2026 年泰国房产税费：外国买家在过户时和每年实际要缴多少

在泰国，公寓单元或带土地的住宅易手时，过户当天要在土地局结清三项费用：2% 的过户费、3.3% 的特定营业税或 0.5% 的印花税（二者只缴其一），以及卖方的预扣所得税。按照法律，其中大部分由卖方承担。实际上，费用如何分摊由双方协商并写入买卖合同，过户费双方各付一半的做法很常见。您可能看到过 0.01% 的优惠过户费，但它只适用于泰国个人买家，外国买家按标准费率缴纳。

过户之后，主要的经常性税种是土地与建筑物税。度假屋或出租单元在官方评估价 5,000 万 THB 以内，每年按 0.02% 征收，对大多数外国人持有的公寓来说，金额并不大。

除另有说明外，以下数字均截至 2026 年年中。本文不构成税务建议，具体房产的确切金额应以土地局和泰国税务顾问的意见为准。

过户当天的费用一览

除另有说明外，每一项的计税基数都是登记售价与土地局官方评估价两者中较高者。

项目	税率	基数	法定承担方及通常做法
过户（登记）费	2%	官方评估价	法律未作规定；通常由买卖双方约定各付一半
特定营业税（SBT）	3.3%（3% 另加 10% 地方附加税）	售价与评估价中较高者	卖方；适用于公司，以及取得后 5 年内出售的个人
印花税	0.5%	售价与评估价中较高者	卖方；仅在无须缴纳 SBT 时缴纳
预扣所得税（公司卖方）	1%	售价与评估价中较高者	卖方，在土地局预扣
预扣所得税（个人卖方）	累进计算（见下文）	官方评估价	卖方，在土地局预扣

“法定承担方”和“实际支付方”是两个不同的问题。Palmera 报价时采用各开发商 SPA 中写明的分摊方式，而不是套用一般规则；我们建议您在合同中首先阅读这一条款。

2% 过户费，以及外国人享受不到的优惠

过户费为官方评估价的 2%。法律没有规定由谁支付，由双方商定，平均分摊很常见。

您会看到关于 0.01% 过户费的新闻。2026 年 7 月 1 日，泰国把售价 700 万 THB 以内住宅的过户费和抵押登记费优惠（由 2% 和 1% 降至 0.01%）延长至 2027 年 6 月 30 日。这项优惠只适用于泰国个人买家，外国买家仍按 2% 的标准费率缴纳。如果费用估算对您的购房按 0.01% 计算，请要求更正。

特定营业税还是印花税

这两项是二选一的。一笔交易要么缴纳 3.3% 的 SBT（即 3%，再加征其 10% 作为地方附加税），要么缴纳 0.5% 的印花税，取决于卖方是谁以及持有多久。按照法律，两者都是卖方的税。

SBT 适用于公司，以及在取得房产后五年内出售的个人。持有满五年的个人，或出售的住宅是其主要住所、且名字登记在户籍册上至少一年的个人，不缴 SBT。还有其他豁免情形，例如某些继承所得的房产，需要与土地局逐案确认。不适用 SBT 时，就缴纳 0.5% 的印花税。

对买家来说，这一点在两方面很重要。如果合同把部分卖方税费转给您，3.3% 和 0.5% 之间的差距相当可观。而且将来您出售时也会遇到：五年内转售通常要按售价与评估价中较高者缴纳 SBT，除非适用主要住所之类的豁免。

卖方的预扣所得税

泰国对个人出售房产不单独征收资本利得税，而是在过户时由土地局预扣所得税。

公司卖方的预扣税为售价与评估价中较高者的 1%。个人卖方（无论泰国人还是外国人）的计算要复杂一些：以评估价为基数，减去按持有年限确定的标准扣除（持有一年扣除评估价的 92%，持有八年或以上降至 50%），除以持有年数（最多按十年计），适用个人所得税税率，再乘以持有年数。总额不得超过售价的 20%。按 2014 年的税率档，一套 1,000 万 THB 的单元视持有时间长短，预扣税约为 82,500 至 430,000 THB。这个区间只用来说明计算方法，并非现行报价。

个人的每一笔出售，无论持有多久，都要把预扣税计入预算。具体交易的数字应由土地局或泰国税务顾问提供。对非居民个人而言，预扣税通常就是最终税款。这对日后出售意味着什么，见外国业主税务指南。

其他一次性费用

别墅租约登记。按整个登记租期的租金总额缴纳 1% 的登记费和 0.1% 的印花税，合计 1.1%。
抵押登记。贷款金额的 1%，上限 200,000 THB，不过很少有外国买家在泰国贷款。
维修基金和预缴公共费用。开发商通常在过户时一次性收取维修基金（sinking fund）和预缴的公共区域费用。金额因项目而异，没有标准费率，请在预订前索取书面数字。

每年的土地与建筑物税

《佛历 2562 年土地与建筑物税法》自 2020 年 1 月 1 日起施行。地方政府向每年 1 月 1 日拥有或占有土地或建筑物的人征收。评税通知大约在 2 月发出，税款通常须在 4 月前缴纳，但地方的截止日期有时会延后。2026 年的截止日期是 6 月。

该法规定的税率上限为：住宅 0.3%，农业用地 0.15%，商业用地和闲置土地 1.2%；闲置土地每闲置三年加征 0.3%，最高 3%。住宅实际适用的税率更低，按官方评估价计征：

主要住所，土地和建筑物均由名字登记在户籍册上的个人拥有：前 5,000 万 THB 免税；超出部分至 7,500 万 THB 为 0.03%，至 1 亿 THB 为 0.05%，1 亿 THB 以上为 0.1%。
主要住所，仅拥有建筑物（例如建在租赁土地上的房屋），业主名字登记在户籍册上：前 1,000 万 THB 免税；之后至 5,000 万 THB 为 0.02%，更高的档次依次为 0.03%、0.05% 和 0.1%。
其他住宅，包括第二套住房和出租单元：从第一泰铢起计税，5,000 万 THB 以内 0.02%，5,000 万至 7,500 万为 0.03%，7,500 万至 1 亿为 0.05%，1 亿以上为 0.1%。

外国人持有的典型度假或出租公寓属于最后一类。举例来算（并非报价），评估价 500 万 THB 的单元每年约缴 1,000 THB。如果房产用于商业用途，例如当作酒店经营，可能适用起始税率为 0.3% 的商业税率表。

还有两项经常性费用也应列入同一份预算。公共区域费是支付给楼宇法人（juristic person）、用于维护公共财产的定期费用，由各楼宇自行确定，请在预订前索取书面的现行收费标准。另外，如果您出租单元，租金属于在泰国取得的收入，无论您是否住在泰国，都要在泰国纳税。

登记在黄色户籍册（Tor Ror 13）上的外国人是否符合主要住所豁免条件，目前尚无定论；在依赖这项豁免之前，请先向地方政府核实。