Acheter un condo en Thaïlande pas à pas : réservation, contrat, formulaire FET et transfert au Land Office
L'achat d'un lot de condominium en Thaïlande par un étranger passe par cinq étapes : une réservation, des vérifications préalables menées par votre propre avocat thaïlandais, un contrat de vente, des paiements envoyés de l'étranger en devises, et le transfert du titre au Land Office dont dépend l'immeuble. L'ordre est le même pour un logement neuf et pour une revente, même si les protections diffèrent. Le SPA régit le détail de chaque opération, et la pratique varie selon les promoteurs.
Trois documents décident, à la fin, si le logement peut être enregistré à votre nom : la preuve bancaire que l'argent est venu de l'étranger en devises (le formulaire FET), la confirmation par l'immeuble que le quota étranger est disponible, et le certificat attestant que le vendeur ne doit aucune charge commune. S'il en manque un seul le jour du transfert, le Land Office n'enregistrera pas le logement au nom d'un étranger.
Nous examinons ci-dessous les étapes une par une. Pour les règles sur ce qu'un étranger peut posséder au départ, commencez par notre guide de la propriété étrangère en Thaïlande.
Étape 1 : la réservation
La première signature est un contrat de réservation, avec des frais de réservation versés pour bloquer le logement pendant la préparation des documents.
Programmes neufs : un contrat encadré depuis 2025
Pour les lots de condominium vendus par des promoteurs, la réservation est devenue une « activité à contrat encadré » en vertu d'un avis du Contract Committee du Consumer Protection Board, publié au Journal officiel (Government Gazette) le 3 octobre 2024 et entré en vigueur 120 jours plus tard, vers le 31 janvier 2025. Les points essentiels sont les suivants :
- Le contrat de réservation doit être rédigé en thaï et suivre le modèle type, qui précise le programme, le logement, le prix, les frais de réservation, les dates des permis et les spécifications.
- Le promoteur ne peut pas traiter les frais de réservation comme un dépôt de garantie ou un acompte.
- Le promoteur ne peut pas conserver les frais sauf manquement de l'acheteur, et ne peut pas facturer de frais pour la cession de la réservation.
- Après une résiliation remplissant les conditions, les frais doivent être remboursés sous 15 jours s'ils ont été payés en espèces ou par virement, ou sous 45 jours s'ils ont été payés par carte bancaire.
- Les manquements sont passibles d'un an d'emprisonnement au plus et/ou d'une amende pouvant atteindre 200 000 THB.
L'ancienne formule selon laquelle « les frais de réservation ne sont jamais remboursables » est donc fausse pour les ventes de lots de condominium par des promoteurs. Comme le contrat sera en thaï, demandez à votre avocat de le lire avant de payer.
Quel est le montant des frais ?
Il n'existe pas de norme légale. Sur une revente, les frais représentent souvent 5 % à 10 % et ne sont pas remboursables, tandis que les promoteurs demandent plutôt un montant fixe. Le chiffre qu'on vous annonce correspond aux conditions propres à ce vendeur, pas à une règle du marché.
Étape 2 : les vérifications de votre propre avocat
C'est l'étape à boucler avant de payer plus que la réservation. Votre avocat doit agir pour vous seul, ni pour le promoteur ni pour l'agent. Les recherches habituelles portent sur le Land Office (titre, charges, hypothèques et servitudes), le bureau administratif local, les services des forêts et des ressources naturelles, le service d'urbanisme, les tribunaux civils et des faillites, et le Legal Execution Department. Ces recherches comptent, car il arrive que des titres soient délivrés à tort ou que des registres soient perdus.
Le titre
Pour un condominium, vous recevez un titre de propriété de lot de condominium, le document de propriété d'un logement. Pour un terrain, le Chanote (Nor Sor 4 Jor), titre de pleine propriété aux limites officiellement mesurées, est le seul titre qu'un acheteur devrait normalement accepter. Il existe des documents plus faibles, du certificat d'usage Nor Sor 3 Gor jusqu'au Sor Kor 1, simple avis de possession qui ne transfère aucune propriété. Les transferts ne peuvent être enregistrés que sur un Chanote, un titre de lot de condominium, un Nor Sor 3 Gor ou un Nor Sor 3.
