Il mercato immobiliare in Thailandia nel 2026 in cifre: trasferimenti a stranieri, turismo e nuovi lanci
Il mercato thailandese dei condomini acquistati da stranieri tiene sui volumi ma si raffredda sui valori. Nel 2025 gli stranieri hanno acquisito in Thailandia 14,899 unità condominiali per 60.92 miliardi di THB: il 2.2% in più in numero di unità, ma il 10.7% in meno in valore. Nel primo semestre del 2026 i trasferimenti a stranieri sono scesi a 6,533 unità e a circa 28.27 miliardi di THB, con un calo su base annua dell'8.8% in unità e dell'1.5% in valore. Dentro questo dato, gli acquisti cinesi sono calati nettamente, mentre quelli russi sono aumentati di tre quarti, soprattutto a Phuket e a Chonburi.
Anche il turismo è in leggero calo: gli arrivi dall'estero sono diminuiti del 7.23% nel 2025 e nel 2026, fino al 17 ottobre, erano inferiori del 4.12%. A Phuket, in termini di valore, i nuovi lanci del primo semestre del 2026 si sono concentrati sulle ville. Qui sotto esaminiamo i dati uno per uno.
Trasferimenti di condomini a stranieri
La misura più chiara degli acquisti esteri è il numero di unità condominiali che il Land Department registra a nome di stranieri. Sono trasferimenti completati, quindi arrivano dopo le prenotazioni e le vendite off-plan, con un ritardo pari alla durata dei lavori.
| Periodo | Unità | Valore (THB) | Variazione su base annua |
|---|---|---|---|
| 2025, anno intero | 14,899 | 60.92 miliardi | Unità in aumento del 2.2%, valore in calo del 10.7% |
| 1° trimestre 2026 | 3,241 | 13.464 miliardi | Unità in calo del 17.3%, valore in calo del 17.9% |
| 1° semestre 2026 | 6,533 | 28.267 miliardi | Unità in calo dell'8.8%, valore in calo dell'1.5% |
Gli stranieri hanno un peso reale sul mercato complessivo: nel 2025 valevano il 14.7% di tutte le unità condominiali trasferite e il 25.0% del loro valore. La distanza tra le due quote significa che, in media, gli acquirenti stranieri hanno pagato ogni unità più del mercato nel suo insieme.
Chi compra
Nel 2025 e nel primo trimestre del 2026 il trasferimento medio a uno straniero valeva da 4.1 a 4.2 milioni di THB circa, per un'unità di circa 41-44 m2. Tra le nazionalità le differenze sono forti. Nel 2025 gli acquirenti cinesi hanno speso in media 3.8 milioni di THB per 35.6 m2; quelli indiani 6.9 milioni di THB per 75.7 m2.
Il primo semestre del 2026 mostra come cambiano gli equilibri tra i gruppi:
- Gli acquirenti cinesi restano il gruppo più numeroso, ma i loro acquisti sono scesi del 27.7% in valore, a 6.874 miliardi di THB.
- Gli acquirenti russi sono cresciuti più di tutti, del 75.9%, fino a 3.603 miliardi di THB, soprattutto a Phuket e a Chonburi.
- Al terzo posto ci sono gli acquirenti del Myanmar, con 2.457 miliardi di THB, in calo del 16.2%, soprattutto a Bangkok.
A Phuket la domanda più forte viene da acquirenti russi, europei e di Bangkok, molti dei quali si trasferiscono sull'isola o vi restano a lungo.
Dove comprano
Nel 2025 Bangkok ha raccolto quasi la metà di tutti i trasferimenti di condomini a stranieri e Chonburi, la provincia di Pattaya e Jomtien, più di un quarto. All'inizio del 2026 è stata ancora Chonburi a registrare il numero più alto di trasferimenti a stranieri. Gli acquirenti cinesi e del Myanmar si concentrano a Bangkok; a Chonburi i principali gruppi stranieri sono cinesi e russi.
Turismo: il quadro nazionale e Phuket
Nel 2025 la Thailandia ha registrato 32,974,321 arrivi dall'estero, il 7.23% in meno rispetto al 2024, e circa 1.53 mila miliardi di THB di entrate dai visitatori stranieri. I primi mercati sono stati Malesia (4.52 milioni), Cina (4.47 milioni), India (2.49 milioni), Russia (1.9 milioni) e Corea del Sud (1.55 milioni).
Da gennaio al 17 ottobre 2026 la Thailandia ha contato 24,423,680 arrivi dall'estero, il 4.12% in meno su base annua, ed entrate per 1,189.6 miliardi di THB. In testa la Cina con 4.14 milioni, seguita da Malesia (3.10 milioni), India (1.84 milioni), Russia (1.33 milioni) e Corea del Sud (0.90 milioni).
I dati sui visitatori di Phuket sono calcolati su basi diverse, quindi ogni riga va letta a sé:
- Primo semestre del 2026: circa 7 milioni di visitatori (6.96 milioni) e 263 miliardi di THB di entrate turistiche. L'occupazione alberghiera media è stata dell'81.85%, un dato che dice qualcosa sugli hotel, non sulle case private affittate dai proprietari.
- Da gennaio ad aprile 2026: 4.90 milioni di visitatori, il 2.1% in meno su base annua.
- Da gennaio a luglio 2026: 8.10 milioni di visitatori, in calo dell'1.5%, di cui 5.95 milioni stranieri, in calo del 2.6%.
