Possedere un immobile in Thailandia dall'estero: tasse sugli affitti e sulla rivendita, successione e la regola del 2024 sui redditi esteri trasferiti
Un proprietario straniero che vive all'estero incontra il fisco thailandese in tre momenti. L'affitto ricavato dall'immobile è tassato in Thailandia con le normali aliquote dell'imposta sul reddito delle persone fisiche, che Lei sia residente o no. La vendita è tassata con l'imposta sul reddito trattenuta alla fonte al Land Office, più la Specific Business Tax oppure l'imposta di bollo, e per un non residente quella ritenuta di norma è l'imposta definitiva. L'imposta di successione si applica solo agli importi superiori a 100 milioni di THB ricevuti da una stessa persona. A tutto questo si affianca la modesta Land and Building Tax annuale.
Una quarta questione si pone solo se comincia a trascorrere in Thailandia 180 giorni o più all'anno. Da quel momento è residente fiscale e, dal 2024, i redditi esteri che porta nel Paese possono essere tassati al loro arrivo. Qui sotto esaminiamo ciascun punto, con la situazione a ottobre 2026. Nulla di tutto ciò è una consulenza fiscale: le cifre per il Suo caso deve fornirgliele un consulente fiscale thailandese.
Redditi da locazione: tassati in Thailandia ovunque Lei viva
L'affitto di un immobile situato in Thailandia è considerato reddito prodotto in Thailandia. È tassato lì, che il proprietario sia residente fiscale o no e ovunque venga pagato il canone. L'imposta si calcola sul reddito netto secondo lo scaglione ordinario dell'imposta sul reddito delle persone fisiche:
- 0% fino a 150,000 THB
- 5% da 150,001 a 300,000
- 10% fino a 500,000
- 15% fino a 750,000
- 20% fino a 1,000,000
- 25% fino a 2,000,000
- 30% fino a 5,000,000
- 35% oltre 5,000,000
Deduzioni
Per un reddito classificato come locazione si può dedurre una quota forfettaria del 30% oppure le spese effettive documentate. Se invece l'accordo è un servizio, per esempio quando sono forniti pulizie e lavanderia e il possesso non passa all'ospite, sono deducibili solo le spese effettive. Una "attività simile a un hotel" deve anche registrarsi ai fini dell'IVA al 7% quando i suoi ricavi imponibili superano 1.8 milioni di THB l'anno, mentre la semplice locazione di beni immobili è esente da IVA.
Ritenute e dichiarazioni
Quando l'affitto è pagato a una persona fisica non residente si applica spesso una ritenuta del 15%. Quando una società thailandese paga l'affitto a una persona fisica residente, l'aliquota è del 5%. La ritenuta è un credito d'imposta, non un'imposta definitiva. Per i redditi da locazione il proprietario presenta una dichiarazione annuale (PND 90 o 91), entro il 31 marzo oppure entro l'8 aprile se inviata per via telematica, e una dichiarazione di metà anno (PND 94), entro il 30 settembre. Prima di tutto serve un codice fiscale thailandese.
In altre parole, il 15% trattenuto da un inquilino o da una società thailandese non chiude la Sua posizione. La dichiarazione va comunque presentata e, a seconda del reddito netto e delle deduzioni richieste, può risultare un'imposta ulteriore da versare oppure un rimborso.
La Land and Building Tax annuale
Chi è proprietario dell'immobile al 1° gennaio paga all'ente locale la Land and Building Tax (imposta su terreni e fabbricati) di quell'anno. Per le seconde case e le unità date in affitto, la categoria in cui rientra il tipico condominio da vacanza o da reddito di proprietà straniera, l'aliquota è dello 0.02% del valore catastale ufficiale fino a 50 milioni di THB e sale per scaglioni fino allo 0.1% oltre i 100 milioni di THB. A titolo di esempio, un'unità con un valore catastale di 5 milioni di THB paga circa 1,000 THB l'anno.
Un immobile gestito a fini commerciali, per esempio come hotel, può ricadere nello scaglione commerciale, che parte dallo 0.3%. Non è chiaro se uno straniero iscritto in un libretto di residenza giallo (Tor Ror 13) possa chiedere l'esenzione per l'abitazione principale: conviene chiederlo all'ente locale.
