Taxele și costurile imobiliare din Thailanda în 2026: ce plătește efectiv un cumpărător străin la transfer și în fiecare an
Când o unitate într-un condominiu sau o casă cu teren își schimbă proprietarul în Thailanda, la Land Office se achită în ziua transferului trei sume: o taxă de transfer de 2%, fie Specific Business Tax de 3.3%, fie taxa de timbru de 0.5% (niciodată ambele), și impozitul pe venit reținut la sursă al vânzătorului. Prin lege, majoritatea acestor sume cad în sarcina vânzătorului. În practică, împărțirea se negociază și se trece în contractul de vânzare-cumpărare, iar împărțirea taxei de transfer 50/50 este frecventă. Taxa de transfer redusă de 0.01% despre care puteți citi se aplică doar cumpărătorilor thailandezi persoane fizice, așa că un cumpărător străin plătește cota standard.
După transfer, principalul impozit recurent este impozitul pe teren și clădiri (Land and Building Tax). Pentru o casă de vacanță sau o unitate închiriată se percepe anual 0.02% din valoarea oficială de evaluare, pentru valori de până la 50 de milioane THB, ceea ce la majoritatea condominiilor deținute de străini înseamnă o sumă modestă.
Cifrele de mai jos sunt valabile la jumătatea lui 2026, dacă nu se precizează altfel. Nu sunt consultanță fiscală, iar sumele exacte pentru o anumită proprietate le stabilesc Land Office și un consultant fiscal thailandez.
Costurile din ziua transferului într-un singur tabel
Dacă nu se menționează altceva, baza pentru fiecare poziție este valoarea mai mare dintre prețul de vânzare înregistrat și valoarea oficială de evaluare a Land Office.
| Poziția | Cota | Baza | Cine o suportă prin lege și practica obișnuită |
|---|---|---|---|
| Taxa de transfer (de înregistrare) | 2% | Valoarea oficială de evaluare | Nu este stabilit prin lege; de obicei se împarte 50/50 între cumpărător și vânzător, prin acord |
| Specific Business Tax (SBT) | 3.3% (3% plus o suprataxă locală de 10%) | Valoarea mai mare dintre preț și valoarea de evaluare | Vânzătorul; se aplică firmelor și persoanelor fizice care vând în primii 5 ani de la dobândire |
| Taxa de timbru | 0.5% | Valoarea mai mare dintre preț și valoarea de evaluare | Vânzătorul; se plătește doar când nu se plătește SBT |
| Impozit pe venit reținut la sursă, vânzător companie | 1% | Valoarea mai mare dintre preț și valoarea de evaluare | Vânzătorul, reținut la Land Office |
| Impozit pe venit reținut la sursă, vânzător persoană fizică | Progresiv (vezi mai jos) | Valoarea oficială de evaluare | Vânzătorul, reținut la Land Office |
„Cine o suportă prin lege” și „cine o plătește de fapt” sunt întrebări diferite. Palmera citează împărțirea prevăzută în contractul de vânzare-cumpărare al fiecărui dezvoltator, nu o regulă generală, și vă sugerăm să citiți această clauză înaintea oricărei alte părți din contract.
Taxa de transfer de 2% și reducerea de care străinii nu beneficiază
Taxa de transfer este de 2% din valoarea oficială de evaluare. Legea nu spune cine o plătește. Decid părțile, iar împărțirea în mod egal este frecventă.
Veți vedea titluri despre o taxă de transfer de 0.01%. Pe 1 iulie 2026, Thailanda a prelungit până la 30 iunie 2027 taxele reduse de transfer și de înregistrare a ipotecii, de 0.01% în loc de 2% și 1%, pentru locuințele cu prețuri de până la 7 milioane THB. Reducerea este disponibilă doar cumpărătorilor thailandezi persoane fizice. Cumpărătorii străini plătesc cota standard de 2%. Dacă o estimare de costuri arată 0.01% pentru achiziția dumneavoastră, cereți corectarea ei.
Specific Business Tax sau taxa de timbru
Cele două se exclud reciproc. O vânzare atrage fie SBT de 3.3%, adică 3% plus o suprataxă locală de 10% aplicată acestuia, fie taxa de timbru de 0.5%, în funcție de cine vinde și cât timp a deținut proprietatea. Prin lege, ambele sunt impozite ale vânzătorului.