Les permis d'un programme sur plan
Pour un immeuble encore en construction, demandez à voir le permis de construire délivré en vertu du Building Control Act. Les programmes plus importants exigent aussi une étude d'impact environnemental (EIA) approuvée : selon l'article 48 de l'Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act, modifié en 2018, les immeubles en condominium de 80 logements ou plus, ou de 4 000 m² ou plus de surface utile, doivent disposer d'un rapport EIA approuvé. N'oubliez pas non plus que les titres de lots ne peuvent être délivrés qu'une fois l'immeuble achevé enregistré comme condominium au Land Office.
Le quota étranger
Demandez une confirmation écrite que votre logement précis peut être enregistré dans la limite du quota étranger de 49 %. Pour un immeuble neuf, elle vient du promoteur ; pour une revente, de la juristic person, l'organe des copropriétaires qui gère l'immeuble. Le quota est vérifié de nouveau au transfert : la confirmation obtenue aujourd'hui vous rassure, mais ne vous réserve pas de place dans le quota.
Étape 3 : le contrat de vente
Pour les ventes de lots de condominium par des promoteurs, le droit thaïlandais fixe la forme du contrat. L'article 6/2 du Condominium Act, ajouté par la loi n° 4 B.E. 2551 et en vigueur depuis le 4 juillet 2008, impose que le SPA suive le modèle prescrit par le ministère de l'Intérieur. Toute clause qui s'écarte de ce modèle au détriment de l'acheteur est nulle.
Cette protection est réelle, mais elle ne dispense pas de lire le contrat. C'est dans le SPA que figurent l'échéancier des paiements, la date d'achèvement, les spécifications et la répartition des frais de transfert. La plupart des taxes de transfert incombent légalement au vendeur, mais la répartition se négocie et se fixe dans le SPA ; un partage à 50/50 des frais de transfert est courant. Votre avocat doit comparer le document du promoteur au modèle prescrit et signaler tout ce qui fait peser un risque sur vous.
L'article 6/2 vise les ventes par des promoteurs. Sur une revente, le dépôt, la date d'achèvement et les frais sont ce que vous et le vendeur écrivez, raison de plus pour faire rédiger ou relire le contrat par votre propre avocat.
Étape 4 : payer depuis l'étranger
Les achats sur plan se paient par échéances pendant la construction, le solde étant versé au transfert. Il n'existe pas d'échéancier légal type et la répartition varie selon les promoteurs : jugez chaque plan pour ce qu'il est.
Ce qui ne varie pas, c'est la façon dont l'argent doit arriver. Pour un logement enregistré au titre du quota étranger, chaque paiement doit venir de l'étranger en devises et être converti en bahts par la banque thaïlandaise, afin que les justificatifs bancaires couvrent la totalité du prix. La banque destinataire délivre le Foreign Exchange Transaction form, le FET, anciennement Tor Tor 3. C'est une pratique bancaire, et non une obligation légale, de le délivrer pour les virements d'environ 50 000 USD ou plus ; les paiements plus modestes sont justifiés par des avis de crédit et une lettre de confirmation de la banque.
Le Land Office refusera l'enregistrement au titre du quota étranger si l'argent a été envoyé par une société, un parent ou un ami, ou s'il est arrivé en bahts convertis avant le départ des fonds. La pratique la plus sûre est simple. Envoyez des devises, depuis votre propre compte, avec le nom du programme et le numéro du logement dans la référence du paiement, à chaque fois.
Étape 5 : le transfert au Land Office
En Thaïlande, toutes les opérations foncières doivent être écrites et enregistrées au Land Office dont dépend le bien. Le vendeur et l'acheteur se présentent en personne ou se font représenter par des mandataires munis d'une procuration.