La vendita: come si tassa la plusvalenza
In Thailandia non esiste un'imposta separata sulle plusvalenze per la vendita di un immobile da parte di una persona fisica. La plusvalenza è tassata tramite la ritenuta d'imposta sul reddito calcolata al Land Office il giorno del trasferimento, più la Specific Business Tax del 3.3% oppure l'imposta di bollo dello 0.5%.
Specific Business Tax o imposta di bollo
La SBT si applica quando una persona fisica vende entro cinque anni dall'acquisto. Non si applica dopo cinque anni di proprietà, né alla vendita dell'abitazione principale se il nome del venditore figura nel registro di residenza da almeno un anno. In questi casi si paga invece l'imposta di bollo dello 0.5%. In una rivendita entro cinque anni, il 3.3% si calcola sul più alto tra il prezzo di vendita e il valore catastale ufficiale.
Ritenuta d'imposta sul reddito
Per un venditore persona fisica la ritenuta si calcola partendo dal valore catastale, ridotto di una deduzione forfettaria che dipende dagli anni di possesso (92% dopo un anno, che scende al 50% dopo otto anni o più); il risultato si divide per gli anni di possesso (fino a dieci), si tassa con le aliquote dell'imposta sul reddito delle persone fisiche e si moltiplica di nuovo per gli anni di possesso. Il totale non può superare il 20% del prezzo di vendita. Con gli scaglioni del 2014, un'unità da 10 milioni di THB comportava all'incirca da 82,500 a 430,000 THB a seconda del periodo di possesso: un esempio del metodo, non una cifra attuale.
Finché il Land Office o un consulente fiscale non confermano il contrario, conviene dare per scontato che la ritenuta si applichi a ogni vendita da parte di una persona fisica, qualunque sia la durata del possesso. Per una persona fisica non residente la ritenuta di norma è definitiva. Una persona fisica residente può invece presentare la dichiarazione e dichiarare la plusvalenza effettiva.
Riportare il denaro all'estero
Conservi ogni modulo FET e ogni avviso di accredito bancario relativo all'acquisto, i documenti che provano che il denaro è arrivato dall'estero. Le serviranno quando venderà.
Successioni e donazioni
L'Inheritance Tax Act B.E. 2558 della Thailandia è in vigore dal 2016. Gli eredi pagano solo sul valore ricevuto da uno stesso defunto oltre i 100 milioni di THB: il 10% sull'eccedenza, oppure il 5% per ascendenti e discendenti. Il coniuge è esente. Gli stranieri non residenti sono tassati solo sui beni situati in Thailandia.
Le donazioni da genitori, discendenti o coniuge sono esenti fino a 20 milioni di THB l'anno, con il 5% sull'eccedenza. La donazione di un immobile thailandese da parte di una persona fisica è inoltre trattata come una vendita ai fini dell'imposta sul reddito, quindi l'imposta può essere dovuta anche se non passa di mano alcun denaro.
Chi può ereditare che cosa
L'imposta è solo metà della questione. Un'unità condominiale può passare a un erede straniero solo se l'erede ha personalmente i requisiti e se l'intestazione mantiene l'edificio entro la sua quota del 49% riservata agli stranieri. Un erede che non ha i requisiti, o la cui intestazione farebbe superare la quota all'edificio, deve darne notizia alle autorità e cedere l'unità entro un anno. Queste indicazioni risalgono al 2013, quindi le faccia confermare da un avvocato quando redige il testamento.
Per la locazione di una villa, la sentenza della Corte Suprema n. 11058/2559 ha stabilito che una locazione a tempo determinato non si estingue automaticamente con la morte del conduttore e può passare agli eredi, soprattutto se il canone era stato pagato in anticipo o la sublocazione era consentita; una locazione redatta per la durata della vita del conduttore si estingue invece con la sua morte. Il contratto va redatto tenendo conto di questo.
