해외에 거주하는 외국인 소유주는 세 군데에서 태국 세금을 만납니다. 부동산에서 얻은 임대료는 태국 거주 여부와 관계없이 태국에서 일반 개인소득세율로 과세됩니다. 매도는 토지사무소에서 원천징수하는 소득세에 특정사업세나 인지세 중 하나가 더해지는 방식으로 과세되며, 비거주자에게는 이 원천징수가 보통 최종 세금입니다. 상속세는 한 사람에게서 받은 금액 가운데 1억 THB를 넘는 부분에만 부과됩니다. 여기에 소액의 연간 토지·건물세가 함께 붙습니다.
네 번째 문제는 1년에 180일 이상 태국에서 지내기 시작할 때만 생깁니다. 그때부터는 조세 거주자가 되며, 2024년부터는 태국으로 들여오는 해외 소득이 들어오는 시점에 과세될 수 있습니다. 아래에서 2026년 10월 기준으로 하나씩 살펴봅니다. 이 글은 세무 자문이 아니며, 본인 사례에 맞는 수치는 태국 세무 전문가에게 받으셔야 합니다.
임대 소득: 어디에 살든 태국에서 과세
태국에 있는 부동산의 임대료는 태국에서 발생한 소득으로 봅니다. 소유주가 조세 거주자인지, 임대료를 어디에서 받는지와 관계없이 태국에서 과세됩니다. 과세는 순소득에 대해 일반 개인소득세 누진세율로 이루어집니다.
- 150,000 THB까지 0%
- 150,001부터 300,000까지 5%
- 500,000까지 10%
- 750,000까지 15%
- 1,000,000까지 20%
- 2,000,000까지 25%
- 5,000,000까지 30%
- 5,000,000 초과 35%
공제
임대차로 분류되는 소득은 30% 표준 공제와 증빙된 실제 경비 중 하나를 선택해 공제할 수 있습니다. 청소와 세탁을 제공하고 점유를 손님에게 넘기지 않는 경우처럼 계약이 서비스에 해당하면 실제 경비만 공제됩니다. 또한 ‘호텔과 유사한 사업’은 과세 매출이 연 180만 THB를 넘으면 7% 부가가치세(VAT) 사업자로 등록해야 하지만, 부동산의 단순 임대차는 VAT가 면제됩니다.
원천징수와 신고
비거주 개인에게 임대료를 지급할 때는 15% 원천징수가 적용되는 경우가 많습니다. 태국 법인이 거주 개인에게 임대료를 지급할 때의 세율은 5%입니다. 원천징수는 세액에서 차감되는 선납분이지 최종 세금이 아닙니다. 소유주는 연간 신고서(PND 90 또는 91)를 3월 31일까지, 전자 신고라면 4월 8일까지 제출하고, 임대 소득에 대해서는 반기 신고서(PND 94)를 9월 30일까지 제출합니다. 이 모든 것에 앞서 태국 납세자 번호가 있어야 합니다.
다시 말해 세입자나 태국 법인이 15%를 떼어 갔다고 해서 신고 의무가 끝나지는 않습니다. 여전히 신고해야 하며, 순소득과 청구하는 공제에 따라 추가로 낼 세금이 나오거나 환급을 받을 수 있습니다.
연간 토지·건물세
1월 1일 현재 부동산을 소유한 사람이 그해의 토지·건물세를 지방자치단체에 냅니다. 외국인이 소유한 일반적인 휴양용 또는 임대용 콘도미니엄이 해당하는 세컨드 홈과 임대 세대의 세율은 공시 감정가 5,000만 THB까지 0.02%이며, 단계적으로 올라 1억 THB 초과분에는 0.1%가 적용됩니다. 예시로 계산하면 감정가 500만 THB인 세대는 연 약 1,000 THB를 냅니다.
호텔처럼 상업적으로 운영하는 부동산은 0.3%부터 시작하는 상업용 세율이 적용될 수 있습니다. 노란색 주택등록부(Tor Ror 13)에 올라 있는 외국인이 주된 거주지 면제를 받을 수 있는지는 아직 정리되지 않았으므로 지방자치단체에 문의하십시오.
