Cumpărarea unui condominiu în Thailanda pas cu pas: rezervarea, contractul, formularul FET și transferul la Land Office

Cumpărarea de către un străin a unei unități într-un condominiu din Thailanda trece prin cinci etape: o rezervare, verificarea juridică făcută de propriul avocat thailandez, un contract de vânzare-cumpărare, plăți trimise din străinătate în valută și transferul titlului la Land Office-ul din zona în care se află clădirea. Ordinea este aceeași pentru o unitate nouă și pentru o revânzare, deși protecțiile diferă. Detaliile fiecărei tranzacții sunt stabilite de contractul de vânzare-cumpărare (SPA), iar practica diferă de la un dezvoltator la altul.

Trei documente decid dacă unitatea poate fi înregistrată la final pe numele dumneavoastră: dovada băncii că banii au venit din străinătate în valută (formularul FET), confirmarea clădirii că există cotă disponibilă pentru străini și certificatul că vânzătorul nu are datorii la taxele comune. Dacă oricare dintre ele lipsește în ziua transferului, Land Office nu va înregistra unitatea pe numele unui străin.

Mai jos luăm etapele una câte una. Pentru regulile despre ce poate deține un străin, începeți cu ghidul nostru despre proprietatea străinilor în Thailanda.

Pasul 1: rezervarea

Prima semnătură este pe un contract de rezervare, cu o taxă de rezervare plătită pentru a bloca unitatea cât timp se pregătesc actele.

Proiectele noi: un contract reglementat din 2025

Pentru unitățile în condominii vândute de dezvoltatori, rezervările au devenit o „activitate cu contracte controlate” printr-o notificare a Contract Committee din cadrul Consumer Protection Board, publicată în Government Gazette pe 3 octombrie 2024 și intrată în vigoare 120 de zile mai târziu, în jurul datei de 31 ianuarie 2025. Principalele prevederi sunt acestea:

• Contractul de rezervare trebuie să fie în limba thailandeză și să urmeze formularul-tip, care menționează proiectul, unitatea, prețul, taxa de rezervare, datele autorizațiilor și specificațiile.
• Dezvoltatorul nu poate trata taxa de rezervare drept garanție sau avans.
• Dezvoltatorul nu poate reține taxa decât dacă cumpărătorul nu își respectă obligațiile și nu poate percepe o taxă pentru cesiunea rezervării.
• După o reziliere care îndeplinește condițiile, taxa trebuie returnată în 15 zile dacă a fost plătită cash sau prin transfer ori în 45 de zile dacă a fost plătită cu cardul de credit.
• Încălcările se pedepsesc cu închisoare de până la un an, cu amendă de până la 200,000 THB sau cu ambele.

Așadar, vechea idee că „taxele de rezervare nu se returnează niciodată” este greșită în cazul unităților în condominii vândute de dezvoltatori. Pentru că acest contract va fi în limba thailandeză, cereți-i avocatului să-l citească înainte să plătiți.

Cât de mare este taxa?

Nu există un standard legal. La o revânzare, taxa este adesea de 5% până la 10% și nu se returnează, în timp ce dezvoltatorii cer de obicei o sumă fixă. Orice sumă vi se cere ține de condițiile acelui vânzător, nu de o regulă a pieței.

Pasul 2: verificarea juridică făcută de propriul avocat

Aceasta este etapa pe care trebuie s-o încheiați înainte să plătiți mai mult decât rezervarea. Avocatul ar trebui să lucreze doar pentru dumneavoastră, nu pentru dezvoltator sau pentru agent. Verificările obișnuite se fac la Land Office (titlul, sarcinile, ipotecile și servituțile), la biroul administrativ local, la oficiile pentru silvicultură și resurse naturale, la biroul de urbanism, la instanțele civile și de faliment și la Legal Execution Department. Verificările contează pentru că titlurile emise greșit și evidențele pierdute chiar există.

Documentul de proprietate

Pentru un condominiu primiți un act de proprietate pentru unitatea din condominiu, documentul de proprietate pentru o singură unitate. Pentru teren, Chanote (Nor Sor 4 Jor), titlul de proprietate deplină cu limite măsurate oficial, este singurul titlu pe care un cumpărător ar trebui să-l accepte în mod normal. Există și documente mai slabe, de la certificatul de folosință Nor Sor 3 Gor până la Sor Kor 1, o simplă notificare de posesie care nu transmite nicio proprietate. Transferurile pot fi înregistrate doar pe baza unui Chanote, a unui act de proprietate pentru o unitate din condominiu, a unui Nor Sor 3 Gor sau a unui Nor Sor 3.

