ქონების გადასახადები და მოსაკრებლები ტაილანდში 2026 წელს: რას იხდის რეალურად უცხოელი მყიდველი გადაფორმებისას და ყოველწლიურად

როცა ტაილანდში კონდომინიუმის ბინა ან მიწიანი სახლი მესაკუთრეს იცვლის, გადაფორმების დღეს მიწის ოფისში სამი გადასახდელი იფარება: 2%-იანი გადაფორმების მოსაკრებელი, ან 3.3%-იანი სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი, ან 0.5%-იანი სამარკო მოსაკრებელი (ორივე ერთად არასდროს), და გამყიდველის დაკავებული საშემოსავლო გადასახადი. კანონით მათი უმეტესობა გამყიდველს აწევს. პრაქტიკაში განაწილება მოლაპარაკების საგანია და ნასყიდობის ხელშეკრულებაში იწერება, გადაფორმების მოსაკრებლის 50/50 გაყოფა კი ხშირია. გადაფორმების შემცირებული, 0.01%-იანი მოსაკრებელი, რომლის შესახებაც შეიძლება წაიკითხოთ, მხოლოდ ტაილანდელ ფიზიკურ პირ მყიდველებზე ვრცელდება, ამიტომ უცხოელი მყიდველი სტანდარტულ განაკვეთს იხდის.

გადაფორმების შემდეგ მთავარი პერიოდული გადასახადი მიწისა და შენობის გადასახადია (Land and Building Tax). დასასვენებელი სახლისა ან გაქირავებული ბინისთვის ის წელიწადში ოფიციალური შეფასებითი ღირებულების 0.02%-ს შეადგენს 50 მილიონ THB-მდე ღირებულებაზე, რაც უცხოელების კუთვნილი კონდომინიუმების უმეტესობისთვის მცირე თანხაა.

ქვემოთ მოყვანილი ციფრები, თუ სხვა რამ არ არის მითითებული, 2026 წლის შუა პერიოდის მდგომარეობითაა. ეს საგადასახადო კონსულტაცია არ არის: კონკრეტული ქონების ზუსტ თანხებს მიწის ოფისი და ტაილანდელი საგადასახადო კონსულტანტი გეტყვით.

გადაფორმების დღის ხარჯები ერთ ცხრილში

თუ სხვა რამ არ არის მითითებული, თითოეული პუნქტის ბაზა რეგისტრირებულ გაყიდვის ფასსა და მიწის ოფისის ოფიციალურ შეფასებით ღირებულებას შორის უფრო მაღალია.

პუნქტი	განაკვეთი	ბაზა	ვის აკისრია კანონით და ჩვეული პრაქტიკა
გადაფორმების (რეგისტრაციის) მოსაკრებელი	2%	ოფიციალური შეფასებითი ღირებულება	კანონით დადგენილი არ არის; ჩვეულებრივ მყიდველსა და გამყიდველს შორის 50/50 იყოფა შეთანხმებით
სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი (SBT)	3.3% (3% პლუს 10%-იანი ადგილობრივი დანამატი)	ფასსა და შეფასებით ღირებულებას შორის უფრო მაღალი	გამყიდველი; ვრცელდება კომპანიებზე და ფიზიკურ პირებზე, რომლებიც შეძენიდან 5 წლის განმავლობაში ყიდიან
სამარკო მოსაკრებელი	0.5%	ფასსა და შეფასებით ღირებულებას შორის უფრო მაღალი	გამყიდველი; იხდება მხოლოდ მაშინ, როცა SBT არ იხდება
დაკავებული საშემოსავლო გადასახადი, გამყიდველი კომპანია	1%	ფასსა და შეფასებით ღირებულებას შორის უფრო მაღალი	გამყიდველი, აკავებს მიწის ოფისი
დაკავებული საშემოსავლო გადასახადი, გამყიდველი ფიზიკური პირი	პროგრესული (იხ. ქვემოთ)	ოფიციალური შეფასებითი ღირებულება	გამყიდველი, აკავებს მიწის ოფისი

„ვის აკისრია კანონით“ და „ვინ იხდის რეალურად“ სხვადასხვა კითხვებია. Palmera ზოგად წესს კი არ გთავაზობთ, არამედ იმ განაწილებას, რომელიც თითოეული დეველოპერის ნასყიდობის ხელშეკრულებაშია (SPA) მითითებული, და გირჩევთ, ხელშეკრულებაში პირველ რიგში სწორედ ეს პუნქტი წაიკითხოთ.

2%-იანი გადაფორმების მოსაკრებელი და შეღავათი, რომელიც უცხოელებზე არ ვრცელდება

გადაფორმების მოსაკრებელი ოფიციალური შეფასებითი ღირებულების 2%-ია. კანონი არ ადგენს, ვინ იხდის მას: ამას მხარეები წყვეტენ, და თანაბრად გაყოფა ხშირია.

