Zakup kondominium w Tajlandii krok po kroku: rezerwacja, umowa, formularz FET i przeniesienie własności w urzędzie ziemskim

Zakup lokalu w tajlandzkim kondominium przez cudzoziemca przechodzi przez pięć etapów: rezerwację, weryfikację prawną (due diligence) przez Państwa własnego tajlandzkiego prawnika, umowę sprzedaży, płatności wysyłane z zagranicy w walucie obcej oraz przeniesienie tytułu własności w urzędzie ziemskim (Land Office) właściwym dla budynku. Kolejność jest taka sama dla nowego lokalu i dla rynku wtórnego, choć zabezpieczenia się różnią. Szczegóły każdej transakcji reguluje umowa SPA, a praktyka zależy od dewelopera.

O tym, czy na końcu lokal zostanie zarejestrowany na Państwa nazwisko, decydują trzy dokumenty: bankowe potwierdzenie, że pieniądze wpłynęły z zagranicy w walucie obcej (formularz FET), potwierdzenie budynku, że limit dla cudzoziemców jest dostępny, oraz zaświadczenie, że sprzedający nie ma zaległości w opłatach za części wspólne. Jeśli w dniu przeniesienia własności brakuje któregokolwiek z nich, urząd ziemski nie zarejestruje lokalu na cudzoziemca.

Poniżej omawiamy etapy po kolei. Zasady dotyczące tego, co cudzoziemiec w ogóle może posiadać, opisujemy w naszym przewodniku po własności cudzoziemców w Tajlandii.

Krok 1: rezerwacja

Pierwszym podpisem jest umowa rezerwacyjna, a opłata rezerwacyjna zabezpiecza lokal na czas przygotowania dokumentów.

Nowe inwestycje: umowa regulowana od 2025 roku

W przypadku lokali w kondominiach sprzedawanych przez deweloperów rezerwacje stały się „działalnością objętą kontrolą umów” na mocy obwieszczenia Komisji ds. Umów przy Radzie Ochrony Konsumentów (Consumer Protection Board), opublikowanego w dzienniku urzędowym (Government Gazette) 3 października 2024 roku i obowiązującego od 120 dni później, czyli mniej więcej od 31 stycznia 2025 roku. Najważniejsze zasady są takie:

• Umowa rezerwacyjna musi być sporządzona po tajsku i odpowiadać standardowemu wzorowi, który wskazuje projekt, lokal, cenę, opłatę rezerwacyjną, daty pozwoleń i specyfikację.
• Deweloper nie może traktować opłaty rezerwacyjnej jako zadatku ani wpłaty własnej.
• Deweloper nie może zatrzymać opłaty, chyba że kupujący jest w zwłoce, ani pobierać opłaty za przeniesienie rezerwacji na inną osobę.
• Po rozwiązaniu umowy z uprawnionej przyczyny opłatę trzeba zwrócić w ciągu 15 dni, jeśli zapłacono ją gotówką lub przelewem, albo w ciągu 45 dni, jeśli zapłacono kartą kredytową.
• Naruszenia zagrożone są karą do roku pozbawienia wolności i/lub grzywną do 200,000 THB.

Stare powiedzenie, że „opłaty rezerwacyjnej nigdy się nie zwraca”, jest więc nieprawdziwe w przypadku sprzedaży lokali w kondominiach przez deweloperów. Ponieważ umowa będzie po tajsku, proszę poprosić prawnika o jej przeczytanie przed zapłatą.

Ile wynosi opłata?

Nie ma standardu prawnego. Na rynku wtórnym opłata wynosi często od 5% do 10% i jest bezzwrotna, a deweloperzy zwykle żądają stałej kwoty. Każda podana Państwu kwota to warunki danego sprzedającego, a nie reguła rynkowa.

Krok 2: weryfikacja przez Państwa własnego prawnika

Ten etap trzeba zakończyć, zanim zapłacą Państwo cokolwiek ponad opłatę rezerwacyjną. Prawnik powinien działać wyłącznie w Państwa imieniu, a nie w imieniu dewelopera czy agenta. Zwykle sprawdza się urząd ziemski (tytuł, obciążenia, hipoteki i służebności), lokalny urząd administracyjny, urzędy leśnictwa i zasobów naturalnych, urząd planowania przestrzennego, sądy cywilne i upadłościowe oraz Legal Execution Department (departament egzekucji). Te sprawdzenia mają znaczenie, bo zdarzają się wadliwie wydane tytuły i zaginione akta.

Dokument tytułu własności

Przy kondominium otrzymują Państwo akt własności lokalu w kondominium, czyli dokument własności jednego lokalu. W przypadku gruntu jedynym tytułem, który kupujący powinien normalnie przyjąć, jest Chanote (Nor Sor 4 Jor), pełny tytuł własności z urzędowo wymierzonymi granicami. Istnieją słabsze dokumenty: od zaświadczenia o użytkowaniu Nor Sor 3 Gor aż po Sor Kor 1, zwykłe zgłoszenie posiadania, które nie przenosi własności. Przeniesienie można zarejestrować tylko na podstawie Chanote, aktu własności lokalu w kondominium, Nor Sor 3 Gor albo Nor Sor 3.

