Podatki i opłaty od nieruchomości w Tajlandii w 2026 roku: ile naprawdę płaci kupujący z zagranicy przy przeniesieniu własności i co roku
Gdy w Tajlandii zmienia właściciela lokal w kondominium albo dom z gruntem, w dniu przeniesienia własności w urzędzie ziemskim (Land Office) rozlicza się trzy należności: opłatę za przeniesienie własności w wysokości 2%, specjalny podatek od działalności gospodarczej (Specific Business Tax) w wysokości 3.3% albo opłatę skarbową w wysokości 0.5% (nigdy obie naraz) oraz podatek dochodowy sprzedającego pobierany u źródła. Zgodnie z prawem większość tych kosztów ponosi sprzedający. W praktyce podział jest negocjowany i zapisywany w umowie sprzedaży (SPA), a opłatę za przeniesienie własności często dzieli się po połowie (50/50). Obniżona opłata w wysokości 0.01%, o której można przeczytać, przysługuje wyłącznie kupującym będącym tajlandzkimi osobami fizycznymi, więc kupujący z zagranicy płaci stawkę standardową.
Po przeniesieniu własności głównym podatkiem okresowym jest podatek od gruntów i budynków (Land and Building Tax). Od domu wakacyjnego lub lokalu na wynajem pobiera się go w wysokości 0.02% urzędowej wartości szacunkowej rocznie przy wartości do 50 mln THB, co w przypadku większości kondominiów należących do cudzoziemców daje skromną kwotę.
Podane niżej dane są aktualne na połowę 2026 roku, chyba że zaznaczono inaczej. Nie są doradztwem podatkowym, a dokładne kwoty dla konkretnej nieruchomości podaje urząd ziemski i tajlandzki doradca podatkowy.
Koszty w dniu przeniesienia własności w jednej tabeli
O ile nie zaznaczono inaczej, podstawą dla każdej pozycji jest wyższa z dwóch kwot: zarejestrowana cena sprzedaży albo urzędowa wartość szacunkowa ustalona przez urząd ziemski.
| Pozycja | Stawka | Podstawa | Kto ponosi zgodnie z prawem i jak jest w praktyce |
|---|---|---|---|
| Opłata za przeniesienie własności (rejestracyjna) | 2% | Urzędowa wartość szacunkowa | Prawo tego nie określa; zwykle umownie dzielona po połowie między kupującego i sprzedającego |
| Specjalny podatek od działalności gospodarczej (SBT) | 3.3% (3% plus 10% dopłaty lokalnej) | Wyższa z kwot: cena albo wartość szacunkowa | Sprzedający; dotyczy spółek i osób fizycznych sprzedających w ciągu 5 lat od nabycia |
| Opłata skarbowa | 0.5% | Wyższa z kwot: cena albo wartość szacunkowa | Sprzedający; płatna tylko wtedy, gdy nie płaci się SBT |
| Podatek dochodowy u źródła, sprzedający będący spółką | 1% | Wyższa z kwot: cena albo wartość szacunkowa | Sprzedający, pobierany w urzędzie ziemskim |
| Podatek dochodowy u źródła, sprzedający będący osobą fizyczną | Progresywny (zob. niżej) | Urzędowa wartość szacunkowa | Sprzedający, pobierany w urzędzie ziemskim |
To, kto ponosi koszt „zgodnie z prawem”, i to, kto „faktycznie płaci”, to dwie różne sprawy. Palmera podaje podział zapisany w umowie SPA danego dewelopera, a nie ogólną regułę, i radzimy przeczytać tę klauzulę przed wszystkimi innymi postanowieniami umowy.
Opłata 2% za przeniesienie własności i zniżka, która nie przysługuje cudzoziemcom
Opłata za przeniesienie własności wynosi 2% urzędowej wartości szacunkowej. Prawo nie określa, kto ją płaci; decydują strony, a podział po równo jest częsty.
W nagłówkach można spotkać opłatę w wysokości 0.01%. 1 lipca 2026 roku Tajlandia przedłużyła do 30 czerwca 2027 roku obniżone do 0.01% opłaty za przeniesienie własności i rejestrację hipoteki (zamiast 2% i 1%) dla domów w cenie do 7 mln THB. Obniżka przysługuje wyłącznie kupującym będącym tajlandzkimi osobami fizycznymi. Kupujący z zagranicy płacą standardowe 2%. Jeśli kosztorys Państwa zakupu zakłada 0.01%, proszę poprosić o jego poprawienie.
Specjalny podatek od działalności gospodarczej albo opłata skarbowa
Te dwie należności wzajemnie się wykluczają. Od sprzedaży płaci się albo SBT w wysokości 3.3%, czyli 3% plus 10% dopłaty lokalnej od tej kwoty, albo opłatę skarbową w wysokości 0.5%, w zależności od tego, kto sprzedaje i jak długo był właścicielem nieruchomości. Zgodnie z prawem obie obciążają sprzedającego.
