Belastingen en kosten bij Thais vastgoed in 2026: wat een buitenlandse koper werkelijk betaalt bij de overdracht en elk jaar
Wanneer in Thailand een condominium-unit of een huis met grond van eigenaar wisselt, worden op de dag van de overdracht bij het Land Office drie posten afgerekend: een overdrachtsvergoeding van 2%, een Specific Business Tax van 3.3% of een zegelrecht van 0.5% (nooit allebei), en de ingehouden inkomstenbelasting van de verkoper. Volgens de wet komen de meeste daarvan voor rekening van de verkoper. In de praktijk wordt de verdeling onderhandeld en vastgelegd in de koopovereenkomst, en een verdeling van de overdrachtsvergoeding van 50/50 is gebruikelijk. De verlaagde overdrachtsvergoeding van 0.01% waarover u misschien leest, geldt alleen voor Thaise particuliere kopers, dus een buitenlandse koper betaalt het standaardtarief.
Na de overdracht is de Land and Building Tax de belangrijkste terugkerende belasting. Voor een vakantiewoning of een verhuurde unit bedraagt die 0.02% van de officiële taxatiewaarde per jaar bij waarden tot 50 miljoen THB, wat voor de meeste condominiums in buitenlandse handen een bescheiden bedrag is.
De cijfers hieronder geven de stand van medio 2026 weer, tenzij anders vermeld. Ze zijn geen belastingadvies: de exacte bedragen voor een specifiek object komen van het Land Office en een Thaise belastingadviseur.
De kosten op de dag van overdracht in één tabel
Tenzij anders vermeld, is de grondslag voor elke post de geregistreerde verkoopprijs of de officiële taxatiewaarde van het Land Office, afhankelijk van welke hoger is.
| Post | Tarief | Grondslag | Wettelijk voor rekening van, en gebruikelijke praktijk |
|---|---|---|---|
| Overdrachtsvergoeding (registratievergoeding) | 2% | Officiële taxatiewaarde | Niet bij wet vastgelegd; meestal in onderling overleg 50/50 verdeeld tussen koper en verkoper |
| Specific Business Tax (SBT) | 3.3% (3% plus een lokale toeslag van 10%) | Prijs of taxatiewaarde, de hoogste van de twee | Verkoper; geldt voor bedrijven en voor particulieren die binnen 5 jaar na verwerving verkopen |
| Zegelrecht | 0.5% | Prijs of taxatiewaarde, de hoogste van de twee | Verkoper; alleen verschuldigd als er geen SBT verschuldigd is |
| Ingehouden inkomstenbelasting, verkoper is een bedrijf | 1% | Prijs of taxatiewaarde, de hoogste van de twee | Verkoper, ingehouden bij het Land Office |
| Ingehouden inkomstenbelasting, verkoper is een particulier | Progressief (zie hieronder) | Officiële taxatiewaarde | Verkoper, ingehouden bij het Land Office |
"Wettelijk voor rekening van" en "werkelijk betaald door" zijn twee verschillende vragen. Palmera noemt de verdeling die in de SPA van elke ontwikkelaar staat, en geen algemene regel. We raden u aan die clausule als eerste in het contract te lezen.
De overdrachtsvergoeding van 2% en de korting die buitenlanders niet krijgen
De overdrachtsvergoeding bedraagt 2% van de officiële taxatiewaarde. De wet bepaalt niet wie haar betaalt; dat beslissen de partijen, en een gelijke verdeling is gebruikelijk.
U zult krantenkoppen zien over een overdrachtsvergoeding van 0.01%. Op 1 juli 2026 verlengde Thailand tot 30 juni 2027 de verlaagde vergoedingen voor overdracht en hypotheekregistratie van 0.01%, in plaats van 2% en 1%, voor woningen tot 7 miljoen THB. De verlaging is alleen beschikbaar voor kopers die Thaise particulieren zijn. Buitenlandse kopers betalen de standaard 2%. Staat er in een kostenraming 0.01% voor uw aankoop, vraag dan om correctie.
Specific Business Tax of zegelrecht
Deze twee sluiten elkaar uit. Bij een verkoop is ofwel SBT van 3.3% verschuldigd, dat is 3% plus een lokale toeslag van 10% daarover, ofwel zegelrecht van 0.5%, afhankelijk van wie verkoopt en hoe lang het vastgoed in bezit was. Beide zijn volgens de wet belastingen van de verkoper.
