Vastgoed verhuren in Thailand: de Hotel Act, de regel van minder dan 30 dagen en wat legaal is
In Thailand geldt het verhuren van vastgoed voor minder dan een maand in de regel als het exploiteren van een hotel, en een hotel exploiteren zonder vergunning is een strafbaar feit. Verhuur als woning per maand of langer is geen hotelbedrijf, en daar komt het "minimum van 30 dagen" uit de markt vandaan. Bovenop de wet kunnen de eigen regels van een condominium korte verblijven volledig verbieden, en veel gebouwen doen dat ook. De legale manier om aan overnachtingen te verdienen, is meestal kopen in een gebouw of resort dat zelf een hotelvergunning heeft en door een erkende exploitant wordt beheerd.
In september 2026 ging een wetsontwerp ter vervanging van de Hotel Act naar het kabinet, maar in oktober 2026 is de Hotel Act nog steeds de geldende wet. Hieronder leggen we uit wat die wet zegt, hoe de regel van 30 dagen echt werkt, wat de vrijstelling voor kleine accommodaties inhoudt en waar die ophoudt, hoe het zit bij condominiums en villa's, welke regels sinds 2025 gelden voor langlopende huur, en hoe de huur wordt belast.
Wat de Hotel Act zegt
De Hotel Act B.E. 2547 (2004) definieert een hotel als elk bedrijf dat tegen betaling tijdelijk onderdak biedt aan reizigers of anderen. Wie zo'n bedrijf zonder vergunning van de hotelregistrar exploiteert, in strijd met artikel 15, riskeert op grond van artikel 59 een gevangenisstraf van maximaal een jaar en/of een boete van maximaal 20,000 THB, plus maximaal 10,000 THB voor elke dag dat de overtreding voortduurt.
Er wordt aan een vervanger gewerkt. Op 29 september 2026 werd een ontwerp van een Accommodation Establishments Act aan het kabinet voorgelegd voor goedkeuring in principe. Die wet zou de Hotel Act intrekken en vervangen, ook homestays en verhuur via de deeleconomie omvatten, en drie niveaus naar omvang invoeren. De Hotel Act blijft van kracht totdat de nieuwe wet in de Government Gazette is gepubliceerd. Ga tot die tijd uit van de huidige regels.
Cijfers over hotels zeggen niets over wat een eigenaar mag. De hotels in Phuket hadden in de eerste helft van 2026 een gemiddelde bezetting van 81.85%, maar dat zegt niets over hoe vaak een particulier appartement dat de eigenaar verhuurt bezet is, en het verandert niets aan de vraag welke eigenaren gasten per nacht mogen ontvangen.
Waar de regel van 30 dagen vandaan komt
De wet sluit onderdak voor bewoning uit dat per maand of langer in rekening wordt gebracht. Die uitzondering is de oorsprong van het "minimum van 30 dagen" waarover u hoort. Het wettelijke criterium is echter "per maand of langer", niet een mechanische telling van 30 dagen, en de autoriteiten kijken naar de feiten: of er prijzen per nacht of per week worden geadverteerd, en of kortere verblijven worden geaccepteerd.
In de praktijk betekent dit dat een advertentie met een prijs per nacht en de toevoeging "minimaal 30 nachten" nog steeds op hotelbedrijf kan lijken als er kortere boekingen worden aangenomen. Een echte huurovereenkomst per maand, geprijsd en opgesteld als woninghuur, staat steviger.
De vrijstelling voor kleine accommodaties en waar die ophoudt
Sinds 29 oktober 2023 geldt op grond van Ministerial Regulation No. 2 B.E. 2566 dat accommodatie met niet meer dan 8 kamers en niet meer dan 30 gasten in totaal niet wordt behandeld als een hotel waarvoor een vergunning nodig is. De exploitant moet de registrar nog wel inlichten en een ontvangstbevestiging krijgen, die vijf jaar geldig is.
Daarbij gelden twee kanttekeningen. Ten eerste liggen de grenzen op 8 kamers en 30 gasten; de oudere cijfers van 4 kamers en 20 gasten zijn achterhaald. Ten tweede, en voor buitenlandse eigenaren belangrijker: een buitenlandse particulier moet ervan uitgaan dat hij of zij die bevestiging als niet-hotel niet kan krijgen, en dus niet op eigen houtje, zonder erkende exploitant, legaal per nacht of per week kan verhuren.
Condominiums: de regels van het gebouw komen erbovenop
Een eigenaar van een condominium is niet alleen gebonden aan de Hotel Act, maar ook aan de Condominium Act en het reglement van het gebouw. De juristic person, het orgaan van de mede-eigenaren dat het gebouw beheert, kan dagverhuur verbieden of beperken, en noch een hotelvergunning noch een bevestiging voor een kleine accommodatie gaat boven de regels van het gebouw of de rechten van de andere mede-eigenaren. Veel condominiumgebouwen verbieden verblijven korter dan 30 dagen.
De bekendste zaak komt uit Hua Hin. In januari 2018 legde een rechtbank daar boetes op aan eigenaren in het condominium Wan Vayla, omdat zij units zonder hotelvergunning voor minder dan een maand verhuurden. Thaise rechters zijn niet gebonden aan precedenten, dus de uitspraak is een waarschuwing en geen regel.
Villa's en verhuurprogramma's
Een villa die per nacht of per week wordt verhuurd, geldt doorgaans als tijdelijk onderdak en heeft een hotelvergunning nodig of moet onder de route voor kleine accommodaties vallen, met de hierboven beschreven grenzen. Voor de meeste buitenlandse eigenaren leidt dat naar de vergunde route die in de praktijk wordt gebruikt: kopen in een gebouw of resort dat zelf een hotelvergunning heeft en door een erkende exploitant wordt beheerd. Zo bieden verhuurprogramma's legaal verblijven per nacht aan, en de vergunning moet per project worden gecontroleerd.
