Le marché immobilier thaïlandais en 2026 en chiffres : transferts à des étrangers, tourisme et nouveaux lancements
Le marché des condominiums vendus à des étrangers en Thaïlande tient ses volumes mais se refroidit en valeur. En 2025, les étrangers ont acquis 14 899 unités en condominium en Thaïlande pour 60,92 milliards THB, soit 2,2 % de plus en nombre d'unités mais 10,7 % de moins en valeur. Au premier semestre 2026, les transferts à des étrangers sont tombés à 6 533 unités et environ 28,27 milliards THB, en baisse de 8,8 % en unités et de 1,5 % en valeur sur un an. Dans ce total, les achats chinois ont fortement reculé alors que les achats russes ont augmenté des trois quarts, surtout à Phuket et à Chonburi.
Le tourisme recule lui aussi légèrement : les arrivées étrangères ont baissé de 7,23 % en 2025 et affichaient en 2026, au 17 octobre, un recul de 4,12 %. À Phuket, les lancements du premier semestre 2026 ont penché vers les villas en valeur. Nous reprenons ci-dessous chaque série de chiffres.
Transferts de condominiums à des étrangers
La mesure la plus nette des achats étrangers est le nombre d'unités en condominium que le Land Department enregistre au nom d'étrangers. Ce sont des transferts achevés : ils arrivent donc après les réservations et les ventes sur plan, avec un décalage égal à la durée de construction.
| Période | Unités | Valeur (THB) | Variation sur un an |
|---|---|---|---|
| 2025, année complète | 14 899 | 60,92 milliards | Unités en hausse de 2,2 %, valeur en baisse de 10,7 % |
| 1er trimestre 2026 | 3 241 | 13,464 milliards | Unités en baisse de 17,3 %, valeur en baisse de 17,9 % |
| 1er semestre 2026 | 6 533 | 28,267 milliards | Unités en baisse de 8,8 %, valeur en baisse de 1,5 % |
Les étrangers pèsent réellement dans l'ensemble du marché : 14,7 % de toutes les unités en condominium transférées en 2025 et 25,0 % de leur valeur. L'écart entre ces deux parts signifie que les acheteurs étrangers ont payé en moyenne plus cher par unité que le marché dans son ensemble.
Qui achète
En 2025 et au premier trimestre 2026, le transfert étranger moyen se situait autour de 4,1 à 4,2 millions THB et de 41 à 44 m² par unité. Les écarts entre nationalités sont importants. Les acheteurs chinois ont payé en moyenne 3,8 millions THB pour 35,6 m² en 2025 ; les acheteurs indiens, 6,9 millions THB pour 75,7 m².
Le premier semestre 2026 montre comment les groupes ont évolué :
- Les acheteurs chinois sont restés le premier groupe, mais leurs achats ont chuté de 27,7 % en valeur, à 6,874 milliards THB.
- Les acheteurs russes ont connu la plus forte croissance, en hausse de 75,9 % à 3,603 milliards THB, principalement à Phuket et à Chonburi.
- Les acheteurs birmans arrivaient en troisième position avec 2,457 milliards THB, en baisse de 16,2 %, principalement à Bangkok.
À Phuket, la demande la plus forte vient des acheteurs russes, européens et de ceux venus de Bangkok, dont beaucoup s'installent sur l'île ou y séjournent longtemps.
Où ils achètent
Bangkok a concentré près de la moitié de tous les transferts de condominiums à des étrangers en 2025, et Chonburi, la province de Pattaya et de Jomtien, plus d'un quart. Chonburi a aussi enregistré le plus grand nombre de transferts à des étrangers début 2026. Les acheteurs chinois et birmans se concentrent à Bangkok ; à Chonburi, les principaux groupes étrangers sont les Chinois et les Russes.
Tourisme : le tableau national et Phuket
La Thaïlande a enregistré 32 974 321 arrivées étrangères en 2025, soit 7,23 % de moins qu'en 2024, pour des recettes tirées des visiteurs étrangers d'environ 1 530 milliards THB. Les premiers marchés étaient la Malaisie (4,52 millions), la Chine (4,47 millions), l'Inde (2,49 millions), la Russie (1,9 million) et la Corée du Sud (1,55 million).
De janvier au 17 octobre 2026, la Thaïlande a enregistré 24 423 680 arrivées étrangères, en baisse de 4,12 % sur un an, et 1 189,6 milliards THB de recettes. La Chine arrivait en tête avec 4,14 millions, devant la Malaisie (3,10 millions), l'Inde (1,84 million), la Russie (1,33 million) et la Corée du Sud (0,90 million).
Les chiffres de fréquentation de Phuket reposent sur des bases de calcul différentes, lisez donc chaque ligne séparément :
- Premier semestre 2026 : environ 7 millions de visiteurs (6,96 millions) et 263 milliards THB de recettes touristiques. Le taux d'occupation hôtelière a atteint 81,85 % en moyenne, ce qui renseigne sur les hôtels, pas sur les logements privés loués par leurs propriétaires.
- Janvier à avril 2026 : 4,90 millions de visiteurs, en baisse de 2,1 % sur un an.
- Janvier à juillet 2026 : 8,10 millions de visiteurs, en baisse de 1,5 %, dont 5,95 millions d'étrangers, en baisse de 2,6 %.