SBT geldt voor bedrijven en voor particulieren die binnen vijf jaar na de verwerving verkopen. Ze geldt niet voor een particulier die het vastgoed vijf jaar of langer in bezit heeft, of die een woning verkoopt die zijn of haar hoofdverblijf was, met de naam ten minste een jaar in de huisregistratie. Er bestaan andere vrijstellingen, bijvoorbeeld voor bepaald geërfd vastgoed, en die worden per geval met het Land Office bevestigd. Als er geen SBT verschuldigd is, geldt het zegelrecht van 0.5%.
Voor een koper is dit op twee manieren van belang. Als het contract een deel van de belastingen van de verkoper op u afwentelt, is het verschil tussen 3.3% en 0.5% aanzienlijk. En het gaat voor u gelden wanneer u verkoopt: een doorverkoop binnen vijf jaar betekent normaal gesproken SBT over de prijs of de taxatiewaarde, de hoogste van de twee, tenzij een vrijstelling zoals die voor het hoofdverblijf van toepassing is.
Ingehouden inkomstenbelasting van de verkoper
Thailand kent geen aparte vermogenswinstbelasting op de verkoop van vastgoed door een particulier. In plaats daarvan wordt bij de overdracht inkomstenbelasting ingehouden bij het Land Office.
Is de verkoper een bedrijf, dan bedraagt de inhouding 1% van de prijs of de taxatiewaarde, de hoogste van de twee. Voor een particuliere verkoper, Thais of buitenlands, is de berekening ingewikkelder. Neem de taxatiewaarde, trek een forfaitaire aftrek af die afhangt van het aantal jaren bezit (92% van de waarde na een jaar, aflopend tot 50% na acht jaar of meer), deel door het aantal jaren bezit (maximaal tien), pas de tarieven van de inkomstenbelasting voor particulieren toe en vermenigvuldig het resultaat met het aantal jaren bezit. Het totaal mag niet hoger zijn dan 20% van de verkoopprijs. Volgens de belastingschijven van 2014 kwam de inhouding voor een unit van 10 miljoen THB, afhankelijk van de bezitsduur, uit op ruwweg 82,500 tot 430,000 THB. Zie die bandbreedte als illustratie van de methode, niet als actuele offerte.
Reken bij elke verkoop door een particulier op een inhouding, hoe lang het vastgoed ook in bezit was. Het bedrag voor een specifieke verkoop komt van het Land Office of een Thaise belastingadviseur. Voor een particulier die geen inwoner is, is de inhouding normaal gesproken de eindheffing. Wat dat betekent voor een latere verkoop, leggen we uit in onze gids over belastingen voor buitenlandse eigenaren.
Andere eenmalige kosten
- Registratie van de huurovereenkomst voor een villa. Een registratievergoeding van 1% plus 0.1% zegelrecht over de totale huur voor de hele geregistreerde looptijd, in totaal 1.1%.
- Registratie van een hypotheek. 1% van het leenbedrag, met een maximum van 200,000 THB, al lenen weinig buitenlandse kopers in Thailand.
- Reservefonds en vooruitbetaalde servicekosten. Ontwikkelaars innen bij de overdracht meestal een eenmalige bijdrage aan het reservefonds (sinking fund) en vooruitbetaalde servicekosten voor de gemeenschappelijke ruimten. De bedragen verschillen per project en er is geen standaardtarief, dus vraag de cijfers op papier voordat u reserveert.
De jaarlijkse Land and Building Tax
De Land and Building Tax Act B.E. 2562 is sinds 1 januari 2020 van kracht. De lokale overheid heft de belasting elk jaar bij degene die op 1 januari eigenaar of houder van de grond of het gebouw is. De aanslagen worden rond februari verstuurd en de belasting moet normaal gesproken in april betaald zijn, al worden lokale termijnen soms verlengd. In 2026 lag de termijn in juni.
De wet stelt maxima vast van 0.3% voor woonvastgoed, 0.15% voor landbouwgrond en 1.2% voor commerciële en braakliggende grond, waarbij het tarief voor braakliggende grond per drie jaar zonder gebruik met 0.3% stijgt tot maximaal 3%. De tarieven die werkelijk op woningen worden toegepast, zijn lager en worden berekend over de officiële taxatiewaarde:
- Hoofdwoning, grond en gebouw in eigendom van een particulier wiens naam in de huisregistratie staat: de eerste 50 miljoen THB is vrijgesteld; daarboven 0.03% tot 75 miljoen THB, 0.05% tot 100 miljoen THB en 0.1% daarboven.
