ტაილანდში ქონების ფლობა საზღვარგარეთიდან:…

საზღვარგარეთ მცხოვრები უცხოელი მესაკუთრე ტაილანდურ გადასახადს სამ ადგილას აწყდება. ქონებიდან მიღებული ქირა ტაილანდში საშემოსავლო გადასახადის ჩვეულებრივი განაკვეთებით იბეგრება, მიუხედავად იმისა, ხართ თუ არა იქ რეზიდენტი. გაყიდვა იბეგრება მიწის ოფისში დაკავებული საშემოსავლო გადასახადით, რასაც ემატება ან სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი, ან სამარკო მოსაკრებელი, და არარეზიდენტისთვის ეს დაკავებული გადასახადი, როგორც წესი, საბოლოოა. მემკვიდრეობის გადასახადი მხოლოდ ერთი პირისგან მიღებულ 100 მილიონ THB-ზე მეტ თანხას ეხება. ამ ყველაფრის პარალელურად იხდით მცირე წლიურ მიწისა და შენობის გადასახადსაც (Land and Building Tax).

მეოთხე საკითხი მხოლოდ მაშინ ჩნდება, თუ ტაილანდში წელიწადში 180 დღეს ან მეტს გაატარებთ. ამ მომენტიდან საგადასახადო რეზიდენტი ხართ, 2024 წლიდან კი ქვეყანაში შემოტანილი უცხოური შემოსავალი შეიძლება შემოსვლისთანავე დაიბეგროს. ქვემოთ თითოეულ მათგანს რიგრიგობით განვიხილავთ 2026 წლის ოქტომბრის მდგომარეობით. ეს არ არის საგადასახადო კონსულტაცია: თქვენი შემთხვევის ციფრები ტაილანდელმა საგადასახადო კონსულტანტმა უნდა მოგცეთ.

ქირიდან შემოსავალი: იბეგრება ტაილანდში, სადაც არ უნდა ცხოვრობდეთ

ტაილანდში არსებული ქონებიდან მიღებული ქირა ტაილანდში გამომუშავებულ შემოსავლად ითვლება. ის იქ იბეგრება, მიუხედავად იმისა, არის თუ არა მესაკუთრე საგადასახადო რეზიდენტი და სად იხდიან ქირას. იბეგრება წმინდა შემოსავალი, ფიზიკური პირების საშემოსავლო გადასახადის ჩვეულებრივი სკალით:

0% 150,000 THB-მდე
5% 150,001-დან 300,000-მდე
10% 500,000-მდე
15% 750,000-მდე
20% 1,000,000-მდე
25% 2,000,000-მდე
30% 5,000,000-მდე
35% 5,000,000-ს ზემოთ

გამოქვითვები

თუ შემოსავალი იჯარად კვალიფიცირდება, შეგიძლიათ გამოქვითოთ ან 30%-იანი სტანდარტული გამოქვითვა, ან დოკუმენტურად დადასტურებული ფაქტობრივი ხარჯები. თუ შეთანხმება მომსახურებაა, მაგალითად, როცა დასუფთავება და სამრეცხაო გათვალისწინებულია და ქონების ფლობა სტუმარს არ გადაეცემა, გამოიქვითება მხოლოდ ფაქტობრივი ხარჯები. „სასტუმროს მსგავსმა ბიზნესმა“ ასევე 7%-იან დღგ-ზე უნდა დარეგისტრირდეს, როგორც კი მისი დასაბეგრი შემოსავალი წელიწადში 1.8 მილიონ THB-ს გადააჭარბებს, უძრავი ქონების უბრალო იჯარა კი დღგ-სგან გათავისუფლებულია.

წყაროსთან დაკავება და დეკლარაციები

როცა ქირა არარეზიდენტ ფიზიკურ პირს ეხდება, ხშირად 15%-იანი დაკავება მოქმედებს. როცა ტაილანდური კომპანია ქირას რეზიდენტ ფიზიკურ პირს უხდის, განაკვეთი 5%-ია. დაკავებული თანხა გადასახადში ჩაითვლება და საბოლოო გადასახადი არ არის. ქირიდან შემოსავალზე მესაკუთრე წარადგენს წლიურ დეკლარაციას (PND 90 ან 91), რომლის ვადაა 31 მარტი, ელექტრონულად წარდგენისას კი 8 აპრილი, და შუალედურ დეკლარაციას (PND 94), რომლის ვადაა 30 სექტემბერი. ამ ყველაფრისთვის ჯერ ტაილანდური საგადასახადო ნომერი (tax ID) გჭირდებათ.