Pour un acheteur étranger d'un lot de condominium, le Land Office exige :
- la preuve du quota étranger, qui confirme que le logement peut être enregistré au nom d'un étranger ;
- les formulaires FET ou les lettres de confirmation bancaire pour l'argent de l'achat ;
- le certificat de la juristic person prévu par l'article 29 du Condominium Act, attestant que le vendeur ne doit aucune charge commune, généralement appelé debt-free letter.
Les frais et taxes de transfert se paient au Land Office le jour même. Les principaux postes sont les frais de transfert de 2 % sur la valeur d'expertise officielle, la Specific Business Tax du vendeur de 3,3 % ou, lorsqu'elle ne s'applique pas, le droit de timbre de 0,5 %, et la retenue d'impôt sur le revenu du vendeur. Les promoteurs perçoivent aussi couramment au transfert un fonds de prévoyance (sinking fund) unique et des charges communes payées d'avance ; les montants sont fixés programme par programme et il n'existe pas de taux standard. Le détail complet figure dans notre guide des taxes et frais immobiliers en Thaïlande.
Les documents, qui les délivre et quand
| Document | Délivré par | Moment où il compte |
|---|---|---|
| Contrat de réservation (modèle thaïlandais type pour les ventes par des promoteurs) | Promoteur | Étape 1, avant le paiement des frais de réservation |
| Résultats des recherches au Land Office et auprès des tribunaux | Votre avocat, auprès des autorités | Étape 2, avant tout autre paiement |
| Permis de construire et approbation de l'EIA (programmes plus importants) | Collectivité locale ; autorité environnementale | Étape 2, pour les achats sur plan |
| Confirmation écrite du quota étranger | Promoteur ou juristic person | Étape 2, puis de nouveau au transfert |
| Contrat de vente (modèle du ministère de l'Intérieur pour les ventes par des promoteurs) | Promoteur ou vendeur, relu par votre avocat | Étape 3 |
| Formulaire FET, ou avis de crédit et lettre de confirmation bancaire | La banque thaïlandaise qui reçoit votre argent | Étape 4, pour chaque paiement ; à conserver pour la revente |
| Debt-free letter de l'article 29 | Juristic person | Étape 5, jour du transfert |
| Titre de propriété du lot de condominium à votre nom | Land Office | Étape 5, délivré à l'enregistrement |
Ce qui coince, et comment les acheteurs l'évitent
Trois problèmes reviennent souvent, et chacun est couvert par une vérification ci-dessus. Le quota se remplit avant le transfert : c'est pourquoi vous demandez tôt une confirmation écrite et vérifiez de nouveau avant la livraison. L'argent arrive par le mauvais canal, d'un parent ou déjà converti en bahts, et le Land Office n'a pas les justificatifs dont il a besoin. Ou le programme sur plan prend du retard, un risque lié au promoteur que vous réduisez en vérifiant le permis de construire, l'approbation de l'EIA pour les grands immeubles et le SPA conforme au modèle du ministère avant de vous engager.
Une revente a ses propres pièges. Le vendeur ne doit avoir aucune charge commune impayée, sinon il n'y aura pas de debt-free letter, et la répartition des frais de transfert doit être convenue par écrit, car la loi ne la règle pas pour vous.
Ce qu'il faut vérifier avant d'acheter
- Pour un logement neuf, que le contrat de réservation suit le modèle thaïlandais type, et que vous savez dans quels cas les frais peuvent être remboursés.
- Que votre propre avocat a terminé les recherches au Land Office et auprès des tribunaux avant que vous ne payiez plus que la réservation.
- Le permis de construire et, pour les grands immeubles, l'approbation de l'EIA.
- Une confirmation écrite du quota étranger pour votre logement.
- Que le SPA est conforme au modèle du ministère de l'Intérieur et qu'il précise qui paie chaque frais de transfert.
- Que chaque paiement part de votre propre compte en devises, avec le logement indiqué dans la référence, et que vous détenez un FET ou une lettre bancaire pour chacun.
- Pour une revente, la debt-free letter et le titre de propriété du vendeur.
Une fois votre présélection faite, la page de nos biens en Thaïlande est le point de départ, et notre page Thaïlande donne une vue d'ensemble.
