Visa voor vastgoedkopers in Thailand: Thailand Privilege, LTR, DTV en de condoroute van 3 miljoen THB
De aankoop van een condominium of een villa in Thailand geeft u op zichzelf geen verblijfsrecht, geen permanente verblijfsvergunning en geen staatsburgerschap. Vastgoed kan wel bepaalde aanvragen ondersteunen. Sinds oktober 2025 kan een opgeleverde condominium-unit van ten minste 3 miljoen THB die op uw eigen naam staat, de basis zijn voor een verlengbare verlenging van verblijf van een jaar, mits het Ministry of Tourism and Sports daarvoor een verklaring afgeeft. Bij het Long-Term Resident (LTR) visum telt Thais vastgoed in twee categorieën mee voor de investeringseis. Thailand Privilege en het Destination Thailand Visa hebben niets met vastgoed te maken, maar het zijn opties voor een lang verblijf die een koper naast een aankoop kan gebruiken.
Geen van deze routes gaat vanzelf, en voor twee ervan zijn de regels het afgelopen jaar veranderd. Hieronder beschrijven we elke route zoals die er in oktober 2026 bij lag, wat ze kost en hoe een aankoop erin past. Laat elke aanvraag door een Thaise immigratieadvocaat controleren voordat u erop rekent.
Wat een vastgoedaankoop u wel en niet geeft
Eigendom en immigratie zijn in Thailand gescheiden systemen. Als eigenaar van een unit hebt u de eigendomsakte en het gebruiksrecht, maar geen visum. Omgekeerd geeft een lidmaatschap van Thailand Privilege geen enkel recht op vastgoed, en blijven de gewone regels voor buitenlanders gelden, voor het condominiumquotum van 49% en voor grond. De verbinding tussen beide systemen is smal: een paar visumroutes aanvaarden vastgoed als bewijs van een investering, en elke route stelt eigen voorwaarden aan de waarde, de oplevering en de manier waarop het vastgoed wordt gehouden.
Daarom doet de volgorde van de beslissingen ertoe. Hoort een visum bij uw plan, ga dan na welke route u zou gebruiken en of het vastgoed dat u bekijkt aan de voorwaarden voldoet, voordat u reserveert. Een off-plan unit komt bijvoorbeeld pas in aanmerking voor de condominiumroute als hij is opgeleverd en aan u is overgedragen.
De condominiumroute van 3 miljoen THB
Sinds oktober 2025 kan een buitenlander op grond van de Immigration Bureau Orders 237/2568 en 238/2568 een verlenging van verblijf op basis van een investering krijgen door aan een van drie voorwaarden te voldoen:
- eigenaar zijn van een opgeleverde condominium-unit van ten minste 3 miljoen THB, op eigen naam van de aanvrager geregistreerd, waarbij de overdracht op of na 1 oktober 2020 heeft plaatsgevonden;
- een geregistreerde langlopende huurovereenkomst hebben met een totale waarde van ten minste 3.06 miljoen THB; of
- huren voor 85,000 THB of meer per maand.
De lagere drempel hangt af van een verklaring van het Ministry of Tourism and Sports, die wordt verwerkt via een erkende long-stay-aanbieder, Thailand Longstay Service Co., Ltd. Zonder die verklaring geldt de standaarddrempel voor investeringen van 10 miljoen THB.
De opbouw is een eerste verblijfstoestemming van 90 dagen, gevolgd door een verlenging van 12 maanden in de investeringscategorie Non-Immigrant "B", die elk jaar wordt vernieuwd zolang u nog aan de voorwaarden voldoet. Off-plan units en units in aanbouw komen niet in aanmerking.
Ga voorzichtig met deze route om. Het is een nieuwe regeling die als proef draait, en de regels worden nog verduidelijkt; toerismebedrijven in Phuket hebben kritiek geuit op de lage drempel. De route is beschikbaar onder voorbehoud van de verklaring, en een advocaat hoort de actuele praktijk te bevestigen voordat u erop rekent.
Het Long-Term Resident visum
Het LTR-visum, dat door de Board of Investment wordt beheerd, is een visum voor 10 jaar: vijf jaar, met verlenging met nog eens vijf als u nog steeds in aanmerking komt. In plaats van de meldplicht om de 90 dagen geldt een jaarlijkse melding, u kunt het land meermaals opnieuw binnenkomen, en wie in Thailand werkt, krijgt er een digitale werkvergunning bij. Het visum kost 50,000 THB per persoon voor het visum van 10 jaar met meervoudige binnenkomst, als het in Thailand wordt afgehaald.