La regola del 2024 sui redditi esteri trasferiti in Thailandia
Riguarda solo chi diventa residente fiscale thailandese, cosa che accade quando si trascorrono in Thailandia 180 giorni o più in un anno solare. Dal 1° gennaio 2024, in base agli ordini del Revenue Department Paw. 161/2566 e 162/2566, i redditi di fonte estera prodotti da quella data da una persona residente nell'anno in cui sono stati prodotti sono tassati quando vengono portati in Thailandia, in quello stesso anno o in uno qualsiasi degli anni successivi. I redditi prodotti prima del 2024 sono esclusi, se Lei è in grado di documentarli.
Nel 2025 il Revenue Department ha annunciato una proposta di esenzione per i redditi esteri trasferiti nell'anno in cui sono prodotti o in quello successivo. Al 19 ottobre 2026 non è legge.
Chi ha un visto LTR nelle categorie Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner e Work-from-Thailand è esente sui redditi esteri trasferiti. Per tutti gli altri, la domanda è come un acquisto immobiliare si concili con questa regola. Il denaro portato in Thailandia per comprare un condominio è un trasferimento di capitale, non un reddito in sé. Ma se un acquirente residente in Thailandia finanzia l'acquisto con redditi esteri prodotti dal 2024 in poi, quel denaro può essere tassato al momento del trasferimento. Non esiste una regola specifica per gli acquisti immobiliari. Se trascorrerà in Thailandia 180 giorni o più all'anno, chieda una consulenza fiscale prima di inviare il denaro per l'acquisto, non dopo.
Le imposte in sintesi
| Evento | Imposta | Aliquota o soglia | Note per un proprietario non residente |
|---|---|---|---|
| Affitto dell'immobile | Imposta sul reddito delle persone fisiche sull'affitto netto | Progressiva dallo 0% al 35% | Deduzione forfettaria del 30% o spese effettive; spesso si applica la ritenuta del 15%; dichiarazioni PND 90/91 e PND 94 |
| Proprietà al 1° gennaio | Land and Building Tax | 0.02% del valore catastale fino a 50 milioni di THB (seconde case) | Scaglione commerciale dallo 0.3% se gestito come un hotel |
| Vendita | Ritenuta d'imposta sul reddito, più SBT del 3.3% o imposta di bollo dello 0.5% | Metodo progressivo, con un tetto del 20% del prezzo | Ritenuta di norma definitiva; SBT se si vende entro 5 anni |
| Decesso | Imposta di successione a carico degli eredi | 10% (5% per ascendenti e discendenti) oltre 100 milioni di THB | Coniuge esente; per i non residenti solo i beni situati in Thailandia |
| Donazione | Imposta sulle donazioni; imposta sul reddito come per una vendita | Donazioni in famiglia esenti fino a 20 milioni di THB l'anno, 5% oltre | La donazione di un immobile è trattata come una vendita ai fini dell'imposta sul reddito |
| Diventare residenti | Imposta sui redditi esteri trasferiti | Aliquote ordinarie | Redditi prodotti dal 2024; la proposta di esenzione non è legge |
Che cosa verificare prima di comprare
- Se intende affittare l'immobile e se l'accordo sarà una locazione o un servizio, perché da questo dipendono le deduzioni ed eventualmente l'IVA.
- Di poter ottenere un codice fiscale thailandese e qualcuno che presenti le dichiarazioni annuali e di metà anno.
- Per quanto tempo pensa di tenere l'immobile: una vendita entro cinque anni di norma comporta la SBT del 3.3%.
- Un posto sicuro per ogni modulo FET e ogni avviso bancario.
- Un testamento che tenga conto della quota per gli stranieri e dei requisiti per un condominio, oppure una locazione redatta in modo da passare agli eredi.
- Quanti giorni all'anno prevede di trascorrere in Thailandia e da dove proviene il denaro per l'acquisto.
I costi al momento dell'acquisto sono nella nostra guida a imposte e oneri sugli immobili in Thailandia, le regole sugli affitti nella nostra guida all'Hotel Act e il visto LTR nella nostra guida ai visti. I progetti sono elencati nella nostra pagina degli immobili in Thailandia.