Pozwolenia dla projektu off-plan

W przypadku budynku wciąż w budowie warto poprosić o pozwolenie na budowę wydane na podstawie ustawy o kontroli budowlanej (Building Control Act). Większe projekty potrzebują też zatwierdzonej oceny oddziaływania na środowisko (EIA): zgodnie z sekcją 48 ustawy o poprawie i ochronie jakości środowiska narodowego (Enhancement and Conservation of National Environmental Quality Act), znowelizowanej w 2018 roku, budynki kondominiów z co najmniej 80 pokojami albo z powierzchnią użytkową co najmniej 4,000 m2 wymagają zatwierdzonego raportu EIA. Trzeba też pamiętać, że akty własności lokali można wydać dopiero po zarejestrowaniu ukończonego budynku jako kondominium w urzędzie ziemskim.

Limit dla cudzoziemców

Proszę poprosić o pisemne potwierdzenie, że Państwa konkretny lokal można zarejestrować w ramach 49% limitu dla cudzoziemców. W nowym budynku wydaje je deweloper, na rynku wtórnym juristic person, czyli wspólnota współwłaścicieli zarządzająca budynkiem. Limit sprawdza się ponownie przy przeniesieniu własności, więc dzisiejsze potwierdzenie daje pewność, ale nie rezerwuje miejsca w limicie.

Krok 3: umowa sprzedaży

W przypadku sprzedaży lokali w kondominiach przez deweloperów tajlandzkie prawo określa kształt umowy. Sekcja 6/2 ustawy o kondominiach (Condominium Act), dodana ustawą nr 4 B.E. 2551 i obowiązująca od 4 lipca 2008 roku, wymaga, by umowa SPA odpowiadała wzorowi określonemu przez Ministerstwo Spraw Wewnętrznych. Każde postanowienie odbiegające od tego wzoru i mniej korzystne dla kupującego jest nieważne.

Ta ochrona jest realna, ale nie zastępuje czytania umowy. To w umowie SPA zapisuje się harmonogram płatności, termin ukończenia, specyfikację i podział kosztów przeniesienia własności. Większość podatków od przeniesienia własności zgodnie z prawem obciąża sprzedającego, ale to, kto ile płaci, podlega negocjacjom i jest ustalane w umowie SPA; opłatę za przeniesienie własności często dzieli się po połowie (50/50). Państwa prawnik powinien porównać dokument dewelopera z obowiązującym wzorem i wskazać wszystko, co przerzuca ryzyko na Państwa.

Sekcja 6/2 dotyczy sprzedaży przez deweloperów. Na rynku wtórnym zadatek, termin finalizacji i koszty są takie, jak zapiszą je Państwo ze sprzedającym, co jest kolejnym powodem, by umowę przygotował lub sprawdził Państwa własny prawnik.

Krok 4: płatności z zagranicy

Zakupy off-plan opłaca się w ratach w trakcie budowy, a resztę przy przeniesieniu własności. Nie ma prawnie ustalonego standardowego harmonogramu, a podział różni się w zależności od dewelopera, więc każdy plan trzeba oceniać indywidualnie.

Niezmienne jest to, jak pieniądze muszą płynąć. W przypadku lokalu rejestrowanego w ramach limitu dla cudzoziemców każda płatność powinna wpłynąć z zagranicy w walucie obcej i zostać przewalutowana na bahty przez tajlandzki bank, tak by dokumentacja bankowa obejmowała całą cenę. Bank przyjmujący wystawia formularz transakcji walutowej (Foreign Exchange Transaction form), czyli FET, dawniej Tor Tor 3. Wystawianie go przy przelewach od około 50,000 USD to praktyka bankowa, a nie wymóg prawa; mniejsze płatności dokumentuje się potwierdzeniami uznania rachunku i pismem potwierdzającym z banku.

Urząd ziemski odmówi rejestracji w ramach limitu dla cudzoziemców, jeśli pieniądze wysłała spółka, krewny albo znajomy lub jeśli wpłynęły jako bahty przewalutowane przed wysłaniem. Najbezpieczniejsza praktyka jest prosta: za każdym razem wysyłać walutę obcą z własnego rachunku, z nazwą projektu i numerem lokalu w tytule przelewu.

Krok 5: przeniesienie własności w urzędzie ziemskim

Wszystkie transakcje dotyczące gruntów w Tajlandii muszą mieć formę pisemną i zostać zarejestrowane w urzędzie ziemskim właściwym dla miejsca położenia nieruchomości. Sprzedający i kupujący stawiają się osobiście albo reprezentują ich pełnomocnicy.

Od cudzoziemca kupującego lokal w kondominium urząd ziemski wymaga:

• dowodu dostępności limitu dla cudzoziemców, potwierdzającego, że lokal można zarejestrować na cudzoziemca;
• formularzy FET albo pism potwierdzających z banku dla pieniędzy przeznaczonych na zakup;
• zaświadczenia wspólnoty (juristic person) na podstawie sekcji 29 ustawy o kondominiach, że sprzedający nie ma zaległości w kosztach wspólnych, zwykle nazywanego debt-free letter.