Er zijn vier categorieën:
- Wealthy Global Citizen: ten minste 1 miljoen USD aan vermogen en ten minste 500,000 USD op naam van de aanvrager geïnvesteerd in Thailand, in Thaise staatsobligaties, directe investeringen in Thaise bedrijven of Thais vastgoed.
- Wealthy Pensioner: 50 jaar of ouder, met een passief inkomen van ten minste 80,000 USD per jaar, of 40,000 tot 80,000 USD per jaar plus 250,000 USD geïnvesteerd in Thailand, vastgoed inbegrepen.
- Work-from-Thailand Professional: een inkomen van ten minste 80,000 USD per jaar, of 40,000 tot 80,000 USD met een masterdiploma, van een werkgever die aan omvangscriteria voldoet.
- Highly-Skilled Professional: een inkomen van ten minste 80,000 USD, of 40,000 tot 80,000 USD met een master in wetenschap of technologie, met werk in een doelsector.
Alle aanvragers hebben een ziektekostenverzekering van ten minste 50,000 USD nodig, Thaise sociale zekerheid, of 100,000 USD die 12 maanden op een bankrekening staat. Er kunnen maximaal vier gezinsleden mee worden aangevraagd: een echtgenoot of echtgenote en kinderen jonger dan 20.
Voor kopers is het LTR van belang omdat het het enige visum is waarbij een aankoop van Thais vastgoed kan meetellen voor de investeringseis: in de categorie Wealthy Global Citizen en als aanvulling in de categorie Wealthy Pensioner. Het levert ook een belastingvoordeel op. Houders in de eerste drie categorieën zijn op grond van Royal Decree No. 743 vrijgesteld voor buitenlands inkomen dat zij naar Thailand brengen, en Highly-Skilled Professionals betalen een vast tarief van 17% over hun Thaise inkomen uit een kwalificerende dienstbetrekking.
Thailand Privilege
Thailand Privilege, voorheen Thailand Elite, is een betaald lidmaatschap met een visum voor een lang verblijf. Het wordt beheerd door Thailand Privilege Card Co., Ltd. en kreeg zijn nieuwe naam bij een herlancering in oktober 2023, toen de eerdere pakketten werden stopgezet. Er zijn vijf niveaus, elk met een eenmalige vergoeding voor de hele looptijd:
- Bronze: 650,000 THB voor 5 jaar
- Gold: 900,000 THB voor 5 jaar
- Platinum: 1,500,000 THB voor 10 jaar
- Diamond: 2,500,000 THB voor 15 jaar
- Reserve, alleen op uitnodiging: 5,000,000 THB voor 20 jaar
Vooraf wordt 50,000 THB aan aanvraagkosten in rekening gebracht. Dat bedrag krijgt u terug als de aanvraag wordt afgewezen, en bij goedkeuring wordt het verrekend met het lidmaatschap. Bronze werd in oktober 2026 nog aangeboden, maar vraag de aanbieder of het niveau beschikbaar is voordat u ermee plant.
Thailand Privilege staat los van vastgoed. Het geeft geen eigendomsrechten, en u hoeft er niets voor te kopen. Voor een koper die niet in de LTR-categorieën past en niet van de nieuwe condominiumroute afhankelijk wil zijn, is het een betaalde optie die volledig losstaat van het vastgoed, met kosten die bovenop de aankoop komen.
Het Destination Thailand Visa
Het Destination Thailand Visa (DTV) is een visum voor vijf jaar met meervoudige binnenkomst, waarmee u per binnenkomst maximaal 180 dagen mag blijven. Per binnenkomst kunt u het eenmaal met nog eens 180 dagen verlengen bij een immigratiekantoor, voor 1,900 THB. De overheidsvergoeding bedraagt 10,000 THB.
Het visum is bedoeld voor mensen die op afstand werken en freelancers met buitenlandse werkgevers of opdrachtgevers, en voor zogenoemde "soft power"-activiteiten zoals Muay Thai, de Thaise keuken, medische behandeling en seminars. Een echtgenoot of echtgenote en kinderen jonger dan 20 kunnen als gezinslid mee. Aanvragers moeten op bankafschriften ten minste 500,000 THB of de tegenwaarde daarvan aantonen, normaal gesproken over drie maanden. Met het DTV mag u niet werken voor Thaise werkgevers of Thaise opdrachtgevers, en het is geen werkvergunning.