SBT dotyczy spółek oraz osób fizycznych, które sprzedają nieruchomość w ciągu pięciu lat od jej nabycia. Nie dotyczy osoby fizycznej, która była właścicielem nieruchomości przez pięć lat lub dłużej, ani osoby sprzedającej dom, który był jej głównym miejscem zamieszkania, jeśli była wpisana do jego rejestru meldunkowego co najmniej przez rok. Istnieją inne zwolnienia, na przykład dla niektórych nieruchomości odziedziczonych, potwierdzane indywidualnie przez urząd ziemski. Gdy SBT nie ma zastosowania, płaci się opłatę skarbową w wysokości 0.5%.
Dla kupującego ma to znaczenie z dwóch powodów. Jeśli umowa przerzuca na Państwa część podatków sprzedającego, różnica między 3.3% a 0.5% jest istotna. Poza tym zasada ta zadziała wobec Państwa przy sprzedaży: odsprzedaż w ciągu pięciu lat zwykle oznacza SBT od wyższej z kwot, ceny albo wartości szacunkowej, chyba że ma zastosowanie zwolnienie, na przykład dla głównego miejsca zamieszkania.
Podatek dochodowy sprzedającego pobierany u źródła
W Tajlandii nie ma odrębnego podatku od zysków kapitałowych przy sprzedaży nieruchomości przez osobę fizyczną. Zamiast tego podatek dochodowy pobiera się u źródła w urzędzie ziemskim przy przeniesieniu własności.
Gdy sprzedającym jest spółka, podatek u źródła wynosi 1% wyższej z kwot: ceny albo wartości szacunkowej. Gdy sprzedającym jest osoba fizyczna, tajlandzka lub zagraniczna, obliczenie jest bardziej złożone. Od wartości szacunkowej odejmuje się koszty zryczałtowane zależne od liczby lat posiadania (92% wartości po roku, malejące do 50% po ośmiu latach lub dłużej), wynik dzieli się przez liczbę lat posiadania (maksymalnie dziesięć), stosuje skalę podatku dochodowego od osób fizycznych, a następnie mnoży przez liczbę lat posiadania. Łączna kwota nie może przekroczyć 20% ceny sprzedaży. Według progów podatkowych z 2014 roku od lokalu za 10 mln THB należało się w przybliżeniu od 82,500 do 430,000 THB podatku u źródła, zależnie od okresu posiadania. Ten przedział ilustruje metodę, a nie stanowi aktualnej wyceny.
Podatek u źródła warto uwzględnić w budżecie przy każdej sprzedaży przez osobę fizyczną, bez względu na to, jak długo nieruchomość była w jej posiadaniu. Kwotę dla konkretnej sprzedaży podaje urząd ziemski albo tajlandzki doradca podatkowy. Dla osoby fizycznej będącej nierezydentem podatek u źródła jest zwykle podatkiem ostatecznym. Co to oznacza przy późniejszej sprzedaży, wyjaśniamy w naszym przewodniku po podatkach dla właścicieli z zagranicy.
Inne koszty jednorazowe
- Rejestracja dzierżawy willi. Opłata rejestracyjna w wysokości 1% plus 0.1% opłaty skarbowej od łącznego czynszu za cały zarejestrowany okres, razem 1.1%.
- Rejestracja hipoteki. 1% kwoty kredytu, maksymalnie 200,000 THB, choć niewielu kupujących z zagranicy zaciąga kredyt w Tajlandii.
- Fundusz remontowy i zaliczki na opłaty za części wspólne. Deweloperzy zwykle pobierają przy przeniesieniu własności jednorazową wpłatę na fundusz remontowy (sinking fund) i zaliczkę na opłaty za części wspólne. Kwoty zależą od projektu i nie ma standardowej stawki, dlatego warto poprosić o nie na piśmie przed rezerwacją.
Roczny podatek od gruntów i budynków
Ustawa o podatku od gruntów i budynków B.E. 2562 obowiązuje od 1 stycznia 2020 roku. Gmina pobiera ten podatek od tego, kto 1 stycznia danego roku jest właścicielem lub posiadaczem gruntu albo budynku. Decyzje wymiarowe wysyła się około lutego, a podatek jest zwykle płatny do kwietnia, choć lokalne terminy bywają przedłużane. W 2026 roku termin upłynął w czerwcu.