სხვა სიტყვებით, თუ დამქირავებელმა ან ტაილანდურმა კომპანიამ 15% დააკავა, თქვენი საქმე ამით არ იხურება. დეკლარაციის წარდგენა მაინც გიწევთ, და წმინდა შემოსავლისა და მოთხოვნილი გამოქვითვების მიხედვით დეკლარაციამ შეიძლება დამატებით გადასახდელი თანხა აჩვენოს ან თანხის დაბრუნება.

წლიური მიწისა და შენობის გადასახადი

ვინც ქონებას 1 იანვარს ფლობს, ის უხდის იმ წლის მიწისა და შენობის გადასახადს ადგილობრივ ხელისუფლებას. მეორე სახლებისა და გაქირავებული ბინებისთვის, ანუ იმ კატეგორიისთვის, სადაც უცხოელის კუთვნილი დასასვენებელი ან გასაქირავებელი კონდომინიუმის ბინა ჩვეულებრივ ხვდება, განაკვეთი ოფიციალური შეფასებითი ღირებულების 0.02%-ია 50 მილიონ THB-მდე და საფეხურებად იზრდება 0.1%-მდე 100 მილიონ THB-ს ზემოთ. საილუსტრაციო გაანგარიშებით, 5 მილიონ THB-ად შეფასებულ ბინაზე წელიწადში დაახლოებით 1,000 THB მოდის.

კომერციულად ექსპლუატირებული ქონება, მაგალითად სასტუმროდ, შეიძლება კომერციულ სკალაზე მოხვდეს, რომელიც 0.3%-დან იწყება. ჯერ გადაწყვეტილი არ არის, შეუძლია თუ არა ყვითელ სახლის წიგნში (Tor Ror 13) ჩაწერილ უცხოელს ძირითადი საცხოვრებლის შეღავათით სარგებლობა, ამიტომ ეს ადგილობრივ ხელისუფლებას ჰკითხეთ.

გაყიდვა: როგორ იბეგრება მოგება

ტაილანდში ფიზიკური პირის მიერ ქონების გაყიდვაზე კაპიტალის ნამატის ცალკე გადასახადი არ არსებობს. მოგება იბეგრება საშემოსავლო გადასახადით, რომელსაც მიწის ოფისი გადაფორმების დღეს ითვლის და აკავებს, და ამას ემატება ან 3.3%-იანი სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი, ან 0.5%-იანი სამარკო მოსაკრებელი.

ბიზნეს-გადასახადი თუ სამარკო მოსაკრებელი

SBT მოქმედებს, როცა ფიზიკური პირი ქონებას შეძენიდან ხუთი წლის განმავლობაში ყიდის. ის არ მოქმედებს ხუთწლიანი ფლობის შემდეგ, ასევე ძირითადი საცხოვრებლის გაყიდვისას, თუ გამყიდველის სახელი სახლის რეგისტრაციაში მინიმუმ ერთი წელია ჩაწერილი. ასეთ შემთხვევებში მის ნაცვლად 0.5%-იანი სამარკო მოსაკრებელი მოქმედებს. ხუთ წელიწადში ხელახლა გაყიდვისას 3.3% ერიცხება გაყიდვის ფასსა და ოფიციალურ შეფასებით ღირებულებას შორის უფრო მაღალს.

დაკავებული საშემოსავლო გადასახადი

ფიზიკური პირი გამყიდველისთვის დაკავებული თანხა შეფასებითი ღირებულებიდან ითვლება: მას აკლდება სტანდარტული გამოქვითვა, რომელიც ფლობის წლებზეა დამოკიდებული (ერთი წლის შემდეგ 92%, რვა და მეტი წლის შემდეგ კი 50%-მდე მცირდება), შედეგი იყოფა ფლობის წლების რაოდენობაზე (მაქსიმუმ ათზე), იბეგრება საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთებით და კვლავ მრავლდება ფლობის წლებზე. ჯამი გაყიდვის ფასის 20%-ს ვერ გადააჭარბებს. 2014 წლის საფეხურებით 10 მილიონ THB-იან ბინაზე, ფლობის ვადის მიხედვით, დაახლოებით 82,500-დან 430,000 THB-მდე მოდიოდა. ეს მეთოდს აჩვენებს და არა მიმდინარე ციფრს.

ჩათვალეთ, რომ დაკავება ფიზიკური პირის ყველა გაყიდვაზე ვრცელდება, რამდენ ხანსაც არ უნდა ეფლოთ ქონება, სანამ მიწის ოფისი ან საგადასახადო კონსულტანტი სხვას არ დაგიდასტურებთ. არარეზიდენტი ფიზიკური პირისთვის დაკავებული გადასახადი, როგორც წესი, საბოლოოა. რეზიდენტ ფიზიკურ პირს შეუძლია ამის ნაცვლად დეკლარაცია წარადგინოს და ფაქტობრივი მოგება დაადეკლარიროს.