매도: 차익에 대한 과세 방식
태국에는 개인의 부동산 매도에 대한 별도의 양도소득세가 없습니다. 차익은 소유권 이전 당일 토지사무소에서 계산하는 원천징수 소득세와, 3.3% 특정사업세 또는 0.5% 인지세 중 하나를 통해 과세됩니다.
특정사업세 또는 인지세
SBT는 개인이 부동산을 취득한 지 5년 이내에 매도할 때 적용됩니다. 5년 넘게 보유한 뒤에는 적용되지 않으며, 매도인의 이름이 주택 등록부에 1년 이상 올라 있는 주된 거주지를 매도할 때도 적용되지 않습니다. 이런 경우에는 0.5% 인지세가 대신 부과됩니다. 5년 이내 재판매라면 3.3%는 매도가와 공시 감정가 중 높은 쪽에 부과됩니다.
원천징수 소득세
개인 매도인의 원천징수액은 다음과 같이 계산합니다. 감정가에서 보유 연수에 따른 표준 공제(1년 보유 시 92%, 8년 이상이면 50%까지 낮아짐)를 뺀 뒤 보유 연수(최대 10년)로 나누고, 개인소득세율을 적용한 다음 다시 보유 연수를 곱합니다. 총액은 매도가의 20%를 넘을 수 없습니다. 2014년 세율 구간으로 계산하면 1,000만 THB 세대는 보유 기간에 따라 대략 82,500~430,000 THB가 나왔습니다. 이는 계산 방식을 보여 주는 예시이지 현재 수치가 아닙니다.
토지사무소나 세무 전문가가 달리 확인해 주기 전까지는, 보유 기간과 관계없이 개인의 모든 매도에 원천징수가 적용된다고 보십시오. 비거주 개인에게는 원천징수가 보통 최종 세금입니다. 거주 개인은 그 대신 신고를 통해 실제 차익을 신고할 수 있습니다.
매각 대금 반출
매입 때 받은 FET 양식과 은행 입금 확인서는 모두 보관하십시오. 자금이 해외에서 들어왔다는 것을 증명하는 서류이며, 매도할 때 필요합니다.
상속과 증여
태국의 상속세법(B.E. 2558)은 2016년부터 시행되고 있습니다. 상속인은 한 명의 피상속인에게서 받은 가액 가운데 1억 THB를 넘는 부분에 대해서만 세금을 내며, 세율은 초과분의 10%, 직계존속과 직계비속은 5%입니다. 배우자는 면제됩니다. 비거주 외국인은 태국에 소재한 재산에 대해서만 과세됩니다.
부모, 직계비속, 배우자로부터 받은 증여는 연 2,000만 THB까지 면제되고 초과분에는 5%가 부과됩니다. 개인이 태국 부동산을 증여하면 소득세 목적상 매도로도 취급되므로, 돈이 오가지 않아도 소득세가 생길 수 있습니다.
누가 무엇을 상속할 수 있는가
세금은 문제의 절반일 뿐입니다. 콘도미니엄 세대는 상속인 본인이 자격 요건을 갖추고, 그 등기 후에도 건물이 49% 외국인 쿼터 안에 머무를 때만 외국인 상속인에게 넘어갈 수 있습니다. 자격이 없거나 등기하면 건물이 쿼터를 넘게 되는 상속인은 당국에 신고하고 1년 안에 세대를 처분해야 합니다. 이 지침은 2013년에 나온 것이므로 유언장을 작성할 때 변호사에게 확인하십시오.
빌라 임차권과 관련해 대법원 판결 제11058/2559호는 기간이 정해진 임대차는 임차인의 사망으로 자동 종료되지 않고 상속인에게 승계될 수 있다고 판단했으며, 임대료를 선납했거나 전대가 허용된 경우라면 더욱 그렇습니다. 임차인의 생존 기간을 기준으로 작성된 임대차는 사망과 함께 끝납니다. 임대차 계약서는 이 점을 염두에 두고 작성해야 합니다.