Opłaty i podatki od przeniesienia własności płaci się w urzędzie ziemskim w tym samym dniu. Główne pozycje to opłata za przeniesienie własności w wysokości 2% urzędowej wartości szacunkowej, specjalny podatek od działalności gospodarczej (Specific Business Tax) sprzedającego w wysokości 3.3% albo, gdy nie ma on zastosowania, opłata skarbowa w wysokości 0.5%, oraz podatek dochodowy sprzedającego pobierany u źródła. Deweloperzy zwykle pobierają też przy przeniesieniu własności jednorazową wpłatę na fundusz remontowy (sinking fund) i zaliczkę na opłaty za części wspólne; kwoty ustala każdy projekt i nie ma standardowej stawki. Pełne zestawienie znajdą Państwo w naszym przewodniku po podatkach i opłatach od nieruchomości w Tajlandii.

Dokumenty: kto je wydaje i kiedy

Dokument	Wydaje	Kiedy ma znaczenie
Umowa rezerwacyjna (standardowy tajski wzór przy sprzedaży przez dewelopera)	Deweloper	Krok 1, przed zapłatą opłaty rezerwacyjnej
Wyniki sprawdzenia w urzędzie ziemskim i w sądach	Państwa prawnik, na podstawie danych z urzędów	Krok 2, przed kolejnymi płatnościami
Pozwolenie na budowę i zatwierdzenie EIA (większe projekty)	Władze lokalne; organ ochrony środowiska	Krok 2, przy zakupach off-plan
Pisemne potwierdzenie limitu dla cudzoziemców	Deweloper albo wspólnota (juristic person)	Krok 2 i ponownie przy przeniesieniu własności
Umowa sprzedaży (wzór Ministerstwa Spraw Wewnętrznych przy sprzedaży przez dewelopera)	Deweloper albo sprzedający, sprawdzona przez Państwa prawnika	Krok 3
Formularz FET albo potwierdzenia uznania rachunku i pismo potwierdzające z banku	Tajlandzki bank przyjmujący Państwa pieniądze	Krok 4, przy każdej płatności; do zachowania na potrzeby odsprzedaży
Zaświadczenie o braku zaległości z sekcji 29 (debt-free letter)	Wspólnota (juristic person)	Krok 5, dzień przeniesienia własności
Akt własności lokalu w kondominium na Państwa nazwisko	Urząd ziemski	Krok 5, wydawany przy rejestracji

Co najczęściej idzie nie tak i jak kupujący tego unikają

Najczęściej zawodzą trzy rzeczy, a każdą z nich obejmuje jedno z opisanych wyżej sprawdzeń. Limit wyczerpuje się przed przeniesieniem własności, dlatego o pisemne potwierdzenie prosi się wcześnie i sprawdza je ponownie przed finalizacją. Pieniądze wpływają w niewłaściwy sposób, od krewnego albo już przewalutowane na bahty, przez co urząd ziemski nie ma potrzebnych dowodów. Albo projekt off-plan się opóźnia, a to ryzyko po stronie dewelopera, które zmniejsza się, sprawdzając przed podjęciem zobowiązania pozwolenie na budowę, zatwierdzenie EIA dla większych budynków i umowę SPA zgodną ze wzorem ministerstwa.

Rynek wtórny ma własne pułapki. Sprzedający nie może mieć zaległych opłat za części wspólne, bo inaczej nie będzie zaświadczenia o braku zaległości, a podział kosztów przeniesienia własności trzeba uzgodnić na piśmie, bo prawo nie rozstrzyga go za strony.

Co sprawdzić przed zakupem

• Przy nowym lokalu: czy umowa rezerwacyjna jest sporządzona na standardowym tajskim wzorze i czy rozumieją Państwo, kiedy opłatę można odzyskać.
• Czy Państwa własny prawnik zakończył sprawdzenie w urzędzie ziemskim i w sądach, zanim zapłacą Państwo więcej niż opłatę rezerwacyjną.
• Pozwolenie na budowę, a w przypadku większych budynków zatwierdzenie EIA.
• Pisemne potwierdzenie limitu dla cudzoziemców dla Państwa lokalu.
• Czy umowa SPA odpowiada wzorowi Ministerstwa Spraw Wewnętrznych i czy określa, kto płaci każdy z kosztów przeniesienia własności.
• Czy każda płatność wychodzi z Państwa własnego rachunku w walucie obcej, z numerem lokalu w tytule przelewu, i czy dla każdej mają Państwo formularz FET albo pismo z banku.
• Na rynku wtórnym: zaświadczenie o braku zaległości i akt własności sprzedającego.

Gdy mają już Państwo krótką listę, najlepiej zacząć od strony naszych nieruchomości w Tajlandii, a nasza strona o Tajlandii daje ogólny obraz.