijstelling nog geen wet.
Houders van een LTR-visum in de categorieën Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner en Work-from-Thailand zijn vrijgesteld voor overgemaakt buitenlands inkomen. Voor alle anderen is de vraag hoe een aankoop van vastgoed zich tot de regel verhoudt. Geld dat naar Thailand wordt gebracht om een condominium te kopen, is een kapitaaloverdracht en op zichzelf geen inkomen. Maar als een koper die in Thailand inwoner is de aankoop betaalt met buitenlands inkomen dat sinds 2024 is verdiend, kan dat geld bij overmaking belast zijn. Er bestaat geen aparte regel voor aankopen van vastgoed. Verblijft u 180 dagen of meer per jaar in Thailand, vraag dan belastingadvies voordat u het aankoopgeld overmaakt, niet erna.
De belastingen in één oogopslag
| Gebeurtenis | Belasting | Tarief of drempel | Opmerkingen voor een eigenaar die geen inwoner is |
|---|---|---|---|
| Verhuur van het vastgoed | Inkomstenbelasting voor particulieren over de netto huur | 0% tot 35%, progressief | Forfaitaire aftrek van 30% of werkelijke kosten; vaak 15% inhouding; aangifte PND 90/91 en PND 94 |
| Eigenaar op 1 januari | Land and Building Tax | 0.02% van de taxatiewaarde tot 50 miljoen THB (tweede woningen) | Commercieel tarief vanaf 0.3% bij exploitatie als hotel |
| Verkoop | Ingehouden inkomstenbelasting, plus SBT van 3.3% of zegelrecht van 0.5% | Progressieve methode, maximaal 20% van de prijs | Inhouding is normaal gesproken de eindheffing; SBT bij verkoop binnen 5 jaar |
| Overlijden | Erfbelasting voor erfgenamen | 10% (5% voor bloedverwanten in opgaande en neergaande lijn) boven 100 miljoen THB | Echtgenoten vrijgesteld; voor niet-inwoners alleen vastgoed in Thailand |
| Schenken | Schenkbelasting; inkomstenbelasting alsof er verkocht is | Schenkingen binnen de familie vrijgesteld tot 20 miljoen THB per jaar, daarboven 5% | Een schenking van onroerend goed geldt voor de inkomstenbelasting als verkoop |
| Fiscaal inwoner worden | Belasting op overgemaakt buitenlands inkomen | Gewone tarieven | Inkomen verdiend vanaf 2024; voorstel voor vrijstelling is geen wet |
Wat u controleert voordat u koopt
- Of u het vastgoed gaat verhuren, en of het om huur of om een dienst gaat: dat bepaalt uw aftrekposten en mogelijk de btw.
- Dat u een Thais fiscaal nummer kunt krijgen en iemand hebt die de jaarlijkse en halfjaarlijkse aangiftes indient.
- Hoe lang u het vastgoed wilt aanhouden: bij verkoop binnen vijf jaar betaalt u normaal gesproken 3.3% SBT.
- Een veilige plek voor elk FET-formulier en elk bijschrijvingsbewijs van de bank.
- Een testament dat rekening houdt met het buitenlandse quotum en de voorwaarden voor een condominium, of een huurovereenkomst die zo is opgesteld dat ze op de erfgenamen overgaat.
- Hoeveel dagen per jaar u verwacht in Thailand door te brengen, en waar het aankoopgeld vandaan komt.
De kosten bij aankoop staan in onze gids over Thaise belastingen en kosten bij vastgoed, de verhuurregels in onze gids over de Hotel Act en het LTR-visum in onze visumgids. Projecten vindt u op onze pagina met vastgoed in Thailand.