- Hoofdwoning, alleen het gebouw (bijvoorbeeld een huis op gehuurde grond), met de naam van de eigenaar in de huisregistratie: de eerste 10 miljoen THB is vrijgesteld; daarna 0.02% tot 50 miljoen THB, gevolgd door 0.03%, 0.05% en 0.1% in de hogere schijven.
- Overig woonvastgoed, waaronder tweede woningen en verhuurde units: 0.02% tot 50 miljoen THB, 0.03% van 50 tot 75 miljoen, 0.05% van 75 tot 100 miljoen en 0.1% daarboven, vanaf de eerste baht.
Een typisch vakantie- of huurcondominium in buitenlandse handen valt in de laatste groep. Ter illustratie, en niet als offerte: voor een unit met een taxatiewaarde van 5 miljoen THB betaalt u ongeveer 1,000 THB per jaar. Wordt vastgoed commercieel gebruikt, bijvoorbeeld als hotel geëxploiteerd, dan kan het commerciële tarief gelden, dat begint bij 0.3%.
Twee andere terugkerende kosten horen in hetzelfde budget. De servicekosten voor de gemeenschappelijke ruimten zijn de periodieke bijdrage aan de juristic person van het gebouw voor het onderhoud van het gemeenschappelijke eigendom. Elk gebouw stelt ze zelf vast, dus vraag het actuele bedrag op papier voordat u reserveert. En als u de unit verhuurt, is de huur inkomen dat in Thailand is verdiend en daar belast is, of u nu in het land woont of niet.
Of een buitenlander die in een geel huisregistratieboekje (Tor Ror 13) staat, in aanmerking komt voor de vrijstelling voor de hoofdwoning, is niet uitgemaakt. Ga dit dus na bij de lokale overheid voordat u erop rekent.
Een uitgewerkt voorbeeld
Om te laten zien hoe de onderdelen samenhangen, nemen we een fictieve nieuwe condominium-unit die voor 5 miljoen THB wordt gekocht van een ontwikkelaar die een bedrijf is, en voor het gemak gaan we ervan uit dat de taxatiewaarde gelijk is aan de prijs. Dit is alleen een rekenvoorbeeld; de taxatiewaarde wordt door het Land Office vastgesteld en kan van de prijs afwijken.
- Overdrachtsvergoeding van 2%: 100,000 THB. Verdeelt de SPA die 50/50, dan is het aandeel van de koper 50,000 THB.
- Specific Business Tax van 3.3%: 165,000 THB, de belasting van de ontwikkelaar omdat de verkoper een bedrijf is. Er is geen zegelrecht verschuldigd, omdat SBT van toepassing is.
- Bronbelasting van 1% voor een verkoper die een bedrijf is: 50,000 THB, eveneens voor de ontwikkelaar.
- Reservefonds en vooruitbetaalde servicekosten: vastgesteld door het project; geen standaardbedrag.
- Land and Building Tax vanaf de volgende 1 januari, als tweede woning: ongeveer 1,000 THB per jaar.
Vraagt de SPA de koper daarentegen om een deel van de belastingen van de verkoper te dragen, dan veranderen de bedragen sterk. Daarom verdient de kostenclausule de aandacht van uw advocaat.
Wat u controleert voordat u koopt
- De clausule in de SPA die de overdrachtsvergoeding, SBT of zegelrecht en de bronbelasting tussen u en de verkoper verdeelt.
- Dat geen enkele raming het tarief van 0.01% voor Thaise kopers op uw aankoop toepast.
- Het reservefonds, de vooruitbetaalde servicekosten en de maandelijkse servicekosten voor de gemeenschappelijke ruimten, op papier.
- Bij een villa: de registratiekosten van 1.1% over de totale huur.
- Als u binnen vijf jaar wilt verkopen: dat de SBT van 3.3% waarschijnlijk op uw verkoop van toepassing is.
- Als u het vastgoed gaat verhuren: de regels voor belasting op huurinkomsten in onze belastinggids voor eigenaren.
De aankoop stap voor stap komt aan bod in onze gids voor het kopen van een condo in Thailand, en actuele projecten staan op onze pagina met vastgoed in Thailand.
