Louer un bien en Thaïlande : le Hotel Act, la règle des moins de 30 jours et ce qui est légal
En Thaïlande, louer un bien pour moins d'un mois revient en général à exploiter un hôtel, et exploiter un hôtel sans licence est une infraction pénale. Le louer comme logement au mois ou pour plus longtemps ne relève pas de l'hôtellerie, et c'est de là que vient le « minimum de 30 jours » dont parle le marché. En plus de la loi, le règlement d'un condominium peut interdire purement et simplement les courts séjours, et beaucoup le font. Pour tirer légalement un revenu de nuitées, il faut en général acheter dans un immeuble ou une résidence hôtelière qui détient elle-même une licence d'hôtel et qui est exploitée par un opérateur agréé.
Un projet de loi destiné à remplacer le Hotel Act a été soumis au Conseil des ministres en septembre 2026, mais en octobre 2026 le Hotel Act reste la loi en vigueur. Nous expliquons ci-dessous ce qu'il prévoit, comment fonctionne réellement la règle des 30 jours, l'exemption pour les petits hébergements et ses limites, la situation des condominiums et des villas, les règles de 2025 sur les baux de longue durée et l'impôt sur les loyers.
Ce que dit le Hotel Act
Le Hotel Act B.E. 2547 (2004) définit un hôtel comme toute activité qui fournit, contre paiement, un hébergement temporaire à des voyageurs ou à d'autres personnes. En exploiter un sans licence du registraire des hôtels, en violation de l'article 15, est puni par l'article 59 d'une peine pouvant aller jusqu'à un an d'emprisonnement et/ou d'une amende pouvant atteindre 20 000 THB, plus 10 000 THB au maximum par jour de poursuite de l'infraction.
Un texte de remplacement est en préparation. Le 29 septembre 2026, un projet d'Accommodation Establishments Act (loi sur les établissements d'hébergement) a été soumis au Conseil des ministres pour une approbation de principe. Il abrogerait et remplacerait le Hotel Act, couvrirait les séjours chez l'habitant et les locations de l'économie collaborative, et créerait trois catégories selon la taille. Le Hotel Act reste en vigueur jusqu'à la publication de la nouvelle loi au Journal officiel (Government Gazette). D'ici là, appuyez-vous sur les règles actuelles.
Les chiffres de l'hôtellerie ne disent rien de ce qu'un propriétaire a le droit de faire. Les hôtels de Phuket ont affiché un taux d'occupation moyen de 81,85 % au premier semestre 2026, mais cela n'indique pas à quelle fréquence un appartement privé loué par son propriétaire est occupé, et cela ne change rien à la question de savoir quels propriétaires peuvent accueillir des clients à la nuitée.
D'où vient la règle des 30 jours
La loi exclut l'hébergement à usage résidentiel facturé au mois ou sur une durée plus longue. Cette exclusion est à l'origine du « minimum de 30 jours » dont on entend parler. Le critère légal est toutefois « au mois ou plus », et non un décompte mécanique de 30 jours, et les autorités examinent les faits : des prix à la nuit ou à la semaine sont-ils affichés, des séjours plus courts sont-ils acceptés ?
Concrètement, une annonce qui affiche un tarif à la nuit mais ajoute une mention « 30 nuits minimum » peut encore ressembler à une activité hôtelière si des réservations plus courtes sont acceptées. Un véritable bail mensuel, tarifé et rédigé comme un bail d'habitation, repose sur une base plus solide.
L'exemption pour les petits hébergements et ses limites
Depuis le 29 octobre 2023, en vertu du règlement ministériel n° 2 B.E. 2566, un hébergement de 8 chambres au plus et de 30 clients au plus au total n'est pas considéré comme un hôtel soumis à licence. L'exploitant doit tout de même en informer le registraire et obtenir un accusé de réception, valable cinq ans.
Deux mises en garde s'imposent. D'abord, les limites sont de 8 chambres et 30 clients ; les anciens chiffres de 4 chambres et 20 clients sont dépassés. Ensuite, et c'est plus important pour les propriétaires étrangers, un étranger personne physique doit partir du principe qu'il ne peut pas obtenir l'accusé de réception de non-hôtel, et qu'il ne peut donc pas proposer légalement seul des locations à la nuit ou à la semaine sans opérateur agréé.
Condominiums : les règles de l'immeuble s'ajoutent
Le propriétaire d'un condominium est tenu non seulement par le Hotel Act, mais aussi par le Condominium Act et le règlement de l'immeuble. La juristic person, l'organe des copropriétaires qui gère l'immeuble, peut interdire ou restreindre les locations à la journée, et ni une licence d'hôtel ni un accusé de réception de petit hébergement ne priment sur le règlement de l'immeuble ou sur les droits des autres copropriétaires. De nombreux condominiums interdisent les séjours de moins de 30 jours.
L'affaire la plus connue vient de Hua Hin. En janvier 2018, un tribunal local a condamné à une amende des propriétaires du condominium Wan Vayla qui louaient des logements pour moins d'un mois sans licence d'hôtel. Les tribunaux thaïlandais ne sont pas liés par les précédents : cette décision est un avertissement plutôt qu'une règle.