- Année 2025 complète : 10,75 millions de visiteurs étrangers sur un total de 14,25 millions, et 555 milliards THB de recettes.
L'aéroport international de Phuket a traité environ 17,5 millions de mouvements de passagers en 2025 et une moyenne de 47 219 passagers et 288 vols par jour d'octobre 2025 à septembre 2026, bien au-delà de sa capacité nominale d'environ 12,5 millions de passagers par an.
Phuket : offre, prix et lancements
Au premier trimestre 2025, environ 40 600 logements étaient à vendre sur l'île dans 343 programmes, dont 83 % en condominium. En avril 2025, les prix demandés médians s'établissaient à environ 144 000 THB le m² pour les condominiums et 70 000 THB le m² pour les villas. Les condominiums neufs sans marque affichaient en moyenne 139 000 THB le m², contre 100 000 THB à la revente, soit une prime de 39 % pour le neuf. Ce sont des prix demandés, pas des prix de vente.
L'offre est très concentrée. Le sous-marché de Cherngtalay, autour de Bang Tao et de Laguna, regroupait 54 % des logements à vendre de l'île, soit environ 16 381, et affichait pour les condominiums le prix demandé médian le plus élevé des principaux sous-marchés, environ 156 000 THB le m². Rawai en regroupait 16 % et Karon 13 %. Les condominiums de marque affichaient un prix demandé médian d'environ 181 000 THB le m², contre environ 141 000 THB pour ceux sans marque.
Au premier semestre 2026, les lancements ont penché vers les villas en valeur. Sur ce semestre, 67 programmes ont été lancés à Phuket, totalisant 4 166 unités et environ 52,96 milliards THB de valeur de développement. Les condominiums représentaient 16 programmes, 3 466 unités et 20,45 milliards THB ; les villas, 51 programmes, seulement 700 unités mais 32,5 milliards THB, soit plus de 61 % de la valeur.
Dans le haut de gamme, les ventes de villas à Phuket à 90 millions THB ou plus ont progressé de plus de 50 % sur un an au premier semestre 2026, et celles de condominiums à 8 millions THB ou plus de 11 %.
À Bangkok, en revanche, les nouveaux lancements reculent, freinés par l'endettement des ménages, des taux élevés de refus de crédit immobilier et les stocks invendus des promoteurs.
Crédit et infrastructures
Une mesure très médiatisée ne concerne pas les acheteurs étrangers. La Banque de Thaïlande a relevé temporairement à 100 % le ratio prêt/valeur maximal des crédits immobiliers signés du 1er mai 2025 au 30 juin 2026, et a mené en mai et juin 2026 une consultation sur sa prolongation jusqu'au 30 juin 2027. C'est un plafond imposé aux banques thaïlandaises, pas un droit, et cela ne prouve en rien que les étrangers peuvent emprunter. La plupart des acheteurs étrangers paient comptant ou recourent aux plans de paiement échelonné des promoteurs. De même, les frais de transfert réduits à 0,01 %, prolongés jusqu'au 30 juin 2027, ne s'appliquent qu'aux acheteurs thaïlandais personnes physiques.
Côté infrastructures, il s'agit surtout de projets. Le terminal international de la phase 2 de l'aéroport de Phuket doit entrer en construction en 2027 et ouvrir en 2032, ce qui porterait la capacité à environ 19 millions de passagers par an. La première phase de l'autoroute Kathu-Patong vise une ouverture en octobre 2031 et attend encore l'approbation du Conseil des ministres ; l'EXAT prévoit de lever environ 20 milliards THB pour la financer via un fonds d'infrastructure. Phuket compte plus de 214 milliards THB de projets dans les cartons, dont l'aéroport d'Andaman, le métro léger, deux projets hospitaliers et un centre de magasins d'usine, sans calendrier pour aucun d'entre eux. À l'est, la liaison ferroviaire à grande vitesse vers U-Tapao reste au point mort.
Loyers et rendements
En avril 2025, les loyers demandés en location longue durée à Phuket s'élevaient à environ 18 950 THB par mois pour un studio en condominium et 22 541 THB pour un appartement d'une chambre. Ils reflètent ce que demandaient les propriétaires, pas ce que payaient les locataires, et on ne peut pas en tirer un rendement sans connaître le prix d'achat du même logement.
Les rendements cités dans les annonces pour Phuket, Bangkok, Pattaya ou Samui reposent sur des chiffres demandés : lisez-les comme une estimation du vendeur.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- D'où vient chaque chiffre de marché cité dans un support commercial, de quand il date, et s'il s'agit d'un prix demandé ou d'un transfert achevé.
- Si un rendement annoncé repose sur des loyers réels ou sur des chiffres demandés.
- Pour un achat sur plan, combien de logements similaires sont lancés à proximité, en prenant pour repère les chiffres de lancements et d'offre ci-dessus.
- Si la thèse d'investissement dépend d'infrastructures qui ne sont encore qu'un objectif ou un projet.
- Comment la répartition des acheteurs par nationalité dans le secteur choisi pourrait peser sur la demande à la revente.
Le détail par secteur se trouve dans notre guide des quartiers de Phuket et dans notre guide de Bangkok, Pattaya et Koh Samui. Les programmes actuels figurent sur notre page des biens en Thaïlande.