Ustawa wyznacza górne stawki: 0.3% dla nieruchomości mieszkalnych, 0.15% dla gruntów rolnych i 1.2% dla gruntów komercyjnych i niezabudowanych, przy czym stawka dla gruntów niezabudowanych rośnie o 0.3% za każde trzy lata niewykorzystywania, maksymalnie do 3%. Stawki faktycznie stosowane do domów są niższe i nalicza się je od urzędowej wartości szacunkowej:
- Główne miejsce zamieszkania, grunt i budynek należące do osoby fizycznej wpisanej do rejestru meldunkowego: pierwsze 50 mln THB jest zwolnione; powyżej tej kwoty 0.03% do 75 mln THB, 0.05% do 100 mln THB i 0.1% powyżej.
- Główne miejsce zamieszkania, sam budynek (na przykład dom na dzierżawionym gruncie), właściciel wpisany do rejestru meldunkowego: pierwsze 10 mln THB jest zwolnione; dalej 0.02% do 50 mln THB, a w wyższych progach 0.03%, 0.05% i 0.1%.
- Pozostałe nieruchomości mieszkalne, w tym drugie domy i lokale na wynajem: 0.02% do 50 mln THB, 0.03% od 50 do 75 mln, 0.05% od 75 do 100 mln i 0.1% powyżej, od pierwszego bahta.
Typowe wakacyjne lub wynajmowane kondominium należące do cudzoziemca trafia do ostatniej grupy. Dla przykładu, a nie jako wycena: od lokalu wycenionego na 5 mln THB płaciłoby się około 1,000 THB rocznie. Gdy nieruchomość jest wykorzystywana komercyjnie, na przykład prowadzona jako hotel, może mieć zastosowanie skala komercyjna zaczynająca się od 0.3%.
W tym samym budżecie warto uwzględnić dwa inne koszty okresowe. Opłata za części wspólne to okresowa należność płacona wspólnocie budynku (juristic person) na utrzymanie nieruchomości wspólnej; ustala ją każdy budynek, więc o aktualną kwotę warto poprosić na piśmie przed rezerwacją. Jeśli zaś lokal będzie wynajmowany, czynsz jest dochodem uzyskanym w Tajlandii i podlega tam opodatkowaniu bez względu na to, czy mieszkają Państwo w tym kraju.
Nie jest przesądzone, czy cudzoziemiec wpisany do żółtej książki meldunkowej (Tor Ror 13) może skorzystać ze zwolnienia dla głównego miejsca zamieszkania, dlatego przed oparciem się na nim warto to sprawdzić w gminie.
Przykład z obliczeniami
Aby pokazać, jak te elementy do siebie pasują, weźmy hipotetyczny nowy lokal w kondominium kupiony za 5 mln THB od dewelopera będącego spółką i dla uproszczenia przyjmijmy, że wartość szacunkowa jest równa cenie. To wyłącznie ilustracyjne obliczenia; wartość szacunkową ustala urząd ziemski i może ona różnić się od ceny.
- Opłata za przeniesienie własności w wysokości 2%: 100,000 THB. Jeśli umowa SPA dzieli ją po połowie, udział kupującego wynosi 50,000 THB.
- Specjalny podatek od działalności gospodarczej w wysokości 3.3%: 165,000 THB, płaci go deweloper, bo sprzedającym jest spółka. Opłata skarbowa nie jest należna, ponieważ ma zastosowanie SBT.
- Podatek u źródła w wysokości 1% dla sprzedającego będącego spółką: 50,000 THB, również po stronie dewelopera.
- Fundusz remontowy i zaliczki na opłaty za części wspólne: ustala je projekt; nie ma standardowej kwoty.
- Podatek od gruntów i budynków od następnego 1 stycznia, jak dla drugiego domu: około 1,000 THB rocznie.
Jeśli natomiast umowa SPA każe kupującemu ponieść część podatków sprzedającego, kwoty zmieniają się znacznie, i dlatego klauzula o kosztach wymaga uwagi Państwa prawnika.
Co sprawdzić przed zakupem
- Klauzulę umowy SPA, która dzieli między Państwa a sprzedającego opłatę za przeniesienie własności, SBT lub opłatę skarbową oraz podatek u źródła.
- Czy żaden kosztorys nie stosuje do Państwa zakupu opłaty 0.01% przeznaczonej dla kupujących z Tajlandii.
- Fundusz remontowy, zaliczki na opłaty za części wspólne i miesięczną opłatę za części wspólne, na piśmie.
- W przypadku willi: koszt rejestracji dzierżawy w wysokości 1.1% łącznego czynszu.
- Jeśli planują Państwo sprzedaż w ciągu pięciu lat: to, że do takiej sprzedaży prawdopodobnie zastosowanie będzie miał SBT w wysokości 3.3%.
- Jeśli nieruchomość będzie wynajmowana: zasady opodatkowania przychodu z najmu opisane w naszym przewodniku podatkowym dla właścicieli.
Zakup krok po kroku opisujemy w naszym przewodniku po zakupie kondominium w Tajlandii, a aktualne projekty są na naszej stronie z nieruchomościami w Tajlandii.