სათაურებში 0.01%-იან გადაფორმების მოსაკრებელსაც შეხვდებით. 2026 წლის 1 ივლისს ტაილანდმა 7 მილიონ THB-მდე ღირებულების საცხოვრებლებისთვის გადაფორმებისა და იპოთეკის რეგისტრაციის შემცირებული, 0.01%-იანი მოსაკრებლები (2%-ისა და 1%-ის ნაცვლად) 2027 წლის 30 ივნისამდე გააგრძელა. შეღავათით მხოლოდ ტაილანდელი ფიზიკური პირი მყიდველები სარგებლობენ. უცხოელი მყიდველები სტანდარტულ 2%-ს იხდიან. თუ ხარჯების გაანგარიშებაში თქვენს შესყიდვაზე 0.01% წერია, მოითხოვეთ მისი გასწორება.

სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი თუ სამარკო მოსაკრებელი

ეს ორი ერთმანეთის ალტერნატივაა. გაყიდვაზე ირიცხება ან SBT 3.3%-ის ოდენობით, რაც არის 3% პლუს მასზე 10%-იანი ადგილობრივი დანამატი, ან სამარკო მოსაკრებელი 0.5%-ის ოდენობით, იმის მიხედვით, ვინ ყიდის და რამდენ ხანს ფლობდა ქონებას. კანონით ორივე გამყიდველის გადასახადია.

SBT ვრცელდება კომპანიებზე და ფიზიკურ პირებზე, რომლებიც ქონებას შეძენიდან ხუთი წლის განმავლობაში ყიდიან. ის არ ვრცელდება ფიზიკურ პირზე, რომელიც ქონებას ხუთი წელი ან მეტი ფლობდა, ან რომელიც ყიდის სახლს, რომელიც მისი ძირითადი საცხოვრებელი იყო და სადაც მისი სახელი სახლის რეგისტრაციაში მინიმუმ ერთი წელი იყო ჩაწერილი. არსებობს სხვა გამონაკლისებიც, მაგალითად, გარკვეული მემკვიდრეობით მიღებული ქონებისთვის, და ისინი მიწის ოფისთან თითოეულ შემთხვევაში ცალკე დასტურდება. როცა SBT არ ვრცელდება, 0.5%-იანი სამარკო მოსაკრებელი მოქმედებს.

მყიდველისთვის ამას ორმაგი მნიშვნელობა აქვს. თუ ხელშეკრულება გამყიდველის გადასახადების ნაწილს თქვენზე გადმოიტანს, სხვაობა 3.3%-სა და 0.5%-ს შორის მნიშვნელოვანია. და ეს თქვენც შეგეხებათ, როცა გაყიდით: ხუთ წელიწადში ხელახალი გაყიდვა, როგორც წესი, ნიშნავს SBT-ს ფასსა და შეფასებით ღირებულებას შორის უფრო მაღალზე, თუ არ მოქმედებს ისეთი გამონაკლისი, როგორიცაა ძირითადი საცხოვრებლის გამონაკლისი.

გამყიდველის დაკავებული საშემოსავლო გადასახადი

ტაილანდში ფიზიკური პირის მიერ ქონების გაყიდვაზე კაპიტალის ნამატის ცალკე გადასახადი არ არსებობს. მის ნაცვლად საშემოსავლო გადასახადს მიწის ოფისი გადაფორმებისას აკავებს.

გამყიდველი კომპანიისთვის დაკავება ფასსა და შეფასებით ღირებულებას შორის უფრო მაღალის 1%-ია. გამყიდველი ფიზიკური პირისთვის, ტაილანდელი იქნება თუ უცხოელი, გაანგარიშება უფრო რთულია. იღებთ შეფასებით ღირებულებას, აკლებთ სტანდარტულ გამოქვითვას, რომელიც ფლობის წლებზეა დამოკიდებული (ერთი წლის შემდეგ ღირებულების 92%, რვა და მეტი წლის შემდეგ კი 50%-მდე მცირდება), ყოფთ ფლობის წლების რაოდენობაზე (მაქსიმუმ ათზე), იყენებთ საშემოსავლო გადასახადის განაკვეთებს და შემდეგ ამრავლებთ ფლობის წლებზე. ჯამი გაყიდვის ფასის 20%-ს ვერ გადააჭარბებს. 2014 წლის საგადასახადო საფეხურებით 10 მილიონ THB-იან ბინაზე, ფლობის ვადის მიხედვით, დაახლოებით 82,500-დან 430,000 THB-მდე დაკავება მოდიოდა. ეს დიაპაზონი მეთოდის საილუსტრაციოდ მიიღეთ და არა მიმდინარე ფასად.