თანხის ქვეყნიდან გატანა

შეინახეთ შესყიდვისას მიღებული ყველა FET ფორმა და ბანკის საკრედიტო შეტყობინება (credit advice): ეს დოკუმენტები ადასტურებს, რომ თანხა საზღვარგარეთიდან შემოვიდა. გაყიდვისას ისინი დაგჭირდებათ.

მემკვიდრეობა და ჩუქება

ტაილანდის მემკვიდრეობის გადასახადის შესახებ კანონი (Inheritance Tax Act B.E. 2558) 2016 წლიდან მოქმედებს. მემკვიდრეები იხდიან მხოლოდ ერთი გარდაცვლილი პირისგან მიღებული ღირებულების იმ ნაწილზე, რომელიც 100 მილიონ THB-ს აღემატება: ზედმეტ ნაწილზე 10%-ს, აღმავალი და დაღმავალი შტოს ნათესავები კი 5%-ს. მეუღლეები გათავისუფლებულნი არიან. არარეზიდენტი უცხოელები მხოლოდ ტაილანდში მდებარე ქონებაზე იბეგრებიან.

მშობლების, შთამომავლების ან მეუღლის ჩუქება წელიწადში 20 მილიონ THB-მდე გათავისუფლებულია, ზედმეტ ნაწილზე კი 5% მოქმედებს. ფიზიკური პირის მიერ ტაილანდური უძრავი ქონების ჩუქება საშემოსავლო გადასახადის მიზნებისთვის გაყიდვად ითვლება, ამიტომ საშემოსავლო გადასახადი შეიძლება წარმოიშვას მაშინაც, როცა ფული ხელიდან ხელში არ გადადის.

ვის რისი მემკვიდრეობით მიღება შეუძლია

გადასახადი საკითხის მხოლოდ ნახევარია. კონდომინიუმის ბინა უცხოელ მემკვიდრეს მხოლოდ მაშინ გადაეცემა, თუ მემკვიდრე პირადად აკმაყოფილებს მოთხოვნებს და რეგისტრაციის შემდეგ შენობა 49%-იანი უცხოელთა კვოტის ფარგლებში რჩება. მემკვიდრემ, რომელიც მოთხოვნებს ვერ აკმაყოფილებს ან რომლის რეგისტრაციაც შენობას კვოტას გადააცილებდა, ხელისუფლებას უნდა აცნობოს და ბინა ერთი წლის განმავლობაში გაასხვისოს. ეს განმარტება 2013 წლისაა, ამიტომ ანდერძის შედგენისას იურისტთან გადაამოწმეთ.

ვილის იჯარასთან დაკავშირებით უზენაესი სასამართლოს გადაწყვეტილებით № 11058/2559 დადგინდა, რომ განსაზღვრული ვადის იჯარა მოიჯარის გარდაცვალებით ავტომატურად არ წყდება და შეიძლება მემკვიდრეებს გადაეცეს, განსაკუთრებით მაშინ, როცა ქირა წინასწარ იყო გადახდილი ან ქვეიჯარა ნებადართული იყო. მოიჯარის სიცოცხლის ვადით გაფორმებული იჯარა კი მისი გარდაცვალებით წყდება. იჯარის ხელშეკრულება ამის გათვალისწინებით უნდა შედგეს.

2024 წლის წესი ქვეყანაში შემოტანილ უცხოურ შემოსავალზე

ეს მხოლოდ მაშინ გეხებათ, თუ ტაილანდის საგადასახადო რეზიდენტი გახდებით, რაც ხდება, როცა კალენდარულ წელიწადში ტაილანდში 180 დღე ან მეტი იმყოფებით. 2024 წლის 1 იანვრიდან, შემოსავლების დეპარტამენტის (Revenue Department) ბრძანებების Paw. 161/2566 და 162/2566 თანახმად, ამ თარიღიდან გამომუშავებული უცხოური წყაროს შემოსავალი, თუ პირი მისი გამომუშავების წელს რეზიდენტი იყო, იბეგრება ტაილანდში შემოტანისას, იმავე ან ნებისმიერ მომდევნო წელს. 2024 წლამდე გამომუშავებული შემოსავალი არ იბეგრება, თუ ამას დოკუმენტურად დაადასტურებთ.

2025 წელს შემოსავლების დეპარტამენტმა გამოაცხადა შეღავათის წინადადება იმ უცხოურ შემოსავალზე, რომელიც ქვეყანაში გამომუშავების წელს ან მომდევნო წელს შემოიტანება. 2026 წლის 19 ოქტომბრის მდგომარეობით ის კანონი არ არის.