Vanaf 31 augustus 2026 heeft het Ministry of Foreign Affairs de vereiste documenten gewijzigd, onder meer met een verplichte verklaring omtrent het strafrechtelijk verleden die in de voorgaande zes maanden is afgegeven. Controleer de actuele lijst op het officiële e-Visa-portaal voordat u een aanvraag indient.
De vier routes vergeleken
| Route | Duur | Belangrijkste kosten of drempel | Telt vastgoed mee? | Aandachtspunten |
|---|---|---|---|---|
| Condoroute van 3 miljoen THB | 90 dagen, daarna verlengingen van 12 maanden die jaarlijks worden vernieuwd | Opgeleverd condo vanaf 3 miljoen THB, of huurovereenkomst vanaf 3.06 miljoen THB, of huur vanaf 85,000 THB per maand | Ja, als het is opgeleverd en op uw naam staat | Verklaring van het Ministry of Tourism and Sports nodig; proefregeling; geen verblijfsvergunning |
| LTR-visum | 10 jaar (5 + 5) | Visumkosten 50,000 THB per persoon; toetsing van inkomen of vermogen per categorie | Ja, in twee categorieën | Vrijstelling van belasting op buitenlands inkomen in drie categorieën |
| Thailand Privilege | 5 tot 20 jaar, afhankelijk van het niveau | 650,000 tot 5,000,000 THB, plus 50,000 THB aanvraagkosten | Nee | Beschikbaarheid van Bronze nog te bevestigen |
| DTV | 5 jaar, maximaal 180 dagen per binnenkomst | Overheidsvergoeding 10,000 THB; 500,000 THB aan middelen | Nee | Geen werk voor Thaise werkgevers of opdrachtgevers |
Fiscaal inwonerschap: de regel van 180 dagen en geld dat u binnenbrengt
Een lang verblijf heeft een fiscale kant. U bent voor een kalenderjaar fiscaal inwoner van Thailand als u in dat jaar 180 dagen of meer in Thailand doorbrengt. Sinds 1 januari 2024 is buitenlands inkomen dat vanaf die datum is verdiend door iemand die in het jaar van verdienen inwoner was, belast op het moment dat het naar Thailand wordt gebracht, in dat jaar of in een later jaar. Inkomen dat vóór 2024 is verdiend, valt erbuiten als het gedocumenteerd is.
Het Revenue Department kondigde in 2025 een voorgestelde vrijstelling aan voor buitenlands inkomen dat wordt overgemaakt in het jaar waarin het is verdiend of in het jaar daarna, maar op 19 oktober 2026 was die nog steeds geen wet. Geld dat u binnenbrengt om een condominium te kopen, is een kapitaaloverdracht en op zichzelf geen inkomen. Betaalt een koper die in Thailand inwoner is een aankoop echter met buitenlands inkomen dat sinds 2024 is verdiend, dan kan dat geld bij overmaking belast zijn. Er bestaat geen aparte regel voor aankopen van vastgoed, dus verwacht u 180 dagen per jaar of meer in Thailand door te brengen, vraag dan belastingadvies voordat u het geld overmaakt. Wie ervoor in aanmerking komt, heeft hier baat bij de hierboven beschreven vrijstelling voor buitenlands inkomen onder het LTR-visum.
Wat u controleert voordat u koopt
- Welke route u wilt gebruiken, en of het vastgoed voldoet aan de voorwaarden voor waarde, oplevering en de manier waarop het wordt gehouden.
- Voor de condominiumroute: dat de unit wordt opgeleverd en op uw eigen naam wordt geregistreerd, en hoe u de verklaring van het Ministry of Tourism and Sports krijgt.
- Voor het LTR-visum: of uw aankoop kan meetellen voor de investering van 500,000 USD of 250,000 USD, en welk bewijs de Board of Investment wil zien.
- Voor Thailand Privilege: de actuele lijst met niveaus op de officiële website.
- Hoeveel dagen per jaar u verwacht in Thailand te zijn, en wat het fiscale effect is van buitenlands inkomen dat u binnenbrengt.
De eigendomsregels staan in onze gids over wat een buitenlander mag bezitten, de stappen van de aankoop in onze stapsgewijze gids voor een condo en actuele projecten op onze pagina met vastgoed in Thailand.