ფიზიკური პირის ნებისმიერ გაყიდვაზე ბიუჯეტში დაკავება გაითვალისწინეთ, რამდენ ხანსაც არ უნდა ეფლოთ ქონება. კონკრეტული გაყიდვის ციფრს მიწის ოფისი ან ტაილანდელი საგადასახადო კონსულტანტი გეტყვით. არარეზიდენტი ფიზიკური პირისთვის დაკავებული თანხა, როგორც წესი, საბოლოო გადასახადია. რას ნიშნავს ეს მომავალი გაყიდვისთვის, ვხსნით უცხოელი მესაკუთრეების დაბეგვრის ჩვენს გზამკვლევში.

სხვა ერთჯერადი ხარჯები

• ვილის იჯარის რეგისტრაცია. 1%-იანი სარეგისტრაციო მოსაკრებელი პლუს 0.1%-იანი სამარკო მოსაკრებელი მთელი რეგისტრირებული ვადის ჯამურ ქირაზე, სულ 1.1%.
• იპოთეკის რეგისტრაცია. სესხის თანხის 1%, მაქსიმუმ 200,000 THB, თუმცა ტაილანდში ცოტა უცხოელი მყიდველი იღებს სესხს.
• სარეზერვო ფონდი და საერთო ხარჯების წინასწარი შენატანები. დეველოპერები, როგორც წესი, გადაფორმებისას ერთჯერად სარეზერვო ფონდსა (sinking fund) და საერთო ფართების მომსახურების წინასწარ საფასურს იღებენ. თანხები თითოეულ პროექტში განსხვავებულია და სტანდარტული განაკვეთი არ არსებობს, ამიტომ დაჯავშნამდე ციფრები წერილობით მოითხოვეთ.

წლიური მიწისა და შენობის გადასახადი

მიწისა და შენობის გადასახადის შესახებ კანონი (Land and Building Tax Act B.E. 2562) 2020 წლის 1 იანვრიდან მოქმედებს. ადგილობრივი ხელისუფლება გადასახადს აკისრებს მას, ვინც ყოველი წლის 1 იანვარს მიწის ან შენობის მესაკუთრე ან მფლობელია. შეტყობინებები დაახლოებით თებერვალში იგზავნება, გადასახადი კი, როგორც წესი, აპრილამდე უნდა გადაიხადოთ, თუმცა ადგილობრივი ვადები ზოგჯერ გრძელდება. 2026 წელს ვადა ივნისი იყო.

კანონი ადგენს ზედა ზღვრებს: 0.3% საცხოვრებელი ქონებისთვის, 0.15% სასოფლო-სამეურნეო მიწისთვის და 1.2% კომერციული და გამოუყენებელი მიწისთვის, ამასთან გამოუყენებელი მიწის განაკვეთი ყოველი სამი წლის გამოუყენებლობისთვის 0.3%-ით იზრდება 3%-მდე. საცხოვრებლებზე რეალურად მოქმედი განაკვეთები უფრო დაბალია და ოფიციალურ შეფასებით ღირებულებაზე ირიცხება:

• ძირითადი საცხოვრებელი, მიწა და შენობა იმ ფიზიკური პირის საკუთრებაში, რომლის სახელიც სახლის რეგისტრაციაშია: პირველი 50 მილიონი THB გათავისუფლებულია; მის ზემოთ 0.03% 75 მილიონ THB-მდე, 0.05% 100 მილიონ THB-მდე და 0.1% მის ზემოთ.
• ძირითადი საცხოვრებელი, მხოლოდ შენობა (მაგალითად, სახლი იჯარით აღებულ მიწაზე), მესაკუთრის სახელი სახლის რეგისტრაციაშია: პირველი 10 მილიონი THB გათავისუფლებულია; შემდეგ 0.02% 50 მილიონ THB-მდე, ზედა საფეხურებზე კი 0.03%, 0.05% და 0.1%.
• სხვა საცხოვრებელი ქონება, მათ შორის მეორე სახლები და გაქირავებული ბინები: 0.02% 50 მილიონ THB-მდე, 0.03% 50-დან 75 მილიონამდე, 0.05% 75-დან 100 მილიონამდე და 0.1% მის ზემოთ, პირველივე ბატიდან.

უცხოელის კუთვნილი ტიპური დასასვენებელი ან გასაქირავებელი კონდომინიუმის ბინა ბოლო ჯგუფში ხვდება. საილუსტრაციო გაანგარიშებით, და არა ოფიციალური შეთავაზებით, 5 მილიონ THB-ად შეფასებულ ბინაზე წელიწადში დაახლოებით 1,000 THB მოვიდოდა. როცა ქონება კომერციულად გამოიყენება, მაგალითად, სასტუმროდ, შეიძლება 0.3%-დან დაწყებული კომერციული სკალა გავრცელდეს.