LTR ვიზის მფლობელები Wealthy Global Citizen, Wealthy Pensioner და Work-from-Thailand კატეგორიებში შემოტანილ უცხოურ შემოსავალზე გადასახადისგან გათავისუფლებულნი არიან. დანარჩენებისთვის კითხვა ისაა, როგორ უკავშირდება ქონების ყიდვა ამ წესს. კონდომინიუმის საყიდლად ტაილანდში შემოტანილი თანხა კაპიტალის გადატანაა და თავისთავად შემოსავალი არ არის. მაგრამ თუ ტაილანდის რეზიდენტი მყიდველი შესყიდვას 2024 წლიდან გამომუშავებული უცხოური შემოსავლით აფინანსებს, ეს თანხა შემოტანისას შეიძლება დაიბეგროს. ქონების შესყიდვისთვის სპეციალური წესი არ არსებობს. თუ ტაილანდში წელიწადში 180 დღეს ან მეტს გაატარებთ, საგადასახადო კონსულტაცია შესყიდვის თანხის გაგზავნამდე მიიღეთ და არა მის შემდეგ.

გადასახადები ერთი შეხედვით

შემთხვევა	გადასახადი	განაკვეთი ან ზღვარი	შენიშვნები არარეზიდენტი მესაკუთრისთვის
ქონების გაქირავება	საშემოსავლო გადასახადი წმინდა ქირაზე	0%-დან 35%-მდე, პროგრესული	30%-იანი სტანდარტული გამოქვითვა ან ფაქტობრივი ხარჯები; ხშირად მოქმედებს 15%-იანი დაკავება; წარადგინეთ PND 90/91 და PND 94
ფლობა 1 იანვარს	მიწისა და შენობის გადასახადი	შეფასებითი ღირებულების 0.02% 50 მილიონ THB-მდე (მეორე სახლები)	კომერციული სკალა 0.3%-დან, თუ ქონება სასტუმროსავით მუშაობს
გაყიდვა	დაკავებული საშემოსავლო გადასახადი, პლუს SBT 3.3% ან სამარკო მოსაკრებელი 0.5%	პროგრესული მეთოდი, მაქსიმუმ ფასის 20%	დაკავება, როგორც წესი, საბოლოოა; SBT, თუ ქონება 5 წელიწადში გაიყიდა
გარდაცვალება	მემკვიდრეობის გადასახადი მემკვიდრეებზე	10% (აღმავალი და დაღმავალი შტოს ნათესავებისთვის 5%) 100 მილიონ THB-ს ზემოთ	მეუღლეები გათავისუფლებულნი არიან; არარეზიდენტებისთვის მხოლოდ ტაილანდში მდებარე ქონება
ჩუქება	ჩუქების გადასახადი; საშემოსავლო გადასახადი, თითქოს ქონება გაიყიდა	ოჯახური ჩუქება გათავისუფლებულია წელიწადში 20 მილიონ THB-მდე, ზემოთ 5%	უძრავი ქონების ჩუქება საშემოსავლო გადასახადისთვის გაყიდვად ითვლება
რეზიდენტად გახდომა	გადასახადი შემოტანილ უცხოურ შემოსავალზე	ჩვეულებრივი განაკვეთები	2024 წლიდან გამომუშავებული შემოსავალი; შეღავათის წინადადება კანონი არ არის

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

გააქირავებთ თუ არა ქონებას და იქნება ეს იჯარა თუ მომსახურება: ამაზეა დამოკიდებული თქვენი გამოქვითვები და, შესაძლოა, დღგ.
შეძლებთ თუ არა ტაილანდური საგადასახადო ნომრის აღებას და გყავთ თუ არა ვინმე, ვინც წლიურ და შუალედურ დეკლარაციებს წარადგენს.
რამდენ ხანს აპირებთ ფლობას: ხუთ წელიწადში გაყიდვაზე, როგორც წესი, 3.3%-იანი SBT მოქმედებს.
უსაფრთხო ადგილი ყველა FET ფორმისა და ბანკის შეტყობინებისთვის.
ანდერძი, რომელიც კონდომინიუმისთვის უცხოელთა კვოტისა და უფლებამოსილების წესებს ითვალისწინებს, ან იჯარა, რომელიც მემკვიდრეებზე გადასვლის გათვალისწინებით არის შედგენილი.
წელიწადში რამდენ დღეს აპირებთ ტაილანდში გატარებას და საიდან მოდის შესყიდვის თანხა.

შესყიდვის ხარჯები აღწერილია ტაილანდში ქონების გადასახადებისა და მოსაკრებლების ჩვენს გზამკვლევში, გაქირავების წესები სასტუმროების შესახებ კანონის (Hotel Act) ჩვენს გზამკვლევში, LTR ვიზა კი ვიზების ჩვენს გზამკვლევში. პროექტები ჩამოთვლილია ტაილანდის ქონების ჩვენს გვერდზე.