Autorizațiile pentru un proiect off-plan

Pentru o clădire aflată încă în construcție, cereți să vedeți autorizația de construire emisă conform Building Control Act. Proiectele mai mari au nevoie și de un studiu de impact asupra mediului (Environmental Impact Assessment) aprobat: conform Secțiunii 48 din Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, modificată în 2018, clădirile de condominii cu 80 de camere sau mai multe ori cu o suprafață utilă de 4,000 m² sau mai mult necesită un raport EIA aprobat. Rețineți și că actele de proprietate pentru unități pot fi emise doar după ce clădirea finalizată este înregistrată ca un condominiu la Land Office.

Cota pentru străini

Cereți confirmarea scrisă că unitatea dumneavoastră poate fi înregistrată în cota de 49% pentru străini. La o clădire nouă, confirmarea vine de la dezvoltator, iar la o revânzare de la persoana juridică a clădirii (juristic person), organismul coproprietarilor care administrează clădirea. Cota se verifică din nou la transfer, așa că o confirmare primită azi vă liniștește, dar nu vă rezervă un loc în cotă.

Pasul 3: contractul de vânzare-cumpărare

Pentru unitățile în condominii vândute de dezvoltatori, legea thailandeză fixează forma contractului. Secțiunea 6/2 din Condominium Act, adăugată prin Legea nr. 4 B.E. 2551 și în vigoare din 4 iulie 2008, cere ca SPA-ul să urmeze formularul stabilit de Ministry of Interior. Orice clauză care se abate de la acest formular și este mai puțin favorabilă cumpărătorului este nulă.

Protecția este reală, dar nu vă scutește de citirea contractului. În SPA se trec graficul de plăți, data finalizării, specificațiile și împărțirea costurilor de transfer. Prin lege, majoritatea taxelor de transfer sunt ale vânzătorului, dar cine ce plătește este negociabil și se stabilește în SPA. O împărțire 50/50 a taxei de transfer este frecventă. Avocatul dumneavoastră ar trebui să compare documentul dezvoltatorului cu formularul oficial și să semnaleze tot ce mută riscul asupra dumneavoastră.

Secțiunea 6/2 este scrisă pentru vânzările făcute de dezvoltatori. La o revânzare, avansul, data finalizării și costurile sunt cele pe care le treceți în scris dumneavoastră și vânzătorul, încă un motiv pentru ca propriul avocat să redacteze sau să verifice contractul.

Pasul 4: plata din străinătate

Achizițiile off-plan se plătesc în rate pe durata construcției, iar restul la transfer. Nu există un grafic standard prevăzut de lege, iar împărțirea diferă de la un dezvoltator la altul, așa că judecați fiecare plan după propriile condiții.

Ceea ce nu variază este drumul pe care trebuie să-l facă banii. Pentru o unitate înregistrată în cota pentru străini, fiecare plată ar trebui să sosească din străinătate, în valută, și să fie convertită în baht de banca thailandeză, astfel încât dovezile bancare să acopere întregul preț. Banca beneficiară emite formularul Foreign Exchange Transaction, FET, fostul Tor Tor 3. Emiterea lui pentru transferuri de aproximativ 50,000 USD sau mai mult este o practică bancară, nu o cerință legală. Plățile mai mici se dovedesc prin avize de creditare și o scrisoare de confirmare de la bancă.

Land Office va refuza înregistrarea în cota pentru străini dacă banii au fost trimiși de o companie, de o rudă sau de un prieten ori dacă au sosit deja ca baht, convertiți înainte de plecare. Practica cea mai sigură este simplă. Trimiteți de fiecare dată valută din contul propriu, cu proiectul și numărul unității la referința plății.

Pasul 5: transferul la Land Office

Toate tranzacțiile cu terenuri din Thailanda trebuie făcute în scris și înregistrate la Land Office-ul din zona în care se află proprietatea. Vânzătorul și cumpărătorul se prezintă personal sau sunt reprezentați de persoane cu procură.