იმავე ბიუჯეტში კიდევ ორი პერიოდული ხარჯი უნდა გაითვალისწინოთ. საერთო ფართების საფასური შენობის იურიდიულ პირს (juristic person) საერთო ქონების მოვლისთვის რეგულარულად ეხდება. მას თითოეული შენობა თავად ადგენს, ამიტომ დაჯავშნამდე მიმდინარე საფასური წერილობით მოითხოვეთ. და თუ ბინას გააქირავებთ, ქირა ტაილანდში გამომუშავებული შემოსავალია და იქ იბეგრება, მიუხედავად იმისა, ცხოვრობთ თუ არა ქვეყანაში.

ჯერ გადაწყვეტილი არ არის, ვრცელდება თუ არა ძირითადი საცხოვრებლის შეღავათი ყვითელ სახლის წიგნში (Tor Ror 13) ჩაწერილ უცხოელზე, ამიტომ სანამ მას დაეყრდნობით, ადგილობრივ ხელისუფლებასთან გადაამოწმეთ.

გაანგარიშების მაგალითი

იმის საჩვენებლად, როგორ ერგება ეს ნაწილები ერთმანეთს, ავიღოთ ჰიპოთეტური ახალი კონდომინიუმის ბინა, რომელიც 5 მილიონ THB-ად არის ნაყიდი დეველოპერისგან, რომელიც კომპანიაა, და სიმარტივისთვის დავუშვათ, რომ შეფასებითი ღირებულება ფასის ტოლია. ეს მხოლოდ საილუსტრაციო გაანგარიშებაა: შეფასებით ღირებულებას მიწის ოფისი ადგენს და ის შეიძლება ფასისგან განსხვავდებოდეს.

• გადაფორმების მოსაკრებელი 2%: 100,000 THB. თუ ნასყიდობის ხელშეკრულება მას 50/50 ყოფს, მყიდველის წილი 50,000 THB-ია.
• სპეციფიკური ბიზნეს-გადასახადი 3.3%: 165,000 THB, დეველოპერის გადასახადი, რადგან გამყიდველი კომპანიაა. სამარკო მოსაკრებელი არ იხდება, რადგან SBT მოქმედებს.
• დაკავებული გადასახადი 1% გამყიდველი კომპანიისთვის: 50,000 THB, ესეც დეველოპერის ხარჯია.
• სარეზერვო ფონდი და საერთო ხარჯების წინასწარი შენატანები: ადგენს პროექტი; სტანდარტული ციფრი არ არსებობს.
• მიწისა და შენობის გადასახადი მომდევნო 1 იანვრიდან, როგორც მეორე სახლზე: დაახლოებით 1,000 THB წელიწადში.

თუ ნასყიდობის ხელშეკრულება ამის ნაცვლად მყიდველს გამყიდველის გადასახადების ნაწილს აკისრებს, ციფრები მკვეთრად იცვლება, ამიტომ ხარჯების პუნქტი თქვენი იურისტის ყურადღებას იმსახურებს.

რა შეამოწმოთ ყიდვამდე

• ნასყიდობის ხელშეკრულების პუნქტი, რომელიც გადაფორმების მოსაკრებელს, SBT-ს ან სამარკო მოსაკრებელსა და დაკავებულ გადასახადს თქვენსა და გამყიდველს შორის ანაწილებს.
• რომ არცერთი გაანგარიშება თქვენს შესყიდვაზე ტაილანდელი მყიდველებისთვის განკუთვნილ 0.01%-იან მოსაკრებელს არ იყენებს.
• სარეზერვო ფონდი, საერთო ხარჯების წინასწარი შენატანები და საერთო ფართების ყოველთვიური საფასური, წერილობით.
• ვილისთვის: იჯარის რეგისტრაციის 1.1%-იანი ხარჯი ჯამურ ქირაზე.
• თუ ხუთ წელიწადში გაყიდვას გეგმავთ: თქვენს გაყიდვაზე, სავარაუდოდ, 3.3%-იანი SBT გავრცელდება.
• თუ ქონებას გააქირავებთ: ქირიდან შემოსავლის დაბეგვრის წესები მესაკუთრეების დაბეგვრის ჩვენს გზამკვლევში.

შესყიდვა ნაბიჯ-ნაბიჯ აღწერილია ტაილანდში კონდომინიუმის ყიდვის ჩვენს გზამკვლევში, მიმდინარე პროექტები კი ტაილანდის ქონების ჩვენს გვერდზეა.