Villas et programmes locatifs
Une villa louée à la nuit ou à la semaine est couramment considérée comme un hébergement temporaire et nécessite soit une licence d'hôtel, soit la voie du petit hébergement, avec les limites décrites plus haut. Pour la plupart des propriétaires étrangers, cela mène à la voie agréée utilisée en pratique : acheter dans un immeuble ou une résidence hôtelière qui détient elle-même une licence d'hôtel et qui est gérée par un opérateur agréé. C'est ainsi que les programmes locatifs proposent légalement des nuitées, et la licence doit être vérifiée projet par projet.
Garanties locatives
Certains programmes annoncent un rendement locatif fixe pendant un certain nombre d'années. Aucune loi thaïlandaise ne garantit ni n'encadre ces rendements. Ce sont des engagements contractuels du promoteur ou de l'opérateur, qui ne valent que ce que valent les finances de cette société. Si le programme propose des locations à la nuit, l'immeuble ou l'opérateur doit détenir une licence d'hôtel. Considérez toute garantie locative comme une clause contractuelle à faire examiner par votre avocat, et non comme une caractéristique du bien.
Le volet fiscal de l'usage commercial
Exploiter un bien comme un hôtel modifie son traitement fiscal. Une « activité assimilable à l'hôtellerie » doit s'immatriculer à la TVA de 7 % dès que son chiffre d'affaires imposable dépasse 1,8 million THB par an, alors que la simple location d'un bien immobilier est exonérée de TVA. Lorsqu'un bien a un usage commercial, la Land and Building Tax peut passer au barème commercial, qui commence à 0,3 %.
Les déductions changent aussi. Un revenu qualifié de location ouvre droit à un abattement forfaitaire de 30 % ou à la déduction des frais réels justifiés. Si le montage relève plutôt de la prestation de services, par exemple avec ménage et linge fournis et sans remise de la possession à l'occupant, seuls les frais réels sont déductibles.
Location longue durée : les règles de 2025 sur les baux
Les locations au mois ou plus longues échappent au Hotel Act, mais elles obéissent à leurs propres règles si vous louez plusieurs logements. Un avis du Consumer Protection Board classant la location résidentielle parmi les activités dont les contrats sont encadrés a été publié le 6 juin 2025 et est entré en vigueur le 4 septembre 2025, en remplacement des règles de 2019. Il s'applique aux bailleurs qui louent trois logements ou plus, contre cinq auparavant, et couvre les baux conclus en ligne. Il prévoit des modèles types facultatifs pour les baux de courte durée, jusqu'à trois ans, et pour les baux de longue durée, de plus de trois ans et jusqu'à 30 ans, avec des mentions obligatoires. Un propriétaire étranger qui loue trois logements ou plus comme résidences entre dans son champ.
À Phuket, en avril 2025, les loyers demandés en location longue durée s'élevaient à environ 18 950 THB par mois pour un studio en condominium, 22 541 THB pour un appartement d'une chambre, 40 091 THB pour une villa de trois chambres et 99 872 THB pour quatre chambres ou plus.
Les options de location comparées
| Option | Situation juridique en octobre 2026 | Points à noter |
|---|---|---|
| Bail d'habitation au mois ou plus long | Hors du champ du Hotel Act | Doit être un véritable bail d'habitation ; les règles de 2025 sur les baux s'appliquent aux propriétaires qui louent 3 logements ou plus |
| Location à la nuit ou à la semaine de votre propre condo, sans licence | En général une activité hôtelière sans licence ; sanctions pénales | Le règlement de l'immeuble peut de toute façon l'interdire ; affaire jugée à Hua Hin en 2018 |
| Petit hébergement (jusqu'à 8 chambres, 30 clients) | Pas un hôtel, mais déclaration et accusé de réception obligatoires | Partez du principe qu'un étranger personne physique ne peut pas y recourir |
| Hôtel agréé ou programme locatif | Légal si l'immeuble ou l'opérateur détient la licence | Vérifiez la licence de chaque projet ; faites examiner toute garantie comme une clause contractuelle |
Quelle que soit l'option, les loyers d'un bien thaïlandais sont imposables en Thaïlande. Pour un revenu qualifié de location, les propriétaires peuvent déduire un abattement forfaitaire de 30 % ou leurs frais réels justifiés ; une retenue de 15 % s'applique souvent aux loyers versés à des personnes physiques non résidentes, et des déclarations sont à déposer chaque année : la déclaration annuelle (PND 90 ou 91) au plus tard le 31 mars, ou le 8 avril en cas de dépôt électronique, et une déclaration semestrielle (PND 94) au plus tard le 30 septembre. Il faut d'abord un numéro d'identification fiscale thaïlandais. Le tableau complet figure dans notre guide de la fiscalité des propriétaires étrangers.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Le règlement de l'immeuble sur les locations, par écrit, avant de réserver.
- Si un programme locatif est proposé, la licence d'hôtel de l'immeuble ou de l'opérateur, et qui en est titulaire.
- Toute clause de garantie locative, examinée par votre propre avocat, en particulier pour savoir qui paie si l'opérateur fait défaut.
- Si votre projet repose sur un bail d'habitation mensuel ou sur des nuitées, et s'il tiendrait encore avec la première option seule.
- Pour une villa, si le projet dépend de la voie du petit hébergement, qui peut vous être fermée en tant qu'étranger.
- Que vous pouvez obtenir un numéro d'identification fiscale thaïlandais et déposer les déclarations de revenus locatifs.
Notre guide des quartiers de Phuket montre où la demande locative est la plus forte, et les programmes actuels figurent sur notre page des biens en Thaïlande.