Pentru un cumpărător străin al unei unități într-un condominiu, Land Office cere:

• dovada cotei pentru străini, care confirmă că unitatea poate fi înregistrată pe numele unui străin;
• formularele FET sau scrisorile de confirmare de la bancă pentru banii de cumpărare;
• certificatul persoanei juridice a clădirii, conform Secțiunii 29 din Condominium Act, că vânzătorul nu are datorii la cheltuielile comune, numit de obicei scrisoarea de lipsă a datoriilor (debt-free letter).

Taxele de transfer și impozitele se plătesc la Land Office în ziua respectivă. Principalele poziții sunt taxa de transfer de 2% din valoarea oficială de evaluare, Specific Business Tax de 3.3% al vânzătorului sau, acolo unde aceasta nu se aplică, taxa de timbru de 0.5%, și impozitul pe venit reținut la sursă al vânzătorului. Dezvoltatorii încasează de obicei la transfer și o contribuție unică la fondul de rezervă (sinking fund) și taxe în avans pentru spațiile comune. Sumele se stabilesc pentru fiecare proiect și nu există o cotă standard. Detalierea completă este în ghidul nostru despre taxele și costurile imobiliare din Thailanda.

Documentele, cine le emite și când

Documentul	Emis de	Când contează
Contractul de rezervare (formularul-tip thailandez pentru vânzările dezvoltatorilor)	Dezvoltatorul	Pasul 1, înainte de plata taxei de rezervare
Rezultatele verificărilor la Land Office și la instanțe	Avocatul dumneavoastră, de la autorități	Pasul 2, înainte de plățile următoare
Autorizația de construire și aprobarea EIA (proiectele mai mari)	Autoritatea locală; autoritatea de mediu	Pasul 2, pentru achizițiile off-plan
Confirmarea scrisă a cotei pentru străini	Dezvoltatorul sau persoana juridică a clădirii	Pasul 2 și din nou la transfer
Contractul de vânzare-cumpărare (formularul Ministry of Interior pentru vânzările dezvoltatorilor)	Dezvoltatorul sau vânzătorul, verificat de avocatul dumneavoastră	Pasul 3
Formularul FET sau avizele de creditare și scrisoarea de confirmare de la bancă	Banca thailandeză care vă primește banii	Pasul 4, pentru fiecare plată; se păstrează pentru revânzare
Scrisoarea de lipsă a datoriilor conform Secțiunii 29	Persoana juridică a clădirii	Pasul 5, ziua transferului
Actul de proprietate pentru unitatea din condominiu, pe numele dumneavoastră	Land Office	Pasul 5, emis la înregistrare

Unde apar problemele și cum le evită cumpărătorii

Trei lucruri merg des prost, iar fiecare este acoperit de o verificare de mai sus. Cota se umple înainte de transfer, motiv pentru care cereți confirmarea scrisă din timp și verificați din nou înainte de finalizare. Banii sosesc pe drumul greșit, de la o rudă sau deja convertiți în baht, iar Land Office rămâne fără dovezile de care are nevoie. Sau proiectul off-plan întârzie, un risc legat de dezvoltator pe care îl reduceți verificând autorizația de construire, aprobarea EIA pentru clădirile mai mari și SPA-ul pe formularul ministerului înainte să vă angajați.

O revânzare are propriile capcane. Vânzătorul nu trebuie să aibă taxe comune neplătite, altfel nu va exista scrisoarea de lipsă a datoriilor, iar împărțirea costurilor de transfer trebuie convenită în scris, pentru că legea nu o stabilește în locul dumneavoastră.

Ce să verificați înainte să cumpărați

• La o unitate nouă, că contractul de rezervare este pe formularul-tip thailandez și că înțelegeți când poate fi returnată taxa.
• Că propriul avocat a încheiat verificările la Land Office și la instanțe înainte să plătiți mai mult decât rezervarea.
• Autorizația de construire și, la clădirile mai mari, aprobarea EIA.
• Confirmarea scrisă a cotei pentru străini pentru unitatea dumneavoastră.
• Că SPA-ul corespunde formularului Ministry of Interior și că precizează cine plătește fiecare cost de transfer.
• Că fiecare plată pleacă din contul propriu, în valută, cu unitatea menționată la referință, și că aveți un FET sau o scrisoare de la bancă pentru fiecare.
• La o revânzare, scrisoarea de lipsă a datoriilor și actul de proprietate al vânzătorului.

Când aveți o listă scurtă, porniți de la pagina cu proprietățile noastre din Thailanda, iar pagina noastră despre Thailanda vă oferă imaginea de ansamblu.