SBT se aplică firmelor și persoanelor fizice care vând în primii cinci ani de la dobândirea proprietății. Nu se aplică unei persoane fizice care a deținut proprietatea cinci ani sau mai mult ori care vinde o locuință ce i-a fost reședință principală, cu numele înscris în registrul locuinței de cel puțin un an. Există și alte scutiri, de exemplu pentru anumite proprietăți moștenite, care se confirmă de la caz la caz cu Land Office. Când nu se aplică SBT, se aplică taxa de timbru de 0.5%.
Pentru un cumpărător, lucrul acesta contează în două feluri. Dacă contractul vă trece o parte din impozitele vânzătorului, diferența dintre 3.3% și 0.5% este importantă. Și vi se va aplica atunci când veți vinde: o revânzare în primii cinci ani înseamnă de regulă SBT calculat la valoarea mai mare dintre preț și valoarea de evaluare, cu excepția cazului în care se aplică o scutire, cum este cea pentru reședința principală.
Impozitul pe venit reținut la sursă al vânzătorului
Thailanda nu are un impozit separat pe câștigul de capital atunci când o persoană fizică vinde o proprietate. În schimb, la transfer, Land Office reține impozitul pe venit.
Pentru un vânzător companie, reținerea este de 1% din valoarea mai mare dintre preț și valoarea de evaluare. Pentru un vânzător persoană fizică, thailandez sau străin, calculul este mai complicat. Se ia valoarea de evaluare, se scade o deducere forfetară care depinde de numărul de ani de deținere (92% din valoare după un an, coborând la 50% după opt ani sau mai mult), se împarte la numărul de ani de deținere (cel mult zece), se aplică cotele impozitului pe venitul persoanelor fizice, apoi se înmulțește cu numărul de ani de deținere. Totalul nu poate depăși 20% din prețul de vânzare. Cu tranșele fiscale din 2014, o unitate de 10 milioane THB ajungea la o reținere de aproximativ 82,500 până la 430,000 THB, în funcție de durata deținerii. Tratați acest interval ca pe o ilustrare a metodei, nu ca pe o ofertă actuală.
Prevedeți în buget reținerea la orice vânzare făcută de o persoană fizică, oricât ar fi durat deținerea. Cifra pentru o anumită vânzare vine de la Land Office sau de la un consultant fiscal thailandez. Pentru o persoană fizică nerezidentă, reținerea este de regulă impozitul final. Explicăm ce înseamnă asta pentru o vânzare ulterioară în ghidul nostru despre impozitele pentru proprietarii străini.
Alte costuri unice
- Înregistrarea contractului de închiriere pentru o vilă. O taxă de înregistrare de 1% plus taxa de timbru de 0.1%, calculate la chiria totală pe întreaga durată înregistrată, adică 1.1% în total.
- Înregistrarea ipotecii. 1% din valoarea creditului, plafonat la 200,000 THB, deși puțini cumpărători străini se împrumută în Thailanda.
- Fondul de rezervă și taxele de întreținere plătite în avans. Dezvoltatorii încasează de obicei la transfer o contribuție unică la fondul de rezervă (sinking fund) și taxe în avans pentru spațiile comune. Sumele diferă de la proiect la proiect și nu există o cotă standard, așa că cereți cifrele în scris înainte să faceți rezervarea.
Impozitul anual pe teren și clădiri
Land and Building Tax Act B.E. 2562 este în vigoare din 1 ianuarie 2020. Autoritatea locală percepe impozitul de la cine deține sau folosește terenul ori clădirea la 1 ianuarie al fiecărui an. Deciziile de impunere se trimit în jurul lunii februarie, iar impozitul se plătește de regulă până în aprilie, deși termenele locale sunt uneori prelungite. În 2026, termenul a fost în iunie.
Legea stabilește plafoane de 0.3% pentru proprietățile rezidențiale, 0.15% pentru terenurile agricole și 1.2% pentru terenurile comerciale și cele libere, iar la terenurile libere cota crește cu 0.3% pentru fiecare trei ani de nefolosire, până la 3%. Cotele aplicate efectiv locuințelor sunt mai mici și se calculează la valoarea oficială de evaluare:
- Locuința principală, teren și clădire deținute de o persoană fizică al cărei nume figurează în registrul locuinței: primele 50 de milioane THB sunt scutite; peste acest prag 0.03% până la 75 de milioane THB, 0.05% până la 100 de milioane THB și 0.1% peste.