Huurgaranties
Sommige projecten adverteren met een vast huurrendement voor een aantal jaren. Geen enkele Thaise wet garandeert of regelt zulke rendementen. Het zijn contractuele beloften van de ontwikkelaar of exploitant, en ze zijn zo goed als de financiën van dat bedrijf. Draait het programma om verhuur per nacht, dan heeft het gebouw of de exploitant een hotelvergunning nodig. Zie een huurgarantie als een contractbepaling die uw advocaat moet beoordelen, niet als een eigenschap van het vastgoed.
De fiscale kant van commercieel gebruik
Wie vastgoed als hotel exploiteert, krijgt een andere fiscale behandeling. Een "bedrijf dat vergelijkbaar is met een hotel" moet zich voor 7% btw registreren zodra de belastbare omzet boven 1.8 miljoen THB per jaar komt, terwijl gewone verhuur van onroerend goed is vrijgesteld van btw. Wordt vastgoed commercieel gebruikt, dan kan de Land and Building Tax naar het commerciële tarief gaan, dat begint bij 0.3%.
Ook de aftrekposten veranderen. Bij inkomen dat als huur wordt aangemerkt, mag u een forfaitaire aftrek van 30% of de gedocumenteerde werkelijke kosten aftrekken. Gaat het in plaats daarvan om een dienst, bijvoorbeeld met schoonmaak en wasgoed inbegrepen en zonder dat de gast het bezit overgedragen krijgt, dan zijn alleen de werkelijke kosten aftrekbaar.
Verhuur voor de lange termijn: de huurregels van 2025
Verhuur per maand of langer valt buiten de Hotel Act, maar kent eigen regels als u meerdere woningen verhuurt. Een bekendmaking van de Consumer Protection Board over woninghuur als bedrijf met gereguleerde contracten werd op 6 juni 2025 gepubliceerd en trad op 4 september 2025 in werking, ter vervanging van de regels van 2019. Ze geldt voor verhuurders die drie of meer woningen verhuren, in plaats van vijf voorheen, en ze omvat ook huurovereenkomsten die online worden gesloten. Ze stelt optionele standaardformulieren vast voor kortlopende huur tot drie jaar en langlopende huur van meer dan drie tot en met 30 jaar, met verplichte inhoud. Een buitenlandse eigenaar die drie of meer units als woning verhuurt, valt eronder.
In Phuket lagen de gevraagde huren voor de lange termijn in april 2025 op ongeveer 18,950 THB per maand voor een studio in een condominium, 22,541 THB voor een appartement met 1 slaapkamer, 40,091 THB voor een villa met 3 slaapkamers en 99,872 THB voor 4 slaapkamers of meer.
De verhuuropties vergeleken
| Optie | Juridische positie in oktober 2026 | Aandachtspunten |
|---|---|---|
| Woninghuur, per maand of langer | Buiten de Hotel Act | Moet echt woninghuur zijn; de huurregels van 2025 gelden voor eigenaren die 3 of meer units verhuren |
| Uw eigen condo per nacht of per week verhuren, zonder vergunning | In de regel hotelbedrijf zonder vergunning; strafrechtelijke sancties | De regels van het gebouw kunnen het hoe dan ook verbieden; rechtszaak in Hua Hin in 2018 |
| Kleine accommodatie (maximaal 8 kamers, 30 gasten) | Geen hotel, maar melding en bevestiging nodig | Ga ervan uit dat een buitenlandse particulier deze route niet kan gebruiken |
| Vergund hotel of verhuurprogramma | Legaal als het gebouw of de exploitant de vergunning heeft | Controleer de vergunning per project; laat een eventuele garantie beoordelen als contractbepaling |
Welke optie u ook kiest, huur uit Thais vastgoed is in Thailand belast. Bij inkomen dat als huur wordt aangemerkt, mogen eigenaren een forfaitaire aftrek van 30% of hun gedocumenteerde werkelijke kosten aftrekken. Op huur die aan particulieren zonder inwonerschap wordt betaald, wordt vaak 15% ingehouden, en elk jaar moet aangifte worden gedaan: de jaarlijkse aangifte (PND 90 of 91) uiterlijk op 31 maart, of op 8 april bij elektronische aangifte, en een halfjaarlijkse aangifte (PND 94) uiterlijk op 30 september. Eerst is een Thais fiscaal nummer nodig. Het volledige beeld staat in onze gids over belastingen voor buitenlandse eigenaren.
Wat u controleert voordat u koopt
- Het reglement van het gebouw over verhuur, op papier, voordat u reserveert.
- Als er een verhuurprogramma wordt aangeboden: de hotelvergunning van het gebouw of de exploitant, en wie die op naam heeft.
- Elke clausule over een huurgarantie, beoordeeld door uw eigen advocaat, met aandacht voor wie betaalt als de exploitant in gebreke blijft.
- Of uw plan uitgaat van woninghuur per maand of van verhuur per nacht, en of het ook met alleen de eerste optie nog werkt.
- Bij een villa: of het plan steunt op de route voor kleine accommodaties, die voor u als buitenlander mogelijk niet openstaat.
- Dat u een Thais fiscaal nummer kunt krijgen en de aangiftes voor huurinkomsten kunt indienen.
Onze gids voor de gebieden van Phuket laat zien waar de vraag naar huurwoningen het sterkst is, en actuele projecten staan op onze pagina met vastgoed in Thailand.