해외 소득 송금에 관한 2024년 규정
이 규정은 태국 조세 거주자가 될 때만 적용되며, 한 해(1월부터 12월까지) 동안 태국에 180일 이상 머무르면 거주자가 됩니다. 2024년 1월 1일부터 국세청(Revenue Department) 명령 Paw. 161/2566과 162/2566에 따라, 그날 이후 발생한 해외 원천 소득은 소득이 발생한 해에 거주자였던 사람이 그 소득을 태국으로 들여올 때 과세됩니다. 같은 해에 들여오든 그 이후에 들여오든 마찬가지입니다. 2024년 이전에 발생한 소득은 증빙할 수 있으면 제외됩니다.
소득이 발생한 해 또는 그다음 해에 송금하는 해외 소득을 면제하는 방안을 국세청이 2025년에 발표했습니다. 2026년 10월 19일 현재 이 방안은 법이 아닙니다.
Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner, Work-from-Thailand 유형의 LTR 비자 소지자는 송금된 해외 소득에 대해 면제됩니다. 그 밖의 사람에게는 부동산 매입이 이 규정과 어떻게 맞물리는지가 문제입니다. 콘도미니엄을 사기 위해 태국으로 들여오는 돈은 자본 이전이며 그 자체로 소득이 아닙니다. 그러나 태국 거주자인 매수자가 2024년 이후 발생한 해외 소득으로 매입 자금을 마련한다면 그 돈은 송금할 때 과세될 수 있습니다. 부동산 매입에만 적용되는 별도 규정은 없습니다. 1년에 180일 이상 태국에서 지낼 예정이라면 매입 자금을 보낸 뒤가 아니라 보내기 전에 세무 자문을 받으십시오.
세금 한눈에 보기
| 상황 | 세금 | 세율 또는 기준 | 비거주 소유주 참고 사항 |
|---|---|---|---|
| 부동산 임대 | 순임대료에 대한 개인소득세 | 0%~35% 누진 | 30% 표준 공제 또는 실제 경비. 15% 원천징수가 적용되는 경우가 많음. PND 90/91과 PND 94 신고 |
| 1월 1일 현재 소유 | 토지·건물세 | 감정가 5,000만 THB까지 0.02%(세컨드 홈) | 호텔처럼 운영하면 0.3%부터 시작하는 상업용 세율 |
| 매도 | 원천징수 소득세와 SBT 3.3% 또는 인지세 0.5% | 누진 계산 방식, 매도가의 20% 상한 | 원천징수가 보통 최종 세금. 5년 이내 매도 시 SBT |
| 사망 | 상속인에 대한 상속세 | 1억 THB 초과분에 10%(직계존비속 5%) | 배우자 면제. 비거주자는 태국 소재 재산만 과세 |
| 증여 | 증여세, 매도로 간주한 소득세 | 가족 간 증여는 연 2,000만 THB까지 면제, 초과분 5% | 부동산 증여는 소득세 목적상 매도로 취급 |
| 거주자가 될 때 | 송금된 해외 소득에 대한 세금 | 일반 세율 | 2024년 이후 발생한 소득. 면제안은 아직 법이 아님 |
매수 전에 확인할 사항
- 부동산을 임대할지, 그리고 그 방식이 임대차인지 서비스인지. 이에 따라 공제 방식이 정해지고 VAT 여부도 달라질 수 있습니다.
- 태국 납세자 번호를 받을 수 있는지, 연간 신고와 반기 신고를 맡아 줄 사람이 있는지.
- 보유 예정 기간. 5년 이내에 매도하면 보통 3.3% SBT가 붙습니다.
- 모든 FET 양식과 은행 확인서를 안전하게 보관할 곳.
- 콘도미니엄의 외국인 쿼터와 자격 요건을 다룬 유언장, 또는 상속인에게 승계되도록 작성된 임대차 계약서.
- 1년에 태국에서 며칠을 지낼 예정인지, 매입 자금이 어디에서 오는지.
매입 시 비용은 저희 태국 부동산 세금과 수수료 가이드에, 임대 규정은 호텔법 가이드에, LTR 비자는 비자 가이드에 정리되어 있습니다. 프로젝트는 태국 매물 페이지에서 보실 수 있습니다.