- Locuința principală, doar clădirea (de exemplu o casă pe teren închiriat), cu numele proprietarului în registrul locuinței: primele 10 milioane THB sunt scutite; apoi 0.02% până la 50 de milioane THB, urmat de 0.03%, 0.05% și 0.1% în tranșele superioare.
- Alte proprietăți rezidențiale, inclusiv a doua locuință și unitățile închiriate: 0.02% până la 50 de milioane THB, 0.03% între 50 și 75 de milioane, 0.05% între 75 și 100 de milioane și 0.1% peste, de la primul baht.
Un condominiu tipic deținut de un străin pentru vacanțe sau închiriere intră în ultima categorie. Ca exemplu de calcul, nu ca ofertă, o unitate evaluată la 5 milioane THB ar plăti aproximativ 1,000 THB pe an. Când o proprietate este folosită comercial, de exemplu exploatată ca hotel, se poate aplica grila comercială, care începe de la 0.3%.
Încă două costuri recurente își au locul în același buget. Taxa pentru spațiile comune este suma plătită periodic persoanei juridice a clădirii (juristic person) pentru întreținerea proprietății comune. O stabilește fiecare clădire, așa că cereți în scris taxa actuală înainte să faceți rezervarea. Iar dacă închiriați unitatea, chiria este venit obținut în Thailanda și se impozitează acolo, fie că locuiți în țară, fie că nu.
Nu este lămurit dacă un străin înscris într-o carte galbenă a locuinței (Tor Ror 13) se califică pentru scutirea aplicabilă locuinței principale, așa că verificați acest lucru cu autoritatea locală înainte să vă bazați pe el.
Un exemplu de calcul
Ca să arătăm cum se leagă piesele, să luăm o unitate nouă ipotetică într-un condominiu, cumpărată cu 5 milioane THB de la un dezvoltator care este companie, și să presupunem, pentru simplitate, că valoarea de evaluare este egală cu prețul. Este doar un calcul ilustrativ: valoarea de evaluare o stabilește Land Office și poate fi diferită de preț.
- Taxa de transfer de 2%: 100,000 THB. Dacă contractul o împarte 50/50, partea cumpărătorului este de 50,000 THB.
- Specific Business Tax de 3.3%: 165,000 THB, în sarcina dezvoltatorului, pentru că vânzătorul este o companie. Nu se datorează taxa de timbru, deoarece se aplică SBT.
- Impozitul reținut la sursă de 1% pentru un vânzător companie: 50,000 THB, tot în sarcina dezvoltatorului.
- Fondul de rezervă și taxele de întreținere în avans: stabilite de proiect, fără o cifră standard.
- Impozitul pe teren și clădiri începând cu 1 ianuarie următor, ca a doua locuință: aproximativ 1,000 THB pe an.
Dacă în schimb contractul îi cere cumpărătorului să suporte o parte din impozitele vânzătorului, cifrele se schimbă puternic. De aceea clauza costurilor merită atenția avocatului dumneavoastră.
Ce să verificați înainte să cumpărați
- Clauza din contractul de vânzare-cumpărare care împarte între dumneavoastră și vânzător taxa de transfer, SBT sau taxa de timbru și impozitul reținut la sursă.
- Că nicio estimare nu aplică achiziției dumneavoastră taxa de 0.01% rezervată cumpărătorilor thailandezi.
- Fondul de rezervă, taxele de întreținere în avans și taxa lunară pentru spațiile comune, în scris.
- Pentru o vilă, costul de 1.1% al înregistrării contractului de închiriere, calculat la chiria totală.
- Dacă intenționați să vindeți în primii cinci ani, faptul că vânzării i se va aplica probabil SBT de 3.3%.
- Dacă veți închiria proprietatea, regulile privind impozitul pe venitul din chirii din ghidul nostru fiscal pentru proprietari.
Pașii achiziției sunt prezentați în ghidul nostru despre cumpărarea unui condominiu în Thailanda, iar proiectele actuale sunt pe pagina noastră cu proprietăți din Thailanda.