- Intero 2025: 10.75 milioni di visitatori stranieri su 14.25 milioni in totale e 555 miliardi di THB di entrate.
Nel 2025 l'aeroporto internazionale di Phuket ha gestito circa 17.5 milioni di movimenti passeggeri e, da ottobre 2025 a settembre 2026, ha avuto in media 47,219 passeggeri e 288 voli al giorno, ben oltre la sua capacità di progetto di circa 12.5 milioni di passeggeri l'anno.
Phuket: offerta, prezzi e lanci
Nel primo trimestre del 2025 sull'isola erano in vendita circa 40,600 unità residenziali in 343 progetti, per l'83% in condominio. Ad aprile 2025 i prezzi richiesti mediani erano di circa 144,000 THB al m2 per i condomini e di 70,000 THB al m2 per le ville. I nuovi condomini non branded avevano una media di 139,000 THB al m2, contro i 100,000 della rivendita: il nuovo costava il 39% in più. Sono prezzi richiesti, non prezzi di vendita.
L'offerta è molto concentrata. Il submercato di Cherngtalay, attorno a Bang Tao e Laguna, deteneva il 54% delle unità in vendita sull'isola, circa 16,381, e aveva il prezzo richiesto mediano per i condomini più alto tra i principali submercati, circa 156,000 THB al m2. Rawai ne deteneva il 16% e Karon il 13%. Per i condomini branded il prezzo richiesto mediano era di circa 181,000 THB al m2, contro circa 141,000 per quelli non branded.
In termini di valore, i lanci del primo semestre del 2026 hanno puntato sulle ville. In quei sei mesi a Phuket sono partiti 67 progetti, con 4,166 unità e circa 52.96 miliardi di THB di valore di sviluppo. Ai condomini sono andati 16 progetti, 3,466 unità e 20.45 miliardi di THB; alle ville 51 progetti, appena 700 unità ma 32.5 miliardi di THB, oltre il 61% del valore.
Nella fascia alta, nel primo semestre del 2026 le vendite di ville a Phuket da 90 milioni di THB in su sono cresciute di oltre il 50% su base annua, quelle di condomini da 8 milioni di THB in su dell'11%.
A Bangkok, al contrario, i nuovi lanci sono in calo per colpa dell'indebitamento delle famiglie, dell'alta percentuale di mutui respinti e delle unità rimaste invendute ai costruttori.
Credito e infrastrutture
Una misura molto citata non riguarda gli acquirenti stranieri. La Bank of Thailand ha portato temporaneamente al 100% il rapporto massimo tra finanziamento e valore dell'immobile (loan-to-value) per i mutui casa firmati dal 1° maggio 2025 al 30 giugno 2026, e a maggio e giugno 2026 ha avviato una consultazione per prorogarlo al 30 giugno 2027. È un tetto per le banche thailandesi, non un diritto del mutuatario, e non prova che gli stranieri possano ottenere un mutuo. La maggior parte degli acquirenti stranieri paga in contanti o ricorre ai piani rateali dei costruttori. Allo stesso modo, il diritto di trasferimento ridotto allo 0.01%, prorogato al 30 giugno 2027, vale solo per gli acquirenti thailandesi persone fisiche.
Sulle infrastrutture i numeri sono per lo più piani. Per il terminal internazionale della Fase 2 dell'aeroporto di Phuket l'inizio dei lavori è previsto nel 2027 e l'apertura nel 2032, con una capacità che salirebbe a circa 19 milioni di passeggeri l'anno. La prima fase della superstrada Kathu-Patong punta all'apertura a ottobre 2031 e attende ancora il via libera del Consiglio dei ministri; EXAT prevede di raccogliere circa 20 miliardi di THB tramite un fondo infrastrutturale per finanziarla. Phuket ha in cantiere progetti per oltre 214 miliardi di THB, tra cui l'aeroporto Andaman, la metropolitana leggera, due progetti ospedalieri e un outlet, nessuno con una tempistica. A est, il collegamento ferroviario ad alta velocità con U-Tapao resta fermo.
Affitti e rendimenti
Ad aprile 2025 i canoni richiesti per gli affitti a lungo termine a Phuket erano di circa 18,950 THB al mese per un monolocale in condominio e di 22,541 THB per un appartamento con 1 camera da letto. Dicono quanto chiedevano i proprietari, non quanto pagavano gli inquilini, e non si possono tradurre in un rendimento senza il prezzo d'acquisto della stessa unità.
I rendimenti indicati negli annunci per Phuket, Bangkok, Pattaya o Samui si basano su cifre richieste: vanno letti come una stima del venditore.
Che cosa verificare prima di comprare
- Da dove viene ogni dato di mercato citato in una presentazione commerciale, a che data si riferisce e se è un prezzo richiesto o un trasferimento completato.
- Se un rendimento dichiarato poggia su affitti reali o su cifre richieste.
- Per un acquisto off-plan, quante unità simili vengono lanciate nelle vicinanze, tenendo come riferimento i dati su lanci e offerta riportati sopra.
- Se la convenienza dell'investimento dipende da infrastrutture che sono ancora un obiettivo o un progetto.
- Come il mix di nazionalità degli acquirenti nella zona scelta potrebbe incidere sulla domanda al momento della rivendita.
I dettagli sulle singole zone sono nella nostra guida alle zone di Phuket e nella nostra guida a Bangkok, Pattaya e Koh Samui. I progetti attuali sono nella nostra pagina degli immobili in Thailandia.
